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楊現領:租賃的發展是全產業鏈效率提升的過程

2017-12-11 17:34:04 和訊房產  又又

  和訊房產消息 當前中國正在快速進入存量房時代,房地產市場的運行機制和邏輯也隨之發生重大變化。今年7月,決策層發文大力推行租售並舉的住房制度,這被視為中國房地產市場的新方向,房企、銀行、互聯網巨頭從中嗅到商機,住房租賃市場正以星火燎原之勢發展著。

  盡管租賃市場正在成為群雄爭霸的試煉場,但目前市場呈現怎樣的特征,各方資本以怎樣的姿態上演新一輪跑馬圈地,未來行業如何發展,仍是各界關註的焦點。在12月11日舉行的和訊網第十五屆財經風雲榜暨第八屆地產金融創新峰會上,鏈家研究院院長楊現領就住房租賃市場的新形勢與未來趨勢,進行了現場分享。


  租賃市場是更加市場化的市場

  楊現領認為,租賃市場是更加市場化的市場,它內在的規律是非常明確的。

  具體來看,租賃市場的租金上漲有一個明確的分布規律。從統計來看,長周期上,租金收入的彈性就是1附近。也就是說,租金的漲幅跟收入的漲幅比長期來看,大概等於1。一線城市1.2到1.5,二線城市在1到1.2。還有很多三四線是負數,收入增長,租金是下降的。這樣的城市不適合做租賃,這是第一個規律。

  楊現領表示,租賃市場的發展或者不發展,跟市場、需求的關聯度最高,不會因為政府的鼓勵,各種紛繁復雜的政策的變化而讓這個市場發生翻天覆地的快速的變化。

  楊現領分析稱,2017年以來的一系列針對租賃市場的政策帶來的結果是供給的放量。供應量增加了很多,集中式公寓、分散式公寓等,形成了非常多元化、短期內快速放量的供給端市場。但是需求沒有啟動。而需求只跟隨收入而變化,需求不能釋放的時候,供給就沒有辦法被吸收。

  基於此,楊現領認為,中國的租賃市場的崛起一定要有一個條件,就是需求的啟動。而如今,租賃市場最大的問題就在於政策刺激了供給,但對需求實質性的改進並不顯著,租售同權目前沒有特別明顯的進展。

  “租金如果不能夠開啟一個相對來說比較合理的上漲的趨勢,如果租賃的需求不能有效的打開,那麽我們今年政策刺激帶來的一系列供應的放量將會成為潛在的風險。”楊現領表示。

  如何刺激需求端發生變化,楊現領給出了他的建議。比如說租金的抵稅,第二個是貨幣化補貼,還有可以借助金融手段。

  鏈家的調研數據顯示,21%的租客會在未來的五年內考慮買房,買房的核心原因在於教育和醫療,而這些正是目前租客不能享受的權利。同時,21.7%的租客群體總體上並沒有在未來五年進行儲蓄,進行購房的長期可持續規劃,這是租賃市場面臨的現狀,租賃市場目前還處在一個需求弱、有效需求不足的階段。

  此外,租金方面,定價和距離有一個非常明顯的梯度關系。以上海(樓盤)為例,內環是租賃需求最旺盛的地方,往外幾乎沒有什麽需求。因此,集體建設用地入市做租賃,開發商持有土地等等,但是這些供給如果不在市中心,誰消費,由此產生的潛在的租賃庫存,也是一個比較大的問題。

  “這個行業有一個很簡單的規律,如果出租率不能超過92%甚至更高,運營就是存在問題的,”楊現領介紹到,今年自如管理了五十萬間房源,北京(樓盤)市場的出租率在97%以上,但是現在布局租賃市場的機構運營狀況,供給的消化能力如何,都是值得考慮的。

  對於未來租賃市場的發展趨勢,楊現領認為,B2C的崛起會吸引更多資本相繼進入這個市場。人口凈流入的規模、房價水平以及租金上漲的可能性,是判斷一個城市是租賃市場前景的關鍵因素。

  租賃企業應關註三個“一億人”

  隨著以家庭為單位的租賃人群的增加和全年齡層的單身化,租客的需求產生了變化,如何破解“三個一億人的住房需求”也成為企業面臨的重大課題。其中包括8800萬的跨省的人口,及2200萬的跨城的流動人口,他們的境況是持續惡化的,未來,他們可能住的更遠,更隱蔽,如果他們想留下來,就必須面臨高租金的情況。

  第二個,一億單身獨居人口的住房需求,楊現領表示,未來會有近1億的各個年齡的單身人口,他們的租賃需求今天完全沒有被覆蓋,但從單身人口占比較高的日本、美國等國家來看,今天國內開發商設計的單身公寓與設計需求存在很大差別。

  同時,未來一億老齡人口的養老的需求也是租賃市場運營方必須考慮的問題。

  為滿足租客需求,推動行業的共融和發展,所有的參與者都應該提供相應的價值服務,提供靠譜的產品設計、戶型,讓年輕人獲得有能力支付的,有品質的產品,此外,也要給予租客提供有效的金融支持。“租賃的發展其實是全產業鏈效率整體提升的過程。”楊現領表示。

  

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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