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銀保搶食住房金融 民間隊隱退

2016-10-12 07:12:39 第一財經日報 

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  [所謂“贖樓”,是指在二手房交易時,賣方需要結清欠款,贖出房地產證,才能進行正常交易。贖樓大致有三種模式:擔保贖樓、墊資贖樓和買方首付款贖樓。]

  資產荒下,素以安全著稱的住房金融業務開始成為搶手貨。

  作為住房金融的主力軍,銀行不僅持續加碼個人住房按揭貸款,此前一度沈寂的房屋抵押貸也開始被推出市場。

  銀行的需求帶動了各路金融機構的熱情。11日,光大銀行(601818,股吧)、太平洋(601099,股吧)產險、大道金服三方聯手推出產權交易保險,劍指住房金融中的贖樓業務。此前,郵儲銀行、中信銀行(601998,股吧)、眾安保險、聯合保險等都推出了類似的業務。

  事實上,贖樓本是擔保公司、小貸公司的既有業務,在網貸細則出臺之前,也有相當一部分P2P涉獵贖樓等住房金融,之後,隨著網貸細則對於借款人金額的限制,P2P的住房金融業務存量逐漸萎縮。

  而保險公司的出現實際上是替代了原本擔保、小貸以及P2P扮演的角色,將擔保、過橋墊資轉變為保單的形式,並。傳統金融開始替代民間金融成為住房金融的主要參與者。

  保險深入住房金融

  所謂“贖樓”,是指在二手房交易時,如果賣方房產是按揭購買且貸款尚未結清,即房屋抵押給了銀行,賣方需要結清欠款,贖出房地產證,才能進行正常交易。贖樓大致有三種模式:擔保贖樓、墊資贖樓和買方首付款贖樓。

  擔保贖樓是由擔保公司提供擔保,銀行向賣方發放短期信用貸款,或者由買方按揭銀行提前發放貸款用於還清原貸款,贖出房地產證;墊資贖樓是由擔保公司、小貸公司等民間金融機構向賣方發放借款,用於償還原按揭/抵押貸款,贖出房產證。買方首付款贖樓是買方用首付款為賣房贖樓。

  贖樓原本是銀行和擔保公司、小貸公司的既有業務,銀行的贖樓業務通常與指定擔保公司合作,以降低風險。盡管模式不同,但上述三種贖樓方式均為先贖樓後放款。

  而保險公司的出現改變了傳統的贖樓模式,並衍生出新的業務流程:買賣雙方通過地產中介簽合同以後,先投保一份產權交易險,買方銀行直接發放已經獲得審批通過的按揭款,這樣賣方就可以提前收到房款,其余的過戶、抵押等手續可隨後再辦理。

  大道金服董事長柳博對本報說,相較於傳統的先贖樓後放款的方式,這種產權交易險交易方式可以提前一個多月實現房產交割,賣方也可以較快地收到款;新模式的客戶費用比原來降低一半以上;保險公司對整個交易過程承保,抵禦可能發生的風險。

  事實上,產權交易保險是海外比較成熟的保險產品,比如TitleInsuranceCompany就是專門從事產權交易保險的保險公司。除了太平洋產險以外,今年包括眾安保險、聯合保險等也相繼推出了產權交易保險的服務。

  在產權交易保險出現之前,國內保險公司對住房金融的滲透並不多,險種也比較單一,最為常見的是普通財產險,即銀行在個人住房貸款時要求借款人對抵押物進行財產保險,財產保險只是對貸款所購得住房在遭受火災等意外事故時對抵押物的價值進行補償,以保證抵押權的實現。

  對於流程創新,光大銀行副行長李傑說,新模式社會意義巨大,銀行可以全鏈條參與整個房產交易金融服務的流程。一方面能夠有效解決房產交易服務存在的痛點,保障客戶房產交易期間的資金和權益安全。同時在實操層面將住房金融服務全面嵌入到金融監管體系之內,大幅降低住房金融領域的系統風險隱患。

  住房金融格局生變

  其實,在網貸細則出臺之前,住房金融也是P2P平臺角逐的主戰場,業務種類包括房屋抵押貸款、贖樓貸以及購房尾款等。

  據盈燦咨詢不完全統計,截至今年8月底,有773家網貸平臺涉足住房金融業務,累計成交量1256億元,約占網貸行業累計成交量的10.33%,綜合收益率為10.96%,平均借款期限5.24個月。而去年同期P2P平臺的住房金融業務成交量僅為650億元,今年同比約增長93%。

  8月24日,四部委聯合發布《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》(下稱《暫行辦法》),控制同一借款人在網絡借貸信息中介機構平臺的借款余額上限,防範信貸集中風險。這使得P2P的“住房金融夢”戛然而止。盈燦咨詢選取2016年1月1日至2016年8月24日期間203家涉足住房金融的P2P網貸平臺、18867項借款標進行壓力測試,測試結果顯示:不區分企業和個人借款的情況下,單個標的借款金額超過20萬的平臺占比為96.06%,超過100萬的平臺占比為80.30%,而這些平臺都在限額整頓之列。

  “一般來說,住房金融都屬於平臺大單,涉及金額較大,面臨業務轉型或調整壓力,我們這塊業務旨在維持存量,不再新增增量,未來會慢慢萎縮。”深圳一家從事贖樓業務的P2P平臺負責人對本報說。

  2016年8月,住建部、銀監會等七部委聯合印發了《關於加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》,對房產金融的規範性提出了明確要求。有業內人士認為,二手房交易中資金和時間的錯配,衍生出大量非正規金融產品,均遊離在國家金融監管體系之外,風險不可知、不可控,給金融秩序的穩定帶來風險隱患。

  如今,隨著網貸平臺的退出,以及保險公司對於擔保、小貸份額的擠壓,住房金融市場中的“民間隊”也日趨薄弱,傳統金融大舉攻城略地。

  9月29日,民生銀行連發三款新產品,其中“優房閃貸”就是一款“互聯網+抵押按揭貸款”產品,客戶通過微信平臺線上評估房屋價格,隨時隨地申請抵押按揭貸款。相似的還有招商銀行的“有房就貸”,即便房子處於按揭狀態,依舊可以貸款。

  這種“二次抵押”的模式也在業內引起爭議,有專家認為“二次抵押”存在較高風險。但上述深圳從事贖樓業務的P2P平臺負責人對本報表示,無論是房屋抵押貸款,抑或是贖樓貸款,其風險均較低。

  以贖樓業務為例,他解釋,其中最大的風險點為借款人負債過高,贖樓後被債權人查封。“此種情況發生概率較小,只要將銀行的批復背景、客戶個人信用、公司經營情況調查清楚就可以最大程度避免。另外就是在扣款和回款環節,將錢款打入客戶個人或公司賬戶後存在被借款人轉走的情況,但只要將扣款賬戶和回款賬戶控制好,就不會發生這樣的問題。”

(責任編輯:宋埃米 HT004)
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