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瘋狂炒房客的“四大門派”!賣掉上海1套房,重慶買10套

2017-08-13 03:30:00 北京新浪樂居微信號 
  在炒房的各種手法裏,多個流派各有千秋,比如法租界流(盈利主要靠收取外國人租金)、鳳姐變冰冰(李冰冰)流(購買破爛的房子裝修後加價出售)、貴婦流(只買高檔樓盤)、拆遷流(專賣老破的房子等政府拆遷賠償)等等。各路炒房客奔走於全國各地,尋找投資機會。但隨著一紙調控措施出臺,房地產市場遇冷,各大門派武功盡廢,即便是在炒房客中,被稱為“神”的男人,也愈發謹慎起來。

  由於土地供應充足,一直被譽為“房價窪地”的重慶(樓盤),作為全國調控樓市的樣本,受到多方好評。去年四季度以來,外省市購房人群不斷“湧入”,而且因為一篇網帖宣稱“打飛機去重慶買房”,導致重慶炒房群體中的上海(樓盤)人尤其吸引眼球。

  上海投資客歐成效,因在炒房上頗有造詣,在網絡上被稱為“歐神”。他甚至大膽設想:賣掉上海一套房子,去重慶買十套,賣掉十套可以去買一整棟樓。因為上海的房價大約是重慶10倍左右。他寫道,“這個倍率,對於職業炒家來說,有著非常重要的意義”。

  一些人和歐成效不謀而合,江北區江北嘴金融城附近多個樓盤,因為大量投資客密集紮堆,90平方左右的高層住宅,已從去年10月份每平方八九千漲到現在一萬七八,個別樓盤甚至竄到2萬 。

  

瘋狂炒房客的“四大門派”!賣掉上海1套房,重慶買10套

  去年秋天以來,重慶成交量不斷上升,重慶市國土房管部門連續出臺的多項“精細化”調控措施,對重慶樓市熱度有所控制。但數據顯示,重慶仍以六個月1726萬平方的成交量、21萬套的成交套數,位列全國第一。其中,在4月的最後一周更是成功突破百萬大關,單周成交量達130.72萬平方。

  據統計,外來人員在重慶主城區購房占比由去年底的44%回落到2月份的23%,而且有近57%的外來人員認購的房屋已辦理或正在辦理退房手續,外來人群炒房勢頭迅速得到遏制。

  火熱的七月,重慶樓市開始變冷。數據顯示,7月10日後的一周,重慶主城區商品房成交面積再次出現下滑,單周僅成交53萬平方,環比跌幅達26%,成重慶商品房成交量四個月以來的最低值,與2016年同期相比僅增加了3萬平方。

  鳳姐變冰冰、破房等拆遷

  炒房也有四大門派

  歐成效是上海本地人,98年大學畢業在一家外企工作。

  2002年4月,歐成效當時的女友在名都新城以3500元每平方的價格訂了一套房後,打算放棄購買,讓歐成效幫忙辦理手續,他發現,比這個站還近,位置還好的地方,還有每平方1900元的房子。

  “這個市場有套利機會,花了兩個多月的時間到處看房,以每平方5700元的單價在南外灘買了一套房,總價60幾萬,三年之後的2005年,賣了175萬”,歐成效說,“當時並沒有激動,知道要賺這麽多錢的”。

  這是歐成效的第一筆交易,從此開始了“炒房”生涯。每一年臨近除夕,別人都在備年貨時,歐成效卻穿梭於上海的各大小區,篩選有投資價值的二手房。

  在炒房的各種手法裏,歐成效歸納了多個流派各有千秋,比如法租界流(盈利主要靠收取外國人租金)、鳳姐變冰冰(李冰冰)流(購買破爛的房子裝修後加價出售)、貴婦流(只買高檔樓盤)、拆遷流(專賣老破的房子等政府拆遷賠償)等等,因為二手房的各種交易稅費比較高,所以,歐成效認為收益最有效的辦法是,只買不賣。靠杠桿式、負債式慢慢滾動,他的觀點是,上海房價的上漲利潤大於民間的融資利息。

  面對“是不是經常四處籌錢,遇見很多困難”的提問,歐成效一直沈默,並沒有回答。

  

瘋狂炒房客的“四大門派”!賣掉上海1套房,重慶買10套

  北京(樓盤)上海的炒房門檻非常高,周邊二手市場不發達是個制約,北京很多人買不起房子,如何選擇投資城市呢?歐成效專門分析重慶經濟指標,市民消費情況,認為重慶是強二線城市最低價,具有上漲空間,預測重慶核心區往郊區的價格梯度是:4萬3萬2萬。

  他在一個帖子中寫道:上海樓市 80000 元/㎡ 重慶樓市 8000 元/㎡,上海賣掉十套,則重慶可以買入100套。100套房子是什麽概念呢。以一幢典型的重慶建築為例,28 層,二梯五戶。則整幢樓 138 戶。歐成效等人的計劃是,上海賣掉10 套內環線,湊足 8000萬至10000萬的資金,拿去建倉重慶。

  “因為重慶房價實在是太便宜,而我們目光遠大。未來我們的預期是 100000/㎡,那麽現在 15000 或者 10000/㎡ 有區別麽?”

  融景城在江北嘴和觀音橋之間,也就是最大的 CBD 和最大的商圈之間,是許多上海炒房客最看好的樓盤。歐成效等人剛開始接觸前述樓盤時,是 9000/㎡×81 平米,單價總價都比較理想,但此後被上海人瘋狂團購了 200 套,“開發商殺紅了眼,號稱下一期要開到2萬”,歐成效認為,“我就興趣不大了”。

  當然,這些團購並不是歐成效主導的。7月初,售樓處一位工作人員表示,目前只剩下150平方以上的大戶型,單價在2.5萬元左右。

  歐成效堅信,在全球通貨膨脹,“2020收入倍增計劃”等大背景之下。“塞給重慶人民200萬/套房子,是絕對沒有問題的,重慶人負擔得起200萬的房子,樂觀一點300萬也可以,他們有這個購買力”。

  他寫道:因此60至70萬總價這個區段的房子非常看好。分分鐘可以漲三倍。重慶樓市,就像坐在一個火藥桶上面。哪怕沒有特別利好,也隨時開漲。

  很多人都是悶聲大發財,歐成效卻把炒房心得都寫出來。他認為,炒樓成為熱學,才會降房價。而對於投資客來說,降價是好事。

  服裝廠一年的利潤

  還不如買一套房子的收益高

  

瘋狂炒房客的“四大門派”!賣掉上海1套房,重慶買10套

  2016年之前,即使在全國漲聲一片的情況下,重慶的房價一直保持穩定。首先是供應充足,從2008年開始,重慶以農村宅基地為突破口,引導農村土地流轉,創造性地發明了“地票”交易制度。從此,為農村宅基地化身為城市建設用地指標提供了“入場券”。根據重慶官方提供的數據,截至2016年5月上旬,整個重慶市累計交易地票17.7萬畝。同時,重慶對於土地的拍賣管理也比較嚴格,要求投標者預交高額的競拍保證金

  盡管如此,去年秋天之後,卻有不少外地人開始把目光投向這座山城。

  保利觀瀾位於重慶江北區溉瀾溪,步行一公裏,便可到達即將有20多家金融機構入駐的江北嘴金融城。去年秋天,這一樓盤單價每平方9000元左右,首套房首付只要20%,如果買一套80平方米左右的兩居室,二三十萬就能買一套。

  今年7月底,保利觀瀾樓盤最新開盤價已漲到16000到17000每平方,但是從上海前往重慶計劃再次購房的周密卻“擔心漲不起來”。

  因為,與去年秋天相比,附近樓盤已經翻漲一倍。

  周密看慣了北京、上海單價動輒每平方8萬、10萬的住宅,去年10月,他按耐不住內心的激動,賣掉上海一套房,在重慶某樓盤買了8套房。他說,除了房貸政策收緊之外,對重慶樓市的不利因素並不多。

  今年夏天,北京市民張偉開始重慶的看房之旅,還有幾位上海、杭州(樓盤)的購房者,大家共同組建了一個重慶買房群,互相交流購房信息。有的繼續看漲,有的擔心重慶房價漲不起來,張偉也開始猶豫起來,“售樓處的人確實很多,究竟有多少成交就不知道了”。

  另外一名專門跑去了重慶看房的女士表示,她年初買了一套二手房,但是辦理各種手續前後去了4次。之前她看上了一個樓盤在8月中旬前後開盤,打算再去一趟,“不過今天打電話,這個項目的預售證還沒批下來,不知是否能如期開盤。”

  蔣先生是重慶一家服裝企業的負責人,之前一直中規中矩做生意。去年秋天出差深圳(樓盤)時,發現深圳郊區各大樓盤非常火爆。蔣先生覺得勢頭不妙,擔心重慶房價上漲,於是打電話讓侄兒抓緊買房。侄兒很快在照母山買了一套,單價8000元左右。

  回到重慶後,蔣先生迅速選中九龍坡區一個樓盤買了兩套房。半個月後,自己購買的樓盤從每平方8000元漲到8500元,他用親戚的名字又買了三套。不久後,又在沙坪壩買了一套二手學區房出租。現在,這些房子每平方已經漲價3至4千元,也就是說,一套90平方左右的房子一年已經增值約30萬。

  “我服裝廠一年的利潤還不如買一套房子的收益高,兄弟啊,這年頭實業不好做”,蔣先生對感嘆: “我問了很多中介,最近二手房看房的比較少,外地人也很少來重慶買房,雖然手裏還有點現金,但是不敢再買了”。

  外地人和本地人交叉助力,重慶樓市的成交量明顯上漲。據易居研究院智庫中心的統計數據顯示,從2016年12月下旬開始,重慶的新建商品房成交面積明顯升溫。11月份新建商品房每周成交面積在55萬至76萬平方米浮動,而12月19日至25日,周成交面積迅速升至87萬平方米,在隨後包含元旦假期的一周,成交面積更是多達129萬平方米,近期成交量的最高值。

  從重慶整個2016年成交的面積來看,2016年12月26日至2017年1月1日這一周的成交量,甚至超過了2016年2月份和7月份全月的成交。

  而公開數據顯示,2017年以來,重慶樓市以六個月1726萬方的成交量、21萬套的成交套數,位列全國第一,其中在4月的最後一周更是成功突破百萬大關,單周成交量達130.72萬方。

  買與不買的糾結

  炒房客:“我晚上睡不著”

  重慶市政府相關部門顯然不願樓市過熱。從1月6日開始,重慶市相關部門已經六次發出樓市調控的聲音。

  對“三無”人員的純炒家,重慶市表現出了極大關註。1月13日,調控政策再次出臺,重慶市財政局新聞發言人表示,1月14日起,個人住房房產稅的征收對象從“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調整為“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”。

  在1月11日的《重慶市國土房管局新聞發言人就近期房地產市場相關問題答記者問》中,明確表示對江北保利觀瀾等8個項目重點關註,加強執法。

  其實,歐成效早在2016年11月的一篇文章曾寫道“對重慶極為復雜的心態”——“一方面,我想遠航重慶。恨不得把所有的80000元/㎡的房子都拋了,全改成8000元/㎡的房子。這樣,我是‘價值’在手。由虛入實。從此可以暢享實體財富帶來的富豪感覺。”

  “另一方面,則是我深深的知道,‘重慶樓市’仍未啟動。而上海樓市,正處於‘萬馬奔騰’的狀態。”

  “因此我們對於重慶的態度,嘴面上喊得熱火朝天,但是另一方面,我們的主力依然在上海。我們在重慶的正式大規模建倉,依然沒有開始。即使買了幾套,也是屬於試水,免得一無所有心中遺憾。按資產論,可能連總資產的3%都不到。”

  “貴不代表它不漲,因為泡沫會維持很大一個倍數,但是我晚上睡不著”,歐成效如是說。

  7月初,重慶一家地產開發企業高管表示,新的這一輪市場行情幾乎要見頂了。政府管控、存量房巨大、人口流入少,關鍵是供應太大,房價會漲,但瘋漲的可能性不大。

  有關人士表示,預計近期會有更有力度的調控政策出臺,以抑制房價的過快上漲,使市場回歸理性。

  重慶的房價可謂是中國樓市的“一股清流”。過去五年,重慶GDP增長了98%,居民人均收入增長了55%,而房價卻只增長了12%。有一份《2016年10月全國100城市房價排行榜》中顯示,重慶房價排名62位,均價7195元/㎡,甚至被蘭州(樓盤)、南寧甩在了後面。

  被壓抑多年的重慶房價,會出現補漲或報復性上漲嗎?多位市場人士表示,未來重慶房價向理性回歸,應該是個大概率事件,雖然重慶房價被低估,但因為供應充足等原因,未來上漲的空間有限。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,目前全國比較優質的且房價沒太上漲的城市主要包括長沙(樓盤)、重慶和成都。成都已經出臺調控政策,重慶房價雖然上漲最慢,但是房價繼續上漲,也有出臺限購限貸政策的可能性,“當然,重慶屬於相對炒作少的城市,房價只會漲不會跌,幅度會根據不同區域決定的。從成本角度看,本身重慶房價不算太貴,關鍵是持有時間的問題”。

  2008年歐成效就去過重慶10次,過去十年前後差不多去了30次。他表示,2012 年在重慶買了一點,至於為什麽沒有買更多,他說主要是騰不出手,二是談一個大標,還沒有談成。

  在讀者留言中,有人懷疑:“推高重慶,您是不是想趁機出貨”。歐成效表示:要智商低到什麽程度,才會相信,一個人的力量可以炒起一座城。要智商低到什麽程度,才會相信,房價是靠“炒樓”炒上去的。

  他的回復是:“對不起,沒倉”。
(責任編輯:徐帥 )
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