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美日模式之思 世聯詳解中國式養老地產

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2012年10月24日02:45 來源:觀點地產網  作者:見習編輯 張媛娜

  持續的調控為中國的房地產催生出了各式各樣的概念,比如旅遊地產、教育地產、養老地產等等。萬科養老地產試水之作余音未絕,就有保利、首創置業、富力等企業也紛紛涉足養老地產。

  養老地產已然成為當今最新鮮的話題及討論熱點。

  10月23日,在世聯聯合廣州市房協舉辦的活動上,探討適合中國的養老地產及開發模式自然也成為現場關註的焦點。

  美日模式之思

  根據世聯資料顯示,2011年底中國老年人人口數量達到1.85億,占全國人口總數的14%,中國也成為了世界上唯一一個老齡化人口達到1億以上的國家。

  “這是一個非常巨大及驚人的數字”,世聯顧問戰略研究中心總監李亞南指出,在此背景和市場需求下,催生了現在龐大而多樣化的養老市場。

  李亞南表示,目前世界上關於養老地產比較成型的市場模式有日本模式和美國模式,而這也是中國借鑒的典範。

  據了解,美國養老社區開發分為四大類型八種社區,可以針對性滿足多樣化市場需求。其中有居家生活型、獨立生活型、輔助生活型和輔助醫療型。

  李亞南認為,美國模式是成熟的市場化運作模式,會有投資商專門進行投資並進行上市,提供長期低成本的資金支持,同時會有專業的運營商來進行項目的運營。

  不過,他也指出,因為中國和美國的國情和市場情況不同,美國模式恐怕中國很難直接仿效。

  作為同為亞洲國家的日本,它的養老地產模式或更具參考價值。據悉,日本的養老有兩種方式,一種是政企合作的模式,另外一種是企業獨立開發的模式。

  日本在2000年4月時頒布了“介護保險制度”,李亞南表示,這個制度有點類似中國的醫保。打個比方,25歲起開始繳納介護保險金,到65歲以後可以使用保險費,但是這個費用90%由保險公司和政府來出,個人只要承擔10%。

  其稱,“介護保險制度”很大程度的促進了日本養老的發展。簡言之,日本模式就是高福利養老政策和低融資成本推動市場迅速做大,是小型化、持有化、精品化開發模式。

  然而,無論是美國模式還是日本模式,都不完全適合中國的市場環境。對此,李亞南分析指出,目前有三種符合國內養老市場環境的開發模式。

  中國式養老地產

  第一種方案叫做適老化混合社區開發模式,即持有物業加銷售物業,年輕人與老人居住在一起。

  “實際上,它就是在城市的外圍且受城市公共交通輻射的區域,選擇符合條件的地塊,做一個既能滿足普通人群,也可以保證老人健康生活的社區。”

  李亞南認為,像這種社區的整體盈利思路是銷售加持有加品牌輸出。它會有相當大的比例作為銷售,持有率約在30%以內。

  第二種解決方案叫做持有物業的會員制商業運營模式。這種模式的盈利也分為兩類,一是押金制加租金的方式;二是會員制方式。

  “這種模式,市場上應運較多”,他指出要實現會員制商業運作的模式開發,對地塊有一定要求。一般是規模比較小,專門針對老人的物業,項目整體功能就是滿足生活和基礎醫療需求無憂的養老社區。

  然而,最受關註的還是第三種養生主題社區的這種模式。

  事實上,養生與養老的關系也一直是業界持續探討的重點。世聯認為,養老與養生地產內涵並不相同,但在環境、設施、配套、客戶資源方面有共同的交集,同時養生的概念擴大了養老地產的消費者市場範圍。

  養生主題社區地塊條件一般是距離城市核心區兩個小時車程內,自然環境較好且受公共交通輻射較弱,但地塊規模較大。

  “這種項目一般可以做旅遊加養生、度假加養老等,屬於強養生弱養老。”

  同時,其強調養生項目盈利並非立竿見影,而且上述三種開發的中國式地產養老解決方案中每一種都有不同的技術難點,究竟什麽樣的養老地產模式是最適合中國的還有待於探索和觀察。

  (審校:武瑾瑩)

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