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直播:一場關於美好生活的數據革命

2017-12-11 14:02:53 和訊房產 

  主持人:謝謝劉總,做了一個很完整的,也是很精彩的發布,數據本身魅力很強大,大家可以搜一下90度地產,掃碼回復報告,大家就可以收到這個發布了。

  (抽獎)

  下面進入我們的圓桌論壇環節,第一個主題為“房企新風口新戰略新思路”有請對話環節主持人,北京喜神資產管理有限公司董事長鐘彬。


  有請對話嘉賓:

  新城控股高級副總裁歐陽捷

  鴻坤地產集團執行董事、總裁袁春

  京投發展副董事長、總裁高一軒

  和長集團對恃長武磊

  方正證券首席房地產分析師夏磊

  北京大學新聞與傳播學院教授、博導師曾誌

  偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

  主持人:尊敬的各位嘉賓下午好,現在是下午第一場圓桌論壇,討論的主題是房企的新風口、新戰略、新思路。

  首先我想問一下歐陽先生,您有一個公眾號,歐陽先聲,經常對行業的新鮮的事情做一個評述,您講講我們行業今天的新風口是什麽?

  歐陽捷:十九大報告講房住不炒,怎麽能不炒,沒有買賣就沒有傷害,所以大家租房,所以租賃住房一定是未來的新風口。

  主持人:我們要講講新戰略,您認為新城的角度講,新戰略又是什麽?

  歐陽捷:我們現在主要關註的是資本市場看到裏新城控股的業績不錯,表現不錯,新城已經達成了千億目標,但是我們覺得這個最重要的不是在我們的規模,在速度,而最重要的是我們的核心競爭力,是住宅地產+商業地產,如果看國內的整個房地產企業,住宅+商業地產兩塊齊頭並進,雙輪驅動的,還是很好的。其中的商業地產提供了非常好的現金流,保證企業快速發展的同時可以非常穩健的向前奔跑。

  對於我們來講,雖然租賃市場是一個新的風口,很多企業也很關註,租賃市場的REITs也慢慢的打開,但是租賃市場目前來看,還沒有找到一個好的盈利模式,所以我們現在還在觀察、研究、探索階段,在這個階段上,我們還必須要堅持新城過去的戰略,住宅+商業地產,雙輪驅動。

  主持人:首先講了一個標簽,過千億,這是規模。第二個是戰略上依然是地產和住宅的雙輪驅動。下面我們有請袁總,您怎麽看房地產的新風口?

  袁春:這個話題每年都說,下一年的風口是什麽,每次結束之後,大家都知道現在的最大的風口還是新房市場,規模來看,現在過五千億的已經有三家了,最大的風口還是在住宅市場。

  說房子是用來住的,不是用來炒的,中國地大物博,有這麽多的需求,最大的風口可能還是新房市場。

  當然了,你說這之下的商業、長租公寓,大家都會做一些嘗試。還是一句話,鉆石的年代也有揀到沙石的,沙石的年代也有人揀到鉆石。

  主持人:我們的年代怎麽抓到好的鉆石,我們的戰略、策略是什麽?

  袁春:我是剛剛加盟鴻坤,不一定有發言權,因為還在熟悉當中。很多企業嘗試產業推動的問題,原理上也是物業,但是運營可能不太一樣,鴻坤本身也在北京做了一些和政府的產業驅動上的合作,也有一些成績,可能未來會逐漸的展示給大家。因為每個企業都有自己的核心競爭力,我相信這可能是鴻坤的一個核心競爭力。

  主持人:您到鴻坤會帶來什麽樣的新的東西?

  袁春:我自己還不清楚,過一兩年再看。

  主持人:一軒您也談談我們這個行業現在的新的風口?

  高一軒:對京投發展來說,我們一直致力於發揮自己的核心競爭優勢,因為我認為房地產行業隨著不斷的發展,其實到最後除了資本端的能力以外,對運營端來說,比拼的極致的運營效率,這個跟資本端結合在一起會釋放很大的力量。找到自己的核心競爭力是企業下一步深化發展戰略上必須要註意的。

  對於京投發展我們核心是做軌道交通上蓋物業,特別是車輛基地上蓋物業。進行一系列的分析發現幾個特征,第一,這類的物業未來全國的市場還是很大的,每個城市都有地鐵,都需要停車場,調度場,維修場,將來可能是萬億級規模的市場。

  第二個,過去大家都比較強調周轉,而這種項目的周期是很長的,一般企業不願意幹,過去還有少數幾個企業幹了十年的時間,這樣就累計了一些團隊、數據、經驗,這些經驗到今天隨著風口的到來,可能會變的非常有競爭力。

  前兩天經常看到軌道交通領域這樣那樣的事故,也提示我們作為專業的以軌道交通臨近或者TOD為主的開發公司,核心競爭力在今天是有價值的。

  第三,所有的TOD+的概念,給我們未來和新經濟提供了很大的接觸的貢獻,我跟他們也聊過,他們有很多想落地的想法,新經濟大量的基於互聯網,互聯網很多的延伸要跟線下結合,這些跟線下結合的過程,作為新經濟體來說,並沒有這樣的團隊做這個事情,誰能夠走的越前,越能夠跟這些新經濟體做一些互動,了解他們的價值觀和他們想做的事情,最終共同把這樣的一類物業開發出來,未來是很有前景的。

  我們開玩笑說,隨著開發商限房價,競地價以後,裝修的市場徹底釋放出來了,沒有開發商做高端的裝修了,因為你毛坯房的價格已經跟周邊的二手房倒掛了,將來裝修一定是風口的。

  房地產企業不辦媒體,李偉天天搞直播,搞輕工業,包括歐陽總,也有歐陽先聲的公眾號,風口無處不在,關鍵是真正的痛點,真正的需求,這麽大的產業鏈,十萬億級的,將來一定會進入很專業的分工,這樣專業分工之後,什麽是你的專業,什麽是你的核心競爭力,抓住這個就是真正抓住了風口。

  武磊:一軒總的觀點我非常同意,十萬億的市場空間裏面,風口無處不在,中國這樣廣袤的經濟體裏面,風口在不同的區域裏面存在不同的形式。

  幾個大的方面來講,幾個觀點我比較同意,第一個是租售並舉一定是未來相當長的時間內會成為房地產行業很大的風口。第二個,我認為的消費升級,這個裏面更多的還是體現在人民群眾日益增長的居住改善的需求與開發商相對比較落後的生產手段的矛盾,這可能也是未來很重要的產業的風口。第三個就是行業的趨勢,集中度越來越高,不停的加速集中趨勢下,可能會給一些企業帶來了新風口的機會

  對於我們和昌還是200多億的公司,我們更多的考慮自己的戰略和布局,在力所能及的業務範圍內做一些提前的儲備和發力。關註的點就是剛才嘉賓提到的關於租賃市場,長租公寓,也許不一定是公寓,而是很多城市推出的租賃性住宅,自持性住宅,包括剛才我講到的,我們是不是開始關註城市的中產滿足基本需求以後,有升級居住、配套、升級服務,升級周邊的生活設施的需求,這個裏面也需要我們做一些資源和精力。最後就是集中度的進一步的集中,也需要一些大的動作,實現我們在這個集中度過程中扮演著不要被別人集中的角色。所以我覺得作為我們是這樣的考慮。

  核心的能力,第一個是我們的經營能力,隨著行業的平均收益水平逐漸的降低,會有很多的原來賺慣了高收益的,很舒服的同行慢慢的撤出這個行業,這個時候需要我們從經營效率,經營水平,包括我們的長期持有的資產運營能力裏面要一些超出同行和社會平均水平的回報。第二個是跟金融和資本對話的能力,能不能讓我們在這個過程中,借助資本和金融的力量加速我們認為有價值的新的風口上的布局,這些都是我們現在需要考慮的內容。

  主持人:夏總能介紹一下房地產資本市場的表現嗎?

  夏磊:港股和A股走出了不一樣的行情,A股的大牛股和H股的大牛股,新城控股A股漲幅第一,H股漲幅第五,A股和H股的估值,一直以來大家都覺得很低,但是我們想想07年的時候,我們是給到保利90倍,萬科80倍,金地70倍,現在我們給到A股17倍,就是大牛股了,因為整個行業發生了很大的變化,房地產行業從成長性行業變成了周期性行業,這兩個區別在於成長性行業增幅非常的驚人,越買越便宜,我90倍買你,10年之後就10倍了,你收益穩定,但是還是會受到政策的幹擾,目前的A股地產行業就是十幾倍的估值。

  今年的港股地產走出了一波大行情,去年的時候去香港和臺灣路演,客戶都說港股地產給到2到4倍,因為地產股我們覺得分紅比較好,就當成一個分紅的股票拿,但是今年為什麽走的這麽好,我剛才說,既然變成了周期股就受政策的影響,今年的政策是對三四線利好,但是港股的地產公司恰好契合了這一點,新城三四線做的很好,但是今年的A股是一二線打壓的比較厲害,估值上受到了壓制,為什麽新城在A股上也很好,就是因為他們今年拿地擴張的速度很快,因為今年新城也兩個特征造成了A股和H股都是大牛股,大家很多的地產股就比較慘,港股高的十幾倍,低的二到四倍也是比比皆是

  主持人:地產論壇裏面很少請到專業的證券人士溝通,但是中國136家的上市公司,2017年我們國家前幾名的公司都在港股,融創、碧桂園、恒大,他們的漲幅非常厲害,對公司的價值也是非常大的支持。下面請師老師,本身也是互聯網研究的專家,您從互聯網研究者來講,房地產企業的品牌與形象,在2017年,或者之前是什麽樣的品牌和形象呢?

  師曾誌:其實品牌和形象更重要的是裏面駐足或者附加的價值觀或者你這樣的風格,或者給人帶來的想象的東西。品牌的問題最重要的還是企業的氣質或者企業如何在一個互聯網時代下如何思維的,我在這裏面覺得品牌讓我看到的更多的是不確定性,這種不確定性讓我看到一些品牌活在七八十年代,有一些品牌活在九十年代,同樣的時間和空間裏面,品牌折射的東西確是一個企業思維方式和認知方式具體的體現。

  我特別想說,其實品牌不是單獨拎出來的,一定是跟發展的戰略和整個房地產業發生的翻天覆地的變化,跟我們看到的這樣的一個新的一代,在互聯網環境下成長起來的一代,他們對於住房的追求。

  很多層面來講,依然是用不確定的思維在探討一種確定性的東西,如果沒有說清楚,我特別想告訴大家其實我們說的認知方式,最重要的是講故事的方式,你讓誰去信,我們很多品牌講故事講完了只有自己信。

  加拿大有一個媒介學研究的人說過一句話,對我的影響特別大,魚到了岸上才知道水的存在,魚都要死掉的時候才知道水的重要性。所以品牌不再簡單的是我們看到的東西,更重要的是我們看不到的東西,而且今天整個的品牌塑造,就像剛才我聽了很多的房地產商從各個角度講他們的創新,他們的發展。

  其實創新和發展就是品牌背後最重要的支撐的東西,而且也是品牌能不能走遠,能不能贏得八十年代、九十年代年輕人的喜歡,這種個性性的差異性的需要,一定會影響到投資的市場,房地產本身的市場以及一系列的革命的東西。

  簡單的說品牌不簡單的是我們看得見的,樹立在什麽地方的,最重要的是在人心當中,符合現在具有購買力、符合一種新的生活方式的,這樣的一種品牌的力量。

  主持人:胡總請您談談租賃行業或者經紀行業現在的新的方向?

  胡景暉:剛才姚長盛說你們都上市了,不要去抽獎。今年很大的事件就是我愛我家作為國內的經紀企業,也是國內最大的長租公寓的運營商,通過跟昆百大A的重組,成功登錄了主板市場,有經紀行業在美國上市,私有化撤退回來了,也有一些同行在中小板,做一些經紀評估,也有一些進入長租公寓,包括Q房網也是通過中小板重組,但是以存量房的經紀交易和長租公寓運營為主的國內大型的經濟公司,正式的登錄國內的A股主板市場,我愛我家應該是做到了第一。

  我們確實進入到後開發的時代,國內目前已經超過20個城市存量房的交易超過了新房,北上廣深更是新房和二手房交易不再一個數量級的關系了。

  領域就是我們關心的長租公寓的市場,今天講了很多,我愛我家從2000年進入這個行業,我們已經做房屋托管,租賃運營17年,目前落地全國13個城市,25萬套,50萬間,應該是最大的規模

  當然了,我們也有新房業務,海外房產的業務,包括我們跟昆百大的重組也看到了,林林種種,中央出了58個跟租賃有關的政策,股價來看,很多跟長租公寓以及相關行業有關的股票都有很好的表現,超出了房地產行業平均的表現。

  再加上二手房交易,可能未來在房地產證券板塊或者股票板塊的估值上,權重誰占更大的比例和誰有更大的想象空間和增長的潛力,慢慢的經紀行業,長租公寓的行業會占更大的想象比例和發展空間。

  主持人:到年底了,我們也預測一下明年的情況。明年的租賃行業或者經濟行業有什麽樣的重要的事情可能會發生,或者什麽樣的趨勢會很明顯?

  胡景暉:最大的還是資本+技術的推動最重要,這次我們的重組對我愛我家有一個更好的表現,應該會註入更多的資源。另外就是技術,今天也是新版網站上線,也有新的APP上線,幫助小白的購房者了解房產交易的知識,也有地圖,免騷擾式的跟客戶溝通。所以未來技術和資本將極大的改變原來我們認為經紀行業就是二手街頭很多門店,穿著西服騎電動車的人,會發生很多的變化。

  這個行業需要很多破局的地方,08年我們參加了北京市的公租房的論證,我們去三亞說要搞一個課題,當時說發展租賃市場沒有問題,就是誰來做房東,那時候我不去做公租房,給一些老百姓提供一些小的房子,就不用這麽費勁的發展租賃市場,目前的資本收益率,以產權買一套房子出租,投資回報率在1.2到1.5%,有一個開發商說一次收十年房租,120萬的押金。

  楊博士也說到了N+1的問題,除了產權形式,包租形式也有問題,不把客廳隔成房間,運營商也算不過帳來,未來在房屋租賃,2018年可以實現,長租公寓運營,國家統計局開始,國民經濟裏面新設一個產業類別,減稅、政府補貼或者提供一些低息貸款,商業的所有的系數都會改變,就不是今天發REITs或者ABS解決的問題,整個行業向這方面傾斜,未來的長租公寓或者租賃層次就會形成,這會給行業帶來很大的發展機會。

  另外,明年的二手房交易會釋放出來,長期來看,在更多的存量房的交易包括改善的層面還有很大的市場空間,明年仍然是主流方向,房屋的持有運營和交易仍然是非常值得期待的兩個方向。

  主持人:你提到分期的長租公寓,會有政策上、標準上的制度帶來機會,第二個資本和技術推動行業的進步。師老師,您認為2018年互聯網和品牌的角度會有什麽樣的趨勢和變化,跟企業有什麽好的建議?

  師曾誌:特別簡單,除了資本和技術的推動以外,還有一個是想象力,我們一直談的,住房到生活方式,我們如何把生活方式用更好、更豐富的講故事的方式真正的落實到技術、資本,房地產的開發以及買賣的過程。

  剛才我看到了吾悅,我跟博士生發,一定要對這個案例進行調研,因為他們做社會的公共空間,社會的有機團結,這是博士生的論文。房地產界不是簡單的談利潤的問題和效率的問題,最重要的是能不能貼合人的需求,能不能抓住內心需要的東西,房地產的命運,如果抓住了這樣的個體的需要,命運一片絢爛。

  主持人:夏總預測一下明年的資本市場熱點在哪裏?

  夏磊:我回想一下地產大牛市,應該是2014年到2015年,整個地產板塊都有結構性的行情,都獲得了超額的收益。背景是什麽呢,剛才說了政策決定了周期,2014年到2015年,我們知道14年放松限購,930放松了限貸,再到16年二月,減少了交易的稅費,整個寬松推動了地產的大牛市。明年我們可以預見應該不會有這樣的組合拳出來,整個地產板塊很難有一個超額收益。這是我的第一個判斷。

  但是我們說,忘記你心中的牛,忘記你心中的熊,選取最有價值的,這個最有價值的是什麽呢,還是分類的,對於大的開發商來講,第一要看規模,第二看品質,因為我們服務的客戶主要是公募基金,這個市場上只有5%的基金經理經常買地產股,95%的基金經理不買地產股,除非這個板塊出現結構性機會的時候,有板塊配置機會的時候出現,他們會買大家聽說過的公司。等到整個地產板塊結構性機會出來的時候,他們根本來不及計算地產公司的土地儲備都有多少,對於大開發商來講,要提升估值第一看的還是規模,第二還是批派。

  對於中小公司來講,首先是有特色的發展,比如說京投發展,非常好的做地鐵上蓋的,我不會給你開發的估值,我你稀缺的技術和土儲資源,和很大的想象的空間給你這樣的估值,但是很小的開發商來說,也許明年銷售增速是200%,但是你的利潤是一次性的,房子賣了之後不可持續,小開發商要提升估值,要更改賽道。

  主持人:所以做房地產開發跟資本運作是兩個完全不同的領域。武總,你講講對2018年的預測和看法。

  武磊:首先一個大的預測,剛才夏老師的說法我非常的贊同,明年不管是資本市場還是房地產實際的市場,都不會出現很大的牛市,包括今年很多的限制性政策,明年也是大概率的存在下去,而且會存在一段時間。

  我覺得對於地產行業的從業者來說,作為我們房地產從業者來說,明年應該還是一個努力的練內功,打基礎,奠定我們在下一個正常的市場周期來到的時候,去做好準備。這個過程中需要從幾個角度做好準備,比如說跟資本市場的對話,比如說運營效率和運營能力、運營水平,收並購的能力,租賃市場等方面做一些準備。

  明年大概率事件就是成交會比今年打一個八折。而且區域市場分化會越來越嚴重。

  高一軒:夏磊是特別著名的任澤平老師的同事,長期在一起工作,所以一聽說話的風格就猶如任老師的音容笑貌還在我們身邊,也是我的師妹,很熟悉。

  明年我判斷,如果調控政策持續,肯定會有幾個事情,第一個是限房價、競地價以後,政府的財稅會受到比較大的影響。政府的財稅受到影響之後,轉移支付肯定會出現變化,這也是肯定的。但是會有一個變化,我們現在的大部分的三四線城市房貸的支出在家庭支出裏面排在第四到第五位,前三樣都是消費。如果這個情況持續,特別是北京 ,原來是高房價開發商收走一部分,稅收拿走一部分,如果交易減少,這些人肯定進入消費領域,現在很多的地產商開始投一些跟消費領域有關的事兒,教育、養老、長租公寓,都是跟非領域息息相關,包括商業,這些明年會走牛,基礎端的消費已經有了,這塊可能是明年比較明顯的趨勢。

  以前我覺得很多時候是地產商是辦社會,地產板塊什麽都要有,自己的長租公寓的品牌,自己的餐飲品牌,將來可能會變成多元化的角度地產商投社會,可能會有很專業的團隊和品牌加入進來,資本市場進行結構性的投資,把地產商寶貴的不動產資源和這些品牌和運營相結合。

  有一些地產商多元化之後,可能會自己跑的非常好,但是對於一些開發商會選擇物業端,資本端做兩次收益,增持或者退出的動作都有可能。

  現在還差一個房產稅,所以整個行業判斷利空出盡之後就是利好,明年轉移支付這塊,消費端可以發力的話,跟地產相關的衍生行業都會集體起來。

  袁春:很難預測,談一下個人的經驗,對房地產來說,無論是自住還是投資,大家都希望買在低點。這麽多年我一直配合做證券的,我炒股票從來沒有賺錢,可能是近水樓臺先得月,地產方面投資還是有一些收益,中國的投資真的很少,住房還是難免有一些投資屬性的。我自己做一些房屋,每年都有一些置換,一個觀點就是我可以看得見,摸得著的,你投資一定是跟自己的生活相關,包括住房、商鋪,肯定不會買某某一些地方,根本不熟悉的地方,你說未來有前景,我肯定不會買,因為房屋的交易非常的麻煩,無論買還是賣,都非常的麻煩,你賺了一些錢,但是折騰這個事情可能不願意,無論是自住還是投資,都是要看跟自己的生活相關,對市場的預測很多專家都會預測。

  歐陽捷:昨天我們在周末發了一篇個人微信,講到美國發起的三大戰役,加息、減稅、縮表,對於中國的影響是帶來美元回流,美元升值,相對人民幣是貶值,對中國的衝擊非常大。

  在這種情況下,中國唯一能做的事情,能不能跟隨減稅?是不是會繼續加息?是不是會采取一些抑制資產泡沫破裂的手段,我相信都會。

  明年的市場,第一不能捅破泡沫,調控大家不用多想,一定繼續嚴控。第二個,明年房地產市場機會有兩個點,第一個點是在於都市圈,都市圈的概念跟國家發改委所說的城市群的概念不一樣。城市群是競爭關系,都市圈是微信圈的朋友,我們是合作共贏,互惠互利。怎麽做到這一點呢,就是基礎設施的互通互聯,北京的地鐵,軌道交通,高速公路通到大廠、香河,這個時候北京的產業就願意導出,人口就願意出去,那個地方就不會成為死城,周邊的中小城鎮用他們的資源跟大家進行置換,大家共同發展,北京的周邊可以做很多的產業小鎮,特色小鎮,做一些當地的居住小區,教育小鎮,創新小鎮等等。

  未來的都市圈周邊是非常大的機會,但是前提是我們的交通要打通,公共服務一體化,如果能做到這一點,像十九大報告提出的,都市圈建立以城市群為主體的大中小城市和小城鎮協調發展的新格局。做到基礎設施互通互聯,未來的都市圈周邊的中小城鎮就可以融入都市圈,成為大的發展的機會點。

  第二個,非都市圈的城市怎麽辦,有大量的三四線城市,現在目前只有一個機會,就是通過拆遷改造,貨幣化補償帶動當地的房地產發展,如果抓住這個機會,對很多企業來說是有發展空間和機會的。

  第三個,未來租賃住房市場可能會帶來消費升級,因為我們不買房子了,多出來的錢幹嗎,就要消費,消費就要到吾悅廣場的,這樣的商業地產就是我們未來的商業的新機會,新空間,也是一個新風口。

  主持人:在座的嘉賓對房地產的新的風口,新戰略,新思路都做了各自的闡釋,包括歐陽先生講到的城市的機會,企業的機會,包括袁總提到了自己,我們有很多的風口,但是住宅依然很重要,跟著風口走,可能就把自己的事兒耽誤了。我們要把內功練紮實的,很多的還是基於原有的住宅,把快周轉做的更紮實。高總講了很重要的,未來的房地產一定是差別化的,尋求自己獨特競爭力的,要麽大到足以大到宇宙級,要麽小而美,你無法復制,這是兩個趨勢。夏每年也講到了資本市場如何估值,看待我們。房地產我們在資本市場的行動是不夠的,比起別的行業,我們的估值,資本運作也好,投資人主動了解我們,都做的非常不充分。我們在香港拜訪一些基金經理,對中國的房地產市場都不是特別熟悉。師老師也談到了互聯網下看我們的品牌是有規律的,我們應該關註品牌的屬性,關註品牌對消費者的痛點的打動,而不應該回到傳統的品牌認知上。最後胡總談到了未來的租賃行業或者經紀行業和資本市場的高科技的結合,也許會產生一個更加有形象空間的內容。

  今天我們各位嘉賓的分享,希望給在座的各位帶來更多的啟發,也為行業2018年帶來更多的好的運氣,謝謝各位嘉賓。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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