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一線城市若都推共有產權房,剛需房受衝擊會有多大?

2017-08-12 21:15:00 和訊名家 

    本文首發於微信公眾號:每日經濟新聞(博客,微博)。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

 
    共有產權房是近段時間行業熱議的高頻詞。

  日前,北京(樓盤)市住房城鄉建設委發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)。顧名思義,共有產權住房就是買房人與政府共有房屋產權,是對原自住型商品房政策的進一步調整和優化。有業內人士告訴每日經濟新聞記者,剛需房受到的衝擊或許會比較明顯。

一線城市若都推共有產權房,剛需房受衝擊會有多大?
 
  擴大住房保障覆蓋範圍

  實際上,共有產權房並不是新名詞。早在2007年,江蘇淮安(樓盤)首次試點共有產權住房,2010年上海(樓盤)推出共有產權保障房試點,實行住房和經濟“雙困”標準。2014年,住建部等六部委將北京、上海、深圳(樓盤)、成都、淮安、黃石(樓盤)作為共有產權住房試點城市,2016年上海推出了共有產權保障住房管理辦法。

  全國房地產商會聯盟主席顧雲昌表示,實際上共有產權房是對經濟適用住房的提升,是政策不斷完善的過程,屬於保障性住房的範疇。

  “相比傳統的保障房開發,共有產權房具有明顯的制度優勢。”居理新房數據研究院主任陽洋告訴每日經濟新聞記者,首先,政府的出資顯性化,嚴格限制了“投機”性需求,同時也淡化了保障性住房開支,有助於改善地方政府的現金流量,讓地方資金轉起來;另外,本質是為有合理購房需求的居民提供購房杠桿,提供了一種事實上的住房資金支持。

陽洋補充道,從當前形勢看,北京推廣共有產權房是極為適合的。在北京當前的住房保障制度之下,低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經濟適用房解決,高收入居民能夠負擔商品房房價,然而還有部分居民既無法負擔商品房,又無資格申請公租房。一線城市居民中,這種“中間層”恰恰是規模最為龐大的群體;這些居民不僅需要居住權,也需要置業權,因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產權政策。
  陽洋補充道,從當前形勢看,北京推廣共有產權房是極為適合的。在北京當前的住房保障制度之下,低收入居民的住房問題一般可以交由公租房和經濟適用房解決,高收入居民能夠負擔商品房房價,然而還有部分居民既無法負擔商品房,又無資格申請公租房。一線城市居民中,這種“中間層”恰恰是規模最為龐大的群體;這些居民不僅需要居住權,也需要置業權,因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產權政策。

  關於共有產權房的定價問題,中信證券(600030,股吧)研究指出,共有產權住房當前還存在試點城市偏少,覆蓋人群過窄的問題,未來共有產權房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時,如果把定價權完全給政府,則可能會產生制度運行效率不夠,但把定價權完全給開發企業,就會形成定價合理性問題和共有產權房源選擇問題。

  剛需型商品房或受衝擊

  鏈家研究院院長楊現領提供了這樣一組數據,目前北京的主要政策性住房為經濟適用房(66.2萬套存量),兩限房(12.9萬套存量)、自住型商品房(10萬套存量)。2017~2021年預計供應25萬套自住型商品房,這些都將按照共有產權住房的辦法執行,到2021年預計北京全部存量為900萬套,共有產權住房占比2.8%。

  中原地產研究中心統計數據顯示,自住房供應以來,北京合計出讓了80宗(含)或者全為自住房的住宅土地,合計供應了自住房面積達到了703萬平方米,大約能夠建成8萬套價格明顯低於北京商品房住宅價格的帶保障屬性的自住房。

  對於共有產權房帶來的影響,房企也有不同的看法。

  遠洋集團董事局主席、總裁李明表示,政策的出發點是解決剛性住房需求的難題,產權從設計時就是清晰的,和建立現代企業制度一樣,抓住了產權清晰這一根本,便於未來長效機制的對接。

  雅居樂集團北京區域營銷總監何斌則表示,共有產權房的概念需要很多後續的政策支持才能有意義,比如不動產登記手續,周邊教育資源的分配政策等。

一線城市若都推共有產權房,剛需房受衝擊會有多大?
  那麽,共有產權房是否會導致房地產市場出現剛需型商品房價格下降、高端商品房價格上漲的兩極分化現象?

  何斌告訴每日經濟新聞記者,目前並不能作出這樣的判斷,短期內共有產權房對購房者決策影響不大,因為有資格、買得起的人依然會考慮私有房產,共有產權房針對的是沒有資格和買不起的一部分人群,但是如果後期支持政策落地,可能會有一部分剛需被引導進入共有市場。

  保利投顧研究院表示,共有產權覆蓋人群本身購買力更趨近於二手房市場,假如共有產權住房供應能有效落地,將消化了大量的購房需求,預計其分流存量房市場購買力作用更大,而新建商品房市場將目標人群轉向改善人群的高端化趨勢將加大。

  何斌進一步表示,整體看來,共有產權房相關辦法只是樓市整體調控的一個環節而已,但是綜合起來看影響深遠,所以近期企業都在從戰略上進行調整,試圖從單一的房地產開發轉型成為城市運營商。

一線城市若都推共有產權房,剛需房受衝擊會有多大?

    文章來源:微信公眾號每日經濟新聞

(責任編輯:嶽權利 )
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