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土地拍賣頻現高潮 外地房企逐鹿深圳

2017-12-07 02:37:00 證券時報 

  證券時報記者 吳家明

  房地產市場調控逐漸深入,正不斷傳導至土地市場,但似乎也阻止不了外地房企進入深圳(樓盤)市場的腳步。12月6日,深圳龍崗大運片區龍城街道以公開掛牌的方式出讓一宗占地32.2萬平方米、總建築面積136.45萬平方米的G01046-0095宗地的使用權,該宗地最後被福建世茂新裏程投資發展有限公司以底價239.43億元拿下。

  據悉,位於龍崗龍城街道的G01046-0095宗地,土地用途為商業用地、公共管理與服務設施用地、教育設施用地、廣場用地、公園綠地。地塊出讓首先競地價,當競買報價達到首輪地價最高限價時,轉為競各分項物業自持面積及自持年期,當全部商業、辦公、公寓競價達到全年期自持時,則再轉為競地價。值得註意的是,這宗地塊要求建設一棟600米左右的超高層建築(按航空限高的高限向民航部門申請,最終以民航部門審批的高度為準),高度已經超過目前深圳最高建築平安金融中心,有望成為深圳的新地標

  此外,該宗地對競買申請人也提出較高要求,須在中國境內開發建設並已竣工不少於1棟250米以上超高層建築,2016年度總資產須不低於人民幣2000億元,應在中國內地和香港各有不少於(含)1家上市公司。不過,此次土拍僅一家企業申請。

  在新增土地尤其是宅地供應極度稀缺的深圳市場,公開拍地往往意味著一次企業擴儲的良機。這幾年,外地房企進軍深圳更顯現出勢在必得的勢頭。去年6月,深圳龍華商住用地現售試點項目出讓。經過激烈的現場投標、開標,最終該宗地被中國電建(601669,股吧)集團和廣州(樓盤)方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的價格奪得,樓面價高達每平方米56781元,這也是兩家房企首次進入深圳市場。在此之前,信達與坤潤投資聯合體以30.3億元拿下坪山居住用地,除去配建的4.5萬平方米保障房面積,樓面價格高達每平方米2.5萬元。

  業內人士預計,如果將配套面積之類的扣除,龍華商住用地項目的售價要接近每平方米9.5萬元至10萬元,項目才能獲得合理利潤,坪山項目的售價或將超過每平方米5萬元才能有合理利潤。從樓面價格來看,外地房企進入深圳的成本“水漲船高”,也是拿“地王”的好手,但讓部分市場人士擔心這些“面粉貴過面包”的地王項目所面臨的入市問題。

  今年12月,深圳規土委網站共掛牌9宗土地,主要位於南山區、坪山區、龍崗區和大鵬新區,但備受關註的住宅用地仍不見蹤影。因土地緊缺且謀求產業發展後勁的意願強烈,深圳的供地正在大幅偏向商辦和工業用地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對於深圳房地產市場來說當前供地方面節奏比較慢。首先,土地市場的自身因素導致深圳供地比較困難。此外,深圳本身房價比較高,當前的思路在於舊改和發展租賃市場,所以類似的住宅用地供地節奏不會立馬加快,但從後續市場情況來看,深圳供地速度尤其是舊改以後,會形成較多的可開發的土地,這些都是未來深圳土地市場供應的源泉,從而利好房企拿地和新房供應的增加。

  近日,深圳市規土委發布了《深圳市城市建設與土地利用“十三五”規劃》,規劃顯示深圳計劃在2016年至2020年通過城市更新提供30平方公裏用地規模,還加大了向產業用地的傾斜力度,到2020年深圳全市工業用地占建設用地比重將不低於30%。

  從全國土地市場來看,中原地產研究中心統計數據顯示,截至2017年11月,拿地最積極的50家房企合計拿地金額達到20982億元,同比漲幅高達53%。中國指數研究院的數據顯示,11月全國300個城市土地平均溢價率為20%,較上月下降4個百分點,較去年同期下降23個百分點;其中住宅類用地平均溢價率為22%,較上月下降5個百分點,較去年同期下降29個百分點。

(責任編輯:趙然 HZ002)
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