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房企負債逾6萬億,地產大空頭即將到來?

2017-11-14 03:30:00 和訊名家 

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房企負債逾6萬億,地產大空頭即將到來?
超過百家上市房企負債共逾6萬億

  2017年上市企業三季報披露已收官。據Wind資訊統計數據顯示,A股136家上市房企負債合計超過6.04萬億元,同比增加14038億元,同比增長幅度達23.21%。換言之,截至2017年9月底,A股平均每家上市房企負債達445億元。

  值得註意的是,《證券日報》記者註意到,在A股136家房企中,有36家資產負債率超過80%紅線,占比接近26.5%。此外,剔除預收賬款後的資產負債率超過70%的有51家,占比超過37.5%。

  國海證券(000750,股吧)分析師代鵬舉認為,房地產是高杠桿行業,外部融資是否順暢不但決定了房企是否能做大規模,也決定了房企的償債能力。

  今年前三季度,地產債發行收縮,房企的長期償債能力和短期償債能力都有所下滑。

  但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,2015年以來,鑒於公司債成本較低,房企大規模發行公司債,這些債務還未進入集中還款期,預計明後年將是還債高峰期。

  16家房企負債過千億元

  根據Wind資訊統計數據顯示,136家上市房企的總資產總計為7.61萬億元,同比增長幅度達27.02%,與負債增長水平相差約3.8個百分點。

  此外,根據Wind資訊統計數據計算,截至2017年9月底,這136家上市房企的平均資產負債率為79.45%,去年則為77.5%,同比增加1.95個百分點。

  在這136家上市房企中,總負債同比上升企業為87家,占比為64%。負債100億元以下企業有69家,占比為51%;負債100億元-300億元企業有31家,占比為23%;負債300億元-500億元房企有9家,占比約為7%;負債500億元-1000億元企業有11家,占比約為8%;負債1000億元以上房企16家,占比為11%。

  具體來看,萬科、綠地控股(600606,股吧)和保利地產(600048,股吧)負債均超過5000億元,分別為8506.57億元、6850.2億元和5057.1億元。據《證券日報》記者計算,超過1000億元以上的16家企業總負債為3.7萬億元,占136家房企總負債的比重約為60%。

從資產負債率的情況來看,不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據測算,截至2017年9月底,資產負債率大於80%房企占26%,在70%-80%之間占比為23%,60%-70%之間的占比為13%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學,高達97.3%。
  從資產負債率的情況來看,不同企業的資金狀況良莠不齊。《證券日報》記者根據統計數據測算,截至2017年9月底,資產負債率大於80%房企占26%,在70%-80%之間占比為23%,60%-70%之間的占比為13%。資產負債率排在榜首的企業為*ST紫學,高達97.3%。

  值得註意的是,一些標桿房企負債率小幅攀升。據《證券日報》記者統計,截至2017年9月底,綠地控股資產負債率為88.85%,萬科A資產負債率為83.53%。

  但值得警惕的是,地產行業有息負債整體攀升。截至2017年9月底,136家上市房企帶息負債總額為2.7萬億元,而2016年同期則為2萬億元,占當年負債總額的比重均為45%。

  負債居高不下

  事實上,據中原地產最新數據顯示,今年前10個月,50強房企拿地金額已經超過2萬億元。同時,今年房企的銷售額將創下歷史新高。顯然,房企的快速擴張,主要是高杠桿模式運營帶來的結果。

  對此,有業內人士稱,房企加杠桿追求規模,周轉能力是關鍵,因此多數房企都在加快周轉率上傾註心血,比如縮短拿地到開盤的時間。正如一位房地產企業的高管所示,若不加快項目周轉速度,每天醒來上億元,甚至數億元的資金成本支出就會拖垮企業。

  但嚴躍進向《證券日報》記者表示,前兩年寬松的融資環境已經過去,去年11月份以來,房企融資環境收緊,去杠桿力度加大,加上今年調控政策全面加碼,預計明後年償債高峰期來臨時,會有一些房企難以承受資金壓力。

  更重要的是,大量的表外融資正流向地產行業。去年10月份以來,公司債發行窗口收緊,不少房企重啟了永續債,ABS等表外融資渠道。長租公寓和物業是房企發行ABS產品的最好通道,提高資本流動性的同時,還可以提前回款,為企業提供資金,為下一步擴張提供助力。

而目前來看,今年前三季度,房企負債率再創新高,板塊資產負債率高達79%以上。其中,二線房企的凈負債率和投資現金流出擴大幅度最大,可見其擴張較為激進。
  而目前來看,今年前三季度,房企負債率再創新高,板塊資產負債率高達79%以上。其中,二線房企的凈負債率和投資現金流出擴大幅度最大,可見其擴張較為激進。

  對於這些上市房企來說,加快銷售,加快現金回流仍舊是做大規模的重要支撐力。畢竟,一旦企業周轉能力受阻,銷售回款率難以維持高位,償債能力將失控。屆時,過高的負債率就將成為壓倒企業的稻草。

  對此,同策研究院總監張宏偉向記者表示,從資金兌付壓力來看,明年房企就將步入集中還款期。鑒於2016年房企集中加杠桿擴張,借貸資金平均周期為2年,因此,2018年資金到期集中兌付壓力加大。

  中國的房企為什麽要欠這麽多債?

  債務問題一直是壓在中國經濟肩上的重擔,這些年中國社會整體債務占GDP的比例也在逐年增高。根據墨卡托中國研究中心的報告,中國的非金融體系債務占GDP比例高達328%,遠遠超過一般認知的250%的警戒線。

  這意味著經濟的增長將被債務的利息抵消殆盡,而表面的經濟繁榮則愈加成為一種僅僅具有“紙面財富”的龐氏騙局。

  在中國經濟的龐大債務當中,房企的債務無疑占據了很重要的位置,原因很顯然,房地產行業是中國經濟的支柱行業,這使得我們不得不強烈關註房企的債務問題。

  龐大的地產金融鏈條,已經將我們每個人都緊緊綁在了房地產的身上。這個房地產的利益體要想持續盈利,就必須依靠借債。

  這些年來,我們看到房地產的真實狀況是:小開發商融資困難,造成資金鏈斷裂、老板跑路、工程爛尾。

  大開發商則是瘋狂制造地王,表面上做大做強,風光無限,而背後卻是拿地抵押貸款,套取銀行資金,資產負債率急速上升。也就是說,地產通過金融系統與銀行和地方政府融為利益共同體。

  企業普遍缺錢,是今天的“新常態”。

  負債籌資可以幫助企業在短時間內籌集大量資金,不僅讓企業在短期內變得“不差錢”,而且還能帶來財務杠桿效應和保持股東對企業的控制權。

  “差錢”的現狀導致中國的房企普遍采用負債方式籌措資金,且資產負債率普遍偏高,平均數值維持在60%以上,更有甚者達到90%。

  從人們熟知的大型房地產企業到默默無聞的小型房地產企業,幾乎都在瘋狂舉債圈錢買地,不限量甚至不計後果地擴大經營規模和業務範圍。

  據統計,近三年來,中國房地產企業的自籌資金維持在50000億元左右,負債占總資金的比重逐年增加,分別為58.67%、60.83%、65.93%。在2017年第一季度,房地產企業到位資金35666億元,同比增長11.5%。

  其中,國內貸款6892億元,增長10.7%;利用外資74億元,增長308%;自籌資金10894億元,下降7.2%;其他資金17806億元,增長27%。在其他資金中,定金及預收款10007億元,增長27%;個人按揭貸款5538億元,增長18.6%。

  由此可見,房地產企業的資產負債率近年來逐年升高,主要渠道是依靠銀行借貸和自籌資金。“想盡各種方法借錢”仍是房地產企業維持經營的重要方式。

  更重要的是,在這些債務中,長期債務只有約25.6%,這說明房企的大部分債務都是短期債,其目的是用來增加資金流動性,或者叫變現能力,屬於挖東墻補西墻的債務。不要忘了,這些房企也是上市企業,資金的流動性對於上市企業來說十分重要。

  據媒體披露的數據,截至2016年下半年,房地產行業資產負債率為79.7%。在房地產業上市公司中,負債率最高為93.5%;最低的是福星股份(000926,股吧),但也有70.2%。

  其中華僑城、保利、招商地產(000024,股吧)等幾家大型的房地產公司的負債指標均在75%以上。毫不誇張的說,中國的地產業就是一個建築在債務泡沫上的行業,不靠欠債,根本無從發展。

  房地產“擊鼓傳花”的債務遊戲會繼續玩下去

  那麽問題來了,欠的這些錢怎麽還呢?我們要知道,過多的債務會將房企和銀行更加緊密的結合在一起。

  收益的相關性增大了,但是風險的相關性也在增大。前些日子對於房企借貸比較慷慨的銀行,實際上也把自身的金融風險與房地產捆綁在了一起。

  對銀行來說,房地產行業為商業銀行提供了大量開發貸款、個人抵押貸款等優質資產,是商業銀行非常穩定可靠的投資標的。

  因此,商業銀行往往在房地產業有集中資產配置的激勵,銀行會為了“追逐優質資產”而選擇放寬貸款條件,實際上,等於是國有銀行在用借貸來激勵房企的土地開發。

  長此以往,便形成了一個惡性循環。越是欠債越多,就越需要拿更多的土地開發,這樣才能借貸到新的一筆錢,以便用新借來的錢去還舊賬。

  這個時候,地產經濟已經變成了一個債務遊戲,開發帶來的巨大庫存量能不能被市場短期消化,已經不那麽重要了。拿地開發的資格,現在就等於在賭場拿到籌碼的特權。

  然而,自去年以來,房地產行業“去庫存”成為宏觀調控的目標。受此影響,房市目前的增長點在於企業讓利給消費者,薄利多銷。

  易居研究院在研究了多個城市樣本以後發現,中國的三線城市,庫存問題最為嚴重,新開發的樓盤銷售非常滯緩。而目前房企們的主攻目標,恰恰就是三線城市,這不是直接往槍口上撞嗎?

  這一嚴峻的現實將在很大程度上影響企業的盈利能力,地產行業暴利時代隨之結束。於是這就帶來另一個問題:在地產業盈利能力越來越弱的今天,房企欠的債卻越滾越大,顯然會進一步加劇房地產行業債務風險,從而連帶影響到銀行和整個金融系統。

  這是否預示著,由房企債務而引起的“大空頭”在不遠的未來就會到來呢?

  現在,銀行系統自身也意識到了房企債務的系統性風險,紛紛采取收緊信貸的政策。

  融360監測數據顯示,進入四季度以來,超90%以上的中國境內銀行表示目前均面臨額度不充裕問題,放款時間由以往的15天至60天延長到60天至180天不等,少數銀行分支行暫停新增房貸業務受理。

  除了實行以上的這些應急政策,銀行還有許多別的方法用以消弭、轉移其與房企共同的債務風險。

  眾所周知,房地產企業的開發周期為2至4年,由於周期的規律,這期間房企必然會遇到流動資金不足的問題,影響償債能力。

  在過去,中國的銀行業(尤其是中小型銀行)解決這個問題的一貫做法是,透過表外融資,先向散戶售出高風險的投資產品,然後將所得資金貸予外部的基金經理,這些基金經理再投資於不同的股、債及貸款產品。

  銀行等於是利用中國經濟存量中最大的一環“居民儲蓄”,來填窟窿,以便繼續資助那些陷入困境的客戶,主要就是庫存過剩、資金不足的地產開發商。

  而現在,備受打擊和監管的銀行表外融資之路顯然沒有以前好走。當這條償債的路徑不通時,通過股市收割就成為了轉移債務風險最為可行的辦法。

  “中國地產第一股”中國恒大就是典型的例子。

  恒大的負債率早在兩年前就達到314%左右,屬於典型的高負債企業。但是,後臺很硬的恒大能夠通過民生、平安等銀行發行永續債的方法,將企業債務轉化為權益項,從而在紙面做低了企業的債務,使很多債務變成“隱形”的。

  今年上半年恒大的負債率因此下降到了240%,為近四年來最低。這對於在港股上市的公司來說,顯然有利。以恒大為代表的資本玩家,也將在股市繼續掀起風浪。

  綜上所述,房地產是一個依靠高負債、高杠桿支撐起來的畸形行業。最後為高杠桿和高負債買單的人,必定是購房者、股民、銀行儲戶,總之是普通百姓。

  對於投資者而言,我們要認識到,由於某種力量的支撐,房地產的債務遊戲還將持續玩下去。因此,對於A股的房地產股和H股的內房股,並不應該短期和中期看空,相反還應該看多。

  但是我們也別忘了,對於玩慣了“債務遊戲”的地產業來說,“大空頭”威脅將會長期高懸於頭頂,它的降臨只是時間問題。

  來源:綜合自驥觀天下(ID:jiguantx)、證券日報

    文章來源:微信公眾號i財神

(責任編輯:任剛 HF008)
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