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購物中心回歸 開發商瞄準大北京?

2017-11-08 07:17:17 和訊房產  苗雪艷
購物中心回歸 開發商瞄準大北京?
  地產開發商們重新聚焦“商業地產”。近日,和訊房產獨家獲悉,凱德集團明年第三季度將在北京南城新開一座大型購物中心,面積號稱既有項目中的最大。與此同時,合景泰富、泰禾等也在北京不同區域布局商業項目。

  顯然,一線城市再次成為開發商們的搶食之地。但在中國商業地產從增量時代進入存量時代,不少一二線城市的購物中心紛紛敗退的背景下,運營能力和盈利水平提升則成為後來者面臨的最大挑戰。

  和訊房產從相關人士處獲取的一組數據顯示,北京今年已拆違面積約4000萬平米,明年還將拆違4000萬平米,兩三年內,總面積將達1億平米。不過,拆除的地方將不再新建項目,主要是為城市“留白增綠”。

  另一組由贏商發布的大數據則表明,商業生存環境愈發艱難。數據顯示,今年上半年,北上廣深200多家已開業購物中心共關店、撤租品牌約3000個,已開業商場空置率再創新高,最高達35%。

  因此,在此背景下,面對開發商們對一二線城市的群起而攻之,很多人面面相覷帶著一副不解的表情發出疑問:城市已飽和,開發商們圖的是什麽?

  開發商瞄向一線城市的圖謀

一直在商業領域有所創新的泰禾副總裁沈力男告訴和訊房產,商業地產的發展是城鎮化過程中的一種自覺,內需是一直處於增長趨勢的,所以開發商拿的地會投向有需求的地方。而在北上廣投資,什麽物業都是有價值的,開發商對持有型的物業也樂於接受,因為有升值空間。
  一直在商業領域有所創新的泰禾副總裁沈力男告訴和訊房產,商業地產的發展是城鎮化過程中的一種自覺,內需是一直處於增長趨勢的,所以開發商拿的地會投向有需求的地方。而在北上廣投資,什麽物業都是有價值的,開發商對持有型的物業也樂於接受,因為有升值空間。

  “過去,城市商業綜合體主要以百貨、賣場為主,現在更多的是購物中心,業態方面也在不斷調整,引入有需求的餐飲、娛樂、兒童等業態,甚至醫療保健業態都開始入駐了,當然,購物中心的存在,也賦予了這些業態新的空間和生命。”沈力男認為,城市的發展一定要有容器和載體,電商雖然可以解決人們的很多問題,但同時也解決不了很多問題。

  不過,沈力男同時表示,現在不少開發商開發新項目並不是在純做商業,往往做一個商業項目的同時,都會連帶上周邊公寓、住宅、寫字樓等項目一並開發銷售。“只要在開發和銷售過程中,能夠平衡其持有商業的費用,這就是值得的。”

  哪些購物中心會成為“香餑餑”?沈力男認為,未來高大上的MALL和社區商業是主流,社區型的商業是不會死的,因為社區是流量入口,北京一個社區周圍輻射人群少則幾萬,多則幾十萬上百萬,比如,回龍觀附近的購買力就很強。

  正如沈力男所言,開發商們往往看中社區的“流量”。凱德也是如此。凱德相關負責人告訴和訊房產,凱德明年第三季度即將開業的北京天宮院項目就坐落在大興周邊社區。

  該項目曾一度傳出“停工建設”,據說是由於電商的快速發展、體驗式街區的興起、社區商業模式逐漸成型等對傳統商業帶來較大衝擊,投資方擔心賺不到利潤。如今,這座“體重”最大的購物中心開業消息再度傳來,想必於消費者、開發商、投資方都是一樁美事。不過,開業後,面對周邊“西紅門薈聚、舊宮住總萬科廣場、龍湖天街”的夾擊,凱德如何後發制勝也是一大考驗。

  與上述地產商相比,新城在商業地產方面的布局則要顯得更為激進些,當然,新城也有自己的解釋說明。

  “我曾走遍大江南北做過統計,中國城市人口超過50萬的一共260多個,其中能數出來的購物中心4000多個,這260個城市當中,一二線城市容納的購物中心市場容量確已飽和,但真正符合需求的量遠遠沒有達到。”新城控股聯席總裁陳德力給出了旗下商業項目吾悅廣場要規模化的原因。

  而新城控股副總裁歐陽捷則用另一組數據表明購物中心發展的速度以及新城為何轉型商業。他說,去年23強房企,前三強銷售額加起來1.2萬億,4—9名加起來1.2萬億,10—23名加起來1.2萬億,三個1.2萬億加起來占據市場份額26.8%,今年上半年達到36.3%,提升了將近10個百分點,預計到2020年之後很可能會達到市場份額的50%、70%,甚至更高,如果到達這個數字,意味著未來市場可能就沒有增長空間了,因此,他們必須轉型。

  “目前商業去庫存壓力非常大,過去我們曾經預測商業地產的去庫存可能要用十年時間,現在包括商改住在全國來看基本上推進效果都不理想,因此未來商業去庫存可能會成一個新的重心。”歐陽捷說。

  未來開業項目北京占7成

北京已經在全國範圍內成為商業地產開發商最青睞的城市之一。
  北京已經在全國範圍內成為商業地產開發商最青睞的城市之一。

  日前,由RET睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學聯合發布的2017《中國商業地產活力40城》榜單顯示,在2016年已披露的購物中心大宗項目交易中,1線和1.5線的購物中心數量占到47%的比例;一二線的購物中心占比總量達到77%。據預測,未來幾年,即將開業的外資項目同樣大部分集中1線和1.5線城市。一線城市中,新增項目主要集中在北京,未來3年開業項目中北京占比七成。

  上海(樓盤)和北京是中國時尚的發生地,經過多年的沈澱在消費市場上已形成規模效應,品牌和消費者雙向買單。不僅國外品牌進入內地首選城市是上海、北京,新業態、新品牌的孵化和市場化通常也集中在這裏。

  RET睿意德董事索珊認為,在未來很長一段時間內,上海和北京的商業化程度都很難被國內其他城市超越,例如快閃店、買手店、明星店、文創書店均以北上最為集中,事實上追趕本身也需要時間的沈澱。

  不過,在業內人士看來,一線城市購物中心的布局仍然不平衡。中國連鎖經營協會副會長武瑞玲就表示,現在一線城市購物中心的布局依舊不充分,“我生活在北京,我覺得周邊衛星城購物中心的開發也僅僅有兩三年的時間,五環周邊不斷地在建購物中心,但是沒有一個企業現在在接近六環的地方開購物中心,這個當然跟人口聚集度有關系,但周邊有沒有農村的消費力?是有的。我們做了一些統計以後發現,奧特萊斯業態不斷在五環、六環,甚至六環以外開店,生意非常好。比如首創奧特萊斯,6個小時不打洋,八天時間銷售額1.2億,它帶動的不僅是這個城市的人口,絕大部分是周邊鄉鎮農村的人口,我認為未來不平衡的問題可能隨著整個城市化程度的進程得到一些解決。”

(責任編輯:徐帥 )
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