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富力的高負債和全球最大豪華酒店主的美夢

2017-11-10 07:08:30 和訊房產  李霂軼

  和訊房產消息 相較恒大、融創而言,富力並非可以肆意起舞的大象企業,但其負債已處高位且仍在不斷增加。

富力的高負債和全球最大豪華酒店主的美夢

  令人費解的是,在此情況下,富力還是狠下心低價買入萬達七十余家酒店。在富力地產的官網上,富力地產宣稱“今年7月份,富力從萬達集團收購77間酒店資產,成為全球最大的豪華酒店資產擁有人。”但與此同時,富力的酒店業務連年處於虧損狀態,行業回報周期較長是問題主因。

  11月7日,廣州富力地產股份有限公司發布了2017年累計新增借款的公告。公告顯示,截至2016 年12 月31 日,公司經審計的凈資產為468.04 億元,借款余額為1,199.97 億元。截至2017 年9 月30 日,公司借款余額約為1,309.01 億元,較公司2016 年末借款余額1,199.97 億元增加109.04 億元,累計新增借款超過2016 年末公司凈資產的20%。

  在高負債的情況下,富力卻仍將尚處培育期的酒店業務作為主要業務之一,富力的支撐和考量是什麽?

  居高不下的凈負債率

  10月31日晚,富力地產發布公告稱,由於轉讓標的的調整,交易代價由原先的199.06億元調整為192.04億元。富力與大連萬達共同確認已經達成轉讓條件的酒店合計65家,富力已經向大連(樓盤)萬達支付轉讓款166.44億元。

  根據富力公開的財務數據顯示,截至9月末,富力的貨幣資金為364.57億元,而截至6月末,富力的貨幣資金為 324.21億元。三季度末,富力的預收款項為389.69億元,半年末,為310.23億元。

  協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝曾對相關媒體表示,從半年末到三季度末,富力的預收款項增加了70多億,貨幣資金增加了40億元,說明富力僅用了30億元左右的自有資金用於支付萬達款項。

  但是,也有業內人士表示,“自有資金”較難判斷用途,富力地產的各項業務中也需要用到貨幣資金,只能說不排除富力用了少量自有資金支付了萬達款項,而其他款項則需舉債支付。

  此外,2017 年上半年,富力共獲取45 個土地項目,預計總建築面積為1140 萬平方米,公司的權益土地款為316億元。拿地勢頭很猛,資金壓力卻也加大。

  截至今年6月底,富力的凈負債率已高達193%,低於融創、恒大,位居所有房企第三高位,日前,恒大獲得新一輪600億戰投,凈負債率成功降低六成,反觀富力,酒店業務使其資金進一步承壓。

  酒店業務連年虧損

  從富力地產官網來看,住宅、商業、酒店業務是富力的主要業務。

  2017 年上半年,富力實現合約銷售額和銷售面積分別為388.1 億元和294 萬平方米,分別同比增長30.3%和20.9%,其將銷售目標從730 億上調至800 億。

  商業項目方面,富力地產在廣州(樓盤)拿下CBD中心所在地珠江新城十余個地塊,北京(樓盤)富力廣場的開業也一定程度上反映其商業項目開發力度。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對和訊房產分析表示,對於富力來說,房地產行業過去的行業地位更多的是市場帶來的,而不是企業帶來的。“享受”第一輪房地產發展的紅利,而不積極進行全國擴張,就會發現市場競爭力越來越弱。另外過於細膩的投資策略,而不是麻利的投資策略,就會錯過高周轉的房地產發展十年機會。

  相較於傳統開發和銷售業績的“平平無奇”,而就富力的酒店業務來看,富力完成萬達酒店的收購後,其將成為全球最大的豪華酒店業主,持有超過111家左右酒店。

  富力地產從2004年開始投資建設高端酒店,先後跟萬豪集團、凱悅集團、洲際集團、希爾頓集團、雅高酒店集團五大國際酒店品牌,在國內主要城市和旅遊區域共同建設了多家國際星級酒店。

  和訊房產記者查閱富力地產公告獲悉,截至2017年6月30日,富力純利由去年同期的24.2 億增至24.8 億。物業發展核心業務占純利總額的 92% ,為22.7 億,此外,來自酒店營運及其他分部的營業額,與去年同期相比,增加 16% 至人民幣 17.3 億元,主要由於廣州及重慶(樓盤)兩家酒店的營業額增加及物業管理收入增加所致。

  不過,富力地產旗下酒店收入雖逐年上升,但盈利方面卻連續3年虧損,2014到2016年分別虧損1.4億元、1.67億元、1.83億元。究其原因,主要是一些新建酒店開業,尚處於客流量培育期,入住率較低,處於虧損或微利狀態。

  而此次收購的萬達酒店資產,88%的酒店開業超過一年,盈利水平同樣不高,2016年凈資產回報率僅有2.6%。

  中央財經大學教授魯桂華對和訊房產記者表示,債務激增,還收購諸如酒店這樣的投資回收期很長的資產,一個可能的解釋就是:公司通常是由多個資產構成的一個資產組合,富力的管理層對它的其它資產的盈利水平、未來盈利的走勢,持有一個積極的預期。如果不是這樣,那就真有可能是漠視股東的利益了。

  如果富力管理層持股比率很低,那麽,魯桂華所提到的第二種可能性或許存在。從側面來看,諸多現象體現了富力等企業對其地產類資產強大的信心,但房地產的不確定性仍很大。

  嚴躍進表示,在富力的酒店收購方面,雖然看上去有點激進,但通過此類並購,也有助於其在酒店產業方面做大規模。

  從整體來看,富力地產加大土地的收購力度,銷售開始加速,受益於前期儲備的成本較低的土地,毛利率回升,但是資金壓力仍是橫亙在其發展中的巨大阻礙。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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