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博鰲21世紀房地產論壇第17屆年會正式開幕

08:50 - 09:00

和訊小編已經抵達現場,大會即將開始

09:10 - 09:20

主題論壇(Ⅰ)——城市的生長與更新:請叫我運營商

參與本論壇的嘉賓包括如下:

清華大學房地產研究所所長 劉洪玉先生

住建部住房政策專家委員會副主任 顧雲昌先生

柒壹資本集團創始合夥人、董事長 張春華先生

途家斯維登集團總裁 丁小亮 先生

藍潤集團副總裁、藍潤地產集團總裁 楊曉初先生

協信控股集團有限公司常務副總裁 曹誌東先生

金地集團產業地產公司副總經理 嚴其發先生

嘉豐達資產管理有限公司執行董事 汪浩先生

鏈家研究院院長 楊現領先生

09:20 - 09:50

劉洪玉:城市的生長與更新:請叫我運營商

從城市更新的話題去看,城市更新不是新的話題,從最早有記錄的更新是1805年的英國的城市更新的項目。從那個時候開始,城市更新一直貫穿城市發展的整個過程。我自己的回想,中國的房地產業的發展的起步,是始於城市更新。最早我參與北京1992年的土地基本地價的研究,形成了北京市的基本地價,指導土地出讓的活動,全國也是類似的。最早的土地出讓的熱點在什麽地方呢?是在王府井大街等等。包括上海,也都是從繁華的商業區域城市的中心改造開始。

隨著經濟社會城市的發展,承載能力的提升,大量的人口進入城市,我們的城市除了在市中心的改造變得不足夠了,城市開始外延發展,我們叫城市的擴張,占用農村的集體土地,變成了城市的國有的土地。在這個過程當中,我們又建了大量的城市空間。現在從總量上來看,空間基本均衡,當然也有結構性的短缺和結構性的過剩。

所以在這個時代,我們又開始把目光轉向城市的中心,這種更新也不一定是拆了重建,也有可能是建築空間的利用。怎麽能夠讓我們的城市得到進一步的發展。如果總結城市中心工作的重點,早期,更多的是土地的再利用,建築的更新、改造、重建。現在越來越多的把城市中心定位得更多多元,包括社區的再造、生態的修復、經濟活力的恢復,包括空間環境、文化環境、視覺環境等等的改造和延續。過去的再開發的模式,也變得了整治改善和把控的模式。

在城市更新的過程中,我們也可以看到,最早的城市更新是由市場力量推動的,我們可以設想,九幾年的時候,很多城市更新的項目是由市場力量的被動,那個時候我們有市場的空間。但是後來的難度越來越大。所以我們城市的更新,過去我們的方式是說,市場發展到一定的程度以後,這個地方的地價提高了,這個地方自然而然就存在更新改造的可能性。但是大家也越來越感覺到,我們的價格已經足夠高了,但是很多地方還是不具備更新改造的經濟的可能性。

在這個時候,我們就遇到了城市更新裏面非常重要的問題,政府在這裏面如何參與、如何創新城市更新的組織模式,包括融資的模式等等一系列問題。城市更新的需求,也跟市場發展的新階段有關系,新建的投資,不管是居住,還是商用的房地產的投資,基本上到了一個瓶頸。我們再往上,只能使過量的供應過分的增加。

大家剛才看的表,世界上住宅投資占GDP的比重,什麽時候是合理的比例關系呢?是7%—9%,指的是城市城鎮化發展最快,住宅需要量最多的階段。我們過去20多年的時間,長期的保持,最近幾年這個比例已經超過了10%。所以,如果再沿用這種外延開發模式,這個市場應該是不再支持的。

包括我們的土地供給也是。過去我們是外延擴張,現在可能更多的是轉向內涵式的發展,充分的利用低效的土地和閑置的土地,然後利用和改造。房地產有一個非常重要的特點,自然壽命周期比較長,能夠在一個自然壽命周期裏面獲得若幹個經濟壽命周期,每一個經濟壽命的周期,都是需要我們的改造投入。

基於這樣的大背景,越來越多城市推出城市更新的發展規劃,大家看到深圳的城市的更新的“十三五”規劃,廣州的規劃,越來越多的城市在開始更加多的關註這些問題。城市更新涉及到比較復雜的土地權利整理的問題,所以政府的參與變得非常的重要。

大家一提到城市更新,就提到日本的土地再生機構(音),它參與到城市更新的領域,包括這裏面講的4個方面,一個是居住環境,災害中心、誠信中心和郊外城市的領域,它也不完全是傳統概念上的拆了重建土地再開發的模式。它的發展過程,早期也是從公共住宅的開發建設為主,現在慢慢的演變成為現在的更新的機構。

市場當中很多更新的項目,很多時候是政府的機構和私營部門的合作。城市更新,在這個過程當中,面臨的關鍵的問題,一個是要有規劃和計劃。另外,它要有好的組織的形式,還要有比較好的融資的模式。再是政府的角色,要讓城市更新得以持續,城市的領導的能力和參與是非常的重要的。還有是市場的影響,另外是各種各樣的目標利益的協調和統一。比如說我們的經濟社會環境,如何把它統一起來,如何把這種更新和擴張模式統籌起來。有很多學者的研究,發現擴張來得比較快,擴張比較快的城市,領導升遷的速度也比較快。我們過去比較註重GDP的模式,但是現在也在調整這個模式。

行業裏面比較關心的一些問題,城市更新過程當中大家關註的問題涉及到剛才提到的一些方面的更細化的問題,時間關系不多講。不同開發的模式和內容,如何對應融資的方式等等這些都是需要研究的,包括更新當中的內容和技術。各個地方都在總結城市更新,以及一些成功的案例,如何推動這些成功案例的效果去引導城市更新的行為。

城市和運營服務商的關系,大家越來越關註自己是運營服務企業。這裏面的差別,一個是擁有者,一個是資產的管理者,這兩種角色,有的時候是合一的。但是有越來越多的趨勢,這兩個要分離,所以,實際上資產的運營管理和房地產投資金融的創新工具的使用,是密不可分的。運營服務商更多的是基於房地產的運營和服務。咱們的話題是城市更新,更新過程中會產生很多過剛才說的完全的私營、可以市場化,有的是半市場化,有的是公共體,這裏面,我們可以把投資者單獨拿出來,讓它持有投資。我們需要有專業能力和專業水平的資產的運營的管理者,去負責房地產或者是資產的運營管理。

我們要完成相關的常規性的管理的工作,還要完成戰略性的管理的工作。在物業日常運營管理和資產管理以及組合投資管理3個層次上,很好的去協議組織好。運營商我們如何建立起我們管理的標準?如何建立起和不同層級管理的聯通關系?隨著市場的發展,還會有進一步的提升空間。

我就講這麽多,謝謝大家。

09:50 - 10:20

顧雲昌:運營商要為中國的城市更新和城市轉型服務

城市的開發商是開發銷售,城市的運營商是管理運營。既然叫運營商,開發的任務還在我們的身上,但是後面比前面更難一點,所以我們要認清楚我們的定位,我們不僅僅是開發商,而且我們是運營商。

今天我想講兩個題目,一個叫城市的成長,第二個是城市的更新。我就這兩點發表我從事近40年的房地產的研究和城市的研究的一些感想。

大家知道,過去30年,特別是最近10年,最大的、最常用的詞,或者用兩個詞來概括就是高速;一個字是快。房地產也是其中之一,進入了快的市場,城市化進程很快,經濟發展很快,城市攤大餅攤得很快,開發商的盈利也很快,千億俱樂部越來越多。最後,老百姓最痛恨的是房價漲得很快。

那麽,新常態,我認為是一個升,一個降。降就是速度降下來,升就是我們的效率升上去。現在正處在一個新的風口,房地產有兩個風口,一個是今天上午討論的城市更新,一個就是更大的風口,就是特色小鎮。我們應該從房地產本身來講起,為什麽城市需要改造和更新呢?

首先,城市是一個有機體。它的新陳代謝不息。有機體是有生命的,它就是城+市,城是什麽?古時候人們住在一起,要安全,做城墻,住人的地方叫城。但是沒有耕地糧食怎麽辦?需要接頭設市場,有交易,把第一產業的東西拿到城裏來,城裏人打了一個鐵,這是第二產業,通過市場第三產業,然後交易,交易的地方是叫市,城市、城市就是這樣形成的。

其次,產業多樣化功能外溢化。現在的城市,對於周邊農村的輻射,外溢越來越多,這是城市發展越來越成熟的標誌。城市是一個有機體,有個性也有共性,共性是城市的規劃、交通等等不同形成了共性,這是對城市的簡單的理解。

城市的發展過程就是城市化的過程。城市化是城市人口不斷膨脹,產業不斷的豐富,收入水平不斷提高的過程。我們知道城市化的過程,從目前來看,我們看到了經過了4個階段:第一個階段是農村人往城市走。中國過去若幹年就是這個過程。第二個過程是人口向特大城市集中的過程,這個過程早就開始了,房價漲得過快跟城市化的過程有關,我們把土地都給了特大城市,一些二線城市的土地供應不足,土地資源錯配。第三個是逆城市的過程。第四個階段是城市圈,比如現在粵港澳大灣區號稱世界第四大灣區。所以我們現在是什麽階段,我也說不清楚。

還有是3個產業的演變,從一二三到二一三,再到三二一,這個過程當中,慢慢的演化,最後第三產業,比如現在的消費對經濟的貢獻已經達到了77%,第三產業的貢獻越來越大,第一產業越來越低,然後是第二產業,第三產業,後來慢慢的第二產業快點,第三產業又超過了第二產業。

我們看到城鎮化進程當中,一個是人口的變化,一個是產業的變化,就是一個城的變成和一個市的變化。我們在城市發展過程中,應該順應規律,支配資源。京津冀為什麽發展,資源是有限的,我們把資源進行優化配置,城市活力更大,老百姓的生活更高。我們歸根到底,我們城鎮化進程當中要符合城鎮化的規律,然後要進行優化資源的配置。

新城城鎮化承載所有城市人的夢想。為什麽呢?因為,我們過去的城鎮化當中,更多的是存在戶籍人口的夢想、新市民的夢想沒有承載,所以中國的城鎮化提出來,兩個目標,第一個目標是新型城鎮化,這和傳統有什麽不同?新型民城鎮化,新市民享受城裏人同樣的待遇。第二個目標是讓我們所有的城市人,提高它的生活的品質。當然這是大家所追求的。也就是說,新型城鎮化的目標很清楚。

那麽,市民化有5個要素,我們作為房地產人,作為運營商,一定要想到我們的目標,比如就業問題、社會保障問題、子女的上學問題等等,當然還有住房問題,首先要解決城市的住房問題。所以新型城市化當中,如何把要素解決掉。共產黨的目標就是滿足人們對美好生活的向往。我們的目標是什麽呢?我們的第一個目標是溫飽問題,第二個目標是白加黑,現在叫手加腦;第三個奮鬥目標,房加車。

現在我們面臨城市更新的階段,面臨建設特色小鎮的階段,面臨新常態,我們的奮鬥目標是什麽?也是兩個字,叫精加品。就是精神需求和品質需求。我們衣食住行用的品質需求,精神需求是除了物質需求以外,我們最大的追求目標是幸福、快樂、健康。如果按照房地產概念的理解就是文健旅。

接下來講城市更新,城市更新的國際經驗和中國的歷程。以前美國是帶我們去看他們的工廠改造,剛才劉主任講了,新加坡,他們有兩個機構,不像我們現在叫住宅局或者是房地產司,舊城改造又有專門的機構,說明他們的城市更新早就開始了。

首先,以發展產業為先導的城市更新,以深圳為代表,它更新的目標主要是煥發經濟的活力,利用城市的土地,更新改造,使我們的產業結構調整。第二個是以改善居住和較從為目標的城市更新。主要是這兩個方面的城市更新,這樣的更新是存在於初級階段。

那麽什麽是高級階段?發展到今天,我們如何來搞好城市更新,我想從4個方面發表我的看法:

第一,要把改善生活環境和經濟活力同步提升。我們的生活要達到宜居、綠居、和居、樂居。我們的經濟要產業升級、結構煥新,通過我們的城市更新,能夠把我們的土地價格充分的利用,符合當前生活方式的產業社會城市。其實城市更新的推動力,我認為是產業發展。長三角也好,渤海灣也好,如果沒有產業的發展,就沒有推動力。往往為了節約用地而節約用地。我們的落腳點是改善生活,一定要落在人的身上,提出我們的生活品質。閃光點是我們的文化傳承。前天,我在江門市,廣東省建設廳廳長原來是江門市的一個領導,他對整個廣東生十幾個特色小鎮也好,城市更新提出了一個要求,每一個城市的特色,每一個城市的文化,都要發揮出來。我認為,產業發展了,生活改行從善,要和文化傳承結合在一起,才是我們的目標。

第二,優化資源配置要充分發揮市場的機制作用。首先,要糾正土地資源的錯配。外界對房地產有很大的意見,中國的產業化和城市化比較而言,產業發展了,但是城市的發展速度慢。反過來,我們土地資源,從上個世紀80年代開始到現在,城市的面積擴大速度遠遠快於城市人口增長速度,大概快了25%,人口增長了50%,土地增加了75%、75%,所以說,土地城鎮化快於人口城鎮化。還有一個結構問題,我們的土地資源配置當中,我們的建設用地,一般占到城市建設用地的20%。但是,紐約東京這樣的國家,工業用地只占到整個城市建設用地的5%,一般是10%左右。我們的建設地當中的工業用地配比太高,而居住用地配比過低。大家充分體會到了城市的堵車,最近有一個數據,我們的人口密度很低,50個人口密度最高的省市,人口密度最高的城市是鄭州,每平方公裏1.5萬人,接下來上海的人口密度是每平方公裏3800人,廣州5900人,北京1500人,是鄭州的1/10。到目前為止,我也不敢相信這個指標。即使有水分的系數,但是也大概是這樣。北京的城區人口密度並不大,但是堵車叫首堵,這個是不可理解的。說明我們的結構不合理,現在房價漲得很快,因為這些地方沒有土地供應了,大宗城市的土地資源錯配了,加上我們的管理有問題。所以要把產業的發展改變過來。

我們還有一個數字,我們全球60%的高樓,是在中國,好象中國的密度很高,但是我們的經濟GDP的密度,每平方公裏上的GDP產值,深圳是9.76億元,上海是4.2億元,只有深圳的一半,廣州是2.6億元,北京呢?找不到。所以,我們城市土地的利用和土地資源的錯配是這樣的狀態,那要不要更新?在新常態尋找新的動能,要資源集約化。那麽,土地資源、產業資源、人口資源如何發揮作用?我們要促進產業結構升級,才能提高我們的單位面積的GDP,更好的提高我們的生活水平。

中央早就做出了決定,要以市場作為決定性的作用。我覺得這話說得非常對,我們只註意發生了這樣的錯配,行政支配資源的時候,沒有充分發揮市場化的作用。大家知道深圳的城市更新有了門檻,什麽原因?就是市場化配置。它不是政府去弄的,它主要是讓企業之間,搞城市更新的運營商和開發商,和當地的土地使用者,兩方做談判,簽協議。當然裏面也按照規劃的要求和產業規劃的轉變。

我們今天說的供給側改革,我看了一篇文章,一說供給側,首先是想到產品的供應、結構的供應,提高供應的質量和供給的質量還有供給的效率,但是,這背後是什麽?背後還有一層意思,要提出它的質量的效益,必須對我們的政府、國家機制體制進行改革。如果沒有機制體制的改革,可能今天配置好了,明天就壞了。所以,機制體制的改革成為供給側改革的重要方面。什麽叫供給側結構性的改革?第一個是結構性的改革,第二是兩個方面,一個是供給的質量和效率,第二是供給的體制和機制的改革。

第三,要以可持續發展的理念推進新型城鎮化。因為我們城市的生長,城市的更新,就是新型城鎮化的過程。我認為,可持續發展的理念,要看增量與存量,既看帥哥,又要鍵老;還要看綠量和質量,既要GDP,又要土水氣;還要近期與遠期,既愛自身,又子孫。什麽叫可持續發展?很簡單,不僅要這一代人健康成長,生活得很好,而且是後代,世世代代,我們要為子孫後代思考,這就是可持續發展。

第四,要探索資本運營+資本運作的有效模式。一個是資產運營的運營和服務,我們過去講的是開發商,不動產的開發和銷售,運營商更多的是放在不動產的運營和管理上、運營和服務商。比如上海和成都,都專門搞了樓宇經濟研究會,專門研究樓宇經濟的,樓宇經濟不光是從物業管理,把它潛在的潛能發揮出來,保值增值。還有資本運作的杠桿和風險,大家都比較關註金融工作會議,主要是防範金融風險,還有金融改革等等。那麽,金融這個問題,是非常重要的問題,和房地產金融非常相關。大家看到了萬達和融創資金的買賣,背後都是金融。還有PPP和大數據,在資產運營當中,在金融運營當中,民間資本,公私合營,這給很多民營企業創造了許多的方便,把資本運作和資產運營結合起來,我認為就是最好的。還要利用大數據,因為城市更新比一般的開發還要大得多,城市更新的產業更多,在更新換代,在經濟轉型當中的許多問題,必須利用大數據。比如什麽地方的交通出了問題,什麽地方出了故障,都可以通過大數據來分析,這是為資產運營創造了很好的條件。

所以,為什麽請叫我運營商,我不僅是運營者,也是服務者,這個服務是為中國的城市更新服務,這個服務是為中國的轉型服務,這個服務是為老百姓的美好生活服務,謝謝大家!

10:20 - 10:50

嚴其發:城市運營商時代的金地產業發展實踐

首先,大家都知道,我們是傳統的房地產開發商。在很多人眼裏,對金地的印象是什麽?基本上,一提到金地,想的都是名京、梅隴鎮等等,第一個印象就是我們的地產項目。還有一些人也知道我們有寫字樓的項目,比如深圳中心。但是這些,是不是完整的金地?實際上,現實中的金地是怎麽樣的?借此機會,我想跟大家做一個分享。

從1988年發展到現在,金地集團到目前為止是有兩家上市公司,一個是在A股,另外一個是在香港。金地集團發展到現在,是有29年的歷史,連續13年是“中國藍籌地產”,我們也進入了1千億的陣營。這是我們金地集團的大致情況。另外,我們的商置,我們收購了一個香港的公司,變更過來就是成為金地商置。

大家看到金地,第一個想到的是住宅項目,但是實際上,我們集團發展到現在,是有7大板塊,有超過15個細分。從城市運營的角度,作為開發商也好,作為運營商也好,其實要做的事情,至少在我們看來,遠遠不止是傳統的住宅的開發。金地在這塊的話,除了傳統的業務之外,包括寫字樓、酒店等,我們還有兒童拓展中心、幼兒園,甚至是餐飲,我們也都有做。包括我們的網球體育類的,同時我們還做聯合辦公,包括長租公寓等等,也是金地在城市運營的角度,做的事情。

其中有一個比較重要的,也是今天我想跟大家重點分享要做的事情,就是產業。我們從運營商的角度,或者是業務,產業是我們目前最關註的。去年,林董事長,也是在博鰲的房地產論壇提到了,我們對於產業集團核心,從產業地產角度來講,它是我們接下來幾年時間裏很重要的一件事。

為什麽我們會選擇產業作為我們很重要的業務板塊?總的來講,有3個方面思考:

第一,政策導向。尤其是這幾年密集出臺的政策,從國家層面有四大戰略,包括剛才嘉賓提到的新型城鎮化的一些發展戰略,還有“一帶一路”的戰略,還有創新區的發展戰略等等。這些從國家層面的戰略來看,大家如果有關註這些戰略的話,會發現,最後聚焦的重點,就是怎樣把產業做起來。傳統開發企業也好,還是經濟轉型升級大環境下,我們要考慮的話,就是怎麽樣能夠更好的響應國家的政策和號召,我們能夠做什麽事情?這對我們來說,雖然會有一定的挑戰,但是我們也會做下去。

第二,市場驅動。這有3個角度,一是國內的產業升級,或者是轉型帶來的對優質載體的需求。我們前面經過了大量的研究,發現對這種優質載體的需求比較旺盛,比如對科技,這些都是對產業做的服務。二是產業地產本身的價值的重新發現,大家拿住宅地,基本上是拼價格,但是同樣是住宅地,行業的產業價值是有差別的,產值的價值是被低估的。三是資本市場的新寵,比如普洛斯的收購,他們是最早一批產業地產的玩家,他們背後真正推動的是資本。

第三,內在需求。我們像前面一開始提到的,也是從反哺實業、產業報國出發。基於產業為抓手,項城市運營商轉變,產業是作為很重要的方面,產業能夠關聯和鏈接到很多方面。同時產業也是我們新的業務的增長點。

從這3個方面來講,產業是我們除了已有的傳統業務之外,是我想跟大家重點分享要做的事情。前面是我們為什麽做產業,那我們做了什麽事情?

總的來講,我們在這幾年的時間,我們已經有15個以上的產業項目,包括在深圳、上海、北京,包括河源珠海,這些地方,我們都已經默默耕耘做的事情。我們也在海外的矽谷做了一些產業的項目。這是我們在國內的一些項目,前面也說了,基本上在北上廣深,還有一些區域的重點城市,都有我們的布局。

我想借此機會,重點跟大家分享3個比較有代表性的項目。

第一個是在深圳南山科技園做的一個項目,叫威新軟件科技園。首先可以看這張圖,我們在深圳的項目,有因特爾、阿裏巴巴、亞馬遜等等,我們集聚了500強的企業在我們的園區入主總共有6家,上市公司17家,華為的第一臺手機就是在我們那研發的。能夠聚集到什麽樣的產業,是非常關鍵的。因為做產業,並不是像做地產,把房子賣掉就什麽也不管,這很重要的一點是招商跟運營。這是我們其中比較有代表性的項目。我們做威新園區的時候,旁邊有很多同樣類型的產業園,甚至它有一些項目外觀看起來水平比我們更高,但是說實話,剛才前面所看到的,在深圳科技園,從產業園來講,在這樣的規模能夠聚集到這些企業進來,我們也做了比較,其他幾乎使沒有的。

那為什麽我們能夠聚集這些企業呢?這跟我們提供能夠符合他們使用和需求的產品以外,很重要的一方面,我們做了運營和服務,包括我們做了一個企業家的俱樂部。還有很重要的一方面,我們在整個園區裏面配套了最基本的餐飲、健身,還有兒童托管中心,還有幼兒園,這些目前都是非常受到這些企業的歡迎。我們還在建的是威新三期。

第二個項目是上海8號橋。這個項目是舊廠改造的項目,它是在黃浦區,目前是集聚了比較好的文創類企業。這是我們文創類型園區的項目,中央領導人來參觀。我們一年365天,每年大概有150場活動和展覽,做文創的產業園區和改造,這個項目是其中一個代表項目。

第三個是矽谷高科技產業園區的項目,旁邊基本上是比較頂尖的企業,我們在建設的過程中,也有很多有名的公司來入駐我們的園區。

這是我們已經做的幾個有代表性的項目,從產業的方向的項目。那麽在未來,尤其是產業方向,我們將會做什麽事情?

首先,從我們產業的板塊來講,我們希望做成中國產業發展的合夥人。我們專門成立了公司,叫金地威新,來做產業影響的板塊。我們希望能夠幫很多的企業,從孵化開始,到成長的過程,這是我們整個的願景,成為中國產業發展合夥人。

第二,我們發展的目標是希望3年做到面積600萬以上。

第三,業務規劃,我們有4個聚焦:

第一個聚焦,是聚焦產業。這是我們非常關註和看中的。在這個產業裏面,既然要做產業,首先得聚集人才,我們為自己選了十大創新領域,包括新一代信息技術、智能機器人、航空航天、新材料等等,我們也會有自己關註的領域,這些領域是代表未來非常有成長性的產業的方向。同時,我們在這個過程之中,包括一些行業的龍頭、孵化器和科研機構建立比較好的戰略合作關系,這也能夠保證我們在開發一些新園區,第一時間會有更多的夥伴能夠跟我們一起做得更好。

有一句話是我們做產業的時候的理念,就是產業地產的靈魂是產業,我們作為一個運營商,尤其作為產業的運營商,最關鍵的是能不能夠聚集更多的、更優質的產業資源,包括前面提到的因特爾等等優質的資源,這是我們最關註的。同時,五世我們在作的過程裏面,我們也相信會有更多的夥伴和我們一起加入。

第二個是聚焦城市。特色小鎮現在也是火的,小鎮歸根到底也是落到產業,那它是否適合做產業,也是需要嚴謹的分析來判斷。我們會聚焦一些產業重鎮,我們會有戰略的布局,比如四大一線城市及其輻射區和一些區域中心領域。

第三個是聚焦國際。我們希望把海外優質的產業資源跟企業資源,吸引進來。尤其是在創新科技比較前沿的區域,是我們最關註的,希望能夠跟他們有更多的對接。深圳現在也做海外對接中心,我們也努力的去爭取。

第四個是聚焦運營。運營做到最後,你會發現,蓋房子,尤其對於我們作為房地產開發企業來講,它是很簡單的事情,硬件是很容易復制的,但是軟件,軟性的東西往往是最難做的,也往往是企業最核心的部分。運營方面,我們也建立了一些平臺,鏈接跟產業相關的所有東西,只要能夠幫助企業去發展壯大,都會去做。我們通過智慧園區的運營,包括做的一些服務等等,讓園區上升到運營商的角度,幫助到產業和企業。

以上是我的發言,謝謝各位。

10:50 - 11:20

曹誌東:1G城市運營商,商住產一體化集成模式

我的題目叫做《1G城市運營商,商住產一體化集成模式》,這個模式的原創不是我,而是在座的劉洪玉教授。2014年我們也和清華大學合作,做了商住產一體化的集成模式研究。經過多年的探索,產業、產業、住宅3個業態在日常開發和運營的過程中,有它的內在邏輯性和可以互相協同、互相提升價值的很多邏輯,所以請了劉洪玉的團隊幫助我們。在我們近五六年時間的過程中,很多東西,也印證了劉教授課題組的推導和認證,這也是蠻高興的一件事情。

對協信來說,23年前,最早是做批發市場起家的,最後由於業態的升級,變成了以運營為主的企業。七八年前,開始介入到產業地產,由於這些實踐,我們也形成了對地產不同的理解。

我們跟今天的主題也很契合,我們也想成為城市的運營商,我們進入一個城市,希望找到這個地方、這個城市的核心驅動力。這個核心驅動力,要麽就是一兩個能夠真正落地的產業,這個產業就是實質性的、實體的產業。比如說現在比較熱門的產業,或者是當地有一些資源稟賦的產業。要麽是城市的中心,是一個購物中心或者是一個商業。我們圍繞這個核心驅動力,再配置其他的相關業態。也就是說,我們拿一塊地,核心是為了做購物中心。當然為了了購物中心的資金平衡和盈利考慮,我們需要配套住宅、公寓、寫字樓、酒店等等,把它變成了一個綜合體。在近郊的地方,直接配置核心驅動帶,產業。我們在這個產業規模擴大的基礎上,配置相關的住宅或者是寫字樓等等其他的業態。

我們對城市,或者是這塊地需要什麽,我們的研究是擺在第一位的。所以我們核心的商業模式,就是這張圖,我們有很多收益、風險和成本的考量。另外,在日常的運營過程當中,也會發現,它有集約、便捷和互利的因素。這些因素,需要我們在日常的運營服務當中加以利用和加以深化、加以實質性的把它變成效益和利潤的方式。比較巧合的是,每3個詞,商業產業住宅和另外的三個詞,每一組的3個詞的英文的前一個字母都是ICR,所以我們就叫ICR的三次方模式。

我們從公司的形態進行了制訂程度的調整,除了地產方面之外,我們也形成了金融和投資業務。金融和投資業務的安排和發展以及延伸,都是為了把剛才的商住產一體化的商業模式進行深化和落地的需要。由於這樣的模式,相對來說要求比較高,不像很多同行以純住宅為主,一兩千億的規模還是比較厲害,我們以運營為主,資產比較重,我們也尋找了相關的合作夥伴,或者是抱了一些大腿。

比如我們現在變成了一個混合制的平臺,上海綠地變成了我們的股東,我們引進了清華啟迪,也變成了我們的股東,我們獲得了真正的科技的產業前沿布局,和它對物業需求比較高,以及對物業產業園的發展有實質性引領作用的資源。同時對我們的合資業務和金融業務,也跟他們進行深度的合作,我們選擇一些產業比較深、用地用房比較厲害的產業,現在已經形成了機器人產業和智能汽車產業為我們的主要合作方向。

這個商業模式展開來說,這些內容大量的是劉教授的團隊在2014年幫助我們進行論證和推導的,我們現在根據那邏輯正在進行實踐,也稍微有點成果。我們在商業住宅產業的集成開發的模式上,有很多現實的可行性和必然性,這些剛才劉教授和副會長也都論證了,我就不重復。由於這樣,我們形成了3類產品線,一類是商業,購物中心。一個是住宅,以協信小鎮為主;一個是產業,產業是和清華合作建立科技城或者是科技園的操作。

我們需要有輕資產的服務和運營的能力,這些能力,實際上都是在我們的每一個組織形態當中體現了。比如商業運營方面,我們又成立了21年的歷史的星光商業管理有限公司,有大概1100人的團隊,都是長期以來積累下來的,相對比較專業,對運營中高端的購物中心,還是有一定的心得。所有的園區和綜合體都有生活服務,我們把我們的物業公司改制成為天驕愛生活。

由於有這些門類和公司,使我們ICR三次方的運營和服務的過程當中,都有了明顯的依托和優勢。比如說,我們用一些指標來分析產業的客戶,由於用這樣的操作,也形成了我們跟啟迪協信的實質性的合作,這個平臺是2015年的6月份形成的。從商業來說,對我們來說,這是原有的核心競爭力。這部分,也形成了我們的星光商業一系列的產品標準和一系列的開發服務的線,分別是各種不同的業態,和針對不同的地域以及不同的客戶需要形成的。住宅方面,我們也稍微有一些研究,這些研究,其實主要是為了剛才講的我們的商業和產業配套的結論。包括我們的生活服務也是這樣的,我們有10家在新三板掛牌的上市公司。

這裏面一定要強調的,前面所有的這些開發業態,或者是運營的能力,或者是合作的組織,都是以人為本,人到哪裏去,我們要考慮到哪裏。人有需求的發展,我們的工作也要調整到什麽樣的方向。這就是真理。商業和住宅不一樣,產業和商業是B2B2C,它必須要考慮到用你物業的人是什麽人,和它服務的終端客戶,你的設計,你的規劃,你的運營服務要參透這條線。生活服務的過程當中要考慮協調性和便捷,包括所有對人一體化的服務,都需要最大的便利。包括一站式的服務。

裏面要強調的是我們的物業服務和商業服務,基本上已經到了我們的局域網,能夠勝過廣域網的狀態。我們的小區,我們的物業公司今年會做到超過5千萬的利潤,我們發現超過40%不是通過傳統的收物業費來獲取的利潤,而是通過對客戶的增值服務來獲得的。這裏面,我們還有一個小的統計,我們的住宅客戶,在我們天驕愛平臺上獲取的電商的購物的量,有些小區都超過了在淘寶天貓上的量,相當於你在局域網上的信用度,超過了廣域網的信任度和便捷的程度,這是我們感到非常高興的事情。

當然,這幾種物業和運營服務當中,也是希望它是互利的。如果是一個具體的項目,它的利潤是可以轉移的。但是由於我們每一個單位,都是獨立的合資公司,所以我們核心是在於它的整體價值的最大化,希望能夠把總體的蛋糕做大。我們的客戶,我們除了賣給他房子之外,還要繼續為他的經營服務提供後續的空間。這樣的話也可以獲得更多的收益和降低成本,抵禦風險是最後的底線。

在這個過程當中,我們經過20多年的實踐,還有從零幾年開始的改革,包括我們從去年開始的轉型的過程當中,3個階段的過程中,對於城市運營商的角色,我們的體會也越來越深。必須要從這些運營服務和生活服務、商業服務這幾個綜合的方面,使我們的商業、產業、住宅3個業態有機的融合在一起,能夠發揮最大的價值。所以我也再次感謝我們在座的劉洪玉教授,我們也是在他的引領下,在他對我們ICR三次方的總結下,我們也小有所成,小有所獲,謝謝劉洪玉教授。

11:20 - 11:50

楊現領:租房讓城市更美好

大家都知道,2016年以來租賃市場受到了非常大的關註。從2016年的39號文,到住建部聯合多個部委發布的文件,還有構築同權的政策,為什麽在2016年前後,國家圍繞租賃有這麽多的變化?我相信,這代表著一個新的變化,這個變化,總體上是展開了新的房地產的階段。所以今天,我帶給大家的分享有5點:

一、租賃的活力,其實是城市未來的希望所在。今天我們要看,一個城市未來有沒有發展的空間,在很大程度上,取決於租賃的市場發展,是不是有活力的?那怎麽衡量活力的,有3個指標:

一是租賃人口不斷增加。越是國際大都市,越是房價高的城市,租賃人口的占比就高,因為只有年輕人,通過租賃到宜居的產品和服務,他才能夠在城市落腳,才能夠在城市生存。現在很多的年輕人,超過50%的年輕人,在紐約和倫敦是通過租賃來解決居住的問題,所以這是發展的動力。我有一個數據,國際上重點的城市,租賃的房源和人口的占比,當城市只有容納年輕人的時候,這個城市的未來發展才有希望,有一本書叫《落腳城市》,有一個結論,這個城市平民苦的數量代表了城市的未來和希望。今天中國也是一樣,如果城市能夠讓年輕人立足,能夠人我們的大學生有生存的空間,這個城市才有希望。

二是租金收入比。衡量的是收入中有多少錢是花在租房這件事上,30%是一個臨界值,或者是可以接受的基本的大概的水平。今天中國的一線城市已經買不起,平均的購房年限每年都在增加。在買不起的情況下,我們一定要租得起來。像紐約、香港、倫敦的租金收入比例已經超過了50%,這個是生物可憐的狀態。所以,中國的北京上海深圳,還有很大的希望,就是因為,租賃收入比還相對比較低。為什麽低?就是今天中國的城市裏面存在一大批的租賃運營機構,通過合租的形式,讓年輕人租得起,這是租金收入比的水平,今天大概不到30%。所以我認為,這是非常不錯的數據,也是我看到的我們未來的城市的希望。

三是租金收入彈性。它衡量的是租金的漲幅跟收入的漲幅之間的關系。今天中國全國的比例低於1,所以我認為是可以接受的合理的情況。

租賃市場的發展,它的活力是城市的活力所在,要想達到這個活力,我們需要達到3個條件,第一個是能夠有40%左右的租賃人口,能夠讓年輕人在租賃市場上活下來,能夠邁入城市的結題。二是有相對比較合理的租金收入比,不能顯著的超過30%。三是有比較穩定的保持在1—1.5的租金收入彈性,這樣的話城市的未來才是有希望的。

二、中國的租賃市場有一個大的結構,是這樣的,這張圖表面上看是負面因素比較多。裏面顯示了中國三足鼎立的大格局,2016年新房交易市場的規模是12萬億,二房規模是8萬億,租房是3億。日本人是非常喜歡租房子的,為什麽日本人就這麽喜歡租房子呢?這件事很奇怪,其實,也不奇怪。原因就是日本的房地產市場在過去30年經過了很多的房地產泡沫,日本人清楚的是房子是用來住的,不是用來炒的,所以在這樣的情況下,大家對租賃的熱情是長求的,所以市場才能有發展。這張圖,從反面的角度,我們租賃市場發展之後的不足,正面的積極因素是我們的發展空間還很大,我們今天在這個時間點來推動租賃市場的發展,我相信,中國的租賃是中國未來的房地產剩下僅存的紅利。

2017年,最大的開發商的交易額突破7千億,這是什麽概念?大概是超過了美國和日本今天的水平。今天我們的企業已經非常大了,但是大的背後,代表著我們強嗎?代表著我們的產品和服務好嗎?我覺得這是完全不一樣的概念。我們去日本調研,看到了三體(音)這些企業眼中對消費者的產品和服務的追求,他們今天也很大,但是他們非常強。日本的三體(音),是日本最大的房務資產管理公司,也是日本最大的房地產基金。這家公司非常大,非常強。今天我們的企業不是這樣的,我們很大,但是不知道我們的未來在哪裏。所以我相信,這個未來還有的話,一定是在租賃市場。我們的品牌開發商已經進入到了租賃市場,我相信這個是好的開始。

三、租賃本質上是運營的生意,租賃的運營,核心在於服務。如果是,我們不能夠為消費者,為我們的租客提供好的服務,我相信進入租賃市場的開發商,一定面臨非常大的挑戰。你發現你的控制率很難在95%以上,如果保持不了,一定會虧錢。今天中國最大的房務資產管理公司,或者是租賃運營機構,它的規模是50萬間租客是62萬人,員工是9千人,裏面有3千名是房屋管家,還有2千名的寶潔阿姨,還有2千人的互聯網團隊,還有447名的客服專員,還有700名的裝修配置專員。這就是他們的服務團隊,要做好租賃這件事,首先你是一個中介公司,因為你要拿房和出房,其次你還得是裝修公司,管理好你的庫存。你還得是一個家政公司,因為你要提供大量的服務,還得是互聯網公司,管理好這個團隊和團隊,靠人是不行的,得靠系統和技術以及互聯網。

這是我想說的3點租賃的本質在於運營。

五、並不是所有的城市都要發展租賃。在國家政策的推動下,很多城市都開始做租賃。但是中國的租賃市場真正存在的是前沿的一線城市,就是北京上海深圳,所以租賃的問題,本質就是北京上海深圳的問題,不是每一個城市都有租賃的短缺和租賃的壓力。這一輪,我們一擁而上的話,帶來的問題,就是租賃的庫存。未來在這種情況下,我們怎麽解決一線城市北京和上海的租賃問題呢?這個就是今天的主題,就是要靠城市更新和城市的改造。北京還有30%的房源,大家知道,北京的存量房源有750萬套,有30%是超過200萬套的房齡在20年以上,都是城市的核心中心,只有通過舊房的改造,城市的改造,人房屋再生。

五、總結一下,就是回到城市運營的主體上,城市運營從本質上講,運營產業,離開人和諶業的運營是沒有希望的,產業的運因和產業的發展,需要租賃市場的發展。大家都知道,城市其實是一個生態系統,這個生態系統,裏面不僅僅是需要制造業,也需要服務業。這個城市的生態系統不僅僅是需要屌絲的中級收入群體,也需要高收入群體。所以我相信,它需要所有人,一個都不能少。低收入的群體,中高收入的群體,都不能少,少了之後就是不完整的。假如有一天,北京把低收入群體全部疏解了,你的保潔保姆成本會大幅度的上升,勞動密集型的勞動力成本會大幅度的上升,高收入人群的生活質量會受到影響。所以它是相互依賴的關系,相互依存。所以產業的發展服務業的發展,需要的是完整的基於人的生態系統。

這裏面,我們希望能夠讓白領有房住,能夠讓有錢的中產階級買得起房子,然後能夠換得起房子。同時我們也希望能夠讓低收入群體,特別是這些新市民、大學生、流動人口能夠有房子住,能夠租得起,我認為我們的城市運營才能夠落地生根,才能夠發揚,城市的未來才有希望。所以城市的運營,核心在於能夠把人的運營和產業的運營結合在一起,而人和產業的運營,本質上,離不開我們租賃市場的發展。

11:50 - 12:00

花絮:場下的媒體都在奮力敲鍵盤

預告一下,一大波論壇幹貨即將來襲。

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌先生

柒壹資本集團創始合夥人、董事長張春華先生

途家斯維登集團總裁丁小亮先生

藍潤集團副總裁、藍人地產集團總裁楊曉初先生

協信控股集團有限公司常務副總裁曹誌東先生

保利集團戰略研究院院長、保利地產品牌管理中心總經理兼發展研究院院長張亮先生

金地集團產業地產公司副總嚴其發先生

嘉豐達資產管理有限公司執行董事汪浩先生

鏈家研究院院長楊現領先生

對話主持人:清華大學房地產研究所所長劉洪玉。

12:00 - 12:30

高峰對話:城市的發展與房地產業的挑戰

劉洪玉:各位嘉賓,各位朋友,大家早上好!

我也是發現臨時有這樣的任務,來主持高峰對話的環節。前邊已經有5位專家就這個話題做了一些演講,發表了自己的觀點。所以,後邊,我們在論壇的環節,重點是圍繞著組委會收集到的一些社會上大家關心的問題,我想請前邊沒有發言的嘉賓來講講他們的觀點。

主要是4個問題,我總結出來這樣一個邏輯。比如說城市的發展,剛才的5位專家也提到,城市的發展是城鎮化、新型城鎮化、城市群、以人為本的城鎮化,這是大的發展的趨勢。過去我們是一個個獨立的城市,未來要向城市群的方向發展。在這個過程當中,從國際上的發展經驗看,城市群裏面的城市之間的協同、分工、合作,非常的重要。在城市群的範圍裏面內部均衡的發展,而且各自按照自己的定位去發展。

在這個過程當中,實際上,快速交通的條件的提供非常重要。也圍繞這些交通條件的提供,引申出來一系列的發展機會。所以我想,第一個問題,我想問問柒壹資本集團的董事長張春華先生,資本集團更多的是選擇合作夥伴,我跟誰合作來做這件事情,把錢投給誰,在城市群發展交通導向的開發的大背景下,你可能面臨各種各樣的大家討論的問題,從你的願望出發,你會關註哪些?

張春華:其實很多朋友都是老朋友,我原來的工作,原來都說開發商很好,但是開發商有一些問題,我們就轉型成為城市的運營商。我原來是在復星集團負責房地產的開發,我們之前也做了一些轉型。其實,我還有另外個身份,我是全國工商聯房地產商會的第一任會長,所以,非常契合今天城市更新峰會的主題。

中國城市化的4個階段,我現在也在各種場合借用這4個觀點,就是從農民進程、小城市到大城市、逆城市化到城市圈,中國是非常特殊的國家,這4個階段都是重疊的。我們很多的產業和金融,包括銀行,邏輯和道理都是一樣的。一切的行為都是獨立的,越是經濟發達的區域,越是經濟發達的城市,越是也活力的城市,它的經濟也好,它的產業越發達,它的房地產開發業很好,包括城市更新和城市運營的機會也是最大的。所有的開發商都是希望在中國最優秀的城市群,京津冀、珠三角、長三角是其中最重要的。比如上海是非常的開放帶動了江蘇和浙江。還有深圳和廣州,是有很大的外向型的發展。

城市更新的話,我也帶隊了考察了3大城市群,城市更新的模式、方式、路徑、邏輯都是不一樣的。深圳城市更新有3類,上海和北京歷史悠久,有很多歷史建築,它的城市更新是另外的模式。當然,城市更新,還有涉及到民生問題,原來的老舊住宅,加裝天梯等等,都是我們城市更新中存在的大量的問題,所以我們現在就是做這些工作。

劉洪玉:城市化的發展,給我們提供了很多新發展的機會。剛才副會長也提到了城市更新的驅動力,一個是人口的持續聚集,另外還有一個是尋求發展及機會,得有相關產業的發展來支撐這個聚集。金地的嚴總和協信的曹總,都分享了他們的經驗,在產城融合和產業地方的發展方面,分享了他們的經驗。

想請問嘉豐達資產管理公司的執行董事汪浩先生,我的理解,您也是從資產管理的角度去看這個行業未來的發展機會,因為你們公司的性質也體現了這點。我們原來說,開發商未來的角色門檻越來越負荷,開發商、資金的管理者等等角色,從剛才的兩位老總介紹的他們的發展的角度來看,從您的資產管理去看這些事情,有沒有給他們一些新的建議,或者是您所理解的運營商或者是產業發展方面,應該怎麽去做?

汪浩:謝謝劉老師。

第一個,關於大會的題目,我也表達一個我的觀點。關於城市更新,我昨天見到了兩位特別熟悉的朋友,大家都跑到了博鰲,最近我們行業兩個大的並購的案子,會發現我們現在發生的熱點的問題,並不是我們行業本身的事,也是行業以外,比如說宏觀經濟,比如說金融,這些去杠桿、強監管之下會影響到我們的行業發生很多的變化。這幾個大的並購案子,完全是地產內部的因素導致的,其實不是。做城市更新,一定不是房地產的事情,它也有一個大的背景。我希望把視野能夠看得更大一點。比如說我們現在做城市更新,大的背景是什麽呢?整個國家的宏觀經濟在轉型,你會發現戰略性的新興行業在發展,會帶來很多的需求,也會發現我們的產業在不斷升級,也會發現城市化進入到了後半程,這些宏觀經濟的轉型,城鎮化的近期,人口越來越快速向一線城市聚集,你會發現這個城市更新跟我們過去理解的完全不一樣。甚至說可能跟美國和日本的情況也有所區別。

所以,我想表達的第二個觀點,城市更新很多是把舊商業改造成現代服務業,把原來的寫字樓改成公寓,或者是把商業改成寫字樓,其實我想說的是,城市更新裏面,我同意顧雲昌秘書長的觀點,產業的升級,其實是這裏面最重要的一點。產業升級,在城市更新裏面起到主導的作用。為什麽會有這麽多人口,為什麽會有這麽多的企業,往一線城市聚集呢?我們也投資了一個產業園,我們有一個數據中心,我曾經問過一些機構,他們選數據中心,選什麽城市?就是北京、上海、深圳,那個城市的IT會非常的聚集,或者說金融、IT、互聯網行業非常的發達。ITC為什麽會布局到這幾個一線城市?為什麽短租在這幾個城市?因為產業導入了這個城市,尤其是新興產業帶來大量的人口的聚集。

這是我們國家和其他城市完全不一樣的地方。所以你會發現,在北京有4個中心,科技中心,上海原來是4個中心,最後加到6個,其中有一個是全球科技創新的引領中心。你會發現,整個中國在未來的“十三五”會轉型,這些新興行業在導入,這個載體在一線城市。那麽,在一線城市裏面,比如說,一線城市的寫字樓的租金是10—15塊,但是你發現,大量的科技企業和文創行業在一線城市,能承擔的租金就是這樣的,這個載體最重要的一點是產業園,產業園在哪裏提供呢?就是過去的北京、上海、深圳這些大量的開發區。所以在產業園的升級改造,產業的升級,應該是城市更新裏面非常重要的環節。

第三回答劉洪玉老師的問題,做產業,做城市更新的核心問題,其實是存量和資產。做存量和資產的話,解決好3個問題,很簡單,第一個是你的資本運作,你如何運作輕資產的方式做重資產?如果你想做好的商業,能夠給我們提供現代的服務業的商業,做好的研發和產業園,一定要持有,而且要有規模。所以資金的模式和輕資產的運營一定是關鍵。第二,這個行業裏面兩個核心的競爭力,你有多大的資產和多長的時間能夠承載這個資產?你有什麽招商的團隊能夠做好線上和線下?這是兩個核心的競爭力。

劉洪玉:要形成產業的發展,這些產業要有若幹個運營商,而不是過去的開發模式,就是開發。原來北京的廣場做的廣告,世界是你們的,也是我們的,但是歸根到底還是您的。當年的廣告詞的發明者,他現在也開始從一個開發商向一個運營商的方向轉變。在座的各位嘉賓,我大概看了一下,藍潤集團的楊總在這裏,藍潤也是從開發商的角色向一個運營商的方向轉變,我想,您給大家分享一下,您在轉型的過程當中,要克服的最大的困難和挑戰都有哪些方面?您怎麽看這個轉型的趨勢?

楊曉初:很高興能夠來到這裏,感謝給我這個機會。

我是來自四川成都的企業,我們現在從傳統的做房地產轉向運營商。我在這個角度談我對今天主題的理解。

其實,城市的生長和更新,在中國,特別是1980年以後,住宅市場取消福利增長後,發生了翻天覆地的變化。以成都來說,在20年前,只有幾十平方公裏,但是現在建成區有幾百平方公裏,但是又變成新城的概念,城市的生長都是順勢而為。

城市更新,成都拆了這麽多的地方,最後留下真正有價值的,讓這個城市成為有名片的東西,第一是到成都要看兩個地方,首先是到寬窄巷子,這個地方是城市更新的典型代表,這個是由成都文旅集團做,做成了就是一張名片。第二個地方是成都春熙路,因為有高效的運營商,成都傳統有很多的區,但是,那些地方已經消失了。運營商是在這個城市運營當中發揮很大的作用。所有的改造,都已經銷聲匿跡了,我說這些的目的是說,在城市生長的過程追,我們一定要順勢而為,但是,在城市的運營過程中,更多在考驗我們的運營商的經驗的時候,這對城市的價值,做得好是起到非常大的作用。

那麽,藍潤集團也基於這樣的考量,我們從過去傳統的住宅,大家知道住宅資產的時候,就兩樣,要有錢,要有地。但是這種競爭激烈的情況下,成都的外環已經拍到了1萬多的時候,風險也很大。所以我們轉到了運營商的腳色。我們通過運營和管理,能夠為城市添光增彩。

劉洪玉:還有一個問題,剛才鏈家研究院的楊院長給大家介紹了租賃市場的前景,在座的嘉賓裏面,有一位途家網的丁總,它是在互聯網時代,在共享經濟大背景下,丁總以獨特的視覺切入了房地產房屋空間和服務的運營商和提供者,請丁總給大家介紹相關的情況。

丁小亮:剛才教授說,對途家斯維登不是特別的了解,我用一句話來介紹一下,途家網的誕生是在三亞,經過6年的發展,途家網一共有45萬條非標住宿的房間,現在閑置的房當中,有45萬套是在途家網上做短租的銷售。從途家分拆出來專門做運營的公司,斯維登在全國的管理有將近3萬套的房間,以及700多套的別墅,一共200多家門店,途家網目前已經是國內最大的非標住宿的平臺,斯維登在短租市場當中的第一品牌。 劉洪玉教授剛才講的,針對共享住宿的行業,有3個觀點:

第一,機會和挑戰並存。機會就是說在這個市場當中,分享住宿,或者說長短租結合的市場當中,機會非常大。現在中國的空置房、毛坯等等接近5千萬套,到今年年底為止,在中國互聯網上可以銷售的短租的房不到100萬套。這100萬套,一年的流水是80個億。我們對照中國13000的星級酒店,2016年它的總的房間數大概是250萬套,是民宿的3倍左右,但是星級酒店2016年的營業額超過了2千億。這個當中,一個是房源的增量有巨大的空間。運營的能力和提升還有很大的空間。所以從這個方面來說,市場的發展機會還很大。但是存在的租金每年都在上漲,運營的成本高,還有短租政策的合規性的問題,另外就是消費者對於短租品牌的認知,從民宿市場來講,安全等等方面,也存在需要改進的地方,也是一些挑戰。從市場來講,機會很大,但是挑戰不少。

第二,城市的生長與更新,一個發達的城市是由無數個優秀的運營企業和政府企業來共同構建。比如說,上海和北京的高鐵的最大區別就是運營的能力。15年以前,中國很多的房地產企業,全部都進入到酒店市場,幾乎都開始自建自己的酒店品牌。15年過後,幾乎沒有成功的企業,大部分的房企自己經營的酒店品牌,幾乎都是虧損的。幾天前,大家看到一個很大的報道,一家房企賣了76個酒店,賣了另外一個房企,76個酒店花了多少錢呢?這是網上的數字,199億人民幣。我們倒除回來,每一個酒店才2.5億人民幣,我們打包賣的酒店,算下來一個酒店的平均的價格2.6億。這個運營不是說有錢就能夠做起來。中國人很浮躁,有錢就要任性,有錢就要制造衛星,好象有錢就能夠做一切的事情。其實,術有專攻。如果一個地產商,只是一年做一個項目,沒有長效機制,我並不認同它能夠作為運營商。

第三,既然城市在更新,或者地產行業面臨著一些新的壓力,有大量的新的房源作為開發商的自持,合作才能共贏。只有把自己的房源拿出來,最初的時候,國有企業的地產公司,民營企業的地產公司,十年以前都把自己的高端酒店交給了國際品牌,對周邊的增值是好幾倍。自己做酒店的時候,運營的能力不是這麽好,幾乎虧損。某些的話,怎麽兩點多個億就賣掉了?所以我認為,合作才能夠在未來的運營當中,對於空置房,或者是長租,或者是短租,長租只有前10個城市有需求,但是短租需求,在前10個城市很難切入,但是在後10個城市都有很大的空間。開發商與運營商的結合,資金與品牌的結合,才能讓這個市場能夠更穩健、健康的發展,謝謝。

劉洪玉:我也非常認同這個觀點,合作才能共贏。因為剛才進的各種角色,它不是截然分開各自獨立的,大家能夠融合到一體,更好的協同。我覺得才能夠做到這個行業的共贏。時間的關系,前面已經講過的嘉賓,我就不想專門的提問了,按照我們過去論壇的模式,我也學一學他們的做法。

實際上,我們今天的主題叫城市的發展與房地產業面臨的挑戰,你叫我運營商,不是說不要開發商的角色,而是往這個方向推動。我自己也在思考一個問題,經常看一些數據的時候,發現房地產業在GDP當中的份額,在西方的發達經濟國家當中都超過10%,大家認為這麽重要了,統計局下的數據只有6.5%,這個差距這麽大只是統計口徑的問題嗎?也是產業的結構和產業的形態,我們過分註重開發投資,而缺少運營、服務、管理和消費。

在座參加論壇的各位朋友和嘉賓,都希望能夠在這樣的大背景下,找到非常帶有指引性的、或者是啟發性的思路和框架,最後的環節,我想請在座的各位嘉賓,當然可能是已經發表的觀點,再把它強調一下,您在這個話題下,給在座的各位及我們這個行業所提供的最主要的建議或者是思路。我們先請顧雲昌會長。

顧雲昌:房地產的概念是兩個方面的房地產,一個是住宅房地產,一個叫產業地產。也就是說,不是住宅在地產的,都可以叫產業地產。我們過去講房地產,國家調控的是住宅地產。今天城市的變化,不僅要是住人的房地產更好的發展,蓋更多的房,特別是蓋更好的房,房地產作為人住的載體,要更加多和更加好。

另一方面,我們看到城市發展當中,必然有產業的更新,供給側結構的調整,那一項產業的發展都離不開房地產,所以叫產業地產。今天我們站在新型城市化和產業發展的高度來看我們今天的房地產,我們活動的空間發展的內容更多了。

今天講城市更新,如果像特色小鎮或者是園區建設方面,城市更新和城市的發展密切相關,也和房地產密切相關。因為城市永遠要更新,不可能說哪天停止了。所以住宅地產和產業地產在城市當中的作用還是非常重要的。那怎麽發展?

第一,圍繞人的居住,為了房地產人的載體更好的生活來發展,以人為本。 第二,為了城市經濟的活力不斷增強,必須圍繞產業地產來進行。 最後,產業和人都需要更好的服務。所以房地產開發商在新的條件下,我們應該是城市當中的再開發開發商、運營商和服務商。

張春華:剛才顧雲昌會長提到的城市開發的主體,更多的是載體,是一個平臺,是一個空間,是一個入口,所以,另外一個是產業的角度。所以我覺得城市是空間,房地產是空間,產業是力。所以城市和產業,空間和內容,我們從這樣的角度定位的話,房地產的發展是相互嫁接,偶然發生的,它有了內容和精神以及靈魂還有人文,才能實現我們的夢想。

丁小亮:因為我是來自共享住宿行業的,過去的五六年當中,和所有的開發商都有非常好的合作。共享住宿行業的前景廣闊,多方合作才能夠共贏,謝謝。

楊曉初:假如這個產業不是一張白紙,所有的開發商都在一個老師布置的作業下,城市的生長,有的人做作業,有的人很高分,有的人不幾個,這個可以通過老師的努力來開發的,但是城市的運營,同樣是一張白紙,我們希望在上面畫最好的畫,就需要有藝術天分的,還要加上努力。如果我們僅僅在這上面畫一副畫,那我們就是江鈴,大家可能比普通的做一個作業容易,但是,如果我們要把畫變成一個優秀的運營商,由一張50塊錢的宣傳畫,變成5千塊的藝術畫?真正要作一個城市的運營商,需要天分和努力,再加上最後的時機。所以做運營這塊,和大家一起努力來做好。

曹誌東:我補充一個觀點,要做好城市的運營商,要史無前例的關註人。我們做運營商,人有兩個維度,一個維度是史無前例的重視你的直接客戶和終端用戶。很多住宅為什麽做全裝修?直接面對我們的客戶。所以,我們所有的出發點,所有的作為,所有的設計,所有的效益的提升,所有的增值價值的增加,都要為這個來最終籌劃。

如何為這些客戶和用戶來達到這樣的目的呢?我作為運營的人,也很重要。所以,史無前例的要關註我們公司的人的能力。大家都知道,現在出問題的很多公司,表面上是這個那個,可能是大的交易和大的問題,實際上背後是人的問題。所以我們大量的需要關註人,關註我們自己的人和自己的人的能力,這樣的話,有優秀的人去服務於有需求的人,才能真正才能運營商。

嚴其發:今天的大會主題,我有幾個小的觀點與大家再交流一下。

城市的生長,我就不談了,這個比較好理解。今天很多人也提到了城市的更新,城市更新,我相信目前國內深圳是走得比較前的。我也想請大家註意的是,我們也統計和分析過,深圳市在以往所批出來的立項,或者是開發,已經是政府批準做的更新項目,有60%—70%是工改工,但是,政府是否允許做,這是很大的問題。那工改工代表的是什麽呢?代表的是產業的項目。無論是拆除重建,還是綜合整治,還是只是改變功能?只要是工改工,就是產業的導入的問題。拿深圳來講,我們可以預計到未來3—5年,已經走審批的過程,或者是準備要改的項目,從整個市場的結構性的工業來講,它很大的可能是供過於求。對於產業的導入的話,關鍵其實就是你的招商和運營。

所以,對於我們做產業地產的人來說,招商跟運營是最關鍵的一個環節,哪些運營商,誰能夠把最優質的企業聚合在一起,跟你走,那你基本上在這個市場上走得相對更好。但是,對於前面的顧主任提到的,產業地產在之前受到的關註很低,這幾年,它的關註度是越來越高。我真正做住宅的時間,我沒有做住宅,我一直是做產業這塊的,以前是很寂寞的,以前沒有人做。但是現在的話,受到了市場的關註越來越多。這個也是一個好的事情,但是,這種發展,我們也希望是一種例行的繁榮,這是我想補充說的。

汪浩:說城市更新之前,我想先說住宅。住宅行業到2016年是13.7億,這已經是最大的了,住宅行業變成了基礎的行業,體量非常大,但是增長速度是10%、9%,所以會有橫向的並購和轉型。一般來說,從投資角度來說,最近的三家企業去收購和合並你會發現,3個公司的股票全在漲。為什麽呢?是萬達被低估了嗎?大家把資產包拆開了,專註的做自己的專業,投資人發現這個價值被放大了。所以,房地產已經進入到了傳統的住宅行業、酒店、商業,非常成熟的金融。它的價值其實是被低估,橫向的價值的發現,是一個趨勢。

反過來,城市更新,是沒有天花板的行業,這個行業的存量是非常的大。所以我非常含好城市更新的比例。而且城市更新裏面,無論是做公寓,還是做聯合辦公,還是做商業,還是做產業地產,都非常有前途,這個本身是沒有天花板的一個細分的市場。那麽在這裏面,我們非常看中的是產業地產。因為大家會發現,我們的房地產行業在過去半年多,並購的量非常大,並購的數量和金額更大了,你會發現,排名前幾個的並購是IT、互聯網金融、生物醫藥、高端裝備等等。說明了什麽?說明被收購的行業,未來可能就是戰略性的新興行業,這些行業會有很大的發展,會有新的對產業地產有非常大的需求。

所以在城市更新幾個模塊裏面,我們更看好產業地產的板塊。一個城市的更新,首先是產業和人的更新。產業和人的更新到位以後,對居住和商業配套的升級服務,自然而然會提升起來。

楊現領:其實,改變一個行業的認知是非常長的過程。你讓擴法上改變也很困難。所以我想說一句話,認知框架是一切,你用開發的態度來做運營,肯定是沒戲的。反過來講,你打著運營的青蒿也是沒戲的。開發和運營是兩個平行,所以,津亭討論這麽長的時間,也沒聽出結論,只是聽出了一個框架。我們走不出這個宿命,這就是我們的未來。我們還是踏踏實實的認清現實。

劉洪玉:我覺得最後是最重要,不是他所從事的工作和他本人的觀點。運營和開發是兩個框架,兩個思路,兩個生意的模式或者是邏輯。大家現在在尋找一些解決的方案,可能非常的困難,因為是用開發的邏輯先切入的,所以有的時候政府也需要調整。我覺得這個觀點非常重要,大家做事情,不光是你做的事情變了,你的邏輯,你的思維的框架,你的商業模式,也要跟著工作內容的變化來變化。非常感謝各位專家,各位嘉賓的精彩觀點和分享,也非常感謝在座的各位朋友非常認真的關註我們嘉賓的分享。我相信大家都從這個過程當中獲得了自己想得到的東西,會給大家帶來很多的啟發。

再次感謝大家,謝謝,我們的論壇到此結束。

14:00 - 14:10

主題論壇(Ⅱ)——特色小鎮:泛地產的突圍路徑

下午的論壇主要圍繞特色小鎮,歡迎大家持續關註。

14:10 - 14:30

聶梅生:房企成為推動特色小鎮的重要力量

各位來賓女士們、先生們,大家下午好!非常高興在美麗的三亞博鰲21世紀房地產論壇第17屆年會上開特色小鎮的會。 剛才主持人講了,小鎮是時代的風口。我想這話說得比較好,確實是這麽一回事。小鎮的靈魂是什麽?似乎是產業。當然這個還可以再商量。

今天下午的論壇上,我想說3點和房地產有關的看法,全聯房地產商會現在成立了特色小鎮分會,所以想說房地產產業和特色小鎮之間有什麽關聯。

一、房地產企業已經成為推動特色小鎮發展的重要力量。

有的人說,最近由於房地產的生態發生了很大的變化,好象我們的路越走越窄,有點走不下去的意思。所以出現了很多的變數。房地產實際上搞了30年,我們聚集了很豐富的經驗,而且聚集了大量的資本和資源。我們曾經在30年當中反反復復的是支柱產業。咱們的支柱產業是否走到頭了?我覺得不是這麽一回事。本次21世紀房地產論壇,拋開房地產糾結的話題,我們現在的空間更大了,不是路更窄了,是路更寬了。特色小鎮是其中一個空間更大的說法。

房地產企業進入特色小鎮方面有非常多的優勢,而且在前排坐的諸位都做了很多嘗試。特色小鎮是不是這麽容易?我們的空間更大了,但是要求也更高了,不是很容易的事。關於特色小鎮,我也做了一些思考,也跑了不少的有名小鎮。我們原來擅長的是什麽?地、銀行。地的快速周轉我們很在行,但是現在不行了。關於特色小鎮,我覺得有幾件事情是避不開的,你想做特色小鎮,無論原來是金融機構還是開發商,都避免不了:

首先是定位,在城鎮化概念下可以做很多特色小鎮,也可以在新興產業和產業創新上做很多特色小鎮概念。這是兩個不同的定位。首先你得想清楚你的定位在哪裏,定位了以後的第一件事情對我們是陌生的,不熟悉的是我們的商業模式。商業模式當中,最重要的是金融模式。比如說房地產30年的發展,我是親歷的,原來在政府機關的時候,關於房地產的金融模式,突破了兩件事情:一是住房抵押貸款,這個不突破,根本沒有中國的商品房的突破;然後再是銀行的各種各樣的信貸,融資突破得很大,以至於形成了炒房。它當時的金融模式是發展得非常充分,而且是過度的,所以形成了很多的問題。

但是特色小鎮的金融模式在什麽地方?你沒有按揭,土地也是目前的瓶頸。地方政府到底能夠給我們什麽?它的金融模式在哪裏?當然今天上午的國開金融啟動200億的基金,資金是不是唯一的模式?這個問題不解決你動不了。這個問題解決以後,再說建設。

運營和你最後的商業模式,盈利模式是結合在一起的,你原來策劃的運力模式到最後的運營當中是否能夠實現?錢能否回來?不像賣房子,房產證一轉就可以完成了。所以這件事情,我們的空間確實更大了,但是要求也更高了。我們進入了完全不太熟悉的商業模式。中國在本次經濟轉型當中才出現的特色小鎮,這個特色給我們出了很多的定位、商業模式、金融模式和建設運營,這一堆是我們都得解決。

原來開發商是各做各的,現在不一樣了,現在的特色小鎮,融合發展、抱團發展,這是大勢所趨,不是一個開發商就能夠把一個鎮打造好的。我們要接受中央提出的新概念,但是接受不太容易,一個是平臺經濟,一個是共享經濟。這兩件事情,恰恰在特色小鎮當中是要充分體現的。特色小鎮是一個平臺,我不太同意它是產業鏈,它是一個共享經濟。為什麽說它是一個平臺?

我們現在說特色小鎮,說是產業特色,實際上你想一想,三大產業都可以做特色小鎮,第一產業是農業。農業特色小鎮還少嗎?相當多的在農莊基礎上做農業特色小鎮。還有農舍,形成旅遊產品。第二產業是建築業,就是制造業,裏面有很多的特色小鎮可以和制造業聯系在一起。東北老工業基地,是一個特色,不是一個小鎮,是一個大城市。把東北都變成第二產業的城市群,結果現在衰敗了,衰敗之後在特色小鎮當中就不能產生第二產業的特色嗎?第二產業是制造業,是最重要的,連美國都要回歸制造業,它是實體經濟當中最重要的一部分。第三產業,就不說了,大家都紮堆到服務業。

比如今天上午,在海棠灣創造了一個金融的小鎮,把金融總部放到這裏,他絕對是to B的,它形成了一個金融特色小鎮。但是也有很多是to C的,真正的服務業都是to C的,馬雲、馬化騰都是在C端做。那我們的做法是什麽?我覺得應該是符合的,但是你的定位要定位好。

我們成立這個分會,準備發起100個企業主題的特色小鎮,為我們的會員企業聚集資源,同時爭取配套政策。所以我們全聯房地產商會和大家一起稱起我們的特色小鎮的一片天,這也是我們應該做的事情。最後代表組委會感謝各位朋友長期以來對21世紀房地產論壇的支持和幫助,謝謝大家!

14:30 - 14:50

袁開紅:靜思新型城鎮化與特色小鎮之熱

這兩年,我去到的地方,應該有上百個之多,國內外的都有。國內除了青海和西藏,其他所有的地方都有去過,也做了不少的項目。特色小鎮緣起浙江的時候,我也有幸做了很多的課題和企業的項目。今天,我想把這幾年來的思考,在這裏用4個章節和大家做分享:第一個是特色小鎮之熱,第二是城鎮化之路,第三個是產融融合是關鍵,第四我們應組委會的主題,我想談泛地產的突圍路徑。

我對特色小鎮的認識,先把3個關鍵詞說出來:以人為本是根本;文化基因是核心;產城融合是關鍵。

先看特色小鎮之熱。我從特色小鎮領域裏給大家舉幾個例子,在2016年中國文化產業年度盤點網絡熱點詞當中,特色小鎮是其中之一。我們從10大熱搜詞當中,特色小鎮又是其中之。我們從百度搜索的話,在2016年上半年,特色小鎮關鍵詞百度搜索指數平均值幾乎為零。從2016年7月開始,搜索指數逐漸增加,總體趨勢增加,其熱度一直持續到現在。

我們只把其中幾個關鍵文件做了匯總,在座的各位都有了解,所以不多說。我想強調的是,除了聯合發文,住建、發改、財政,實際上我認為並不代表特色小鎮應該去負責的主管部門僅僅是這3個。國土部的領導會說特色小鎮沒有我們能做嗎?土地也是每一個人都會碰到的問題。我們不談這些,我們只談特色小鎮的內容,大家也都在談。

我現在羅列出各大部委和區域的特色,文化部、工薪部、農業部、體育總局、林業局,這還只是列出來的部分,包括這些部委下述的行業協會,我們都有接觸過,而且是3位數以上的數量,根據自己的行業特色,要打造多少的特色小鎮。各地方上,西藏應該也有,因為西藏當時請我過去,我害怕,去一趟得一周,我沒有這麽多的時間。除了西藏,剩下的各省市的文件都有陸續出臺,我在這裏只列出了幾個,而且包括一線城市。我們認為一線城市對特色小鎮的熱度不如其他的省份,包括對北京,我當時也寫了一篇政策解讀。

我自己覺得是兩個,三部位聯合發文的時候,為什麽寫?他們是有一個判斷。因為全國一共2千多個縣,在這2千多個縣裏,我們認為有條件發展特色小鎮的,起碼在現階段,我們估計也就1千個左右。這意味著經濟好的地區,一個縣平均有一個小鎮,我認為是國家希望看到的東西。但是,沒想到,在中國這種體制下,政治經濟學的市場化程度下,我們這麽多人跟出來上萬個項目。這個是我們都始料不及的。但是既然這麽熱,我們覺得我們有義務去做一些研究和分析,給大家一些指引。因為方向還是對的。

特色小鎮為什麽熱?我們還是要回溯中國的城鎮化發展歷程。不了解中國的歷史背景,現在就特色小鎮做特色小鎮,我認為是不夠深刻的。而且在匹配度、內容的設計和開發上,我認為是有問題的。所以我把中國城鎮化的進程,以我們認為的4個階段跟大家簡單的說明一下。

中國城鎮化,肯定是有上千年的歷史,我們只說新中國以後,我們認為中國的城鎮化經歷了4個階段,即破門時代、資源時代、市值時代,人本時代。

破門時代,農村人口向成長流動。這個階段,是我們對外開放和跨區域流動的階段,我給一個關鍵詞,我認為是自由。當然這個自由有很多的理解。

資源時代。鄧小平南巡講話以後,中國城鎮化開始將原來的計劃體制向市場體制轉移的過程。這裏有4個重要的特征:從理論探索到實踐改革上,我們的市場機制開始衝擊計劃經濟。從體制內的探索,到體制內的改革,國有企業被並購重組和股份制改造。從生活資料到生產資料的流通,城市生產資料的市場化改革開始。最後一個是資源的權利體系向資源的價值體系轉移。我們說城鎮,為了這種資源聚集的平臺,在這個階段,我想也用一個關鍵詞跟大家表述,我認為是體制。

市值時代。我們以入世為基礎。這個背景下,中國城鎮化是開始在用國際資本市場統一的價值體系去審視城市各種資源的價值,WTO入世是標誌,國內的資源和市場與國際的資源和市場在一個規則下運行。這個階段的城鎮化,是用產業概念塑造城市價值,並預知市值積累城市發展階段。這一個階段,雖然伴隨著我們都知道的強拆、土地財政、高額的地方債,但是畢竟實現了中國城鎮體系與國際資本體系市場的對接,為城市發展奠定了物質基礎。從這個角度來說,我們認為是功大於過,同樣用一個關鍵是法制。

人本時代。我們在前3個階段經歷了公民的流動性、資源的流動性和資本的流動性3個發展階段之後,雖然不徹底,但是中國的城鎮化在我們自己的體系下,完成了西方市場體系下城鎮化幾百年的發展歷程,雖然存在很多問題,也有血的教訓,但是實現了從農業社會的小農經濟權利中心向國際市場體系全面對接的功能上的轉變,這個轉變,我們認為是偉大的。因為這個轉變,城市才具備了以人為本而服務的可能性。當然這種可能性,其實帶來了很多的代價,比如說下崗工人,比如說拆遷,比如說計劃體制的解體,以及工業經濟的再造,但是今天,我們實現了歷史性的轉變。在人本階段,我們需要有一個為人服務的理念。

下面我們看到目前為止中國城鎮化的水平,我們的城鎮化超過了世界的水平,但是與發達國家仍有差距。我們看各省市的城鎮化的數據,東西部有差距,東部強於西部,這與現實相符。我們談到城鎮化發展的階段和城鎮化的相關數據,我們想簡單的總結一下目前中國城鎮化面臨的問題,我不做詳細的展開。

第一,無所不在的硬件缺陷。這個我們都知道,不客氣的說,中間有很多開發商的貢獻在裏面。

第二,滯後的軟件服務。養老難,上學難,公共服務的臉難看等等,都是各地都存在的現象。

第三,稀缺的發展機遇。稀缺的發展機遇,目前為止,國內存在空城的現象,都是敗財政所賜,這樣的話人的機遇在哪裏?這都是我們未來需要去解決的問題。

第三,撕裂的城市文化。對中國的城市而言,文化矛盾的解決遠遠高於其他的城市。我們做特色小鎮的設計,文化基因是我們必須要深入挖掘的重要方面。

以上說的所有的歷程,希望我們在未來特色小鎮打造過程當中,看到這些差距,然後怎麽去彌補和改進。剛才的問題,我想主要回答了重要的3個觀點的前兩個,就是以人為本和文化基因的問題。

那麽第三個,我們想講產城融合。

這是研究院自己關於地區產融融合的研究模型。我們認為,中國是人口大省,制造業的強國,未來這個是不能丟的。我們把產城融合作為重要的發展路徑。簡單的說,我們在一個區域去做特色小鎮定位的時候,我們要考慮它的原點,原點分析是什麽?實際上就是要對3個關鍵詞:有什麽、缺什麽、要什麽。怎麽去做這個分析?我們有3個維度,基於城市資源和城市產業和城市能力。我想強調的是,對於能力的維度的考量,我們認為尤其是在中國,尤為重要。這個能力,包括政府的治理能力和社會發展的能力。這些相關的表述,不管是在哪一個體系當中,或多或少都有提到。

基於我們對地區城鎮化的分析模型,我們認為,產城融合的匹配度,我們想長期跟蹤一些發展趨勢,有助於我們對微觀曾經的發展提供一些指導意義,我們做了產城融合匹配度的模型,這也是我們自己的模型,我們將產業發展系統做了幾個子指標體系:效益創造力、科技創新力、環境可持續力等等。通過我們對這些子指標體系的設計,我們找了公開數據上能夠找到的24個公開指標,未來我們要延伸到各個特色小鎮,我們現在用的指標體系和我們自己的模型,我們用了產城融合匹配度的耦合模型,通過耦合模型得出了35個大宗城市,做了產城融合匹配度的排名,未來區域有一些指標,我們同樣可以去做,判斷整個區域的發展,這對個體項目同樣是有幫助的。

通過排名,我們看到,產城融合匹配度,深圳、上海、北京、廣州、武漢。這意味著什麽?通過這些分析,我們看到,其實跟我們現在的判斷是一樣的。我們以產城系數差值的正負0.05為界,差值是大於0.05的我們視為相對協調。產城基本同步的占到9%,城鎮化領先的僅占6%。我們根據產城融合的綜合排名,我們分別進行了城鎮化的排名和產業的排名,還是會有位置上的調整。

產城融合的精髓,實際上在於融合。我們也會長期跟蹤研究國內外各個地方的一些產城融合比較好的方式作出分析,未來也給大家一些指點。我們5月份去了美國,跟美國20多個州的相關官員有面對面的溝通,我們認為,產城融合的發展模式,還是中國新型城鎮化的重要路徑。

產城融合是包括3個層面的思考,第一個是產和城分開的。第二個是產和城空間上的融合。我們把很多功能都放在一起,貌似產和城在一起,但是實際上,它並沒有在內容上實行真正的融合。我們同樣對產城融合的分析,我們是有4個維度的設計和路徑的一些實踐。我們認為產城融合,包括4個方面,繼產業發展和政策導向互助,產業資源和城鎮資源對接,產業布局與城鎮空間匹配,這一點是大家通常都做的。最後一個是產業文化與城市文化交融。這點相對來說是最難做的。

那麽,我們以此進行了產業融合的分享,這是我們很重要的系統。我們在強調發展的時候,一個目標兩個主體三個維度四個系統,我們要打造產城融合下的特色小鎮,需要有2個主體,政府和市場。3個維度產業發展、城市發展和城市文化提升,4個系統包括城市的建設系統、公共服務系統、規劃系統和要素系統。其實,最重要的在這裏,包括我們做特色小鎮的時候,我們可以說博弈,博弈在哪裏?博弈在市場和政府。在這4大系統當中,哪一個政府做,哪一個市場做,哪一個政府為主,哪一個市場為主,現在都是需要突破的。當然我們也有一些實踐上的探索,到時候也可以和大家分享。

我們在地方上,目前為止,國家特色小鎮也談到制度創新的問題和機制創新的問題。最底線,有的政府說,我什麽都可以做,甚至可以把城關給你,你只要不讓我再投錢。其實很多制度是可以在這個基礎上做創新的。

那麽,我們再說第四個方面,就是泛地產的突圍路徑。這也是論壇上想談的主題。我們也做了一些思考。

談到特色小鎮,國家之所以要出特色小鎮的政策,我想從我們的角度來說,提高人民生活水平和改善人民生活方式,但是這個的含義,我想也不是這麽簡單。今天提泛地產的突圍路徑,必須要有整個特色小鎮打造流程,它不是產業鏈的關系,從頂層設計開發設計,未來可能有資本運作的產業鏈上,開發商需要上移和下延,這不代表自己全都做,因為你也沒有這個本事做。

聯合體現在是非常的重要,我們考慮這點的時候,我把田園城市的東西和大家做分享,特色小鎮為什麽做的問題。這實際上是一種新的社會生活形態,因為中國也存在大城市和鄉村的貧富差距。實現農民享受市民同等的就業、醫療、社保和良好的基礎設施待遇的同時,也能使市民感受到低房租、低房價、空氣清晰、生態良好的田園環境。這個是特色小鎮未來發展的基礎。而且我覺得從這個層面上來說,應該是國家、企業和地方百姓一起努力的事情。

我們參與全鏈條服務的時候,我想提一點,也是各位企業家們肯定都面臨的問題。

第一,特色小鎮不可能全面開花,先決條件很重要。一定是看區位、資源和產業能力,大城市周邊地區、資源稀缺地區,我們有條件的上,沒有條件的就不要上了。

第二,特色小鎮的打造,內容重於形式。我特別想說,產業IT可以引入,但更應培育自身產業IP。有很多國際上非常好的項目,我們引入中國沒有問題,但是這個問題一定要有本土化的過程,同時,我們是不是有很多的東西,可以借鑒國外的形式,但是我們的內容,真的要自己用心去琢磨。波特蘭的一個甜甜圈,這對我們來說是沒有美食欲望的東西,但是在這個城市,甜甜圈成為地方的名片。我們希望,每一個地區都有自己的特色,我拿食,每一個地區都值得打造的東西,想在這裏給大家舉一個例子,時間關系不多說。

第三,特色小鎮有共性,但更需要個性,大量復制不可取。從這裏來說,我想拿幾個音樂小鎮給大家做例子。這些都是音樂小鎮,美國的Branson,是以演藝產業打造到的小鎮;美國的Woodstock是以搖滾樂打造的特色小鎮;美國的Nashville是以鄉村音樂為打造的特色小鎮等等。他們的定位全部都不一樣,我希望國內做特色小鎮的人需要凈下心來挖掘和沈澱的東西。

最後,我們向來善於加快進程,這是中國特色,但需符合自然規律,中國的特色小鎮,可以造,但是不能作。在特色小鎮打造的持續熱潮中,需要所有當事方理清思路,腳踏實地,以促地方發展,會一方百姓為出發點,做出精品。中新城鎮化研究院希望和大家一起為打造美好家園而努力,謝謝。

14:50 - 15:10

張曉梅:政策倡導與市場機制

因為我知道這個時間是3點鐘,按照人生物鐘習慣,是最困的時候。我希望在接下來的10分鐘之內,咱們抖擻起精神。袁院長講了非常精彩的話題,小鎮特別熱,但是在今天的中國,小鎮的熱,能不能變為實,在做實的過程中,小鎮就是要讓中國最普通的老百姓的生活變得更美好。同時我們的生活的方式,應該更有品質。

在接下來的時間之內,作為一個企業,我們用了十年的時間,在小鎮的路上踐行,在踐行的過程中,有很多的心得,有很多的體會,當然也有一些慘痛的教訓。那麽這些心得體會和教訓,能否從中找到規律?我相信一定可以。

我從3個維度跟各位講在小鎮方面我們的實踐。這3個維度分別是:

第一,我們看到了很多小鎮發展的路徑,我們發現,無論萬千世界怎樣變化,幾萬、幾千年的歷史中能夠找到規律。所以小鎮一定有規律是可以借鑒的。如果我們把這些規律找到,讓工具和技術去加以優化,小鎮就能夠找到一條發展的路徑。

第二,在中國的土地上,我們一直講要走出一條中國特色的社會主義道路,中國的特色和世界發展的規律能否有機結合?最終再探索小鎮在中國的發展路徑。

第三,如果我們了解了世界小鎮發展的規律。我們企業在過去十年用了什麽樣的方式和方法,在實踐的過程中,希望探索新的路徑。

首先第一個部分,就是特色小鎮的對標和理解。今天早上,我們在國開金融的會議上,我提了一個觀點,這個觀點是在中國過往的改革開放的30年,感謝偉大的黨和政府,給中國帶來了很多的變化。我們看到了中國的城市發生了翻天覆地的變成,當然當我們離開城市,來到我們的郊區,甚至是近郊的時候,城鄉有一定的差距。當然到歐洲的各個小鎮,我們也會發現,可能在歐洲的城鄉差距,雖然仍然有,但是城和鄉之間,每一個小鎮獨具特色的文化、獨具特色的自然以及獨具特色的生活方式,能夠讓人在此流連忘返。在這個過程中,我們能否找到一些小鎮的共性規律?

我一直講的是我們去學習和借鑒西方的經驗,不是照搬,而是找到規律,將規律進行總結,我們發現事物發展的過程中,把規律性的東西總結下來,再加上地方的特色,可能就事半功倍。我們發現了一些共性特點,我們發現每一個小鎮,無論多麽有特色、多麽有主題,甚至在某些維度上有特大的差異,但是只要是小鎮,就跟中國的農村和中國的鄉鎮一樣,都具備5大特色。這5大特色分別是:

第一,我們發現每一個小鎮都有公共的場所。我們曾經學過魯迅的社戲,在他的村子裏,到了晚上,所有的老人和孩子都到村莊前面的廣場,因為人是社會性的動物,任何的村落和城市,都有廣場。所以第一個規律,公共的社交性的場所是必不可缺的。

第二,一方水土養一方人。所以有大量的歷史人文和名人,這些故居和故事就是根基。所以文化跟人的社會和人的居民密不可分。

第三,其實,在每一個小鎮裏面,人離開得了食物嗎?所以我們生活和居住在那,就得有集市,在集市購買的過程中,就可以構建美食的體系。

第四,有人結婚了得有結婚的活動,在不同的小鎮裏面,節慶的活動構成了完整的要素。

最後,共性的東西才是我們講的自然的景觀和建築的外立面,如果把這5點結合在一起,就會發現,其實任何的主題小鎮,必須具備上述的5大要素。如果只做單純的一部分,如果人沒有了生活的根本,產業就是空城,如果只是做歷史和人文的故居,人在那裏的時間只有一到兩個小時。所以,很多的地方,在思考主題特色小鎮的時候,我們都認為主題特色小鎮就是做特色,可是我們忘了主題特色的背後是與人相關的5大特性。這5大特性歸結在一起,再去形成你的主題和打造你的特色,這樣的小鎮就富有了生命力。

所以我們一直說,引入和學習借鑒歐美特色小鎮的發展,不是簡單的把IP引入到中國,而是學習和找到其中的規律。找到規律性的東西的時候,主題和特色,特色兩個字是標誌,但是在標誌的背後,所有的特色仍然跟這5大特性有相關的關系。

圍繞這5大特性,我們會發現,我們學習了先進的一些概念,也學習了規律性的東西,我們就總結為4大維度和7大特色在構建特色小鎮成功的路徑。這4大維度是規劃、開發、產品和運營。這4個東西大家都講,但是是否都一樣?海南有大量自然景觀還有原來形成的基礎,也有不同的主題,但是如果沒有總體規劃的概念,只是點性的思維,看似百花齊放,但是最後沒有滿園春色。我們要形成整體性的思維,每一個點和每一個主題以及每一個特色之間應該有相關聯。我們講的規劃,是從硬件和軟件的角度,原來老的東西和新的東西的結合形成總體性的規劃。

第二個產品。產品內容的本身是什麽?我們在座的每一位都是消費者,我們在座的每一位也是投資者的話,你會想,今天作為投資者和社會的實踐者,我們打造產品的過程中,要解決的是什麽?是你生活中最根本的需求。所以我們講產品的開發過程中,我們怎麽能夠把人的生活的需求放進去,形成不同的產品,這才是最重要的特點。而不是簡單的把產品做成了產品。

最終結合在一起才是運營。在特色小鎮發展的過程中,絕大部分的運營商,我們關註在哪裏?其實大部分的關註是在開發上。我們在開發的過程中,最終留下的是一座空城,看似產業和特色主題的背後的虛無。其實新時代之下,我們真正的產業運營商要做的是什麽?真正要關註的是整體規劃之下,把開發有序、開發變得不再重要,最重要的是規劃之下的產品的內容,以及未來通過持續和長久的經營,去關註住在這裏面的人,讓這裏面住的人生活在這個小鎮裏面,能夠安居樂業,能夠享受到美好的生活方式。所以在未來特色小鎮發展的過程中,運營放到了至高的高度。

所以作為實踐者,全聯房地產商會現在做一件事情,我們會成立特色小鎮的分會,在接下來的時間,絕對不會簡單的做開發的事情。開發的事情在這個時代已經過去了,在未來的時代,我們要去做的是我們如何通過有效的規劃,打造一個平臺,讓所有產品的內容圍繞人生活的本質,最終通過運營,讓來到這個小鎮的人,每一個人能夠安居樂業,這才是未來真正的核心競爭力。

政策與市場機制是特色小鎮發展的思路,政策的邏輯和資本的邏輯以及商業的邏輯之間,沒有形成橫向的打通。最後變成了政策滿天飛,企業用不上,很多政策制訂完以後無法落地。資本的錢不能和商業之間形成完整的配合,最後導向是傳統的開發和建設。我們今天提出一個新的觀點,我們今天能否將政府的邏輯、資本的邏輯和商業的邏輯,三者之間形成一個有效的關聯,最後采取影響小鎮的商業模式。這種小鎮的商業模式裏面,任何一個小鎮不遵循商業的邏輯,沒有未來生產關系的現金流,沒有未來持續的成長,這樣的小鎮會可持續嗎?如果小鎮的投資者投的過程中,只研究產業,只研究模型,但是不知道資本市場對它的投入和退出的時候,他找不到錢和資金的註入的時候,這樣的商業邏輯能支撐嗎?也不能支撐。最終如果沒有政策的導向,逆勢而為,這樣的商業邏輯能長久嗎?也不能長久。

所以,只有將3者有機的結合設計出不同的產品的模型,小鎮才能形成最終的結果。所以在這樣的基礎之下,我們做簡單的模型。這個模型就是我們認為依據不同的政策打造不同的特色的小鎮,在特色小鎮的過程中,可以將政策和IP和商業以及相關的模式進行不同的組合,不同組合的過程中,三者之間形成疊加,才會形成我們在未來落地過程中的不同路徑。而不同的路徑,隨之而來,才會導出不同的產品,不同的產品背後才形成不同的特色。

我們同時也因勢利導,知道了資本金融,包括國家政策和商業邏輯之間的關系。在踐行的過程中,我們想在未來走一條怎樣的路呢?恰恰這4個字就是山水文園這4個字。中國之大,來源於山水。中國的傳統文化裏面,不畫任務,只畫山水,因為大山大水孕育了中國的地大物博,山代表的是中國的精神的象征,人在追尋物質生活到一定程度的時候,其實,對精神領域有更大的追求。而水代表的是什麽?代表的是中國文化的源泉和靈性的釋放。圍繞剛才講的內容,最後所有的小鎮,無外乎回到這4個層面,在這4個層面下,小鎮應該具備以下的大精神內涵:

首先得有格調。所謂的格調不是指奢華和高端,而是在這個過程中,我們的山水之美創造的小鎮的格調必須是高雅。第二,我們應該用工匠精神,將做出來的每一個產品打造成有品質的作品。所以不是簡單的農家樂,也不是簡單的民宿,就能夠去創造特色小鎮。把所有的細節做到之後,才能找到便捷的交通。這裏的交通,不僅僅是指的是今天抵達性的交流,還有交易方式的便捷,以及在生活方式的便捷。我們發現,我們原來的小鎮的交通非常不便捷。所以把便捷的方式做好了以後,最終住在這個地方,你一定是歡樂的。要在歡樂的過程中,還能夠有靜下心來的休閑,在健康的過程中保證他的身心不斷的發展。

最終所出來的不同的小鎮,才會產生不同的特色。我們以前做特色小鎮的時候,常常因為這裏有陶瓷,就只能做陶瓷,作到最後發現沒有人來。事實上,特色小鎮的過程中,不同的方式就是不同的模塊,和我們今天做的磨方是一樣的,通過魔方的方式組成不同的組合。最後就形成了我們實踐過程中的特色小鎮,就是浙江山水特色小鎮。我們希望把這個小鎮打造成一個樂園為核,因為要給大家歡樂,在人流的背後才能產生商流,進而通過商業和文化,通過我們的酒店,通過不同的健康和養生的方式,能夠讓這個地方,形成一體化的發展。這個發展的過程中,我們最註重的是軟件的精神與內涵,我們會在這個地方大量的打造IP的形象,文化的演藝和活動,還要把歷史的展示融入其中。

我說一個小鎮,應該有5大維度的關鍵性要素,節慶也有了,美食也有了,公共的空間也有了,在這個過程中自然的景觀也有了,歷史和故事也有,這種軟體的東西都有內涵的時候,硬件就變得不再重要。最終所形成的主題小鎮,就會產生多業態、全天後,還能融合不同的地方文化。在商業打造的過程中,形成不同的組合,創造不同的模式,而娛樂的部分,形成文化核心,產生多元化的融合。發展到今天,取得的初步的成果,可能小鎮還沒有完全建完,但是全球的招商基本上完成了80%。

15:10 - 15:30

葉文青:特色小鎮的舒適環境解決方式

葉文青:尊敬的各位嘉賓,大家下午好!一年一度的博鰲21世紀房地產論壇又在美麗的三亞舉行。我也是連續13年參加了這樣的論壇。感謝各位嘉賓對美的集團的支持和關愛。

基於聶會長、袁院長以及張董事延伸的話題,我的話題也是圍繞特色小鎮。剛剛幾位嘉賓講得非常精彩。我也簡要的回顧前面幾位嘉賓提的市場環境,我分5個方面進行闡述。

市場的變化,各位嘉賓也比較清楚,在近幾年的嚴厲調控基礎上,特別是地產板塊,大的環境來講變化是非常大的。我們從毛坯房到精裝修,以及材料的整裝,這是一系列的變化。精裝發展的節能減排,在提高舒適性的情況下,一定要有自身特色的文化底蘊。很多特色,是圍繞當地的特色,還是以什麽樣的形式進行展望,這個都非常的關鍵。在中國人的風格裏面一定是安居樂業,一定是很歡樂的。

當然,我們也可以回顧全國各地商品住宅全裝修的發展趨勢,覆蓋面是非常廣的,在未來城市化建設當中,未來的精裝修越來越多,但是離不開供應商的企業來做實質性的方案。商業地產是多元化、差異化的發展,我們也可以看到,產業地產、養老地產、旅遊地產,包括我們提到的特色小鎮,這裏面一定是圍繞特色來做的亮點。我們不能說任何一個地方做的都是一樣的。我們肯定是圍繞自身的區域市場情況去定論自身的發展。

所以,特色小鎮一定要有它的特色。一定是覆蓋了文化的創新還有宜居,還要有一系列配套的服務。那我們需要什麽樣的空調的解決方案?或者是家電的解決方案?一定是具有靈活性、美觀性和延伸性以及穩定性的東西。我會帶來針對特色小鎮的家電版塊的解決方案。

我們可以圍繞美的的產品,比如我們的TR+ mini系列等等,我們掌握了國際核心的技術,我們的產品是利用到特色小鎮裏面。特色小鎮舒適環境的解決方案,我們可以圍繞它的戶型,比如工業、酒店、運動場館、別墅、商超等等一系列,我們一定要有不同的解決方案。針對經典的戶型,我們會有TR+系列,我們也圍繞市場的變化來研發我們的產品。我們有TR+mini的產品系列,也結合了工藝類型不是特別大的情況下,我們有這樣的產品去應對。當然我們還有一些別墅,像大戶型的,我們也有我們的解決方案。包括酒店、商超大型綜合體的產品,不同的結構,我們有不同的產品去應對這樣的特色。

既然講到了解決方案,美的具有什麽樣的硬實力?不僅僅是說有解決方案就可以,一定得有機制的保障。美的是一家消費電器、暖風空調自動化產業的企業集團,我們在深交所上市,市值2737億,也是深交所上市的最大的企業。美的這個詞是非常熱的熱點,我們去年收購了德國的庫卡,庫卡是專門給奔馳和寶馬做自動化生產汽車的,我們收購了日本的東芝家電業務,我們也進行了全球化經營的模式。

所以說,在空調領域,或者是機器人的領域,美的的發展一直在壯大。國際上,我們的外銷可以達到50%以上。當然,除了品牌實力,也離不開我們質量的保障,我們不斷整合全球的研發的資源,在全球8個國家設立了17個研發中心,外籍的專家達到了300以上。同時加上了研發的投入,這塊是硬性標準,我們利潤的5%都是投入到研發裏面。我們的研發也超過了200個億,我們一直追求以最好的產品提供給市場。我們的專利達到了26000多件,在制造業我們是排在前兩位。整個集團產品的結構,也是圍繞消費電器、機器人產業為主的,基本上,在座的各位,家裏面都有一件美的的產品,比如說我們的電風扇、微波爐等等。

美的中央空調1999年到現在,在國內品牌是連續9年是市場占有率第一。這裏面,還有一點是來自第三方的房地產資質和榮譽,我們也是連續9年獲得了中國房地產最佳的供應商,最具信賴的供應商,在前十強的地產商裏面,我們已經有8家達到了戰略合作,我們和保利是3年,我們和萬科從2009年到現在一直合作。一定要有好的品牌和質量,之後還得有好的服務體系,才能延伸這麽長時間的合作。

我們企業自身也有安得物流,我們也設立了144個倉儲基地,我們在物流運輸方面是所有體系裏面最齊全的,實現的最後一公裏的宅配送。我們在全國還有36個分公司,隨時響應,不管各位開發商在全國的什麽地方開發的特色小鎮,我們都可以響應。安裝是非常關鍵的,所以我們進行了可視化安裝系統,只要下載一個APP系統,如果在辦公室的話,可以看到空調安裝的進度,如果產生故障,會通過APP的系統反饋到手機上,你就知道這個空調有沒有使用,可以提前開關,可以檢測到空調運行的問題。

我們的地產行業、酒店行業、通信行業等十幾個行業進行了專人專職的跟進,我們用實力和真誠去服務每一個嘉賓。我們目前為止已經有65家地產開發商達成了地產合作,前10強有8家,我們至少都是合作了3年以上。其他的樣本工程,就不多過的介紹,特色小鎮裏面涉及到的不同類型的建築和場所,我們都有非常好的解決方案和空調以及家電所應用的產品。

最後,美的中央空調合作願景,繼續深化與各大房地產企業的戰略合作,致力於為房地產企業的多元發展提供節能、穩定和靈活的舒適環境。謝謝大家!

15:30 - 16:30

高峰對話:產業聚集與運營:走出概念的誤區

15:30 - 16:30

高峰對話:產業聚集與運營:走出概念的誤區

中新城鎮化研究院院長袁開紅

中國特色小鎮產業建設聯盟主席吳玉瑞

藍城集團總裁許峰

黃金灣投資集團董事長申威

百富東方集團董事長戴宏亮

中發藍海聯合商業投資(北京)有限公司總裁毛軍

綠地集團三亞城市公司總經理巴黎

詳情如下

主持人: 剛才幾位嘉賓的演講當中,提到了很多有意思的問題。我記得袁院長說了一個點,就是最開始政府部門批特色小鎮的時候,有特別多的企業和政府踴躍申報特色小鎮項目。中國過去有很多這樣的經驗,一旦一個新的項目上馬,或者是一個新的概念炒起來,都有很多的研究主體和資金介入。

從目前的情況來看,請教在座的袁院長和吳老師,特色小鎮的情況,有沒有過熱的現象?還是說這就是正常的情況?

袁開紅:首先,我先強調特色小鎮這個事,肯定是好事,是應該做的。那熱不熱?肯定過熱。在座的應該還有發改委的領導,我說話必須註意。我們在中國做事情,政府風向標對企業來說是很重要的考量。住建部第二次申報國家特色小鎮的材料裏面提到的一些觀點,我稍微的解讀一下,有不當的地方,請各位專家和領導指正。

我想對那個解讀,我不知道大家有沒有去看,起碼第一批是127個,但實際上,第一批報的時候,是159個,批了127個,給每一個省都有指標,每一個省都會刷下去一個,中間好象有兩個省沒有刷下去。所以,大家也要報特色小鎮,要看省裏面報上去的,你在這裏的位置,如果是倒數的,就岌岌可危了。第二批的申報數量是300個,比第一批增加了一倍,第二批一定還是會每一個省刷一個。2020年1千個計算,後來每年平均還要再報300個。我覺得各地方去就說報國家,報這報那,首先你得看你有沒有這個能力,包括當地政府有沒有這個能力。

我簡單說,我覺得有3個觀點,從國家來看,這個確實是太熱。

第一,要去房地產化。這是我們對第二批解讀的第一個觀點,因為裏面提的禁止大肆的拆遷和建設。

第二,降旅遊化。這是我們對政策解讀的第二個觀點,因為在政策當中,明確提出來,在報產業特色的時候,旅遊產業的比例不能超過1/3。我們認為這樣的一個要求,只能說從兩個層面解讀,只是我個人的觀點,一是第一批申報的時候,以文旅為申報主題的太多,所以,一定要限制比例,不能所有的特色小鎮都搞文旅。其實我們剛才強調產城融合的時候,很多二產不能放棄,這是我一直強調和堅持的。說到文旅產業的比例,在1/3,一是太多,二是文旅比例已經很高強度,我們另外的解讀,文旅產業也是特色小鎮打造過程中需要認真考慮和挖掘的。

第三,社會資本。社會資本的重視,對於我們未來做特色小鎮PPP 金融創業也是有幫助的。

第四,如果你們細看,第二批申報的時候,中西部地區的比例已經明顯的高於東部。我們認為,還是給中西部地區的發展留出了更多的空間。

這是我的觀點,確實熱,但是是一個發展方向,是一個優勝劣汰的過程。

吳玉瑞:是比較熱的,因為我是負責民族特色小鎮的申報和審批的,我們也沒有一批一批的來做,熱與不熱,只要這個小鎮能夠建好,他的產出有保障,我覺得熱一點也無所謂。

主持人:感謝吳老師,兩位的觀點有點不一樣。今天在座的是7位嘉賓,你們兩位是專家,另外的5位是來自企業界和投資界,我想問一下另外的5個嘉賓,我想先問許總,藍城做小鎮的業務是做得比較早,我記得藍城提了一個計劃,叫“百鎮萬億”計劃,嘉賓演講中也提到了,資本的邏輯到底是什麽。從您運營的經驗來看,錢從哪裏來?怎麽解決資金的問題?

許峰:資金,從整體的運營角度來說,現在小鎮的投入和整體開發過程來看,整體資金的投入量,小鎮是逐步發展、逐步推動、逐步開發的過程,所以,它的整體的資金還是逐步投入的過程。所以從這個角度來說,並不是我們特別擔心的問題。同時,在整個開放過程當中,還是有一個滾動投入和滾動產出的過程。所以我覺得資金從開發的角度來說,並不是最突出的。

如果說在短時間之內,如果做更多的項目,有這個機會的話,通過一些基金的模式等等方面進行支持的話,我覺得這樣的推進速度會更快一些。但是,也要避免從基金或者是從基金的角度是快進快出的思路,可能還是要有一個可持久的,或者是說有一個長足打算的基金。

主持人:藍城做這個基金的來源是怎樣的?

許峰:有幾個方面,一個是自有資金的投入,一個是找到了誌同道合的合作夥伴,這些合作夥伴有很多類,一類是專業的國有企業,他們有資金方面的優勢,他們缺少開發上的品牌,或者是開發上的整體運營能力。一些是金融機構,尤其是和基金的合作,這幾個我們都有涉足。

主持人:綠地公司的巴黎先生,您是在三亞做項目,三亞今年也做了一個規劃,三年建設8個省級特色小鎮,您對本地市場肯定是非常了解的,想請教一下,從企業運營的角度來講,在三亞這個地方,建8個,剛才袁院長說了,一個省,國家級的才申報兩個,綠地對這件事情有興趣嗎?

巴黎:我的個人觀點,我覺得現在做特色小鎮是大勢所趨。特色小鎮並不是中國獨有的,法國是從1956開始就搞特色小鎮。包括我們喝的依雲水,還有法國的香水城,它的規模就是一個小鎮。這些小鎮的發生,是從50年代就開始了,這也是法國城市發展房地產過熱的產物。我很同意袁院長講的,我們的小鎮就是人民生活方式的改變和提升。包括我們北京發展的時候,要搞衛星城,是因為要發展,中國提這個是非常對的。

我們響應國家的號召要在中國搞二十個特色小鎮的項目,我們也進行了研究。包括國家發改委下面有一個特色小鎮中心,上次我們跟他們接觸,喬主任講的是,特色小鎮很重要的是產業,產業最重要的是產品。比如是特色小鎮,最終是什麽產品?哪怕海南這裏有很多的特色,咖啡也是一個產品,比如萬寧的植物園,如果這個小鎮有產品了,那麽它的產業鏈才能夠吸引人來就業。其實還是人口的問題。我覺得,一個小鎮,法國的特色小鎮的人口至少到5萬人,第一個是產業支撐,第二個是人口支撐。

海南的空氣好,大家知道有豐富的農產品,海南以後的發展趨勢,第一個是現代農業,還有一個是康養,還有醫療教育,都可以搞。包括海南省政府宣傳做100個特色小鎮,這塊是沒有問題的,我們還有信心。

主持人:我們還有3位嘉賓,分別是黃金灣的申總,還有百富東方的戴總,還有中發藍海的毛總,我問3位一個問題,不管從資本方也好,或者是運營也好,你們投資特色小鎮,你們所期待的投資回報率和投資回報周期是什麽樣的?

毛軍:首先,我這邊是開發和運營,我不是投資,我們企業改制以後,從2012年就朝著運營發展,中國的經濟再單向做的話,會越來越難,所以我們朝著產業化發展來運營和轉型。2014年開始有政策,可以進行改制,提倡了很多經濟體制,我們就朝這個方向努力。我們是從大集團之下轉移,包括轉型派生出來的公司。

我們在長白山做了一個冰雪特色小鎮項目,也是第二批的300個項目之一,今天在北京進行答辯,我們這個項目也是綜合性的。同時,我們和政府還簽了另外的特色小鎮項目,是在長春,準備做一個電影音樂小鎮,剛才袁院長說了美國的音樂小鎮,我很有同感,因為我們最近也在研究當中。這次來的收獲非常大,一上午到現在,我們聽了很多大咖的介紹,我本來就是來學習的,收獲特別多。

我們從2012年改制開始,長白山項目我們從2013年開始接觸,有很多的感觸,因為我們之前是做房地產開發的,袁院長說這個特色小鎮一定要去地產化,我們有很多的無奈和教訓,我們認為各位嘉賓上午說得非常好,比如張曉梅說的幾個原則和整合,我們特別有同感。所以今天確實收獲很多。我們對特色小鎮的理解,特色我們認為是根,如果一個小鎮沒有特色,就沒法稱之為特色。然後產業是魂。我們內容為王,如果內容不好,特色小鎮成功不了。

我們覺得有3個要素:

第一,要深入挖掘當地的歷史文化和傳統的東西,這是特色小鎮最充實的一點,如果挖掘得越透,可能你的特色越鮮明你的小鎮越有生命力和競爭力。

第二,要精準的理解和把握政府的政策和發展方向。我認為這點非常的重要,我們之前也有很多的經驗。中國的金融政策一定是在政府的政策之下才有的金融政策,所以金融政策不可能違背政府的大方向。

第三,要樹立好平臺經濟和分享經濟這種理念來做特色小鎮。只有把平臺理念和分享理念牢固樹立了,才能夠積極的主動整合各類資源,把它一起拿到小鎮建設當中來。因為小鎮不是一家做的,一家也做不完,所以一定要整合各家的這種好的業態進來。所以特色小鎮分會,我們也積極的參與這件事情,我們也希望未來通過這個分會,能夠為我們的行業提供更多的支持。我們有兩個項目,一個是長白山的冰雪特色小鎮,一個是長春市的電影主題的電影音樂小鎮,希望感興趣的朋友們,可以多交流。我們現在已經和國開金融合作,所以希望和大家一起紮紮實實的把特色小鎮的工作做好,謝謝大家!

戴宏亮:我是1994年從上海到深圳創業,到深圳之後,主要是做住宅地產,2003年我收購了一批的工業廠房,現在工業廠房的價值大家都是看得見的。我想從幾個角度來分享我對特色小鎮的了解。

我大學畢業的時候是在深圳,1993年的時候,有一個機會,當時深圳的高新科技園,幾個部委聯合到深圳,我是參與者之一,如果這件事情能夠做成,那現在深圳的高新科技園就是全國第一個鄉鎮企業。所以我跟特色小鎮、產業地產這個行業是非常有緣的。

到了深圳之後,創業,後來做了長時間的天安數碼城,走向了全國,在全國十幾二十個城市做了科技園的項目。到了2015年開始,我自己的企業,百富東方現在在杭州青島都有類似的產城融合,杭州有一個矽谷小鎮,就是浙江省省長李強參與了第一批,總結浙江的經驗,向全國提出了特色小鎮,我也是參與者和經歷者。

我主要想分享4個方面:

第一,什麽叫特色小鎮?特色小鎮,我的理解,是總結了浙江的經驗,依托大城市,把大城市周邊以為基礎的郊區的地方,逐步形成以特色產業為導向的小鎮。去年,8月9號,我跟碧桂園成立了一個公司,碧桂園在這種形勢情況下,也需要轉型。我們一拍即合,在深圳成立了40%:60%比例的公司,我們的精力和時間顧不過來,現在只能以深圳和廣州為基礎,在東莞、惠州、佛山這一帶,我們簽訂了一批的科技城,用了一年的時間,這些計劃都進行和落地當中。

第二,產業地產。產業地產在地產產業裏面,做特色小鎮是也先天的優勢。產業地產就是解決3個方面的問題:一是產業跟地產原來是不關聯的,沒有很好嫁接在一起,產業地產把產業和地產進行更加的研究和嫁接。二是不同的時期有不同的表現形式,比如工業園、產業園等等,到了今天,這種特色小鎮,我覺得是當前這種背景下,是比較好的一種城市化進程當中的表現形式。三是產業地產,各種板塊,其實產業地產這個領域是最終服務於經濟。這是我個人對產業地產結合的實踐的總結與體會。

第三,特色小鎮的特別,在這個階段富有它的戰略意義。一是我們總結改革開放30年,二是總結歐美和日本一些大企業都是從小鎮和郊區成長起來的,三我們國家在80年代中後期和90年代,我們的鄉村企業和農村經濟發展迅猛,但是因為我們國家的規劃配置資源、公共資源都在後面往大中城市和核心城市發展,所以鄉鎮企業到了2000年後有一些疲軟。到了特色小鎮這個階段,它富有它的意義。

第四,現在各個城市,經過十多年的經濟發展,整個經濟增長,快速發展,人力資本、資金成本和租金成本、房價逐年攀升。這也是市場的行為,這些企業要向東莞和惠州周邊城市轉移,這也是市場的作用。所以說特色小鎮還富有戰略意義。中央就是想在這個時候培育新的產業方面的競爭力和新的特色的競爭力。

今天的主題還有產業運營和突圍的問題,大家都在研究轉型,我自己親歷了十多二十年,這個行業不容易。產業地產裏面,特色小鎮裏面,最大的3個要素,是土地資本、產業資本和金融資本三者之間如何作為一個運營主體,或者是作為聯合體,如何把三者之間的事情做好,這個講起來容易,但是做起來非常困難。這麽多年,我們在這個方面,感覺到的一些體會,與大家分享一下。

第一,土地。現在政府的特色小鎮裏面,我們和東莞、惠州政府拿地的時候,他們的規劃和土地,原來根本不是這樣子。

申威:從投資的角度來講,我們來看如何選擇特色小鎮,包括它的投資回報率,剛才很多的嘉賓講到的特色小鎮非常的火熱,實際上我們作為投資方資本方,大概從去年的7月份到現在,我們已經收到了幾百個特色小鎮的關於資金投資合作方面的項目資料,實際上,很多的項目,它的描述,都是未來的前景非常好,投資回報率都很高,實際上,我們認為,這些紙面上的商業計劃,實際上還是有待論證的。

所以我們現在投特色小鎮的項目,不看這些報表,也不看這些商業計劃,最重要的是看這兩個字:基因。基因我們分成兩個方面:一個是項目本身的基因。就是說,你說描述的這樣的特色小鎮的所在地,它是不是有良好的資源,包括自然資源、人文資源,包括它的產業資源,是不是能夠打造未來真正有特色的小鎮。這個基因,我們是要做全面的分析,包括地貌、地形、氣侯、人文環境,我們都做考評。

二是人的基因,團隊的基因是更加重要的。現在我們接觸的幾百個項目,我們分析有幾類人,有兩類,一類是地產商,他們說這兩年拿地太辛苦,因為沒有帶產業和項目,沒有特色小鎮這種名目的項目,是不可能給地的,想做住宅開發不可能給地。所以有很多地產商是倒逼的,拿不到地,所以想以其他的名義去拿地。這種特色小鎮的建設,我們還是比較謹慎。如果你的思維方式,是把房子賣出去為標準,包括你的團隊,包括你的績效,你的目標是把它賣出去,這對特色小鎮是偏離的。包括住建部最近發文去地產化,我們分析得很清楚。你要是做地產,你就明確說地產,你就是一個去庫存的項目,就是開發型的項目,那我們按照房地產的投資回報的標準來考量是否值得資金進入。

還有一類,有一些地方基因是基於團隊來運營的項目,這些是我們更加喜歡和關註的。這些項目,能夠發揮地方的特色資源,把它去運營起來,它的考核指標是客流量,是消費的客單價,包括以後的長久規劃,這些是我們非常喜歡做投資的。而房地產基因的開發商投資目標是3年,36個月要推出,這種項目,我們投的少一些。

另外我們現在投資特色小鎮的項目,去年10月份,國家批復的127個特色小鎮其中之一,就是在漠河村,我們投這個特色小鎮的項目,我們的出發點是考量它的基因非常好,漠河的負氧離子是三亞的兩倍,漠河吸引我們的地方是說冬天我們可以到三亞避寒,這個暑期漠河的溫度是19度,非常適合老年人去居住,裏面還建了一個養生養老的機構,我覺得,漠河是一個非常適合養生養老的好地方。

它的農產品有野生的藍莓,包括當地的靈芝和人參,所以漠河是東北三省前3個特色小鎮下,我認為它是非常具有特色的,是真正具有特色的。當地的書記和我們說,如果投資這個項目,是房地產開發然後賣,他們是不同意的。我跟他們的書記說,當地人不缺少居住,目前漠河庫存的4千套房子,我們怎麽去化呢?

其實,漠河有這麽好的自然資源,我們不賣房,我們把它打造成養生養老的旅居的產品,因為我們在三亞還有產品,同時我們在北京國際會合作,它是中國駐外的166個使節來做中醫診療,包括高血壓等等研發中心,這樣的醫療機構,我認為它的基因是非常健康的,我們把它引進來,作為一個重要的IP,我們和政府合作。我說書記我們不賣房子,我們來賣服務。我們把北極村打造成文旅、養生、旅居非常重要的基地。有非常好的風景和非常好的森林,而且非常難得的是在北極村,它是靠近北極圈,有非常好的地貌的資源。我們同時還引進北京的電視劇的制作中心,我們在裏面拍片子,打造一個飲食文化基地。

我們不是把它作為房地產來做,我們是要打造運營平臺。而且,我們是做旅居養老產品。剛才有些項目說上來要投幾百億,這是非常重資產的投資方式,意味著有巨大的風險,如果運營得很好,可能盈利,可是如果沒有達到預期的效果,風險會特別大。前幾天,有公司賣了13個文旅項目,作為國內前幾名的集團轉讓他的文旅項目,為什麽轉讓?如果運營得好它會轉讓嗎?

我們做特色小鎮,不要上來就要重資產,這種項目,看了以後,我基本上就不會參與。我認為有很多的項目,像漠河這樣的項目,我們完全可以輕資產化,比如漠河村的房子,我們對面就是俄羅斯,我們可以打造俄羅斯風景小鎮,把俄羅斯的工匠請來,做工藝的事業,這樣的話,我們不花太多的錢也能夠打造特色小鎮,把現代化的房子改造成100年前的房子的樣子,包括漠河的商業,我跟書記說,漠河的商業非常的寶貴,因為它有一個100年前的古商店,包括還有中國最早的供銷社。所以我們認為不是重資產就一定成功,輕資產的特色小鎮,我們運營的基因發揮到極致,也能夠做到成功,謝謝大家!

主持人:剛才有兩個點,特別有意思。選擇投資標的的時候,對帶有濃厚的房地產基因的時候,會選擇性的回避。還有說到和漠河政府合作的時候,他們也是先問能不能先把原來的房地產庫存先消化掉。他們操作特色小鎮的時候,他們還是很難把這個思路從房地產開發角度去打開,多多少少都會有一些結合。

我想先問兩位專家,根據你們兩位的了解,現在的特色小鎮的項目過程當中,有沒有房地產化的傾向?

袁開紅:這個問題,我覺得實事求是說,肯定有。但是這個肯定有,背後的原因有兩點,一點是不得以而為之,一點是有意而為之。所以,這是有區別的。我覺得從企業來說,為什麽很多討論都是說我們有錢,我們有項目,我們需要地方政府的支持。其實,從企業來說,不可否認,我可以講社會責任,但是我不盈利,我沒法生存,其實也是一種不負責任。

盈利模式不清晰的時候,它一定是想在金融市場上,短期回報和長期收益的平衡點上,沒有辦法的選擇。房地產是目前為止,對特色小鎮金融產業、設計極為缺乏的不得以而為之的行為。地方做項目,我幫我們公司項目方跟政府談判的時候,我確實覺得有難度,而且沒有辦法。只不過說,我們怎麽把房地產資金、金融產品的設計、短期收益,我們把利潤點盡可能的降到最低,或者說從產業運營或者是小鎮運營的角度,我們真的是為了長期更好的去服務地方做的不得以而為之的行為,這點我覺得是可以的。

另外一種,純粹是為了圈地蓋房賣完就走人,可以說,這個肯定存在,而且有不少的數量。這種確實是要規避的。但是,你放心,這個市場都是相互成熟,相互自我平衡、自我協調的過程,政府方也越來越聰明,政府方會給你非常強的博弈,而且有的時候,也會有違約的行為在裏頭。所以,這個是雙方提醒,對於這個問題,房地產企業短期行為,可以接受,但是你必須要讓政府認同你長遠經營的模式,而且很多地方政府給的很多政策,約束上來說,一定要先做產業,後做房地產,這是我的個人觀點。

吳玉瑞:因為城市也好,城鎮也好,在傳統的歷史上,它是因為各種政治、軍事生活等等形成的,我們現在做特色小鎮,裏面有一個重要的考量,就是希望它的經濟模式和設計建設,免不了今天談的主題,在特色小鎮背景下房地產突圍的路徑。

全聯房地產商會成立特色小鎮分會,我覺得,首先我們做房地產是必然的事情,而且要公開的談我們做房地產,因為特色小鎮沒有房地產,就不形成一個小鎮。

第二,我們必須去房地產化,因為我們任何的企業,我們的發展必須跟政府的政策和指導思想一致。

第三,我們要跟多產業融合的方法,用產城融合的方法,帶出一個新的路徑。那麽在特色小鎮裏,在我們設計的路徑裏,我們是資源資產化,資產資本化,資本政策化。

主持人:袁院長講的時候,特色小鎮的盈利模式,感覺還不是這麽的清晰。就像以前很多企業做文旅項目,都會不掙錢,我們現在沒有特別清晰的模式。當然,我想從企業的角度來看一下,藍城是操作得比較早的,請您談理想中的特色小鎮的盈利模式是什麽樣的?或者說藍城有什麽樣的經驗?

許峰:說這個話題之前,突然有一種感慨。做房地產做了20多年,突然覺得做房地產是地位很低下的行業,整個城市的發展過程當中,作為有責任的地產公司,應該來說,為整個城市的發展作出了巨大的貢獻。現在我們看到的三亞的變化,包括全中國發生的巨大的變化,有各方面的努力,房地產開發商也是其中不可或缺的部分。

說到特色小鎮的建設過程當中,也有大量的地產公司介入到政府倡導的行業當中去。所以,我覺得,從特色小鎮的建設來說,我們做過了很多了解和對標,其實在國外,我們了解了非常多的城市,尤其是這些城市當中,我們去看過、去參觀過各種運營得非常好的一些特色小鎮,比如說田園城市的代表作,是理論到實踐的過程。

但是你去解構它的組成,它的內容到底是哪一塊組成?其中,最大的組成部分是居住。比例小的,占到60%以上,多的可能占到70%,甚至接近80%。一個沒有人居住的或者是說不能讓人住下來的小鎮,是沒有活力的小鎮,是一個不可持續的小鎮。中國有一句話,大家走知道就是安居樂業,安居方能樂業。一個好的小鎮裏面,有居住,有生活,有產業,這才是合適的小鎮。

所以,從小鎮的經營來說,一定也是多維度的共同組成,並不是說純粹的靠賣房子來作為支撐。我們的理解就是說,一部分的來源,或者是一部分的現金流的來源是來自於住宅類的開發,還有一部分是來自於整個小鎮今後的運營。當然這個運營裏面包括各種內容,包括有產業的運營,有旅遊的運營,有教育的運營,包括也養生養老的運營,所有機構的整體運營會帶來長期的穩定的稅收和就業,以及盈利。我覺得這是多業態和多內容的復合的組成。

如果這樣做,才是完整的,或者是有持續生命力的小鎮。同時在營造的過程中,我們也提出了給小鎮留白。因為我們現在的知識和閱歷,我相信在座的各位也不可能完全的預測到十年二十年之後我們需要什麽樣的生活,像我們現在非常普及的網上購物,十年前二十年前我們都是在科幻電影中看到。

所以我們希望在更長的時間以後,會有很多設定的業態在今後的過程中不斷修正和調整。讓小鎮裏面的每一個人成為小鎮的主人,由他們不斷的補充小鎮最後不同的業態,這樣的話才能使小鎮有生命力和長遠的發展。我們也學習和借鑒了歐洲小鎮的運營方式,小鎮今後要有長久的發展,應該要有整體的小鎮的管理和運營。比如說從銷售額提出一部分作為小鎮永久發展下去的可運營和維護的基金,來保證它後面所有運營當中的發展。

我認為小鎮是復合的過程,應該是綜合全方位的考慮,才能保證小鎮的順利建設。更主要的是保證它最後的順利的運營。

主持人:綠地在今年提出了要儲備10—15個特色小鎮項目,對於這些項目的介紹不是很多。我想請問,您理想中的特色小鎮盈利模式是怎樣的?綠地做特色小鎮目的是什麽?

巴黎:剛才許總講的我很贊成,特色小鎮後續是要經營的,去房地產化的趨勢不可避免。前一段時間,我們參加了海南省的招商會,現在各地政府對房地產開發非常敏感,它現在很明確,就是在海南,除了海口和三亞以外,如果是純房地產開發企業,就不要來了。而且是真正的導入產業。綠地做特色小鎮是很早的,2006年的時候就在上海做了特色小鎮,是一個10平方公裏的花橋,綠地準備轉型叫城市運營商,我們就是去房地產化。像花橋,到現在來講,真正形成了小鎮,從2006年到現在,十年了,從人口導入來講,包括當時的依托,是以電子產業為基礎。現在各方面的配套都上去了,目前來講,花橋已經成為了一個名片。每年還有很多政府領導過來參觀。

目前來講,綠地集團,我們現在定位為城市運營商、服務商和配套商。我們和復旦和交大都簽訂了戰略協議。在新落地的特色小鎮項目裏面,我們導入產業,我們現在是有幾家,我們叫以房地產為依托的大金融和大消費,我們自己有自己的金融保險平臺,我們有自己的大工件,就是做政府的PPP配套工程。我們還有大消費,我們現在做進口超市,我們利用我們的平臺整合大消費的管理。我們也成立了產業中心,我們這一切都是為特色小鎮做準備。我們轉型的工作,是從十年前就開始做了。

主持人:我們在這裏聊這些東西看上去非常的簡單,但是做的話不這麽容易。在座的開發商,都有很多年成功運營的經驗。剛剛戴總還有毛總講的時候,能夠特別明顯的體會出來,這個角色轉變的過程,其實是非常不容易的。所以,我想請兩位再談一下,我們從一個地產開發商,到特色小鎮的運營商,這個角色的轉變當中,最難的是哪一個方面?

戴宏亮:我十幾年的體會,跟大家分享幾個方面:

第一,大家要有心理準備。一方面是團隊和運營理念和觀念,二是資金和你的資源整合如何?那產業地產公司,都在研究這個問題。這個話題,大家議論了很多,其實大家都在嘗試和研究以及探索,每一家企業,沒有一個項目敢說自己做明白了,大家都是在路上。我覺得,首要是你的土地,是做這個方面最關鍵的因素。這個方面,你如何在當前的背景情況下,如何跟當地政府合作,如何一次性鎖定或者確定?這些都是地產商最難解決的問題。

第二,你的產業導入,現在地方政府也越來越聰明,也去地產化。我們地產行業,如何轉型來平衡好地方和政府?在特色小鎮裏面一定會有房地產,那這些如何平衡?這是產業導入。我們的產業導入,大家講故事有很多,但是你真正把產業運營和產業導入做明白的並不多。這件事情,要很好的導入和運營。

第三,金融方面,你的頂層結構是如何設計的?你的企業如何把這麽大的重資產投入,如果在相對的時間段裏面,非房地產的手段和現金流,如何平衡好?這不是一件容易的事情。大家都講重資產,但是去重資產,特色小鎮如何持續和穩定?所以在輕重上,要並行,這裏面的度,在不同的節點裏面要做好它。

還有你的品牌,你如何讓政府相信你?這裏面最難的還有人才和團隊。房地產公司要把特色小鎮運營好,大家都是邊摸索和嘗試的。市場上,特別是在各個企業的管理上,最缺少的就是綜合性的人才。在這個行業裏面,現在最需要做的就是如何辦理好園區運營或者是特色小鎮運營的商學院,培養這方面的人才。這裏面也要跟政府很好的溝通,政府現在有很多的人才,但是理念和觀念不一致,企業運營團隊裏面有太多傳統地產公司的高管,現在沒有進行轉型。但是真正招商運營中,每一件事情都非常的具體,而且要求每一個管理者要會跟企業打交道,這裏面最重要的是兩個為本:一個是以企業為本,一個是以人為本。

毛軍:其實,特別的同意戴總說的,我們企業的轉型也是經過了一個過程。之前就是一個房地產開發商,而且出發點和普通的開發商不一樣,我們最初成立公司,就是為我們自己的職工解決住宅問題,還不是面對市場,是後來逐漸、逐漸才走向市場。我們是從住宅地產轉向商業地產,然後慢慢的轉到特色小鎮。

這裏邊,特別同意戴上總說的就是觀念的轉變和人才的缺失。傳統地產做事情是以銷售為主,從銷售到自持,自己經營自己的商業是很重要的過程。我們一開始全部是銷售的,無論是住宅還是商業,都是賣的。最早是企業分,然後由市場來賣,我們做商業地產以後,也是以銷售為主,從2012年開始,我們就慢慢自持了,留一半,賣一半,因為要回現金流,開發企業現金流斷了很可怕的,最後我們賣40%,留60%,然後留了越來越多。我們重點還是用商業運營來維持資金量。

這個時候,如果光靠賣和運營也不夠,這個時候我們就開始從2012年組建我們的金融團隊,因為自己要能夠造血。我們現在是三架馬車,金融已經有一定的基礎,商業也有一定的基礎,戴總說的我非常贊成,我們特別缺運營人才。所以是不是政府和大學、企業和大學能否聯手進行這方面的人才培養?否則的話,小鎮建完以後,沒有很好的運營,現在招小鎮的鎮長太難了,沒有合格的鎮長,鎮長的標準又是什麽?沒有人知道。

我覺得特色小鎮的申報,以後能不能簡化流程,現在太煩瑣了,會有很多不符合條件,而沒有辦法報,其實它不是小鎮本身的問題,而是政府的體制改了以後,原力是一個市,是一個縣,現在劃成區了,區下面就變成了街道,原來是小,現在變成了街道委,就不符合,報不上去,這個不太合理。我覺得這點,如果政府能夠給予解決的話會更好。

還有,去地產化,不意味著說做地產就沒有面子,我覺得關鍵是怎麽做。可以說是做房地產的,關鍵是看你怎麽做。

主持人:想問黃金灣的申總,如果從一個投資方的角度,您更願意更哪一類企業合作?

申威:我們是以開發商轉型做地產基金,包括我們現在投特色小鎮的歷程,我們對於房地產項目,如果是有賺錢的項目,我們是願意投的,我們可以看財務報表和市場趨勢,我們都是會投的,只要項目本身很好,地產的話,我們有非常專業的團隊判斷項目。我認為我們現在更多關註的問題,地產是一方面,我們認為特色小鎮項目,作為一個良好運營的借鑒,我們要看看歐美,其實我們一講特色小鎮,聯想到美國很多優美的城市小鎮,有良好的風貌。

他們本身為什麽這麽成熟?而沒有在國內做的這麽艱難?因為我看到每多很多的城市配套是全國統一的。也就是說,你到了很偏遠的小鎮,我的一個大學同學,我認為他應該住在洛杉磯,但是他住在非常偏遠的地方。他說美國的配套,在任何偏遠的地方,都是統一的,我在這個地方,我有學居房,而且有全國的統一醫療機構,而且也有全國連鎖的商業超市,他說他在任何偏遠的地方,感覺不到偏遠,他的配套,他享受到的服務都是非常成熟的。

所以我們國內很多的企業,覺得做特色小鎮很艱難,是因為我們各自運營。比如說我們在一線城市做特色小鎮,一線城市實際上,有很多項目我們不敢投,是因為被限購、限貸,甚至是被限售,而且有投的一些項目,投了一半,把價格做得很好,政府馬上出了政策。這樣的話,我們一線城市有一線城市的難度,我們做三四線城市的時候,發現地產公司進去,因為當地已經不缺乏房子了,我們已經在去庫存的狀態。外來的人,怎麽樣才能吸引進來?我覺得吸引這些人作為小鎮的居民,或者是一個過客,留下來的原因是什麽?一定是有良好的配套。

今天有發改委的領導和住建部的領導,我們也希望我們能夠建立一個統一的配套體系,我們不要把很多的資源,醫療資源、教育資源、養老的資源都放在大中型城市,我們應該有全國統一的配套的機制,包括人才的培養。我認為這樣的話,未來我們做特色小鎮,就會輕松很多。包括我們作為投資商來講,我們也會輕松很多。因為進去以後就有配套,有配套就有人來。

主持人:我們剛才討論的內容非常的多。從討論當中,特色小鎮在運營和各個方面面臨著很多的疑問,有很多的問題需要我們去解決。時間關系,我問最後一個問題,希望各位得簡短的回答一下。

因為我們知道,特色小鎮是新興的階段,它的問題非常的多,我想請問一下各位,按照現在的發展情況,各位預期,我們大概需要幾年的時間,特色小鎮業務在全國來講能夠進入相對成熟和平穩的時間?

袁開紅:其實沒有明確的時間界限,首先,從國外來說,中國擅長加快進度,但需符合自然規律。自己規律的話,國外小鎮的形成都是幾十年的發展過程形成自己有文化基因的小鎮。如果說,人家200年的城鎮化歷史,我們花了30年完成,我是做研究的,我只能依此類推。一般的商業地產項目是5—8年的時間,培育比較好的,咱們不說質量不好的,兩個因素,綜合在一起,我覺得怎麽也得5年以後。

吳玉瑞:我把這個問題交給後面的人。

許峰:我們作為一個實踐者,我們是希望能夠越做越好,因為有一個良好的環境和對於這件事情達到一個共同的認知,我覺得就是對這個事業發展最好的推動。大家爭論得越多,說明大家對這件事情都沒有想明白,所以大家也不知道何去何從,所以我希望這個爭論能夠盡早結束,能夠認認真真把小鎮一個一個做出來。所以對我來說,我希望是少說多做,希望政策盡快落地和盡快清晰。我自己內心能夠接受的時間,我自己的想象是在兩三年左右就能夠達到非常清晰的共識。

申威:特色小鎮的成功時間,因地而分析,因為團隊的本身因素來分析。實際上,有很多特色小鎮是建成以後就容易了,包括它有很好的IP,有很好的項目和運營服務,可以當年就盈利。包括我們看到,在上海的迪斯尼,盈利非常好。迪斯尼有很好的運營成熟度,是可以實現當年盈利。包括國內很多有特色的小鎮,規模不一定很大,但是有自己的特點,也能夠很快的盈利。還有一些項目,投資幾百億,但是運營的團隊和服務,包括資金運作能力很差,未來可能會遇到困難,一旦資金鏈一斷,這個項目就成為了垃圾。所以還是要具體來分析。那麽,我們每一個做特色小鎮的,還是要以自身的優勢為起點,堅持好一個理性的思維方式做項目。

戴宏亮:我覺得特色小鎮在未來會分為3個階段發展:

第一個階段,3年之內,大家的熱度,在中國做事情很快,3年之內可以看出來百花齊放各自有特色的小鎮。

第二個階段,在3年當中,中國的習慣自下而上,很多不成熟的東西,配套政策,政府是允許你們犯錯,最後再收,然後再出整體的金融政策、政府政策等等。在這個階段,在用5—10年的時間,我覺得特色小鎮應該會比較成熟。

第三個階段,真正要做好一個特色小鎮,要有特色產業的導入,又能夠把生活方式、把文化標簽都做好,我覺得中國未來還需要相當長的時間,可能十年,可能二十年,謝謝。

毛軍:我是做實事的,就不做預測的。我們希望我們的項目,3年能夠有一定的起色,5年能夠達到預期。我們把事情做好,把我們的項目做好。

巴黎:我給大家推薦一本書《特色小鎮孵化器》,這是我在機場買的,這是剛剛出來的書。這本書,從特色小鎮的政策,一直到目前的案例,都有。包括您講的預測的時間都有的,它舉了很多特色小鎮的例子。有的是2014年出來的,2017年就運營得很好,這個要根據小鎮的規模大小,還有政府的支持力度,還有運營做得如何。中國特色小鎮的發展是大的趨勢,綠地集團也是積極的投身到特色小鎮的建設中,這對於房產公司,包括所有的小鎮的運營特別了更高的要求。

主持人:能不能分享書預測幾年?

毛軍:最新的例子是2014年響應國務院的號召建設的小鎮,現在已經運營得很好了。有些政府和國家支持力度很大的,就會發展得很快。

主持人:謝謝。非常感謝今天參與我們討論的各位嘉賓,因為我們今天非常榮幸的是,各個嘉賓都來自不同的領域,我們能夠從不同的角度來討論問題,當然,如果下次我們再討論的時候,也希望有政府部門的和我們一起討論,這樣能夠碰撞更多的火花。我們今天下午的論壇到此結束,非常感謝所有參與論壇的嘉賓以及在場的朋友們,謝謝大家!

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