東京買房需要自己衡量

2011年01月28日19:40  來源:經濟觀察報 作者:周亞霖
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  越來越多的中國富裕人群開始嘗試在海外投資不動產,美國、英國、新加坡都是近年的熱點,近期,和中國毗鄰、房屋總價低、投資回報率較高漸漸成為在日本投資的“比較優勢”。

  在東京附近的工業區購買一塊土地,每平方米僅需5000元人民幣;在大阪買一套一居室僅需24萬元人民幣,在日本購買不動產的兩位中國人向記者講述了他們近期在日本的投資故事。

  日本買地

  在日本買地其實遠沒有想象中昂貴,每個月要去日本談兩次生意的劉東最近就在東京附近的三條市市區買了一塊土地,地價為人民幣5000元/平方米。

  劉東的地是從一家不動產商社買來的,他認為,三條市相對於東京的位置就好比廊坊相對於北京,“是個工業區,但生活應該比廊坊更便利”,從東京坐新幹線大約2小時就可以到達,劉東所買的土地距離新幹線站點大約有5分鐘路程。“三條市是個工業比較多的城市,但即便是到更偏遠的地區買房子也無所謂,因為日本的城鄉差距很小”。

  劉東的這塊土地可以蓋成兩層的小洋樓,一層大約50多平方米,加起來就是100多平方米,房子邊上可以建成花園和車庫。劉東粗略計算下,要蓋好房子,每平方米還要花人民幣5000元,劉東打算將這個房子的一樓做成門面,公司可以在這裏辦公,二樓可以給提供給員工住宿或者出租。劉東合計,大約100多萬元人民幣就可以搞定在日本的辦公地點,還可以省下大筆的員工宿舍支出或者獲得高額的房租回報。劉東覺得這次買賣非常劃算,“花100多萬元人民幣就可以在日本擁有一個永久處所,我在海澱一個並不是甲級寫字樓的地方租用一個辦公場所,一年還要交18萬元人民幣的房租。”

  在日本買地已經不是新鮮事了,地產商人黃怒波就在北海島購地。日本《產經新聞》甚至這樣報道:“中國在日本全國各地收購土地的狀況已經到了非常嚴重的地步。這不僅包含水源地和森林,而且表現為中國資本收購企業,建立類似"中華街"那樣的街區。中國的領事館還試圖在市中心購買大塊土地。這一方面反映了日本地方經濟衰退,寄希望於快速發展的中國經濟;另一方面,中資的大舉進入也帶來了人們對景觀和治安的擔憂。”

  買房出租

  劉東是個生意人,他對這筆投資看得很清楚。在日本,房屋修繕的人工成本比中國高,所以他準備一開始就把房子蓋得特別好,要經久耐用。劉東要蓋的是單戶(一戶建),修繕房屋的花費完全看個人財力,沒有一定之規,所以劉東打算一開始就用最好的材料把房子蓋好。按照日本的習慣,一般30年要給房子做個大修,“日本裝修一個150平方米的房子大約要花1000萬日元,估計和大修的費用也差不多”。

  劉東在附近找了條件類似的房子,對新房子能“賺”到多少錢做了估算,“一個一樓的17坪 (約56.1平方米)的房子月租金是17萬日元(臨街鋪面),二樓30坪(99平方米)的房子月租金要25萬日元。

  如果要在東京買房,投資回報率如何呢?StasiaCapitalJapan董事陳霞雯告訴記者,港區新房的回報率在3%;臺東區、江東區、品川區等為5%,面積越小回報率越高。總價越低,房齡較長的可以到6%—12%。而在北京,無論是二手房還是新房,投資回報率基本在2%左右。StasiaCapitalJapan的上海公司每個月都要組織一批中國人去日本看房。

  從事日本房屋交易的網絡平臺JPhouse告訴記者:“日本租賃市場成熟,人口密度高、消費集中,入住率始終維持在90%以上,很適合租賃收益。在日本,即使地產價格根據行情變動,租金並不會受影響,收益較為穩定。另外,日本房產從合同的簽定、定金的支付、房屋的驗收、產權證件的取得、房產的出租以及再出售等全過程都受到嚴密地、系統地監督,以保證投資人的合法利益。”

  低利率

  深圳人陳非非在大阪花了23.86萬元人民幣買下了一套約24平方米的房子。他將房子交給中介公司出租。“日本房子雖然很小,但非常精巧和人性化,住起來挺舒適的,質量非常好。”

  陳非非的房子已經出租半年了。他預測了一下,大約10年可以收回全部的投資。“扣除稅費,一個月到手的大概有3100元人民幣。”

  陳非非覺得在日本買房非常可靠還有一個原因,就是整個買賣流程都非常透明化、法制化。“不動產公司或者私人賣房,標價和實價浮動的空間也就在5%左右,他們不會漫天要價,而且一切文書都是齊備的。不動產公司的職員給我的文字材料裏甚至連公寓樓內的下水道是公用產權還是個人所有權都標註了。”日本的電梯、花園這些公攤都不算在使用面積裏,“80平方米的房子可能比中國100平方米的房子都大”。

  如果在日本有公司的中國商人在日本買房是很合適的,因為那樣就可以貸款買房,日本貸款利率非常低,很多銀行為了招攬客戶,利率是0.9%。日本政府為了扭轉長期通貨緊縮的局面,實施零利率政策來刺激經濟。

  不利因素:連續下跌20年

  陳非非在深圳已經買了兩套房子,他覺得深圳房價已經太高,再投資就有風險了。東京、大阪的非核心但交通和生活很便利的區域,房價和北京、上海的房價非常接近,有的還遠低於北京、上海。“大阪能找到很多單價在人民幣1萬元—1.5萬元/平方米的房子,但"房租房價比"遠比北京、上海合理,這是我認識的人在日本購房投資最主要的原因。”劉東和陳非非都覺得“房租房價比”合理是他們在日本買房的最重要原因。

  但是日本本國人面對這樣的投資回報率,為什麽不動心去買房呢?

  “日本的職員習慣把工資的五分之一用來租房、四分之一用來旅遊、四分之一喝酒、四分之一家用,很少儲蓄。我認識的日本人都是在有了小孩以後才買房的。他們還認為自己國家人口一直負增長,土地也很多。經歷了房價大跌的時代,很多人不喜歡買房也不敢買。”劉東經常和日本的大公司職員有業務往來,他眼中的日本人生活很西化,也非常不愛儲蓄。

  眼下,不僅僅是中國人,很多其他亞洲國家的投資者也會選擇去日本買房。日本房地產市場泡沫20年前破裂後,美國很多地產基金購買了大量房產。2007年東京和周邊的房價曾經回暖,之後又爆發了金融危機,一些基金撤離,房價又下跌了一些,所以一些金融和房地產分析人士認為眼下是投資日本房地產的好機會。

  到了2008年,據日本的風險投資企業JCLHoldings的統計,在日本購買房屋的中國人中,有四分之一的中國人是為了投資。看慣了“只漲不跌”的房價,經歷了短暫的房地產發展,中國人對房價的思考角度和日本人有很大的不同。

  對此,劉東提醒道:“因為日本房價已經連續下跌20年了,有的日本人認為還會繼續下跌,所以才不買房。是否該到日本買房,也全看自己衡量。誰也說不好什麽時候是最佳時機。”(1月26日人民幣匯率:100日元對人民幣為8.018元)

  東京買房

  能量系數

  土地私有,購得土地擁有永久產權地產價格根據行情變動,租金較少受到影響,收益較為穩定日本房產從合同的簽定、定金的支付、房屋的驗收、產權證件的取得、房產的出租、以及再出售等全過程都受到嚴密地、系統地監督貸款利率很低

  安全系數

  單純投資,時間和交通成本較高

  投資者說:

  不動產公司或者私人賣房,標價和實價浮動的空間也就在5%左右,他們不會漫天要價,而且一切文書都是齊備的。不動產公司的職員給我的文字材料裏甚至連公寓樓內的下水道是公用產權還是個人所有權都標註了。

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(點擊頭像看看他們在說什麽)

韓令國

財經評論員 側重房地產

王子晨

北京盛業房地產公司總經理

蔡為民

知名房地產投資人

楊樂渝

全國房地產經理人聯盟秘書

鄧浩誌

地產經濟研究專家,《中國

我有話說已有0位網友發言看看大家都說了啥
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