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【預測】最晚2018年春節後房企大幅降價!!!

2017-11-06 09:48:21 和訊房產  同策研究院總監 張宏偉

  和訊房產消息 從“十九大”後市場反應來看,有5個現象或特征值得我們關註。

  1、“十九大後”樓市調控松動的預期被打破。盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價,但是,到了“十九大後”,由於樓市定調“房住不炒”,樓市調控政策不松反而緊,甚至當前各省市出現交叉大檢查,調控政策“十九大”後會松動的預期被打破,導致部分房企撐不住了,開始主動放棄“底線”,開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。

  2、四季度“衝刺年終目標”時間將難現“翹尾”行情。按照往年經驗來看,一般四季度尤其是年底是房企“衝刺年終目標”時間,這個時間的總銷占比往往比較大,因此,房企也往往會在這個階段加大推盤力度“衝刺年終目標”,一年的“翹尾”行情也是這個時候回出現。但是,“十九大”後,核心一二線城市銷量並沒有明顯起色,在各地大嚴查的政策背景下,各地也很難再現“翹尾”行情。

  3、房企2018年重置銷售目標背後的壓力。

  同策研究院總監張宏偉認為,雖然今年大多數已經提早完成銷售目標,並且部分房企還上調目標,今年已經銷售壓力並不大,對上市房企來講,今年可以給資本市場一個完美的交代,但是,銷售業績自今年下半年以後已經開始顯現壓力,尤其是“十九大”後,核心一二線城市銷量並沒有明顯起色,並且今年年底“翹尾”行情難現,如果這樣的市場趨勢延續到2018年,也就意味著2018年房企將面臨“銷售目標提高,但是市場環境更加惡化”的大環境,很顯然,房企2018年重置銷售目標背後的壓力將越來越大。

  我們可以預想,明年一季度因為樓市調控與春節等因素,樓市將繼續延續當前低迷的市場行情,一年開局失利,意味著春節後房企必然會開足馬力進行銷售,否則二季度將銷售量將難以起色,半年報業績會面臨較大的壓力。

  而從樓市調控政策來看,明年“兩會”剛好是新一屆政府的換屆時間,樓市調控政策也不可能出現松動,春節後房企必然會開足馬力進行銷售能否有成效也值得懷疑,因此,對於房企來講,明年春節後最有效最快的方法就是啟動“大幅降價”促進銷量的快速提升。

  4、房企資金兌付壓力明年一季度集中體現。從房企資金兌付壓力來看,2018年房企面臨的壓力將真正體現(2016年房企集中加杠桿擴張,借貸資金平均周期2年,因此,2018年資金到期集中兌付壓力加大)。預計明年年初,處於回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場“借新還舊”渠道收緊等因素,更多的房企會放棄自己的價格“底線”,尋求“降價”,甚至有的企業會因為資金兌付壓力而主動降價。筆者預計,2018年春節後,通過主動“大幅降價”回款的現象將越來越多。

  5、並購談判暗潮洶湧,市場深度調整即將來臨。當前房地產市場並購談判暗潮洶湧,有的企業為了剝離不良資產,有的企業因為資金兌付壓力加大,有的企業是為了調整市場布局。同時,值得關註的是,在資本市場環境大幅收緊,銷售渠道回籠資金遭遇政策而瓶頸的下半年尤其是四季度,市場透露出的房企資金兌付壓力越來越大,這也就意味著隨著時間推移,2018年勢必成為樓市深度調整的階段。

  總之,從接下來樓市調控政策趨勢來看,調控政策仍然是從嚴執行的,當市場預期還沒有得到實質性逆轉的時候,政策面不可能出現松動。當前,“十九大”後新一輪調控政策開始出臺,同時,從“執行層面”樓市將迎來新一輪的“整頓風暴”!!這是驗證了這一判斷。筆者預計,2018年“兩會”新一屆政府之後的3-6個月(也就是2018年三季度),全國核心一二線城市樓市的調控政策難以出現“風向標”意義松動。

  另外,由於房企2018年銷售目標重置,資金兌付壓力也將在明年開始越來越大,同策研究院總監張宏偉認為,當前四季度到明年三季度年仍然是樓市的調整期,並且至今年年底到明年上半年,樓市極有可能進入深度調整期,筆者預計,最快接下來這兩個月,最晚2018年春節後個案樓盤主動“大幅降價”開始,樓市普遍性的小幅降價將開啟,同時,部分房企資金兌付壓力越來越大,甚至個別房企比如個別閩系房企,極有可能出現資金斷裂的風險,出現被其他房企收購股權的現象。

  明白了上述這些規律,筆者還是勸房企們一句話,今年接下來的幾個月還要踏踏實實做市場,不要總想著投機那點事,今年剩余的兩個月甚至明年三季度前還是要放棄幻想,踏踏實實做好業績,做好回款,這才是最重要的。在這個過程中,不要給市場制造問題,給政府制造麻煩,給輿論制造麻煩,只有做到這樣,自己今年明年才會有機會踏踏實實做市場,才會在市場調整期有收獲。

(責任編輯:徐帥 )
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