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任誌強:市場沒法決定房價

2017-12-12 18:32:46 和訊房產  李霂軼

  12月11日,以“數據驅動,美好家園“為主題的和訊網第十五屆財經風雲榜第八屆地產金融創新峰會在北京舉行。活動當天,財經評論員、原華遠地產(600743,股吧)董事長任誌強就“未來的房價”發表了主旨演講。

任誌強:市場沒法決定房價

  在2014年,任誌強卸任華遠地產董事長,正式宣布退休,彼時,房地產發展開始“不景氣”,但在著名“死多”任誌強看來,即便是樓市愈發承壓的2017年,房地產的的發展空間仍然巨大,整體房價還遠遠沒有上漲到合理區間。

  自去年“930新政”以來, “限價”、“限售”等具體政策陸續出臺,全國房價尤其是一二線城市房價漲幅明顯得到抑制。

  在和訊網第十五屆財經風雲榜第八屆地產金融創新峰會的演講中,任誌強將說房地產領域定為非市場化行業,並明確表示,決定房屋價格的是政策。

  而對於被普遍認為不可小覷的本輪調控,任誌強表示,“(就)房價來說,大部分形成了這樣的關系,非良性循環的關系,當我們處於低潮的時候,政府采取了一些啟動措施,然後開始進入瘋狂的階段,然後開始調控,調控完了之後又進入低潮,然後再啟動,再調控,這是歷史上的宏觀政策,大多數這樣循環和重復,所以房價一定在一定的階段裏面進入瘋狂,然後低潮,然後再啟動。這次沒有人知道會不會再啟動了,誰也不敢說何時調整政策,以前我們都敢說,現在不敢說了。”

  在十九大報告釋放的眾多信息中,有兩個信息不容忽視,一是中國經濟需要回歸到快速發展,二是“房住不炒”再次被提出,房地產行業向來是中國經濟的支柱產業,這是無法改變的事實,那麽,如上述兩個信息共同作用,在今後的中國經濟中,房地產行業將扮演什麽樣的角色?

  而從近兩年的中國經濟轉型、產業結構調整的前提下,不難看出,政府為產業的協同發展作出了各種努力,對落後產業“開刀”、鼓勵新興產業發展、引導產業可持續發展等等,中國經濟也已然發生了改變。

  對此,任誌強表示,“今年我們房地產對GDP的貢獻度,到二季度的時候6.9,三季度變成了6.8,為什麽少了零點一個點,就是因為房地產少的0.1,二季度的0.5個貢獻度變成了三季度的0.4的,到四季度估計還得降0.2個點,如果別的補不上,四季度可能也就是6.6的樣子,因為房地產掉下來了。拿什麽補?”

  任誌強提出的問題是一個相當嚴峻的問題,而對於房地產行業來說,房地產的長效發展機制是目前亟待解決的問題。任誌強提出“土地制度”和“戶籍制度”,前者涉及地價問題,後者涉及一線城市資源、人口過於集中的問題,均處於暫時無法破題的狀態。

  關於未來房價,任誌強強調,“房地產行業決定房價的因素可能分為三個層次,第一個層次是國家層次,就是基本制度,決定了不同的周期變化,有一些可變,有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的,比如說微觀政策,是可以通過市場博弈進行的,那麽當微觀政策寬松的時候博弈就非常明顯。當然了,環境緊張的時候市場作用就小一些,就是得聽政府的。”

  以下為演講實錄:

  任誌強:本來就是敏感的話題,他們非讓我講房價。有一個專家叫任澤平,和我同姓,他說短期看金融,中期看土地,長期看人口。他認為他對市場的分析,對房價的分析是這樣的。

  我個人認為在中國這個非市場化的房地產領域,我不敢說國家是非市場化的,我至少敢說房地產領域是非市場化的,決定房屋價格的是政策。

  政策在不斷的發生變化,政府計劃著土地的供給,這個大家都得承認,沒有計劃指標你是拿不到土地的。

  政府審批著房價,政府決定著交易的權利,政府控制著網簽的數據,政府決定著房價的漲幅,政府決定著收入的增長,同時政府也決定著利率和稅收。

  一部分鄧先生剛才已經講過了,換句話說,不管什麽都得聽政府的。所以說,政策決定了房價。

  決定房價的因素可能分為三個層次,第一個層次是國家層次,就是基本制度,決定了不同的周期變化,有一些可變,有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的,比如說微觀政策,是可以通過市場博弈進行的,那麽當微觀政策寬松的時候博弈就非常明顯。當然了,環境緊張的時候市場作用就小一些,就是得聽政府的。

  尤其最近我們看到北京連續出現的一些東西,說什麽都沒用,政府讓拆就得拆。

  從國家制度來說,我覺得它決定了長期房價的走勢,這是市場機制沒有辦法調節的,只有用制度改革去解決,如果制度不變,則房價的趨勢是不會發生變化的,或者說,市場是沒法決定房價的。土地制度問題,戶籍制度問題,稅收問題,市場化制度等問題,這些都決定了房價上漲與下降。

  我們看一個很簡單的圖,這個圖裏面就是我們歷史上所有國家都在用的歷史發展階段,就是城鎮化的問題。我剛才看鄧先生講到了很多問題,他就忘了一條,各個國家在發生經濟或者說房價危機的時候,是處於不同的經濟發展階段,最重要的是他們都超過了70%的城鎮化率。不管是日本、美國、還是其他國家。而中國還早著呢,說我們早著呢,就是因為我們真正的戶籍制度化只有40%多,為什麽在住房問題上要用戶籍制度的制度計算呢,因為各個地方政府所謂的保障性住房只解決有戶籍的人口和家庭。沒有戶籍的人口和家庭不在當地政府的保障範圍內,如果不改變這個,就等於什麽都沒有改變。

  剛才鄧先生也說了人均套數問題,這也和我們的戶籍制度有關,中國計算套數是按照戶口本的戶數計算的,但是我們已經有7700萬人城市的獨居戶出現,但是戶口本不是。獨居的子女都出去單獨住,但是戶口還在父母的戶口本上,就出現了很多研究機構計算上的巨大的錯誤。如果把戶口本拋開,按國際的護照計算,一個人住就按一戶算,所以國際和我們的計算有一個巨大的差別,就是因為我們是按戶口本計算的。

  北京市按戶口本計算沒有住房困難戶,我當政協委員的時候連續提了很多年,低於7.5平米是住房困難戶,當時都解決了保障問題。北京一共一萬多戶,要不然就是你還想住小房子,給你補貼錢了,你不願意搬遷。要不然就給你搬家。沒有解決的是沒有戶籍的這些人。這裏面有一個重大的問題,和土地和戶籍有關系,世界發展為什麽房價相對平穩,就是有第三個和第四個城市化發展的階段。城區進入郊區的階段和郊區城鎮化形成的大都市圈的問題。中國沒有,因為土地制度決定了你只能進入前兩個,農村進入城市和小城市進入大城市,房子都聚集在那裏,只有在這裏可以弄房子。沒有辦法去郊區,郊區土地是集體土地,所以房價平均不下來,也沒有辦法平衡。第四個部分更不存在了,我們歷來都講城鎮化的問題,或者城市群的問題,中國有城市群,但是很難有大都市圈,因為土地制度和戶籍制度的問題造成的。但是國際上都是大都市圈,而不是大城市群。城市群是一個相互依賴的競爭過程,而都市圈是合力發展的關系,差別就是土地制度和戶籍制度造成的結果,比如說非北京戶籍的人在北京幹活,賣了半天力氣還得被趕走,在國際上根本不可能存在,這也是中國的特殊性。

  所以我們沒有第三、第四個發展階段的時候,房子只能集中在城市,沒有別的辦法。農村的房子說拆就拆了,沒有產權證。這就是我們存在的巨大矛盾。

  第二個政策,土地政策。這張圖是中國的季度土地和房價的關系。在座很多媒體說開發商買了高價地,完蛋了,開始後悔了。開發商從來不怕買高價地,因為他們可以做更好的房子。就像鄧博士說了,要提高住房的質量,面粉比面包貴,是比現在的面包貴,開發商可以做更好的面包可以賣高價。問題就是政府不讓你賣高價,所以高價地都出現了問題。土地的關系和房價的關系可以看到,根子在土地上,如果不解決土地制度的問題,沒戲了,你讓房價不漲,只能靠權力。北京今年批的八九萬的房子都瘋搶,因為可以賣11、12萬。

  這是全世界都有的,而我們中國沒有按全世界去做的事情,就是我們用平均數做標準。有一本書《平均的終結》告訴我們所有的平均都是錯的,全世界住房水平統計上都是使用的中位數。是因為中位數的控制是控制低收入階層以下的數字裏面有沒有他們能買得起的房子,不是計算中位數以上的房子,那是富人買的,愛賣多少錢沒有人管,那和政府沒有關系。由於中國從來不公布中位數,所以所有的房價收入比都是錯,你的房價、屋面積和家庭收入都不是按中位數計算的。那就是變成你和馬雲的關系,他賺的錢你們倆一平均,你比別人都富。

  所以我們得出的基本結論,中國得不出一個完整的可以和世界對比的關系,就是缺乏中位數。

  土地制度來看,暫時還破不了題。

  戶籍制度決定了人口拼命向大城市集中,如果沒有這樣一個結果,資源和收入分配一定是不合理的,非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入,沒有辦法,他們就得往大城市跑。

  什麽情況下從城市裏面出去呢,就是因為那些地區的收入低,所以很多沒有資源的城市人口是減少的。因此要用當地城市的戶均計算,一定是錯的。

  我們可以看到北上廣深的人口迅速增加,為什麽老說北上廣深是一線城市,而且房價高。從戶籍人口和常住人口看這個比例關系也差的太多了,他們的高收入群體進來的時候不是按當地的戶籍人口計算的收入,而是外來人口攜帶著大量的財富進入到這個城市,所以這個城市的房價就高了。你們看北京大多數外來人都買得起別墅,買得起最好的房子,怎麽能不高呢?這就是城鎮化發展過程中戶籍制度導致的結果。

  沒有辦法,你要是把這幾個城市的外來人口比例降下來,或者讓最有錢的這部分人別進這些城市,房價就沒有那麽高了。因此一定是政策決定的價格,這是長期政策,最主要的是土地和戶籍,還有金融和其他的問題。

  宏觀政策裏面也包括了金融政策,很多人都討論今天房地產和金融會議。正是政策決定了利率問題,貨幣總量問題,決定了資金價格問題,融資方式和投資房子的問題。

  比如說中央政府可以下令,所有的境外投資人不準投房地產,不準投娛樂業,其他的國家會做這種政策嗎,不會。只有中國會,大量外面的企業賣資產回來了,這就是宏觀政策決定了對市場的影響問題。

  其中,當基礎設施建設占主導地位的時候,我們可以看見,增長方式是一種。當我們決定要保持相對GDP的時候,你會發現離不開房地產,所以無論如何用各種辦法利用房地產,因為房地產解決了大量的稅收和土地財政收入問題。

  如果不要基礎設施,不要經濟增長,就可以不要房地產,我們的稅收,房地產稅收在地方稅收裏面占36%,全國稅收大概占40%,一共六種稅收和房地產相關。

  其中,土地財政占的比例也很大,幾萬億。北京今年大概2800多億土地的收入,如果把這些扣除了,對我們的財政影響多大?至少在短期之內我們還沒有看到用任何辦法可以替代這一部分。

  大家都知道不好,利用土地財政是非常不好的政策,但是怎麽替代呢?

  這是今年我們房地產對GDP的貢獻度,到二季度的時候6.9,三季度變成了6.8,為什麽少了零點一個點,就是因為房地產少的0.1,二季度的0.5個貢獻度變成了三季度的0.4的,到四季度估計還得降0.2個點,如果別的補不上,四季度可能也就是6.6的樣子,因為房地產掉下來了。拿什麽補?

  我們至少到現在為止不管你用什麽政策,短期之內出臺的任何政策都補不上這多少萬億。

  房價來說,大部分形成了這樣的關系,非良性循環的關系,當我們處於低潮的時候,政府采取了一些啟動措施,然後開始進入瘋狂的階段,然後開始調控,調控完了之後又進入低潮,然後再啟動,再調控,這是歷史上的宏觀政策,大多數這樣循環和重復,所以房價一定在一定的階段裏面進入瘋狂,然後低潮,然後再啟動。

  這次沒有人知道會不會再啟動了,誰也不敢說何時調整政策,以前我們都敢說,現在不敢說了,最近開一個會說建立長效機制和什麽東西,忘了。

  就是說可能會有一些變化,但是這個變化是什麽,沒有人知道。

  我們很希望建立一個長效機制,最好把戶籍制度和土地制度都改了,讓中國的政策改的更合理,這樣的話,長效機制就可以穩定增長。

  我們看了宏觀再看微觀,微觀上來說,當一個市場裏面沒有產權,沒有交易環,沒有定價權,沒有競爭中的價格信號的時候,還叫市場嗎,我們不知道。至少我們可以看到所有的限的政策都破壞了市場規律。

  經濟學講很清楚,最重要的是價格信號,如果價格信號是限購的結果,或者限制網簽的結果,比如說高價房不讓你網簽,在座的各位都知道,可能也都遇到過,就是低價的多簽一些,房價就下降了。高價房子不是沒有人買,而是不讓你網簽造成的結果。價格信號是虛假的時候,你知道這個市場的價格是多少,我們沒有辦法判斷,就是因為價格信號已經不真實化了。

  從供求關系來說,今年已經出臺的政策,大概有70多個城市出臺了300多個文件,所以這300多個文件想達到什麽目標,就是控制價格。全年的情況來看,今年是中國有房地產歷史以來歷史上最好的一年,什麽最好,就是銷售量最大,銷售金額最高,最多的一年。

  至少到目前為止我們看到的數據還是很高的,可能11、12月會有所下降。但是或許有比去年有0.5個增長也是最好的,至少價格上是這樣的。

  為什麽呢,因為人民向往美好生活的願望是無法被改變的。無論如何也不會被改變。

  比如說有一些規律是不變的,向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前為止是沒有改變的,盡管中國的房地產是非市場化的,但是其他方面還是有一些市場化的東西。所以這些市場化的競爭形成了無論政策怎麽變化,但是市場化的規律是不會因為房地產政策變化而變化的。房地產政策並不能改變人們對美好生活的需求和對資源的需求。比如說大家都說學區房的問題要解決,可是如果你不建更多的好的學校,怎麽解決?這就是資源不平衡的問題。

  資源不平衡的時候,那個地方的房子就是貴,沒有辦法平和,所以這些是不變的。

  還有一些會改變,我們已經看到了價格的雙軌制,短期之內的市場因為政策的限制和調控會發生很多的變化,比如說依限價而降價,不批你一定的價格你不是要降價嗎,本來你想賣11萬,批你8.5萬,或者是因為現金流而降價,你本來想拖兩年,但是現金流不夠了,就需要降價。因為限制購買造成的降價也會出現。

  換句話說,我個人覺得,現在有一個口號“新時代”,新時代最大的特點就是不確定性。沒有人可以知道新時代以後會出什麽政策。今天你不知道,明天也不知道。老是不告訴你未來怎麽樣,突然一個政策,討論都不討論,廣告牌都拆了,就拆了。所以我們不知道新時代的情況下會出臺什麽樣的新政策。

  但是有幾個東西是我們知道的,比如說剛才說的金融問題,金融問題不僅僅是信貸問題,最重要的是一個貨幣貶值的問題。

  貨幣貶值對物價和資產價格的影響是巨大的,不管是房子用來住還是用來炒的,這個不需要討論,需要討論的是如果貨幣不貶值,房價怎麽會變成這樣?

  我們過去1970年大白菜兩分錢一斤,2010年2.8元,現在可能5元了,你們看看漲了多少倍,如果我們的貨幣不斷貶值,70年的時候房租1.2元,現在是3000到一萬元的都有。那就是貨幣貶值造成的影響,這是金融影響很重要的部分,不要以為金融影響僅僅是指當前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當前的利率,利率確實影響購房問題。但是長期的貨幣貶值問題對資產價格的影響是巨大的。

  我們還可以看到房屋真正的價格變化,每個人都在吵吵,92年的時候是990元一平米,全國的平均房價。我已經告訴大家用平均房價的數字不合理。2017年6月份,7288元一平米。92年到17年,漲了多少倍?房子漲了七倍多,是不是你們認為漲的倍數很高了?但是我們再看一下92年一個大學生的工資是多少?84元,換句話說92年84元的大學生,你一年的工資夠買一平米的房子,你幹12個月能買一平米房子,雖然房價很低。但是你幹一年才夠。到了2017年的時候,大學生的工資多少?3500元左右,84元到3500元漲了40倍,房價才漲了七倍,你的工資收入漲了40倍,什麽概念,也就是兩個月多一點點可以買一平米房子,你們認為現在的房價高嗎?是收入增長決定了房價,如果說收入不增長了,或者說宏觀經濟情況,實際經濟情況都不好了,你的收入不增長了,房價能漲嗎。

  這個跟前面的圖聯系在一起的,就是貨幣不值錢了,兩個月的工資夠買一平米的房子,你的房價收入比是多少,按照中位數計算,住房中位數60多平方米,就是夫妻兩個人房價收入比很低,5左右,一年可以買12平米房子。五年買一個60平米的房子,人均30平米。1:5的房價收入比還高嗎,很低了。

  但是在某一些地區差別巨大,包括前面所說的北上廣深,人口高度集中的城市裏面,最後造成的結果是高收入人群大量集中,房價極高。這就是房價的情況。

  換句話說,除了政策變化以外,可能發生的房價變化,我已經告訴你了,如果還猜不出來,說明你沒有聽懂。

  有人擔心集體土地入市,可以告訴大家,集體土地建租賃性住房是我在政協上的提案。那時我被批評了六七年,最後他們說現在批準在12個城市用集體土地建立租賃性住房了。

  有人擔心集體土地入市會影響房價,我告訴大家,根本不可能有大量的供應量,沒有那麽多的城市集體設施能進入到集體土地可以建設用房的土地上去。所以我2011年提出這個提案,到目前為止唐家嶺地區的改造,到現在建了5600套房子,一年建了不到一千套。原來北京計劃36個村,現在只改了6個村,不是那麽容易的事情。別想用大躍進的方式認為集體土地入市就可以解決很多的問題。

  更重要的問題,租賃性住房在全國行不行?我覺得如果全國普遍鋪開就是錯誤的政策,最多不超過20個城市,大量的需要租賃性住房。為什麽這麽說,第一,租賃性住房,要有一個長期建設的過程,我們商品房建設,鄧博士說剛剛滿足基本的需求,還是在現有的城市化的標準上。如果城市化繼續增加,總量還是不足的,你用多少年能解決租賃性住房的建設問題。第二並不是所有城市都需要建設租賃住房,我們認為大概十個城市左右,只有特大城市和大城市才需要,房價越貴的地方越需要,而超過平均房價一萬塊錢的城市有多少個?19個,如果超過一萬塊錢需要建設租賃住房,就19個城市,超過兩萬的地方就9個城市,房價越低的地方越不需要租賃市場,房價三千塊錢你建租賃住房幹嗎,中小城市出了門五分鐘騎自行車到農村,在那租一個房子很便宜,建租賃房幹什麽。所以大量的建設租賃房並不是合理的東西。

  更重要的是,租賃性住房不會影響到房價,凡是房價高的地區才需要租賃性住房,凡是租賃性住房數量最大的地區都是房價最高的地區,全世界都如此。

  不要以為租賃性住房可以降低房價,沒門。我用幾個左暉給我的圖,美國的十個大都市的租賃情況,可以明顯看到這些地區都是房價最高的地區,而他們租賃市場靠誰提供呢,在美國最好的是REITs,他們的應用量遠遠比房地產公司多,所以REITs占了很大的量,因為享受減稅和低息等等政策。

  另外一個,香港的租賃市場,可以明顯看到,自有住房的比例是51%,但是租房的比例占45%,房源哪來的,可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是說,鄧博士剛才說的,德國如此,全世界都是如此。德國我們作為專門的調查,住房合作社裏面政府只占17%,私人占70%多,中間的差是機構或者基金的。

  再看一下日本,中間的藍色的比例最大的是私人住房,所以租賃市場大量靠私人住房解決的,而不是公有住房解決的。北京目前的私人住房源20%,常住人口的租賃比例占34%,什麽意思,就是五到七個人租一套房子。所以左暉先生把老百姓(603883,股吧)的三居房子租了,把客廳打兩個隔斷說變成了五間房子了,老百姓覺得挺好,因為客廳帶窗戶,結果這次不行了。

  怎麽辦呢,這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結果,你沒有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房,而大量住房的人是誰呢,不要以為是北京戶口的人,大多數是非北京戶口的人,很明顯,租賃性住房解決的是過渡性的問題。

  我們可以得出一個結論:過去大家買房的時候都發財了,我們要感謝黨和政府,黨和政府的政策讓我們發財了,如果中國繼續堅持改革和市場化的道路,就必須開放市場或者恢復市場的定價權和交易權,但是我們現在實在不知道政策怎麽樣,我們只能說政策可能會改變,所以加快住房制度改革和長效機制建設是重要的任務,我們希望這個會議能給我們一個明確的答復,好讓我們知道未來的房價往哪走,謝謝大家!

  

(責任編輯:劉寶丹 HO023)
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