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商住退房違約金或可降至3% 業主未必買帳

2017-05-20 09:30:27 和訊房產  於書媛

  自從北京執行商住限購以來,業主退房糾紛幾乎每天都在上演,其中最大的障礙就是“退房是否應該繳納違約金”。

  近日有商住房業主收到消息稱,退房違約金可以從之前的20%降至3%。

  上述消息的真假還有待繼續考證,但業主是否買賬還不一定。

  抓住機遇退房?

  違約金大幅降低的說法,讓部分業主開始調整此前的強硬態度。

  房山區某商住項目的張姓業主近日收到銷售人員的通知,退房違約金降低到了3%,如果退房可以過來具體談。

  據了解,上述違約金比例的變化只是針對部分已網簽但未面簽的在途商住業主,由於銀行方面的貸款政策變化,銀行將首付比例從政策前通知的五成上調至六成,利率上浮20%,如果此時業主因首付上浮而無法交齊房款,退房申請違約金可由20%降至3%。

  事實上,這種現象並不少見,據同樣購買房山商住的業主張文介紹,自己所選的民生銀行已提高首付,這使還沒面簽的她受到嚴重影響,但她並不想賠付因退房所繳納的違約金,因為退房不是她的主觀行為。

  “我們在幫你看看別的銀行能否受理你的貸款,截至目前還是有部分銀行沒有做出調整。”她的銷售對她說到。

  如果違約金降到3%,或許是個不錯的選擇,自己可以將退出的房款轉而投向近期成交萎縮的二手房住宅。”部分未面簽的商住房業主認為,與其一直僵持下去,不如早點退出這場糾紛,把資金轉向其他用途。

  據了解,現在大部分商住業主都是囿於20%的違約金而不能退房,資金撤不出來,房屋未來價值也在不斷縮減。

  針對上述情況,盈科律師事務所袁律師表示,該案例可以引用情勢變更,其在《合同法》中的解釋為在合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化,繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的,當事人請求人民法院變更或者解除合同的,人民法院應當根據公平原則,並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。”

  “但值得註意的是,一般開發商在簽署合同時,往往會與客戶簽署嚴密的補充協議,這種協議或許會提到遇到政策變化或銀行根據現行政策無法提供貸款時,買房需自行籌集資金完成購房款支付,”她補充道。

  據了解,部分業主本無退房想法,但看著近來區域內二手房成交量腰斬,其房源短期內貶值程度可想而知,尤其是那些高價位接盤的業主更想早日撤離。

  據北京市住建委數據顯示,4月北京二手房住宅共完成網簽16902套,環比減少35%。機構數據顯示,5月上旬,北京全市二手住宅共網簽3365套,與4月上旬相比減少25%,同比2016年5月上旬減少43.6%,市場整體下行態勢非常明顯。

  此外,在北京最嚴格的商辦調控之下,原本受熱捧的商辦地塊接連遭遇冷落。5月份所出售的三宗商辦地塊,其中一宗以底價成交,另外兩宗接近零溢價成交。

  全國開啟商住限購風

  據此前統計數據顯示,截至5月,全國共有60個地級以上的城市和超過30個縣市出臺調控政策,累計發布調控政策超過160余次,樓市已進入限購、限貸、限價、限售、限商的5限時代。

  其中商住作為整改的一部分,目前已有北京、上海(樓盤)、廣州(樓盤)等城市率先下手出臺政策。

  繼3月26日北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,幾日後,廣州也出臺商辦類房屋限購措施,明確該類項目不得改變為居住用途,銷售對象應當是法人單位。

  進入5月,深圳再進一步加強商業辦公研發用房建築設計通知,其規定建築平面布局不得采用住宅套型式設計,套內專用衛生間和茶水間的用房總建築面積不得超過該樓層建築面積的三分之一;單棟建(座)建築同一樓層內,建築面積150平方米的單套用房建築面積之和,不得超過該層建築面積的50%;研發用房單套建築面積不得小於180平方米。

  對此業內專家表示:“雖然管控強度可能不會等同於北京,但有一點可以確定,即商辦項目不再與居住屬性掛鉤。”

  與此同時,5月17日上海市發布的整頓商住房新規也將其與居住屬性徹底分離,上海將停止審批公寓式辦公項目,並明確對已售未交付入住的商辦類項目,要按照商業辦公房屋功能進行全面整改,不符合商業辦公要求的不得交付辦理過戶。

  據悉,上海是首個針對在途房源出臺細則的城市,要求已售未交付項目取消其居住功能。

  而北京方面還沒有明確的細則出臺,只有北京大興區傳出了執行“3.26”商住限購政策細則的消息,其中最重要的內容是,在政策執行前已取得預售許可證、有實際成交並完成網簽的商辦類項目,開發商可保持現有設備設施。

  這一則消息如果為真,已經購買的商住房就可以繼續保留居住功能,不僅滿足自住需求,更方便以後轉手。

  保留自住需求、調整違約金比例等這些變化還有待求證,能否幫助解決商住退房糾紛也還要進一步觀察。  

(責任編輯:宋萌 HO014)
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