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2018年,買房風口到了?!

2017-11-14 21:05:06 和訊名家 

    本文首發於微信公眾號:暴財經。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

  作者 | 暴哥

  來源 | 暴財經(ID:icaijing123) 原創作品,轉載請聯系baoge-cj或評論留言

  這兩天接連出了不少重要的經濟數據,比如昨天央行給出的金融統計數據(包括M2、社融),今天上午國家統計局出的房地產開發投資和銷售情況等等。

  面對這些重要的經濟數據,暴哥發現,深知媒體傳播規律的媒體們似乎有意識的把目光匯聚在兩個關鍵的數據上,一個是M2,一個是商品房銷售狀況。

  那麽這兩個數據怎麽樣呢?

  M2方面,根據央行昨天的數據,10月份,M2同比增速再創歷史新低,增速跌破9%。

  商品房銷售面狀況(這裏暴哥用商品房銷售額作為主要參考)也延續了此前持續下滑的趨勢,10月份的數據僅同比增加12.6%,創2015年7月以來的最低增速。

  商品房銷售額增速

  面對這兩個相對慘淡的數據,暴哥看到輿論層面給出兩個截然相反的分析。

  一種分析是說,M2創新低貨幣政策持續收緊,商品房銷售狀況也持續走低,未來樓市不容樂觀。2018年樓市將面對更加嚴峻的考驗。

  另外一種分析是說,M2增速見底,商品房銷售也即將降低,樓市已經可以抄底了,甚至已經有媒體給出了2018年就是抄底的時間點。(不少媒體還援引,房地產拿地的購置費在增長來作為論據,這一點我們後也會提到)

  很明顯,樓上兩種說法一種是死空頭,一種多頭。

  那麽暴哥怎麽看這個問題呢?看空,還是看多呢?2018年是不是買房的時機呢?

  暴財經的老讀者應該懂暴哥,暴哥是無房主義者,從暴哥的角度出發,房子就真的只是拿來住的。作為一個房地產市場相對還算沒有利益衝突的觀察者,暴哥其實屬於“墻頭草”,不是死空頭,也不是死多頭。對於房地產的態度,完全是通過宏觀的經濟數據做推演,該看空的時候看空,該看多的時候就看多。

  2018年到底該買房還是繼續觀望,暴哥以為我們需要通過歷史經驗和當前的現狀兩方面綜合考慮,才能得出一個更加清晰的判斷。

  歷史上,房地產周期基本上是以3年左右為一個周期,2008年以後,這一周期性尤為突出。

  按照這個規律性的東西,從這一次房地產周期的起始端算起(上一次房地產周期的最低谷),也就是2015年2月份,3年的時間過後,應該要到2018年2月份左右才是買房介入的時機。

  還是這個規律,按照以往的經驗,房地產銷售數據應該是負增長15%到20%才是底部。

  最低點要到銷售增速為負15%到20%,才可以確認是底部

  另外一個維度,從樓市去庫存周期的角度來說,如今仍然處於庫存下降的階段,真正如果想要入市買房,歷史經驗證明應該是庫存周期上升到階段性的頂部。也就是反向操作,才是正確的買房方式。

  樓市庫存周期

  在因地制宜的調控背景下,樓市仍然處於去庫存的階段,庫存周期遠遠沒有從下跌變為上漲。

  根據國家統計局最新的數據,10月份商品房待售面積相比於9月份減少了882萬平方米。

  所以,

  根據歷史經驗,樓市底部未明!還需探底!

  那麽為什麽房地產企業逆周期大舉拿地呢?

  這一點其實暴哥見怪不怪,因為房企們向來是比較滯後的,落後於實際房地產市場的銷售狀況。

  下面這張圖就是商品房銷售額變化和房企土地購置額變化的對比圖:很明顯的,房企拿地每一個輪次都要慢半拍。

  不過這個現象也很正常,對於房地產企業而言,房地產景氣度的回升,底部的確認需要比較長的時間。也只有確認底部了,市場回暖了,房企們才敢拿地,因為這時候他們才能夠通過銷售回籠資金有余力拿地,銀行也才敢給予信貸的支持,否則拿地風險太大,砸在手裏,就麻煩了。

  現在想想,去年銷售冠軍恒大,前些年還在為多元化,分散房地產企業的風險而努力的做糧油、做冰泉,後來又做保險,還是很有意思。但這就是周期的魅力。

  房地產行業的回暖離不開信貸的支持, 信貸的放松也是我們入市買房的一個重要跡象。

  和大家的基本印象一直,M2和商品房銷售面積之間有很強的相關性。從趨勢來說,兩者幾乎是同步。

  貨幣政策(M2)和商品房銷售面積變化對比

  M2和房貸的關系像魚水情,央行放松銀根,降低借貸成本,會刺激大家買房,而大家買房借貸本身就會增加信貸的整體規模。

  現在,M2增速已經跌到了歷史最低位,還不會得下去呢?如果答案是否定的,那可能又會是一個2018年潛在抄底的信號,但會嗎?

  帶著這個人問題我們進入下一個階段——現狀。

  剛才我們說的基本都是從歷史經驗出發,經驗當然可以作為重要的參考,但如果忽視了現狀,而只遵從經驗,那可能就是犯了JY主義錯誤了。

  馬克思曾經說過,理論要聯系實際。

  那麽時下有哪些實際是我們不得不重視的呢?

  首先,我們接著說M2。

  先說結論,暴哥認為M2在10月份的增速可能是一個底部了,未來回升的概率是大於繼續下跌的概率。但是,重點是但是,這並不意味著貨幣政策有了一個明確的信號。

  這段話有點繞,暴哥來解釋下。10月份M2下跌除了去杠桿、限房貸等因素,有其必然性。從M2周期性角度來看,每一年的4、5、7、10幾個月增速往往會降低,這裏面主要是節日、財政存款等固定周期因素的存在。

  再有,由於互聯網金融、理財產品的創新等等金融產品創新的因素,外匯占款的重要性下降,央行早已很難通過一般的M2口徑真實的反應貨幣供應量。(央行自己在很多公開場合和報告中也說,M2已經不能當做貨幣供應量的核心指標,而逐漸的失效)所以,10月真實的M2也許沒有這麽低。

  那麽如果M2失去了我們參考貨幣政策絕對重要性,那麽我們看什麽呢?目前可能最具參考價值的是社融數據。

  中國人民銀行調查統計司司長盛松成此前多次提到,社融和M2就理論來說是一個硬幣的兩個面,M2是從商業銀行負債的角度,社融則是資產的角度。如今社融更能夠真實的反應信貸的狀況。

  下面的圖片是社融增速和M2增速的一個比較,很顯然社融增速並沒有M2增速下滑那麽誇張,仍然在維持在一個較高的水平。

  既然社融增速沒有下降到此前M2和樓市之間的應對關系,那麽這也許意味著,貨幣政策仍然有空間做出調整,對應的進入樓市的時間也還需要等待。當然,如果社融出現趨勢性的提高那麽也意味著此時就是底部的一部分了,這有賴於我們進一步的觀察和確認。

  樓市和貨幣政策之間的關系不是充分必要的,貨幣政策看中的是國民經濟的發展也就是GDP的表現,以及CPI通脹,和失業率等指標。

  也就是說,這三個指標是貨幣政策的上線,間接的作用於樓市。如果這三個主要的指標的發展一直比較令人滿意,那麽貨幣方面就不會放松,樓市底部確認的時間就還得延長,如果反之,樓市底部就能夠更早的得到確認。

  GDP層面,在房地產回落、投資增速回落等背景下,今年的表現一直超出人們的預期,經濟素質在得到加強,尤其是消費的地位穩步提高。經濟發展有慣性,未來消費地位更高,全球經濟復蘇帶動下,出口可能也還不錯,可能能夠對衝投資下滑帶來的下行壓力。

  央行、統計局的主要領導也說,中國經濟穩中有進(進這個字眼意味著增速有保證)、穩中向好(經濟結構在向好)。

  另外,在GDP層面有幾個需要指出的變量性因素可能也會對未來貨幣政策中性的持久性有重要影響。

  第一個很重要但大家似乎沒太註意,就是GDP核算方式的修改。

  最新的核算方式加入了幾個重要的因子:

  根據國家統計局副局長李曉超的說法:

  正式實施地區生產總值統一核算改革前,還會共同研究修改完善《地區生產總值統一核算實施方案》,同時積極穩

  妥推進將研發支出計入地區生產總值、深入研究居民自有住房服務增加值等核算方法改革

  ,不斷改進和完善地區生產總值核算方法。

  把研發支出納入GDP核算,調整居民自由住房增加值,很明顯能夠自動的增加GDP的絕對,從數字層面來看,對於GDP的增長有幫助。

  第二個變量是,淡化GDP增速,增加對於GDP增速放緩的包容度。

  大會報告裏重要突出強調,“經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段”,這被認為是進一步淡化GDP增速的重要表現。

  今年3月份的政府工作報告中,總理主動把中國將年度經濟增長目標降至6.5%左右,現在看完成GDP達到6.8%以上不成問題。

  當然,期初我們可能認為6.5%是對中國經濟相對悲觀的預期,經過大半年來看,確實決策層並不是悲觀,而是淡化GDP的增速目標。

  淡化GDP也意味著什麽呢?就算GDP下滑了,也無需趕緊靠房地產拉動GDP。這也給對於房地產政策的連貫性提供了最核心的依據。

  CPI方面,國家油價不斷在走高,上遊企業的提價因素很可能傳導到下遊,未來CPI上行容易,下行難,這顯然不利於貨幣衡策寬松;

  就業方面,國家統計局的數據說:

  10月31個城市調查失業率連續八個月降至5%以下,全國城鎮調查失業率也在5%以下。全國城鎮新增就業1-10月份完成了1191萬人。這個數字已經超額完成了年初的預定目標1100萬人。

  要知道這個就業數字主要是第三產業貢獻更多,從阿裏、京東等互聯網企業的發展我們也看到了,沒有絲毫的走軟勢頭,這種新經濟的崛起,對於就業的貢獻不斷湧現,對於我們最追求的穩定因素其實是巨大的,也有助於擺脫房地產行業的依賴。

  下面我們來說說房地產行業本身。

  房地產行業未來是要建立租購並舉,多層次的發展體系。

  想要確立租賃市場的地位,顯然不能停留在口頭上,得落到實處,讓人們的心理真正的接受。

  對於絕大多數人而言,現在對於租賃可能疑惑、觀望的居多。大家想要看到ZF是不是有決心做大租賃市場。

  而2017年租購同權剛提出來,政策的全面落地,推廣,完善還需要一個過程。這個時候,如果樓市買賣市場松動了,那麽無疑會衝擊租賃的地位。

  所以可以想見,在租賃體系完備之前,很難真正給買賣市場開口子。

  而且還有一點,長效機制的推出,需要的是平穩的房地產市場,而不是重新讓房地產市場火熱起來。所以有必要繼續壓制房地產買賣市場。

  從風險的角度來說,不同的ZF高官都在強調,預防灰犀牛,灰犀牛說的是誰?大家可能也清楚。

  房地產本身逐步從拉動經濟的動力,愈發的變為風險觸發點,這個變化從ZF的口徑中可以明確的體會到。

  所以,為了應對風險,給租賃體系確立地位,給長效機制時間,樓市嚴控措施勢必繼續,而入市的時點可能要比此前的經驗更晚。

  最後,

  有人說,地方ZF可能是房地產未來的潛在突破口之一。主要的原因是地方財政的持久性存疑。但是暴哥想說有幾個和此前不同的情況。

  一個是,地方GY現在考核的方式更加多元,註重質量(比如對環保的前所未有的重視),淡化速度,這讓GY們不會像以前一樣因為自己的仕途關註速度;

  另一個是,現在金融市場大力推進股權融資,直接融資。地方ZF此前通過發債和地方融資平臺融資的方式,可以通過地方企業的上市得到適度的轉換。IPO提速的一個重要目的也在這裏。

  再有,最近有一個新聞,說包頭(樓盤)叫停了地鐵建設。這個舉動想必不會是特例,未來還有有更多。這傳遞了一個信號,對於地方ZF來說不該花的錢不花,把這部分“節流”下來的錢,花在刀刃上更合適。這種發展理念的變化,也意味著地方ZF對於資源本身需求的減弱。

  此外,房地產稅等調節中央和地方收入的措施,幫助地方政府收入改善的措施目前在路上,而這也需要時間,需要房地產行業的平穩。

  不知不覺今天又寫了不少,暴哥最後給出一個結論性的總結,按照歷史經驗2018年有機會入市,但是這一輪周期的現狀,ZF目前手裏的牌很多,需要籌劃落地的事情也多,外部環境變量(2018年也許是近10年以來外部貨幣環境最為緊縮的一年)也是前幾次沒有的,所以買房的時機延後是大概率事件。2018年的時機也許不會太好。

    文章來源:微信公眾號暴財經

(責任編輯:劉偉 HF113)
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