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看完25家房企的100份財報 這些趨勢你不能無視

2017-11-14 03:30:00 和訊名家 

    本文首發於微信公眾號:銳理數據。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

  在這個瞬息萬變的房地產市場中,購房者和房地產開發商形成了市場最重要的兩端,一方負責消費,一方負責供應,雙方在面對市場變化時采取的變化都會對市場產生深遠的影響。現在,2017年的日歷還有一個半月的時間就將翻完,在這一年,房地產市場經歷了許多前所未有的變化,這些變化又將給未來帶來什麽樣的趨勢?這個問題對於所有與這個行業有關的人來說都至關重要,對於房企們來說尤其如此,這些“龐然大物”對於市場的變化往往異常敏感,它們的動作往往也印證著某種趨勢。

  在2017年即將進入尾聲的時候,銳理君整理了25份A股上市的地產公司的財務報表,通過將這些財務數據與去年同期數據進行比較,希望能從這些房企的財務數據變化,窺見這一年的時間裏,房地產市場潛移默化地發生著哪些改變。

  在銳理選取的25家A股房企中,既有萬科、保利這樣的行業巨頭,也有金科、中南這樣的快速發展的新生力量,還有一些不常出現在我們視野中的地區型房企,希望通過這樣的樣本選取,能夠說明房企們大致的市場動向。文中涉及的數據均來自這些房企在公開渠道披露的財務報表(合並資產負債表、合並利潤表),分析較為粗淺,但是看點仍然不少。

  下面是本次分析的25個樣本——來自滬深兩市A股的25家主營業務為房地產開發銷售的上市企業(排名不分先後):

銳理視角|看完25家房企的100份財報 這些趨勢你不能無視
  資產負債表

  25家房企規模一年增長1.5萬億元

  首先,我們來觀察這25家房企的資產負債表數據。

  總體上看,25家上市房企從2016年第三季度到2017年第三季度的一年時間裏,總資產從59708億元上升到74991億元,增長值為15282億元,增幅達到25.6%。

同時,總負債從47640億元上升到52371億元,增長值為4730億元,增幅為9.93%。
  同時,總負債從47640億元上升到52371億元,增長值為4730億元,增幅為9.93%。

兩相比較,我們很容易看出,在這一年的時間裏,這25家房企的資產增長速度是明顯大於負債的增長速度的。具體地來說,這25家房企的凈資產從12067億元上升到22619億元,增長值為10551億元,增幅達到87.44%。而平均的資產負債率從79.9%下降到了69.84%,降幅達到近10個百分點。
  兩相比較,我們很容易看出,在這一年的時間裏,這25家房企的資產增長速度是明顯大於負債的增長速度的。具體地來說,這25家房企的凈資產從12067億元上升到22619億元,增長值為10551億元,增幅達到87.44%。而平均的資產負債率從79.9%下降到了69.84%,降幅達到近10個百分點。

可見,從去年第三季度到今年第三季度,房地產市場的火熱對於房企們的成長來說有立竿見影的作用,房企們利用這個旺季,以極高地速度將規模越做越大,並且,這樣的成長並不是以高負債為代價的。
  可見,從去年第三季度到今年第三季度,房地產市場的火熱對於房企們的成長來說有立竿見影的作用,房企們利用這個旺季,以極高地速度將規模越做越大,並且,這樣的成長並不是以高負債為代價的。

  流動資產:企業手裏不差錢

  2017年第三季度相比去年同期,企業的流動資產總和上漲11970億元,增幅為23.3%,非流動資產總和上漲3312億元,漲幅為39.72%。

  在這一年中,企業的流動資產和非流動資產都獲得了大幅的增長,流動資產的增幅達到萬億,房企們真正的“不差錢”。

  細看資產中的這些小項:

  貨幣資金——即房企可以立即動用的現金和存款增長7.24%,達到9290億元,大量現金在手對於房企們來說喜憂參半,喜的是錢多好辦事,憂的是這麽多錢放在銀行裏存在貶值風險,想要把錢花好、花值並不是一件容易的事情。所以我們在今年的土地市場上看到房企們瘋狂拿地,除了房企對市場的預判使然之外,想要把燙手的現金花到對未來最重要的土地投資上,也是其中不可忽視的原因之一。

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  總存貨提高62.94%至37807億元,占總資產的比例從52.6%下降到50.4%。在大多數行業,高企的存貨對於企業來說是一件頭疼的事情,因為存貨往往會隨著時間的推移折舊,價值產生損失,而在房地產行業近兩年的快速增長中,由於房產本身的抗折舊屬性和價格不斷上漲的現實,高存貨對於房企來說就是一件樂於接受的事情了。畢竟,房產的價格不斷上漲,資產負債表裏的庫存數字也將隨之化為房企們的財富。不過,高庫存、庫存的高占比實際上也醞釀著風險,一旦房價出現波動,這些庫存的房產價格也將隨之波動,而這樣的波動對於房企來說意味著什麽,誰也不知道。

  非流動資產:投資性房地產詭異的停滯

  在觀察企業的發展戰略時,在非流動資產裏的投資性房地產一欄尤其值得關註。

  與用於出售的庫存不同,投資性房地產指的是那些被企業自行持有並產生租金收益的房地產資產,包含企業自持的商場、寫字樓、酒店和現在市場的明星——長租公寓等不同的業態。在去年到今年的房地產市場發展中,這類物業中的租賃用房得到了政策的鼓勵,被認為是化解目前中國房地產僵局的重要工具。在這一年裏,這25家企業持有的投資性房地產的總價值從1600億元上升到2337億元,增長幅度為31.55%,這個增幅不可謂不大。但是值得註意的是,這25家企業持有的投資性房地產的增長主要集中在今年上半年的前兩個季度,而不是政策出臺的第三季度(該季度僅增長2.3%),這或許說明,在配套的一系列政策尚未明朗的時候,房企們仍然在進行觀望,甚至還減慢了持有這類物業的速度。

  這25家房企中,中國鐵建(601186,股吧)從完全不持有投資性房地產物業到持有了價值33億元的此類物業,實現了“零的突破”,除了中國鐵建以外,迪馬股份(600565,股吧)(東原地產的母公司)增持94%,陽光城(000671,股吧)增持77%也非常值得關註。

  在被選取為研究對象的這25家房企中,大部分並沒有在第三季度報告中披露持有這些投資性房地產物業的租金收益,實屬遺憾。

  負債:趁著天氣好,趕快曬谷草

  在負債方面,25家企業須在一年內償還的流動負債增長1282億元至35620億元,同比增幅為3.73%,而償付時間在一年以上的非流動負債則增長了3448億元至16751億元,同比增幅為25.93%。與2016年第三季度相比,2017年這25家企業的負債結構也發生了變化,流動負債占總負債的比例從72%下降到68%,非流動負債占比從28%上升到32%。

同時,短期負債增長了879億元,長期負債的增長了3033億元。從這一點上可以看出企業有目的地調整負債結構,以期在降低風險的同時,保證企業未來的穩健發展。
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  同時,短期負債增長了879億元,長期負債的增長了3033億元。從這一點上可以看出企業有目的地調整負債結構,以期在降低風險的同時,保證企業未來的穩健發展。

  籠統地說,在市場的旺季,這25家企業總體上將負債結構調整,將大量的短期償付的債務置換為長期債務,以消解因短期債務過高帶來的償付風險。

  在對負債結構進行調整之後,這25家房企的財務數據出現了積極的變化——流動比率由66.84%上漲到了177.82%,上漲幅度達到了110個百分點。流動比率是衡量企業短期償債風險的重要參數,反映可以立即變成現金的流動資產和一年內必須償付的流動負債的比值,一般來說,這個數值越大,說明企業的短期償債能力越強,短期內產生兌付危機的風險越小,反之亦然。這個數據的變化說明在這一年的時間裏,企業在流動資產增長的同時削減了流動負債,短期的債務風險大幅下降,房企的發展策略也從激進轉向了穩健。

  利潤表

  凈利潤下降了

  那麽,這一年的房地產大勢中,這些房企賺錢的能力有什麽改變呢?

  總體上看,2017年第三季度相比2016年第三季度,25家房企的總營業收入增長了835億元,增長幅度為7.31%;總營業成本也同時上漲839億元,增長幅度為7.83%。我們不妨回憶一下,2016~2017年這波房地產熱潮正是在2016年第三季度萌發的,房價的快速上漲讓房企們的大量低成本存貨完成去化,形成了非常可觀的利潤空間,去年第三季度這25家房企的平均凈利率為5.37%;而在今年的第三季度雖然房價依然保持上漲,但是相應的房企的成本也出現了增長,這帶來了凈利潤率的下滑,本季度房企的凈利潤率為5.29%。

  實際上,近兩年來,這25家房企的凈利潤率的最高值出現在2017年上半年,為5.93%。

  成本:這兩項成本顯著上升

  我們觀察利潤表發現,在構成成本的諸項費用中,營業成本的上漲為8.29%,營業成本包含了房企在房地產日常經營中產生的包含造價、人工、拿地等多個方面的成本,這一項的上漲必然帶動整體成本的上漲,拉低整體的利潤。

  企業的“三費”,即銷售費用、管理費用和財務費用占營業收入的比值從4.49%微增至4.65%,其中財務費用大幅上漲,漲幅為21.49%,這說明第三季度企業的融資成本有所提高,同樣也證明了前文中我們論述的房企改變負債結構的合理性;管理費用上漲了12.9%至335億元;另外,由於市場火熱,企業在銷售費用上投入的費用有所下降,降幅為0.92%,但是這一項費用的微降並不足以抵消財務費用上漲帶來的成本上漲。“三費”比例的增高對於成本的增加也功不可沒。

  在多重因素下,2017年第三季度這25家第三季度企業的利潤空間有所收窄,但是依然利潤依然可觀。

  總結:

  在對25家房企的100份財務報表進行細致分析之後,銳理君對今年的樓市和樓市裏的房企們產生了這樣的判斷:

  1.2017年第三季度相比一年前,房企們趁著樓市牛市,努力地將規模做大,卓有成效;

  2. 在規模擴張的同時,房企們也在小心翼翼地調整自己的負債結構,降低負債率,並且將短期負債轉換為長期負債,極大地降低了自身發展中可能存在的債務風險;

  3. 在債務下降的同時,房企們手裏的錢變得越來越多;

  4. 房企存貨的規模變得更大,這雖然能夠為企業未來的發展提供很好的保障,但是也變相放大了可能出現的房價波動中,房企可能面臨的風險;

  5. 雖然總體上來看,房企們增加自持投資性房地產物業的趨勢正在顯現,但是這個趨勢在2017年第三季度明顯放緩了,原因可能是面對政策的不確定性房企們都在駐足觀望;

  6. 雖然樓市火熱,但是2017年第三季度房企的利潤增長並沒有追上成本的增長,凈利潤率收窄;

  7. 在眾多的成本中,營業成本和財務成本的上升值得關註,這兩項成本如果快速上升很可能吞噬掉房企來之不易的利潤空間。

  這次的財務報表分析是銳理君的一次新嘗試,存在許許多多的不足之處:例如選取的研究對象數量仍然偏少,不能最大程度上說明房市趨勢;未列入港股上市房企;未進行個案分析;沒有將房企的銷售數據和土地儲備納入考量……限於篇幅,這些非常有價值的信息未能盡述實屬遺憾。但是銳理君認為,這樣的嘗試也是非常有意義的,能夠讓我們轉換另一個視角看看房企的變化和應對。拋磚引玉永遠是有價值的。

  未來,銳理君還將帶來更多關於房企的故事。

    文章來源:微信公眾號銳理數據

(責任編輯:任剛 HF008)
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