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拿地模式何時現拐點

2016-09-29 00:01:36 北京商報 
高燒不退的樓市仍在不斷催熱土地市場。即便各地紛紛出臺限制性政策,開發商拿地的興致依舊不減。今年前9個月,50大房企拿地金額已突破萬億元,同比上漲69%。傳統地產“豪強”融創、招商、恒大、萬科、綠地依舊表現出強勢,位列拿地榜單前列,其中,今年的“並購王”融創,在土地市場上也堪稱“收獲者”,暫時排在拿地榜首位。

  高燒不退的樓市仍在不斷催熱土地市場。即便各地紛紛出臺限制性政策,開發商拿地的興致依舊不減。今年前9個月,50大房企拿地金額已突破萬億元,同比上漲69%。傳統地產“豪強”融創、招商、恒大、萬科、綠地依舊表現出強勢,位列拿地榜單前列,其中,今年的“並購王”融創,在土地市場上也堪稱“收獲者”,暫時排在拿地榜首位。

  拿地也瘋狂

  與市場上越來越頻繁的並購相比,拿地依舊是房企最主要獲取項目開發權的方式。

  中原地產研究中心統計數據顯示,截止到9月27日,年內搶地最積極的50大房企合計拿地金額10039億元,合計建築面積為14001萬平方米,平均拿地成本7169.8元每平方米,同比2015年拿地成本增加高達51%。

  在2015年同期,50大房企拿地金額只有5932億元,2016年同比上漲幅度高達69%。拿地集中度也在增加。合計有35家房企拿地超過百億元,而在2015年同期只有19家。值得註意的是,近來在並購市場上收購聯想控股旗下地產業務、斥資40億元入股金科等頻頻曝出大手筆的融創,在土地市場上也表現不俗。據統計,今年1-9月,融創中國拿地42塊,總金額達632.7億元,排在拿地榜第一位。

  值得註意的是,由於一線城市土地稀缺,許多開發商瞄準二線城市。以融創為例,8月拿地18宗,一線城市沒有拿地,二線城市拿地總貨值達293.41億元,占公司本月拿地總金額的91.87%;三四線城市拿地總貨值25.95億元,占公司當月拿地總金額的8.13%;一線城市甚至沒有成交。8月該公司分別在佛山(樓盤)、成都、天津(樓盤)、鄭州(樓盤)、武漢(樓盤)等多個地區獲取土地。成交的18宗土地中有12宗土地溢價率超過100%,無錫(樓盤)和武漢兩地更是以“封王”的高姿態進入。

  除了融創之外,其他傳統地產豪強也表現不俗。在拿地數量和總面積上,碧桂園以191塊、2449萬平方米排在第一位。與以往國企強勢相比,搶地企業從國企到民企開始全面出現。

  成本與利潤的博弈

  中原地產首席分析師張大偉分析,房企搶地積極性大漲,寬松的貨幣政策是主要原因。在過去幾個月,整體信貸政策寬松,大部分房企發債成本明顯降低,最低甚至在3%左右。寬松的信貸貨幣政策,讓房企有能力積極補充庫存。

  而隨著房企圍獵二線城市,相比2015年一線城市占比高,2016年最近幾個月,房企集中在二線城市搶地,全國高價地頻繁出現。從2015年開始房企出現了增收不增利潤的現象。寬松的房地產政策雖然刺激了房地產市場探底回升,但爆發式上漲的一二線市場不代表全國市場,雖然全國一二線市場回暖,但三四線依然處於調整過程中,以價換量仍持續。加上2015年以來的土地成本大漲,地價正在透支房企利潤。

  統計顯示,房地產企業盈利能力正在大幅下調。房企營收增加,但利潤漲幅低於營收漲幅,房企利潤率明顯下調。不僅利潤絕對值不高,從2016年上市公司半年報平均利潤率看,2016年上半年,135家房企的凈利潤率只有8.15%,而即使在成交慘淡的2015年,同期利潤率也有10%。

  預計隨著核心盈利能力下滑、財務風險加劇,將有越來越多的非專業房地產公司離開房地產領域。同時,房地產的競爭也將越來越激烈,房企的可持續發展關鍵還在於戰略轉型。

  土地盛宴幾時休

  房企的瘋狂圈地模式何時會按下暫停鍵,正在成為各界關註的焦點。

  張大偉表示,目前房企拿地積極性明顯提高,但對未來房價預期來說,溢價超過50%的土地,未來房價上漲預期會更強烈。一旦房價進入調整周期,很可能房企面臨著巨大的銷售難題。如果未來一年房價漲幅不超過50%,那些拿了高價地的企業都將面臨入市難題。

  此外,政策的調整也讓企業感到焦慮。包括杭州(樓盤)宣布將加大土地供應,並調整土地公開出讓競價方式,且同步實施“暫停市區購房入戶政策”、“調整住房公積金貸款政策”及“調整商業性住房貸款政策”三項措施。各地限制性政策正在不斷出臺,房企出貨難度不斷加大。

  而最新的消息則更值得市場關註。 有消息傳出,上海(樓盤)證券交易所近日實施房地產公司債券審核新政,未來將對房地產企業發行公司債設立準入門檻並實施分類管理,進而被解讀為收緊開發商公司債發放條件。屆時,受匯率風險及海外融資成本上漲等其他因素的疊加影響,未來收緊銀根的開發商很可能告別土地盛宴。北京(樓盤)商報記者 董家聲

(責任編輯: HN666)
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