和訊財經端 註冊

樓市調控生態:買賣雙方價格博弈 膠著狀態還將持續

2017-11-14 07:29:51 21世紀經濟報道搶鮮報  王營
“通常雙方談價時,業主都會願意讓一些價,但是如果總價僅僅降個5萬、10萬,現在是達不到客戶心理價位的,這種情況就很難成交”,麥田房產麗都區一業務經理表示,所以現在看房的人不少,但真正能簽約的比較少。
  “通常雙方談價時,業主都會願意讓一些價,但是如果總價僅僅降個5萬、10萬,現在是達不到客戶心理價位的,這種情況就很難成交”,麥田房產麗都區一業務經理表示,所以現在看房的人不少,但真正能簽約的比較少。

  “雙十一”這一天,張勇(化名)在北京(樓盤)市昌平區回龍觀區域“搶”了一套房。“戶型是市場上搶手的南北通透戶型,還是業主精裝過的婚房。相比今年最高點,總價便宜了約70萬。”張勇表示。

  “3·17”新政以來,北京調控已近8月,樓市調整態勢愈發明顯。作為北京樓市交易的主要力量,二手房最能反映樓市的真實狀態。近段時間,北京二手住宅市場仍呈現低溫特征,10月網簽量僅為6371套,再次創下今年新低,成交價格也連續6個月小幅下滑。不少市場人士反映,低溫市場中也有一些新跡象,比如新增掛牌房源量出現了較大幅度的增長,10月環比上漲了30%,這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續緩解。而在整體成交低迷的背景下,一些有著剛性改善需求的換房業主,開始成為近期成交的主力。

  調控並未有任何放松態勢,行業信心也在逐漸走低。“金九銀十”已經結束,與往年的傳統旺季不同,今年市場並無太大起色。根據安居客房產研究院發布的《2017年10月國民安居指數》,10月一線城市成交慘淡,經紀人信心指數也結束連續三個月上揚,出現下滑態勢。

  房源上升,價格下調

  樓市是買家與賣家博弈場。

  自“3·17”調控以來,北京樓市僅用一個季度就從高峰跌落谷底。受調控影響,大量的購房者失去購房資格,或因購房成本增加而暫時放棄購房,或對市場走向預判不明選擇暫時觀望,市場也因此從過熱恢復到了冷靜。在這一過程中,一方面是投機炒房被徹底遏制,另一方面也有不少首次置業、換房等需求也暫時陷入觀望,兩相疊加導致市場陷入谷底。

  “我要買的房子已經定下來了,是同小區的一套三居室,這兩天就想趕緊把原來的房子賣了,騰出購房指標”,業主王女士說。王女士這套房產位於北京市朝陽區呼家樓,是一套面積為106平方米的兩居室。該小區近期一套同戶型房產成交價為975萬,王女士報價980萬,相比今年3月份價格高點時約計跌幅20%。不過,由於王女士希望盡快賣掉,她心中的底價還有談判空間。“950萬也可以賣。”

  業主劉先生最近也掛出了自己位於酒仙橋的一套三居室,報價870萬,比市場價低出了差不多100萬元,之所以低價掛出,是因為他看好了望京的一套房子,想要盡快完成置換。

  麥田房產調研發現,與王女士、劉先生一樣心態的業主在北京不在少數,他們多是比較剛性的換房需求。即看好了要買的房子,就想盡快把舊的房子賣掉。這種做法一方面是為了騰出購房名額,另一方面也為了籌措換房的資金。同時,由於這些業主對後市預期悲觀,出售心態也從觀望轉為積極。據麥田房產統計,10月份成交均價環比上月下降1.5%,這是自5月份價格出現下滑以來連續6個月呈現下降走勢。在這樣的背景下,業主方的價格預期逐漸扭轉,擔心價格繼續走低,從而催生越來越多的業主將房源掛牌。麥田房產統計顯示,10月份的新增房源掛牌量,環比9月份增長了30%,創下了今年3月份以來的新高。而在業主調價房源中,降價房源比例達到92%,和上月相比小幅微降,但仍處於近幾個月來的較高水平。

  偉業我愛我家(博客,微博)數據也顯示,從今年5月到10月,北京二手住宅成交均價始終在小幅回落,目前的二手房價與3·17新政前相比已經下跌了10%左右。隨著價格的持續下跌,有意入市的購房者也將繼續增加,未來北京二手房市場交易量有望繼續小幅回升。

  購房信心指數持續下跌

  博弈的另一面是,房源量增加並不意味著入市的購房者增多。

  盡管房源放量明顯增多,但新增需求仍表現低迷,二手房市場的整體表現仍然乏力。麥田房產數據統計顯示,10月份,北京二手房住宅網簽6371套,環比下降31%,同比降幅達到73%,再創今年以來的新低。再往前看,第三季度(7-9月),北京二手房住宅成交量同比降幅也達到70%,從6月起網簽套數基本都只在7000-9300套區間低位徘徊。

  從今年各月上旬的網簽數據來看,3月過後,各月上旬網簽量持續下滑,7月則降至谷底,7、8、9月的上旬網簽量維持在2000余套,10月上旬則因國慶長假而幾乎沒有網簽。因此,11月上旬的網簽數據是今年下半年以來的最高值。據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2017年11月上旬(1日-10日),北京全市二手住宅共網簽2764套,較9月上旬增長37%,但同比去年11月上旬下降59.6%。

  盡管網簽與實際成交相比有一定的滯後,但從一線經紀人反饋的情況看,目前市場仍處在膠著狀態。除了一些急售房、優質房相對比較易於成交外,多數客戶仍在觀望,真實願意出手的客戶並不多。造成這種現象的原因,有持續限購、信貸門檻提高等政策因素,也有業主價格降不到客戶預期等現實因素。

  “通常雙方談價時,業主都會願意讓一些價,但是如果總價僅僅降個5萬、10萬,現在是達不到客戶心理價位的,這種情況就很難成交”,麥田房產麗都區一業務經理表示,所以現在看房的人不少,但真正能簽約的比較少。

  不僅是二手房,新房市場也表現慘淡。根據安居客房產研究院發布的10月國民安居指數顯示,繼“金九”失約後,今年“銀十”也成色不足,北京、上海(樓盤)新房成交量繼續下滑。其中,上海10月成交面積為33.4萬平方米,成交套數2596套,環比下滑達四成以上;北京10月成交面積為20.3萬平方米,成交套數跌破1500套,環比下滑29.1%;深圳(樓盤)、廣州(樓盤)市場成交較9月略有起色,成交套數環比分別上漲6.9%和10.3%。

  受政策收緊和成交暗淡的影響,安居客10月國民安居指數顯示,10月經紀人信心指數為112.3,環比9月下降了0.4%。結束了經紀人信心指數連續3個月上揚的勢頭。根據安居客對經紀人的調研顯示,10月有60.3%的經紀人認為房產調控政策仍將繼續出臺,占比較9月有微弱提高。購房者信心指數則在10月略有回升。10月份用戶信心指數為102.1,環比9月上漲了1.8%,59.2%的意向購房者認為調控政策仍將出臺,比9月低出近10個百分點。

  安居客房產研究院首席分析師張波認為,至少到明年年中,房地產政策出現大面積松動的可能性幾乎為零。金九銀十遇冷也預示著整個市場正在悄然變化,一線城市量價齊跌已無回暖機會,二線熱點城市房價漲幅回落趨勢明顯。在政策從緊的大背景下,市場很可能維持下行態勢,樓市降溫加速。

  一位房地產行業知名大佬近期在接受21世紀經濟報道采訪時表示,樓市調整還遠未結束,春節後將進入深度博弈期。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
看全文
和訊網今天刊登了《樓市調控生態:買賣雙方價格博弈 膠著狀態還將持續 》一文,關於此事的更多報道,請在和訊財經客戶端上閱讀。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。