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房地產長效機制“源頭活水”從何來?多項新政刺激供給側持續發力

2017-08-11 00:45:01 每日經濟新聞 

  每日經濟新聞(博客,微博)實習記者 吳抒穎 每日經濟新聞實習編輯 張楊運

  在“2017博鰲房地產論壇”上,多名經濟學家、房地產商均對構建房地產市場的長效機制表達了自己的觀點,其中供給側發力、盤活存量資源和調整稅負設置被多次提及。

  而此前2017年4月25日國家決策層提出“要加快形成促進房地產市場穩定發展的長效機制”後,如何穩定房地產市場、堅持政策連續性穩定性就成為了業界關註的焦點。

  隨著“共有產權”、“租售同權”等一系列政策的落地,長效機制已經雛形初顯。“不需要期待長效機制的到來,因為它已經在路上。”鏈家研究院院長楊現領如是認為。

  發力供給側“要增加中心城市群或者以中心城市為核心的大都市群現有的供給,不是把大量的土地開發能力放到已經沒有太多人流入的三四線城市。”中國銀行(601988,股吧)業協會首席經濟學家巴曙松拋出了這樣的觀點。

  合理增加土地供給,這是業界的共識,也是地方政府發力供給側不斷強調的方向。以廣州(樓盤)為例,廣州市住建委指出,今後五年(2017~2021年)初步計劃年均供應住宅用地約5~6平方公裏、可建面積約1250萬~1500萬平方米,較“十二五”期間增加近兩成。

  而將視角轉向四大一線城市,今年以來土地供應也已經有了較大幅度的增加。據中原地產研究中心統計,今年上半年,一線城市合計土地供應規劃建築面積2738萬平方米,同比上漲了57.3%。

  發力供給側的另一個方向則是增加住房供應,尤其是具有居住屬性的住房。近日,北京(樓盤)住建委宣布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見。根據該辦法,北京擬新推“共有產權住房”,“新北京人”獲得共有產權房的比例不低於30%。

  遠洋集團董事局主席、總裁李明評論稱,“這個政策的出發點是解決剛性住房需求的難題,產權從設計時就是清晰的。抓住了產權清晰這一根本,便於未來長效機制的對接。”

  其他城市也著力增加保障性住房供應。深圳(樓盤)市規土委公布的數據顯示,“十三五”期間,深圳市籌集建設人才住房和保障性住房40萬套。而“十二五”期間,這一數據為11萬套。

  盤活存量資源

  過去一年,在政策的鼓勵下,租賃市場迅速崛起。這被業界認為是構建房地產市場長效機制行之有效的舉措。

  “"房子是用來住的"在經濟學上的意義是調動存量資源,提高存量資源的利用效率。要加快發展租賃市場,因為它是讓物和人、資源和需求更有效結合起來的重要組成部分。”中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮指出。

  最近多地的工作重點也強調應加快發展住房租賃市場,並已經有一些具體的政策出臺。過去半個月,廣州等城市相繼推出“租購同權”政策;鄭州(樓盤)、揚州(樓盤)等多城市也明確提出了“租房落戶”。

  在業界看來,未來中國的特大城市,租賃市場將成為主流。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷認為,未來租賃住房將主導超大、特大城市的市場,且未來住房的總量只會緩慢增長,更多地提供租賃住房。

  部分地方政府已經開始發力租賃市場。成都於近日出臺的《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》(下稱“方案”)中提到,到2017年底,要組建或改建3家~4家國有住房租賃公司;將逐步把現有政府及國企投資和管理的公共租賃住房、人才公寓交由住房租賃企業管理,力爭到2020年,發展規模化租賃企業不低於50家。

  調整稅負設置

  如何調整稅負設置來構建房地產市場的長效機制,征收房地產稅和租賃市場減稅是最受關註的兩個議題。

  “需求側最重要的長效機制就是房地產稅,就是住房的保有成本。提高你的保有成本,這就是房地產稅的最基本原理。”呼籲出臺房地產稅多年的著名經濟學家、國民經濟研究所所長樊綱在“2017博鰲(樓盤)房地產論壇”上再次指出。

  與他持有相同觀點的是陳淮。陳淮認為,房地產稅努力提高了持有環節的稅負,而且它具有很多重大的意義,其中的一條是提高存量資源的利用效率。

  如何征收房地產稅,樊綱也給出了自己的建議。他認為應借鑒中國改革的寶貴經驗:雙軌過渡,新房新辦法,老房20年過渡。“老房子錢已經交過一輪了,交的稅有20年的時間折現大概都折現沒了,20年之後再征房地產稅,對那些老房子是合理的。”

  而在租賃市場,陳淮則認為,如果老百姓(603883,股吧)把存量住房租出去,則應該在稅負方面給予稅率的優惠。他認為,這符合“房子是用來住的,並不僅僅是不要炒作”的定位。

  同時在這一方面,也已經有城市走在前頭。上述方案中提到,成都對個人出租住房的,由按照5%征收率減至按1.5%計算繳納增值稅。

  “哪怕你有三套、五套房租出去讓人住,就應當受到政策鼓勵,而不是限制。”陳淮強調。

(責任編輯:婁在霞 )
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