和訊財經端 註冊

【風雲榜·美好家園】新城歐陽捷的“容器”

2017-12-06 07:38:42 和訊房產 
【風雲榜 · 美好家園】新城歐陽捷的“容器”
  和訊房產消息 房地產大潮以無人能敵的兇猛之勢,轟然而至。從粗放到精細,從各自開發各自富裕到弱肉強食,房地產行業已經在發生改變。十九大報告中提出“美好生活”,居住生態與居住方式的進化成為當前房地產人面臨的新命題,彼時,開發商越來越註重金融屬性,我們也在作出思考,老樹出新芽,房地產的走向在哪?關於這些,我們將在12月11日的和訊網第十五屆財經風雲榜第八屆地產金融創新峰會作出討論,這是房地產住房改革後的第二十年,是和訊房產的第八年。

  為此,我們在峰會前采訪了部分與會嘉賓,就房地產升級、長租公寓、企業發展分化等熱點話題進行報道。

新城控股高級副總裁
新城控股高級副總裁

  1、政府定價也是市場定價的一部分,調控不會放松,本來我認為調控會延續18個月,起碼在明年兩會之後,但十九大後,“房住不炒”的基調會管五年。

  2、市場蛋糕就這麽大,都被大型企業搶奪。中小企業只能去往沒有大型開發商的城市,絕大多數的中小企業是活不下來的,必須退出地產江湖。

  3、長租公寓都在做類REITs,盈利模式企業自己都看不清,他們想先占位,租金回報率很難提高,國企也最多做到收支持平。

  4、現在大家都埋頭趕路、拉車,我們物質消費已經進入不知道要消費什麽的時代了。

  歐陽捷喜歡講邏輯,但是接下來這個邏輯更像一個故事。

  市場蛋糕會越來越小,如果市場需求就是十億平方米,最大的房企如果能夠做到兩億平方米,也只占到五分之一的市場份額,但是你不可能做到這麽多的市場份額,更不可能做到全部市場份額,所以你必須想方法。

  新城的方法是找一二線城市市場的空白點,同時在三四線城市找到利益增長點,前者是新城的住宅開發業務,後者是商業,更具體的說是吾悅廣場。

  而關於幾線城市的選擇,歐陽捷對商業和住宅的標準不一。目前,新城的住宅開發事業部進駐的都是一二線城市,這些城市數量少,能級高,人口增長大,銷售額大,“盡管調控嚴厲,但是房價只是不能達到你希望的價格,但足以支撐你基本的業績。”

  堅守一二線城市是基本,但是新城很難在此獲得業績增長,加上一二線城市有所限制,廣袤的三四線城市是新城的商業開發目的地。

  熟悉歐陽捷的人都知道,歐陽捷對三四線城市的選擇標準在於“都市圈”。都市圈區別於互為競爭關系的城市。

  歐陽捷對於都市圈的理想定義是,大中小城市如同微信圈裏的朋友,資源互換、互惠互利、合作共贏,比如,都市圈周邊中小城鎮可以用土地資源與核心城市產業和人口資源置換,既解決了核心城市的大城市病和房價高企的痛點,又帶動了中小城鎮的產業升級和城鎮發展。

沒有無止境的城市競爭,沒有過度的招商引資政策,這些與中國城鎮化的過程中產生的問題對比,都市圈的狀態過於理想化。目前,新城控股以上海為中樞、長三角為核心,向珠三角、環渤海及中西部地區全面擴張。舉例來說,新城控股今年增加了對廣佛、環京、成都、重慶、長沙、武漢、西安、鄭州、南昌等一二線城市以及常州、臺州、湖州等都市圈周邊二三線城市的布局,統統為熱點城市。
  沒有無止境的城市競爭,沒有過度的招商引資政策,這些與中國城鎮化的過程中產生的問題對比,都市圈的狀態過於理想化。目前,新城控股以上海為中樞、長三角為核心,向珠三角、環渤海及中西部地區全面擴張。舉例來說,新城控股今年增加了對廣佛、環京、成都、重慶、長沙、武漢、西安、鄭州、南昌等一二線城市以及常州、臺州、湖州等都市圈周邊二三線城市的布局,統統為熱點城市。

  如果以數據說話,新城控股的24年以來第一次晉級千億房企行列已足具說服力:從2011年的百億突破到2017年的千億之列,我們堅持的發展之路效果不錯。

  吾悅廣場是新城的利益增長點,但是它為新城帶來的真金白銀還沒有顯現出來,這需要一個過程。

  仿佛,在歐陽捷看來,大多數的房地產命題都是邏輯題,包括這一命題。“假如現在存量住宅在300億平方米左右,壽命是50年,每年的折舊是2%,那麽每年要有六億的房子要折舊掉,那麽,三四線城市的改善性需求巨大,吾悅廣場恰恰迎合了這一需求,不見得做不好。”

  吾悅廣場的選址多在市中心,至少是一個區域的中心。上海的人口是2400萬,預計明年會存在230座商業項目, 平均每座項目覆蓋人口是11萬,通常,大城市的商業項目存在地緣性壁壘,一般情況下,沒人會開車去十公裏外的商業買件衣服。而三四縣城市人多在30--40萬,加上在三四線城市,購物中心的一站式消費還是很高級的玩法。雖然消費者客單價低,但覆蓋人口多。

  吾悅中心也是歐陽捷盛放“美好生活”的容器。隨著物質的極大豐富,人們對“體面的生活”的渴望愈加迫切。“60後”歐陽捷難得在公開場合去談這些,但他很了解這些, “我們物質消費已經進入不知道要消費什麽的時代了,人均穿著支出增速在下降,看電影、爬山、徒步、禮佛,大家願意體驗各種不一樣的生活,要找不一樣的感覺。所以我們在吾悅廣場做了無邊界遊泳池,躺在那裏可以看到湛藍的天空,現在大家都埋頭趕路、拉車,應該找找小時候的感覺。”

  文化、教育、藝術都關乎精神消費的需求,在持續布局吾悅廣場的同時,新城想做更多與居住生活相配套的事情,比如文化、教育、體育小鎮,這些都是歐陽捷眼中可以盛放“美好家園”的容器。

【風雲榜 · 美好家園】新城歐陽捷的“容器”
(責任編輯:徐帥 )
看全文
和訊網今天刊登了《【風雲榜·美好家園】新城歐陽捷的“容器” 》一文,關於此事的更多報道,請在和訊財經客戶端上閱讀。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。