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“銀發危機”催生養老地產市場

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2012年11月13日11:10 來源:卓越理財 

  養老地產是房地產市場發展到一定階段的產物,和商業地產、旅遊 地產、養生地產等主題地產一樣,都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。>http://travel.ifeng.com/>地產、養生地產等主題地產一樣,都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。

  文/本刊記者 吳旭光

  “世界上最大的痛苦是什麽?錢沒賺夠,可是我們已經老了。”伴隨我國“未富先老”問題的日益凸顯,養老問題也變得愈發沈重。有統計報告稱,2013年,我國60歲以上老年人口將突破2億。到本世紀中葉,60歲以上人口將達到峰值4.87億,占總人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。

  “銀發危機”話題甚囂塵上。與此同時,“嗅覺靈敏“的投資機構開始關註養老機會,如養老地產,老年護理產業,老年人服飾等。其中,以養老地產動靜最大,包括萬科、保利等龍頭房企近年來均拋出養老地產發展計劃。統計顯示 ,現已有超過25%的品牌房企進入或宣布進入養老地產行業。

  各路資本角逐的“戰場”

  4月,綠城地產董事長宋衛平宣布,將重兵布陣養老地產項目;6月,雅達烏鎮國際健康生態休閑產業園奠基動工,總投資超百億;9月,總投資將達170億的平安養生養老綜合服務社區桐鄉項目正式啟動。

  這些已開建或待建的項目只是各路資本“搶灘”養老地產的縮影。眼下,專業養老機構、地產商、保險公司、PE及康復與護理機構等無一例外地表達了濃厚的投資興趣。

  “夕陽”經濟,已現“朝陽”產業的勢頭。面對各類資本近期突然對於養老地產產生的巨大投資熱情,全國房地產經理人聯盟副主席賈臥龍認為,從我國的人口結構來說,逐步進入老齡化的發展態勢將是養老地產興起的內在動力。據悉,2013年,我國60歲以上老年人口將突破2億。到本世紀中葉,60歲以上人口將達到峰值4.87億,占總人口的比重由目前的13.7%上升到2053年的34.8%。高比重的老年市場將成為不容忽視的潛在客戶群,從而帶動養老市場的發展。

  “養老地產作為養老產業鏈上重要的一環,市場潛力的確挺大。”全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存說:“從我國老年人的消費水平來看,我國城市42.8%的老年人擁有儲蓄存款。預測到2030年,我國老年人的退休金總額將達73219億元。隨著中國老年群體的逐步增大,未來20年,這將是個異常龐大的消費群體,而在這個消費群體中,很大一部分人是具備這樣的消費能力的。其強大的消費能力更符合開發商追逐利益的“奶酪”。龐大的老年人口數量和高水平的消費是催生養老地產蓬勃的一個重要誘因。

  市場前景廣闊

  “中國養老地產占地產總量只有百分之一點幾,中國的養老地產還很有前景。”房地產大佬任誌強表示。

  對此,中國老齡研究中心主任黨俊武介紹,老齡委公布的未來老年人口的數量顯示,到2053年是4.87億,近5億的數量。

  “此外,到2050年,失能老年人(即躺在床上不能動的老年人)人口占比近一個億,幾乎每個家庭都有一個這樣的老人。現在獨生子女1.6億,可能還更多,一個家庭能不能承擔這麽多老年人的養老問題?再加上健康的老人,年齡是60歲到79歲,養老市場有多大?可能比大家想象的都要大。”

  與其保持一致觀點的北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊介紹,中國人口老化還有結構性的問題。中國從上世紀70年代末開始實施計劃生育,現在計劃生育實施以來的人都30多歲了,形成了一批421的家庭,上面有四個老人,中間一代兩個人,下面一個孩子。421家庭出現以後,對家庭的養老功能形成了衝擊,這是結構造成影響之一。

  目前失能、失智老人達到了3300萬,有數據統計,到2015年這個數字將達到4000萬。

  還有就是50後,當時政府號召多生多育,1949年10月1日人口數量是4.5億,到了1959年12月31日人口統計的時候,達到了6.6億,人口凈增2.1億。50後要是老了,是不是一座大山倒下了?這是從結構問題上看老齡化給家庭、社會、給人口紅利帶來什麽樣的影響。

  “實際上,養老地產是房地產市場發展到一定階段的產物,和商業地產、旅遊 地產、養生地產等主題地產一樣,都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。”香港聯祥董事杜宏鵬說:“但房企在進入之前,一定要做足功課,做好市場調研和專業準備,這一點非常重要。”>http://travel.ifeng.com/>地產、養生地產等主題地產一樣,都有可能成為房地產市場未來發展的一個方向。”香港聯祥董事杜宏鵬說:“但房企在進入之前,一定要做足功課,做好市場調研和專業準備,這一點非常重要。”

  曲折中前行

  “養老地產的配套是個相當龐大的體系,配套問題由開發公司自己解決,確實有點為難,其醫療行業應該由解決配套方管理。”談到目前養老地產市場面臨的風險與瓶頸,陳寶存如是介紹,“養老地產與養老產業完全是兩回事。靠開發公司配置全部配套,也是難為開發公司了!只有險資等等單位開發養老產業才有先天優勢。現在的問題是養老產業建設,多頭管理,包括養老專業人員的培訓與標準確定,幾個部門都在爭奪。醫療產業,也不歸住建部與民政部管。”

  對此,永泰紅磡養老產業集團董事長李德福則認為,政策的環境的不確定性是發展養老地產擺在面前的最大障礙,但是我們從國家的“十二五規劃”來看,大的方向已經制定,我國家的養老產業,和比較成熟的歐美市場,甚至亞洲市場是有差距的,特別是和美國、英國德國這些國家相比有差距,也就是在這些國家裏養老制度是很成熟的,各種模式和形態都很成熟,但是在我們國家,除了養老院,和地產商搞的一些所謂養老的房地產以外,沒有更成熟的商業模式。尤其是作為一個企業進入這個產業,企業是以盈利為目的,我們做養老院是以非盈利為目的,以企業來切入這一塊以後,以盈利為目的,它必須得盈利,那麽對這種商業模式的探索,我認為就構成了第二個問題,政策不支持你就是個風險,在我們國家什麽都推不動,我們看到“十二五規劃”已經指明了這個方向,大的趨勢上風險在逐漸降低,逐漸縮小。另一個所謂對企業來說巨大的風險,就是一個可持續的盈利性,這是企業切入這個產業要關註的。

  說是養老產業,實際上還是做房地產的,我們主要面向的客戶群是中高端的老年人,這個客戶群,從它的社區開發到CCRC的系統集成式管理,以及到養老用品的配置和養老機構的培訓,就是教育培訓,這四塊是完全可以獲得相應的社會回報的,足夠企業的利潤。

  插排:“養老地產與養老產業完全是兩回事。靠開發公司配置全部配套,也是難為開發公司了!只有險資等等單位開發養老產業才有先天優勢。現在的問題是養老產業建設,多頭管理,包括養老專業人員的培訓與標準確定,幾個部門都在爭奪。醫療產業,也不歸住建部與民政部管。”陳寶存介紹。

  TIPS:

  大型養老地產項目一覽

  萬科地產

  萬科幸福匯項目位於北京房山,主要有兩種形態:一是通過自持出租方式經營的60-80平米之間的老年公寓,周邊配套醫療服務站、老年學校等設施;其二是面向市場銷售的3、4棟樓房源,在戶型設計上更傾向於老年人的居住需求,如配備電梯、防滑衛生間和其他無障礙設施等。

  保利地產

  保利目前正在嘗試的試點有兩個區域,其中一個位於上海周邊地區,另外一個位於長沙新火車站旁邊。其中上海西塘的養老地產項目已進入建設階段,名為保利·西塘安平老年健康生活社區,總投資達4億元,占地150畝,建築面積1萬平方米。

  首創置業

  位於河北香河的養老產業項目總建築面積近200萬平,由河北建設集團和首創置業共同建設,項目位於潮白河畔。首創置業資本管理中心的佟欲曉在接受采訪時表示,“養老地產是新興產業,仍處於探索階段,業務還不是很成熟,因此還沒有放到我們上市公司的資產當中”。

  路勁地產

  路勁地產是新近加入者。近日,路勁地產董事局主席單偉豹向記者透露,路勁地產將聯手日本馬森集團,在未來幾年內轉攻中國養老房項目。面對行業成長期的巨大蛋糕,像路勁這樣的默默進入者必然想搶占先機。

  泰康人壽

  2010年6月,“泰康養老股權投資計劃”獲保監會批準試點,首個試點地擬選北京昌平區。有消息稱,泰康人壽已在北京昌平小湯山溫泉鄉購置了2000畝地,斥資40億元,擬建新型健康養老院“泰康之家”,預計2013年將建成。?

  中國人壽

  國內壽險業“老大哥”中國人壽(601628,股吧)亦不甘落後。有消息稱,為了進軍養老產業,中國人壽內部的組織機構設置、人員配備等已經基本就緒。

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