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找到了!三四線樓市“接盤俠”是他們!| 大數據報告

2017-11-06 09:09:04 和訊房產  90度地產 艾普大數據

     本文首發於微信公眾平臺:90度地產。

     今年前三季度,樓市出現“逆分化”現象,一二線城市遇冷,三四線城市火爆。

  從房價行情網站上隨便查一下,你會發現,很多三四線城市的房價都漲了50%以上,甚至翻番。很多在一線城市打拼的北漂、滬漂們突然發現,原來以為北上深的房子貴,沒想到連老家三四線城市的房子都快買不起了。

  讓我們看看三四線城市的樓市有多火爆吧。克而瑞研究中心的數據顯示,今年上半年,一二線城市銷售比重下降10個百分點,但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點,高達75%。也就是說,今年上半年全國每賣出四套房子,就有三套是在三四線城市成交的。

  不是說三四線城市沒有投資潛力嗎,那麽是誰還在那裏買房?是逃離北上廣的返鄉人,還是限購城市中外溢的投資客,還是那些全國征戰的職業“炒房客”?

  艾普大數據通過移動運營商全生命周期大數據,對那些關註三四線房產的人進行了“篩選”,並嘗試做出大數據畫像。需要說明的是,由於數據量龐大,本報告僅以房產關註度最高的10個三四線城市作為分析對象。

圖1-三四線(最熱前十名城市)樓市關註熱力/遷徙圖
圖1-三四線(最熱前十名城市)樓市關註熱力/遷徙圖

  01

  三四線樓市誰最火?昆山!

圖2-三四線城市中,樓市最熱的前十名城市
圖2-三四線城市中,樓市最熱的前十名城市

  通過對全國三四線城市房產的關註大數據,我們首先篩選出了關註度最高的前十位城市(圖2),它們分別是江蘇昆山、江蘇南通、廣東惠州、河北廊坊、江蘇常州、山東威海、廣東中山、江蘇揚州、廣東珠海、福建泉州。

  從地理分布上看,最受買房人關註的三四線城市前十名中,長三角經濟圈最多,有4個;其次是珠三角經濟圈,有3個;京津冀經濟圈有2個,海峽西岸經濟區有1個。

  這些城市之所以成為熱門,究其原因不外乎兩個,一是所處的地理位置往往在一二線城市的周邊,承接了一二線城市的外溢產業、人口和需求,如很多上海工作的人跑到昆山買房,很多在深圳工作的人去惠州和珠海置業;二是當地經濟發達,人口眾多,本地具有較強的購買力,無論是自住和投資置業需求都非常強大,比如泉州和昆山。

圖3-最熱前十名三四線城市經濟實力及特點
圖3-最熱前十名三四線城市經濟實力及特點

  泉州2016年GDP在福建排名第一,超過了省會福州和計劃單列市廈門。而昆山雖然只是一個縣級市,但2016年GDP達到了3160億元,是全國首個GDP突破3000億元的縣級市,經濟發達,宜居宜業,又貼近上海,昆山的樓市想不熱都不行。

  需要提醒買房朋友的是,這10個城市雖然都是潛力城市,但是由於已經很熱了,所以短期內未必適合你再出手。

  02

  本地人占一大半,一線“投資客”不多

圖4-最熱前十名三四線城市買房人群來源構成
圖4-最熱前十名三四線城市買房人群來源構成

圖5-最熱前十名三四線城市買房人群來源分布(僅列示前10大來源地)
圖5-最熱前十名三四線城市買房人群來源分布(僅列示前10大來源地)

  隨著三四線城市樓市的火爆,很多人依據個案推測,是來自一線的投資客和職業炒房客們都跑去三四線城市買房了,催熱了當地樓市。還有網友們猜測,買房人是“去一線城市奮鬥的年輕人,二三線城市的領導家屬,商人”。

  然而,大數據告訴我們,事實與猜測往往存在差距。

  根據艾普大數據分析結果,在三四線城市買房的人群中,仍以當地人為主,其次才是來自一二線城市的投資客,其中還包括一部分返鄉置業者。從圖4可以看出,三四線本地買房人群占到總人群的54.1%,來自二線城市的買房人占比28.33%,來自北上廣深的買房人僅有15.75%,一二線合計占到大約四成。

  而從買房人來源地看(圖5),三四線呈現出很強的地域性,均以周邊城市人群為主。

圖6-最熱前十名三四線城市買房用途比例
圖6-最熱前十名三四線城市買房用途比例

  同時,我們還嘗試對“自住”和“投資”需求進行了區分,圖6顯示,“投資客”也沒有想象中那麽多,還不到兩成。

  但是,我們必須承認的是,房地產市場上,投資和自住其實很難區分,兩個目的往往兼而有之。本報告所定義的“投資”僅代表具有明確投資傾向、一開始就為賣而買的人。也就是說,實際上具有“投資”意圖的買房人會高於這一數字。

  03

  中老年大叔成“接盤俠”主力

圖7-最熱前十名三四線城市買房人群年齡結構
圖7-最熱前十名三四線城市買房人群年齡結構

圖8-最熱前十名三四線城市買房人群性別比例
圖8-最熱前十名三四線城市買房人群性別比例

圖9-最熱前十名三四線城市房屋價格關註度
圖9-最熱前十名三四線城市房屋價格關註度

圖10-最熱前十名三四線城市買房人群戶型關註度
圖10-最熱前十名三四線城市買房人群戶型關註度

  我們還對三四線購房人群做了簡單的大數據畫像。圖7、圖8綜合顯示,在三四線城市的買房人群中,中老年大叔占據了大多數,46~55歲的占比38.45%,36~45歲的占比31.24%,兩者合計高達69.69%,幾乎是總人群的七成。這一年齡段的人消費能力最強,積蓄最多,有很大一部分可能是為了子女的婚房未雨綢繆。

  從價格和戶型上看(圖9、10),在三四線買房人群中,更多人願意接受單價在5000~10000元/平米的房子,這與三四線目前的房價水平相當。 戶型上,買房人更傾向於2居或3居,僅有三成多的人關註1居室戶型。究其原因,一是三四線房產總價低,人們從觀念上更傾向於買大戶型,二是從側面印證了自住傾向大於投資傾向,因為投資人群對小戶型更關註。

(責任編輯:徐帥 )
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