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三季報陸續出爐 房地產是“回光返照”還是“青春不老”?

2017-11-02 07:04:18 和訊房產  李霂軼

  和訊房產消息 近期,房地產企業的三季報陸續公布,整體來看,大型房企的銷售額很是樂觀,大多呈上揚狀態,與此同時,大型房企的成交量也在穩步增加,拿地節奏不斷加快,土地儲備充足,這為未來一至兩年的業績提供了保障。

三季報陸續出爐 房地產是“回光返照”還是“青春不老”?

  但是,樓市早已進入下行周期,但從各方面來看,大型開發商並沒有受到大環境的嚴重衝擊。

  當然,大房企的“活法”仍然不能代表整個行業,中小房企預計在很長一段時間內仍然難以獲得喘息的機會。隨著房企不斷分化,房地產行業的集中度也將越來越高,但也或許這個行業的春天因此而掌握在大房企手中。

  銷售額、預收款同步增長

  11月1日,中國恒大公布,2017年1-10月,恒大物業累計合約銷售金額約達4223.4億元,同比增加33.35%;累計合約銷售面積約4247.2萬平方米。

  從銷售額來看,去年的前三甲碧桂園、萬科、恒大均達到了4000億規模。此外,保利地產(600048,股吧)、綠地控股(600606,股吧)、藍光發展(600466,股吧)等大型房企均披露了2017年三季報。

  其中,保利地產公告17 年前三季度實現簽約銷售金額2,081.6 億元,同比增長32.2%;簽約銷售面積1,501.3 萬平米,同比增長27.2%;新增計容建面2962 萬平方米,同比增長158%。而綠地房地產板塊前三季度已累計實現合同銷售金額2033億元,同比增長17%,合同銷售面積1579萬平方米,同比增長19%,回款1675億元,同比增長28%。

  10月31日,克而瑞發布了《2017年1-10月中國房地產企業銷售排行榜》。其中,融創中國10月單月合同銷售439億元人民幣,1-10月總計銷售金額2483億元,晉級房企銷售TOP4。

  就萬科而言,今年前三季度,萬科累計實現銷售面積2664.5萬平方米,銷售金額3961億元,同比分別增長33.8%和50.7%,銷售金額超過2016年全年水平。

  中央財經大學教授魯桂華對和訊房產分析道,“從萬科的資產負債表來看,今年三季度的預收款較去年同期增長了。中報較去年中期也在增長。因此,至少從預收款來看,其已售未結算銷售仍在增長,房地產調控似乎對萬科的預售沒有產生影響。”

  萬科對外發布的三季報中,有一個更加重要的數字。截至9月底,萬科合並報表範圍內的已售未結算資源合同金額突破4321億元。

  已售未結算金額,是指預售房收到的款項,因為房子還沒有交付,收到款項時,確認為預收款這一負債,未確認為收入,這意味著未來隨著房屋的逐漸交付,會結轉為收入,從而為未來的收入和盈利打下基礎。

  魯桂華表示,“從另外一個角度看,這也意味著當前的業績中,有一部分來自於過去的預售。這也意味著,房地產調控政策對地產商的影響,有一個滯後期。”

  但是,無論是從預收款,還是營業收入來看,大型房企對外公布的數據中幾乎都處於同比增長的狀態。這也就是說,在這一方面,日趨惡劣的房地產環境對大型房企的影響微乎其微。

  開發商土地儲備充足 供地節奏將加快

  在大型房企的土地儲備方面,中原地產研究中心統計顯示,截至2017年9月,拿地積極的50家大型房企合計拿地金額達17711.8億元,與2016年同期50家大型房企拿地金額11937億元對比,漲幅達到48%。

  一份易居研究院監測的 30 家 A 股房企的報告顯示, 截至 2017 年 9 月,30 家 A 股上市房企土地儲備面積為 6807 萬平方米,環比增長 6%,同 比增長 34%。

  以金科為例,相比 2016 年的土儲工作,2017 年節奏明顯加快,今年前 9 個月其在各個重點城市已經獲取了 37 幅地塊。

  而易居研究院所監測的數據中並不包括並購等方式取得的土地。今年前9個月融創中國新增土地儲備面積達到6659萬平方米,為房地產業內最高,其中約96%的土地均來自於並購。同時,在陽光城(000671,股吧)711萬平方米的新增土地面積中,來自於並購所得的土地占據了90%左右。此外,旭輝、泰禾、融信等房企均在廣州(樓盤)、上海(樓盤)、杭州(樓盤)、天津(樓盤)、重慶(樓盤)、成都及合肥(樓盤)等熱點一二線城市通過收並購增加了大量土地儲備。

  中國指數研究院數據顯示,前9月,碧桂園、萬科、保利分別以1664億元、1271億元、1112億元拿地金額穩居房地產行業前三。位居前十的房企拿地總金額高達8634億元,占TOP50企業的51%,大型優秀房企的土地資源優勢愈發凸顯。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對和訊房產表示,國土資源部對供地是有一定要求的,但是前10個月,全國的供地節奏是相較緩慢的,所以政府的供地節奏極有可能將加快,以完成全年要求量。

  毫無疑問,開發商充足的土地儲備將為其在未來創造更高的利潤。

  近幾年,雖然並沒有被官方認定,但房地產“黃金時代”一去不返的言論甚囂塵上,但是從大型房企的業績來看,大部分開發商的銷售額不降反增,並且,這種趨勢極有可能延續下去。中原地產首席分析師張大偉對和訊房產表示,“白銀時代是郁亮提出,但萬科的業績同比在增長,而從全國來看,房地產市場僅是增幅放緩。”

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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