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地產轉型:為利而來為利而往

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2015-07-27 11:08:55 來源:《英大金融》  作者:王飛

  “穩賺1號”所代表的萬達轉型,昭示了王健林重新配置企業資源、尋求新的增長點的衝動。這一衝動,在更遠的維度上見證了經濟環境變化對商業理念和生態的重塑。

  文 | 本刊特約記者 王飛

  6月12日,萬達與快錢聯手開發的互聯網金融產品“穩賺1號”正式推出。三天之內被認購一空,實現募資50億元的既定目標。其中,5億元面向個人投資者,45億元面向機構投資者。

  以萬達為標誌的地產轉型,方興未艾。從橫向來看,這是一場賽馬,居於前列的將繼續享有時代紅利;落後者,或許就此告別名利場。萬達對互聯網金融的介入,一句話來說,就是“我還想再活五百年”。

  借由“穩賺1號”的波瀾,管中窺豹,我們不但可以看到一個地產大鱷的新野心,也能夠看到商業地產在今天的新處境。正所謂“茍日新日日新”,沒有一成不變的商業模式,互聯網不過是倒逼行業革新的動力。

  一次成功的亮相

  “穩賺1號”的商業表現令人瞠目結舌。即便放在眾籌行業裏來看,這也是一個令人驚訝的成績。投資門檻低到1000元,上限為100萬元,投資標的是萬達2015年新開工且在2016年開業只租不售的萬達廣場項目,預計年化收益率為12%。看起來真的是可以“穩賺”。據報道,第二期眾籌,也已經於7月初啟動。

  據悉,二期項目延續一期做法,繼續把募集資金用於建設萬達廣場,承諾的回報是,投資人獲得萬達廣場收益權,同時享受商鋪租金和物業增值雙重回報,年化收益率和第一期相同。

  從萬達披露的內容來看,“穩賺1號”起始投資金額幾乎能夠為每一個都市白領所接受。任何一個有意願的投資者都能夠參與進來,借由萬達之手,間接參與普通人難以介入的實體經濟融資。如果僅僅是快錢推出一款互聯網金融產品,市場效應和媒體效應都未必像現在這麽大。正是萬達本身的品牌效應,其深身處中國地產王國核心的位置,以及王健林的戰略設計,讓“穩賺1號”成為投向湖心的石子,既在市場中間引起波瀾,也讓作為觀察者的旁人感到“有戲”。

  萬達本身歸納的“穩賺1號”特點有四。第一是穩。資金的流向是萬達的商業地產,金融產品收益用實體經濟的前景作為擔保,萬達廣場的過去與將來由此成為現在的市場信心。第二是賺。產品說明強調,本次募資用於只租不賣的物業,租金和物業增值同時成為回報源頭。萬達商業地產穩定的出租率和租金收繳率,可以讓投資者相對放心,成為所謂的信用擔保。第三是易。毫無疑問,50億元的募資額度,拿出十分之一開放給小體量的個人投資者,與其說是真心實意,不如說是偷天換月的宣傳策略。第四是輕。萬達視之為金融創新,強調說流轉方便。認籌份額允許轉讓,這正是該款產品引人註目的另外一個因素。

  無論這款產品的發布包含有幾多噱頭,更不用提資金到底如何運作,這都是一次成功的亮相。

  一個是中國最知名的地產企業,一個是互聯網金融的業界明星。萬達與快錢的合作,迅速被媒體解讀為傳統房地產轉型的新動向。北京(樓盤)一家媒體在分析總結今年上半年的樓市行情時認為,“房地產市場進入下半場。房地產買方市場行情,不會因為上半年的回暖而改變,已經開始並深入的房地產轉型,仍將是樓市的主旋律”。

  問題在於,產品的投資期限為7年,時間太長,可能很多投資者都沒有耐心等到2022年再收回權益。可以轉讓是快錢應對此道的一個辦法。但已經有分析人士質疑,如果萬達在財務上不能夠恰當處理,“穩賺1號”未必能夠成為所謂的“輕資產”,這就給今日的亮相埋下一道伏筆。

  萬達的“輕轉型”

  雖然未知真假,但網絡上已經有模有樣地流露出一份《穩賺1號產品介紹》(內部版)。在這份產品介紹中,王健林的一個觀點得到著重介紹:“力推輕資產模式,全力推進萬達的第四次轉型;相較於前三次轉型,第四次轉型是革命性的,是有充分準備的。包括‘萬萬’(萬達、萬科)合作,萬達首只互聯網金融產品的推出都是這次轉型的重要體現。”

  《內部介紹》收入了三頁王健林本人的講話修改稿,文章指出:“重資產模式雖然還能發展,但難度在加大,要快速擴大規模,就要轉型輕資產。萬達要在五年之內做到足夠大,徹底排斥掉競爭對手。萬達是在挖更寬更深的護城河”。

  所謂無利不起早。在這份內部資料的尾聲部分,一張PPT上面藍底白字格外清晰地寫著:“希望大家能夠充分享受萬達第四次轉型的商業紅利!”那麽到底什麽是所謂的“第四次轉型”?

  今年4月15日,王健林在深圳(樓盤)證券交易所第一次正式闡述他的“輕資產計劃”。按照王健林的設想,萬達今後的融資不再僅僅依靠銀行貸款,而更多地轉向市場化和社會化的合作模式,比如依靠理財產品來募集資金。

  在王健林的表述中,萬達商業地產轉型主要做兩件事。第一,轉讓現在已經拿到地且在2017年後開業的重資產項目,即萬達投資並與住宅銷售相關的項目。丟掉重資產,集中人力資源和資金做輕資產項目,這就是第二件事。做法分兩種,一是機構出錢萬達做事,最後分享部分租金;二是眾籌。萬達不再單純追逐所謂的開發利潤,而是把註意力轉移到商業租金和物業增值上來。

  地產轉型:一個偽命題

  理想中的萬達,將重新塑造自己的支柱產業:萬達商業,文化集團,金融板塊,電子商務。令人吃驚的是,王健林說,萬達商業會從當初起家的“基礎公司”變成一個商業服務公司,“沒有地產”。既然改革者已經不把公司看做地產公司,我們如果再堅持談論“地產轉型”,本身就已經是一個偽命題。所謂“商業地產”今日的轉型,與其說是模式的調整,倒不如說存在一個“質變”的契機,即“內部資料”所雲“徹底排斥掉競爭對手”。

  新常態下,一切都在轉型,一切都在調整,一切都無定論。所謂調結構促轉型和“銜接期”的說法,已經明白無誤地道出“新常態”的一個重要面向,那便是,一切堅固的東西都煙消雲散了。與其說舊的已去,不如說新的尚未到來。

  舊的商業結構已經被迫瓦解,新的商業結構尚且變動不居,老練的地產商人早就意識到這一點。今天的轉型,不過是應時而動。事實上,他們雖然一直在談商業模式,但從來就沒有認為存在一個固定不變的模式。

  萬達之外,商業地產沒有動作的已經很少。萬科早就不是一個傳統的地產公司,這幾乎已經是行業共識。恒大地產搞足球,賣礦泉水,建設農場,一時之間甚至有“不務正業”的批評聲傳出。今年6月30日,鏈家地產直接把公司名稱中的“地產”兩個字拿掉,業務覆蓋了租賃、新房、二手房、資產管理、互聯網平臺、金融理財等多個領域。

  以上種種,是在一個什麽樣的環境中發生?重塑。

  十八屆三中全會做出一個決定,把以往“發揮市場在資源配置中的基礎性作用”改為“使市場在資源配置中起決定性作用”。無論是商業地產的轉型,還是現在風靡一時的O2O,都是市場在重新配置資源,在重塑我們的經濟環境。環境變化的時候,內部的生態、食物鏈必然也要隨之而變。“穩賺1號”所代表的萬達轉型,正昭示了王健林重新配置企業資源,尋求新的增長點的衝動。這一衝動,則在更遠的維度上見證了經濟環境變化對商業理念和生態的重塑。也正是在這個意義上,地產轉型再次成為偽命題,企業從未有過一個穩定的“範式”,只不過一直在不斷地重塑自己的盈利模式。

  作為一種鏡鑒,我們不妨看看銀行。在金融脫媒和利率市場化的經濟換擋中,銀行經營者已經紛紛提出要向輕資產轉換。招商銀行(600036,股吧)要打造“輕銀行”,建設銀行(601939,股吧)提出“輕裝上陣”,浦發銀行(600000,股吧)原行長朱雨辰更是直接對媒體表示,大資管時代正在重新定義金融業。萬達的眾籌歸根結底不過是一種融資模式,企業轉型才是真正的冰山一角,而“輕資產化”大環境所催生的傳導機制才是海底那八分之七的冰山。

  對於商人來說,只要能夠賺錢,大門朝哪邊開都是一樣的。

  6月12日,萬達與快錢聯手開發的互聯網金融產品“穩賺1號”正式推出。三天之內被認購一空,實現募資50億元的既定目標。其中,5億元面向個人投資者,45億元面向機構投資者。

  以萬達為標誌的地產轉型,方興未艾。從橫向來看,這是一場賽馬,居於前列的將繼續享有時代紅利;落後者,或許就此告別名利場。萬達對互聯網金融的介入,一句話來說,就是“我還想再活五百年”。

  借由“穩賺1號”的波瀾,管中窺豹,我們不但可以看到一個地產大鱷的新野心,也能夠看到商業地產在今天的新處境。正所謂“茍日新日日新”,沒有一成不變的商業模式,互聯網不過是倒逼行業革新的動力。

  一次成功的亮相

  “穩賺1號”的商業表現令人瞠目結舌。即便放在眾籌行業裏來看,這也是一個令人驚訝的成績。投資門檻低到1000元,上限為100萬元,投資標的是萬達2015年新開工且在2016年開業只租不售的萬達廣場項目,預計年化收益率為12%。看起來真的是可以“穩賺”。據報道,第二期眾籌,也已經於7月初啟動。

  據悉,二期項目延續一期做法,繼續把募集資金用於建設萬達廣場,承諾的回報是,投資人獲得萬達廣場收益權,同時享受商鋪租金和物業增值雙重回報,年化收益率和第一期相同。

  從萬達披露的內容來看,“穩賺1號”起始投資金額幾乎能夠為每一個都市白領所接受。任何一個有意願的投資者都能夠參與進來,借由萬達之手,間接參與普通人難以介入的實體經濟融資。如果僅僅是快錢推出一款互聯網金融產品,市場效應和媒體效應都未必像現在這麽大。正是萬達本身的品牌效應,其深身處中國地產王國核心的位置,以及王健林的戰略設計,讓“穩賺1號”成為投向湖心的石子,既在市場中間引起波瀾,也讓作為觀察者的旁人感到“有戲”。

  萬達本身歸納的“穩賺1號”特點有四。第一是穩。資金的流向是萬達的商業地產,金融產品收益用實體經濟的前景作為擔保,萬達廣場的過去與將來由此成為現在的市場信心。第二是賺。產品說明強調,本次募資用於只租不賣的物業,租金和物業增值同時成為回報源頭。萬達商業地產穩定的出租率和租金收繳率,可以讓投資者相對放心,成為所謂的信用擔保。第三是易。毫無疑問,50億元的募資額度,拿出十分之一開放給小體量的個人投資者,與其說是真心實意,不如說是偷天換月的宣傳策略。第四是輕。萬達視之為金融創新,強調說流轉方便。認籌份額允許轉讓,這正是該款產品引人註目的另外一個因素。

  無論這款產品的發布包含有幾多噱頭,更不用提資金到底如何運作,這都是一次成功的亮相。

  一個是中國最知名的地產企業,一個是互聯網金融的業界明星。萬達與快錢的合作,迅速被媒體解讀為傳統房地產轉型的新動向。北京一家媒體在分析總結今年上半年的樓市行情時認為,“房地產市場進入下半場。房地產買方市場行情,不會因為上半年的回暖而改變,已經開始並深入的房地產轉型,仍將是樓市的主旋律”。

  問題在於,產品的投資期限為7年,時間太長,可能很多投資者都沒有耐心等到2022年再收回權益。可以轉讓是快錢應對此道的一個辦法。但已經有分析人士質疑,如果萬達在財務上不能夠恰當處理,“穩賺1號”未必能夠成為所謂的“輕資產”,這就給今日的亮相埋下一道伏筆。

  萬達的“輕轉型”

  雖然未知真假,但網絡上已經有模有樣地流露出一份《穩賺1號產品介紹》(內部版)。在這份產品介紹中,王健林的一個觀點得到著重介紹:“力推輕資產模式,全力推進萬達的第四次轉型;相較於前三次轉型,第四次轉型是革命性的,是有充分準備的。包括‘萬萬’(萬達、萬科)合作,萬達首只互聯網金融產品的推出都是這次轉型的重要體現。”

  《內部介紹》收入了三頁王健林本人的講話修改稿,文章指出:“重資產模式雖然還能發展,但難度在加大,要快速擴大規模,就要轉型輕資產。萬達要在五年之內做到足夠大,徹底排斥掉競爭對手。萬達是在挖更寬更深的護城河”。

  所謂無利不起早。在這份內部資料的尾聲部分,一張PPT上面藍底白字格外清晰地寫著:“希望大家能夠充分享受萬達第四次轉型的商業紅利!”那麽到底什麽是所謂的“第四次轉型”?

  今年4月15日,王健林在深圳證券交易所第一次正式闡述他的“輕資產計劃”。按照王健林的設想,萬達今後的融資不再僅僅依靠銀行貸款,而更多地轉向市場化和社會化的合作模式,比如依靠理財產品來募集資金。

  在王健林的表述中,萬達商業地產轉型主要做兩件事。第一,轉讓現在已經拿到地且在2017年後開業的重資產項目,即萬達投資並與住宅銷售相關的項目。丟掉重資產,集中人力資源和資金做輕資產項目,這就是第二件事。做法分兩種,一是機構出錢萬達做事,最後分享部分租金;二是眾籌。萬達不再單純追逐所謂的開發利潤,而是把註意力轉移到商業租金和物業增值上來。

  地產轉型:一個偽命題

  理想中的萬達,將重新塑造自己的支柱產業:萬達商業,文化集團,金融板塊,電子商務。令人吃驚的是,王健林說,萬達商業會從當初起家的“基礎公司”變成一個商業服務公司,“沒有地產”。既然改革者已經不把公司看做地產公司,我們如果再堅持談論“地產轉型”,本身就已經是一個偽命題。所謂“商業地產”今日的轉型,與其說是模式的調整,倒不如說存在一個“質變”的契機,即“內部資料”所雲“徹底排斥掉競爭對手”。

  新常態下,一切都在轉型,一切都在調整,一切都無定論。所謂調結構促轉型和“銜接期”的說法,已經明白無誤地道出“新常態”的一個重要面向,那便是,一切堅固的東西都煙消雲散了。與其說舊的已去,不如說新的尚未到來。

  舊的商業結構已經被迫瓦解,新的商業結構尚且變動不居,老練的地產商人早就意識到這一點。今天的轉型,不過是應時而動。事實上,他們雖然一直在談商業模式,但從來就沒有認為存在一個固定不變的模式。

  萬達之外,商業地產沒有動作的已經很少。萬科早就不是一個傳統的地產公司,這幾乎已經是行業共識。恒大地產搞足球,賣礦泉水,建設農場,一時之間甚至有“不務正業”的批評聲傳出。今年6月30日,鏈家地產直接把公司名稱中的“地產”兩個字拿掉,業務覆蓋了租賃、新房、二手房、資產管理、互聯網平臺、金融理財等多個領域。

  以上種種,是在一個什麽樣的環境中發生?重塑。

  十八屆三中全會做出一個決定,把以往“發揮市場在資源配置中的基礎性作用”改為“使市場在資源配置中起決定性作用”。無論是商業地產的轉型,還是現在風靡一時的O2O,都是市場在重新配置資源,在重塑我們的經濟環境。環境變化的時候,內部的生態、食物鏈必然也要隨之而變。“穩賺1號”所代表的萬達轉型,正昭示了王健林重新配置企業資源,尋求新的增長點的衝動。這一衝動,則在更遠的維度上見證了經濟環境變化對商業理念和生態的重塑。也正是在這個意義上,地產轉型再次成為偽命題,企業從未有過一個穩定的“範式”,只不過一直在不斷地重塑自己的盈利模式。

  作為一種鏡鑒,我們不妨看看銀行。在金融脫媒和利率市場化的經濟換擋中,銀行經營者已經紛紛提出要向輕資產轉換。招商銀行要打造“輕銀行”,建設銀行提出“輕裝上陣”,浦發銀行原行長朱雨辰更是直接對媒體表示,大資管時代正在重新定義金融業。萬達的眾籌歸根結底不過是一種融資模式,企業轉型才是真正的冰山一角,而“輕資產化”大環境所催生的傳導機制才是海底那八分之七的冰山。

  對於商人來說,只要能夠賺錢,大門朝哪邊開都是一樣的。

(責任編輯:HN026)

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