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博鰲21世紀房地產論壇第17屆第二天會議即將開始

今天是本次會議最重要的一天,很多業內外大咖都會到場。

09:00 - 09:10

本次會議由蔣昌建主持

蔣昌建是復旦大學國際關系與公共事務學院教授,也是《最強大腦》節目主持人

以下是他的發言實錄:

剛剛一段開場視頻已經對房地產的現狀及未來做了概括性的描述。2017年上半年,大家都知道,房地產的貸款增速在回落,不過房地產在信貸總量當中占比仍重的事實並沒有太大的改變。另外,房地產金融是整個金融風險防控體系當中重要部分,這一點大家的認識也更為深刻。

所以2017年已經過了半年了,我們發現這個行業當中的關鍵詞在交替重疊的出現。我相信在座的各位都知道,比如說監管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉型、改革、供給側等等。這一系列的關鍵詞,意味著房地產的發展可能要迎來一個重大轉變時期。這個重大轉變時期,除了跟國家經濟發展周期有關,也跟房地產行業自身的發展規律有關。

為了更好的了解轉變的可能性,有可能引導房地產行業向某一個特定方向去發展,有可能引發房地產行業的重大轉型。而這個重大轉型關系到在座各位切身的利益,當然也關系到沒有來到現場的關註房地產行業的各位的利益。

那麽,在這基本前提下,有了今天會議的主題“強監管與去杠桿:“地產結構性變革的窗口期”。其實,結構性的變革已經發生。從房地產住宅開發,到城市綜合體的開發,再到城市服務配套設施的提供者,這一系列提法的轉變,也代表著房地產的轉型。不管是轟轟烈烈的進行,還是悄悄的進行,這一切都在進行當中。

我們今天邀請到了非常多的重量級嘉賓,他們在房地產行業打拼多年。我們還有房地產行業學術界的嘉賓,他們對房地產行業有更冷靜的洞察和分析。我相信他們在今天的房地產論壇上所貢獻的智慧,對於我們認識房地產未來發展的脈絡有非常大的幫助。因為我們都知道,博鰲房地產論壇17年以來,每一年對房地產的發展都提出了自己的真知灼見,而且這個真知灼見在行業當中,起到關鍵引領的作用,起到了行業風向標的作用。

所以請允許我花時間來介紹今天參加會議的嘉賓:

南方財經全媒體集團黨委書記、董事長 王義軍 先生

全聯房地產商會創會會長、清華校友房地產協會會長 聶梅生 女士

南方財經全媒體集團黨委副書記、副總裁、21世紀報系總經理 楊雲飛 先生

經濟學家、北京師範大學金融研究中心主任 鐘偉 先生

清華大學房地產研究所所長、清華校友房地產協會執行會長 劉洪玉 教授

路勁地產集團主席 單偉豹 先生

萬科集團副總裁 王蘊 女士

綠城中國執行董事、執行總裁 李青岸 先生

新城控股集團高級副總裁 歐陽捷 先生

聖象集團總裁 陳建軍 先生

碧桂園集團副總裁 朱劍敏 先生

龍湖集團副總裁 袁春 先生

中原地產中國大陸區主席 黎明楷 先生

美的集團中央空調事業部副總經理兼國內營銷中心總經理 邵洪傑 先生

鏈家研究院院長 楊現領 先生

全聯房地產商會聯合辦公分會執行會長、俠客島裏創始人 王宏波 先生

迦南資本創始合夥人、建銀精瑞資本集團董事長 李曉東 先生

旭輝集團副董事長 林偉 先生

全聯房地產商會秘書長 趙正挺 先生

REICO工作室博士 劉琳 博士 

REICO工作室博士 張洋 博士

博鰲21世紀房地產論壇秘書長 鄭丹東 女士

以及來自恒大地產、金地集團、卓越集團、香江控股、協信集團、中駿地產等中國地產知名企業的朋友們,讓我們以熱烈的掌聲歡迎他們的到來。以及新聞界朋友們的大力支持,讓我們以熱烈的掌聲歡迎他們的到來。本次論壇也得到了理文索菲特酒店的大力支持,在此表示感謝。由於時間的關系,其它嘉賓不再一一介紹,同時也以熱烈掌聲歡迎他們的到來。

09:20 - 09:30

南方財經全媒體集團黨委書記、董事長王義軍先生致開幕辭

王義軍:尊敬的各位來賓,女士們、先生們!

首先,我謹代表南方財經全媒體集團和21世紀經濟報道對各位出席博鰲21世紀房地產論壇第17屆年會表示熱烈歡迎,對聯合主辦方全聯房地產商會表示衷心的感謝!

博鰲21世紀房地產論壇與21世紀經濟報道誕生到今天,我們與各位攜手走過第17個年頭。17年來,博鰲房地產論壇伴隨中國房地產行業的發展壯大,一步步走來,每年夏天,在海南,中國房地產的每一份成長,我們都在此見證;每一分榮耀,我們都在此分享。

進入2017年,調結構、防風險成為經濟政策的主基調,傳導到房地產領域,我們看到,在一系列強監管與去杠桿政策的密集作用下,房地產行業大象起舞分化加速。在城市更新、特色小鎮、產業地產創新層面,從單一的建造商向運營商的轉變方面,在社會資源的多元聚合方面,在存量市場和居住後市場方面,中國房地產正在新的空間為即將到來的變革探路前行。

強監管與去杠桿:地產結構性變革的窗口期期待各位來賓的碰撞。17年來,正是各位來賓的思想碰撞鑄就了博鰲21世紀房地產論壇真正的價值所在:把脈和解讀中國地產跳動的脈搏,為中國地產的持續健康發展尋找動力,凝聚共識。

最後,預祝本屆論壇圓滿成功。也祝在座各位在海南渡過一個愉快的周末,謝謝大家。

09:30 - 09:40

全聯房地產商會秘書長趙正挺致辭

趙正挺:尊敬的王義軍書記,尊敬的聶梅生會長,尊敬的各位來賓和媒體沒有朋友們,大家上午好!

很高興和大家又一次相聚在美麗的三亞,我代表全聯房地產商會對各位領導和來賓的蒞臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!

博鰲21世紀房地產論壇走過了17個年頭,商會非常榮幸能夠陪伴著這個論壇一起走了十多年的歷程。每一屆的論壇,都包含了主辦方的心血和智慧。在此我提議,我們以熱烈的掌聲感謝為這次活動作出巨大貢獻的南方財經全媒體集團和21世紀報道以及合作夥伴們,你們辛苦了,謝謝你們!

博鰲21世紀房地產論壇不僅出產對房地產極有影響力的思想和關註,同時,還成為房地產商會發布商業首發平臺。無論是過去商會倡導轉型養老產業,在博鰲論壇上成立了綠色產業和養老產業專業委員會,聯合發行成立了成長計劃活動,以及即將在今天的論壇上發起“健康人居萬裏行”,成立全聯房地產商會特色小鎮分會,每一次都是為行業保持創新引領。

當前房地產面臨一輪的調控和監管,行業也進入了成長,所以,企業分化非常嚴重,與此同時,也迎來了“互聯網+雙創”、“大數據”、“一帶一路”等歷史新機遇。我們迫切需要商業模式的創新,也需要我們向城市運營商轉變,我們已經開展了行動,積極引導會員企業創新發展。我們期待通過本次博鰲論壇,能夠啟發大家找到新的解決方案,適應新常態,擁抱新機遇,共創新未來。

期待攜手各位,共同推動整個房地產行業及企業的健康可持續發展。

最後,預祝本次論壇取得圓滿的成功,也衷心祝願大家身體健康、合家幸福、萬事如意,謝謝!

09:40 - 10:10

聶梅生:當前房地產行業生態與新業態新啟示錄

聶梅生:尊敬的各位領導,各位嘉賓和媒體界的朋友們,很高興又一次來到博鰲21世紀房地產論壇,和大家分享《關於當前房地產業生態啟示錄》。觀點是我自己整理出來的,不對之處願意和大家共同討論。

首先,大家都知道,我們過剛剛開過了“全國金融工作會議”。這個會議非常重要,它對房地產行業有哪些指導?大概可以分成3個方面:

第一,金融要服務於實體經濟。那麽,服務於實體經濟,在昨天一天的會議上,大家也有所討論。也就是說金融或者是資本應該進入到"一帶一路"、“特色小鎮”和大健康、養老產業等等,這就是倡導這一輪經濟發展,就是服務於實體經濟。

第二,防範金融風險是本次金融工作會議非常重要的一條。關於防範金融風險我們房地產肯定是在其中的。這裏面抑制一房地產泡沫,是當前防範金融風險重要的議題。

第三,深化金融改革。深化金融改革當中,談到直接融資和支持民營金融機構的發起。

這3個精神,是這次全國金融工作會議的精神。對房地產業界有哪些影響和指導呢?我會下一步結合這3條來討論。

首先,當前房地產的生態環境,我們分析一下。經過了14年的房地產宏觀調整,從2003年到2017年,我們曾經是支柱產業的重點,然後開始調控,我們反反復復的出了七八十個調控文件,我們成了經濟社會的熱點,蝸居、房奴、炒房等都是熱點的話題,我們以往的博鰲論壇沒少講這些論點。

從重點到熱點我們生態環境發生了很大的變化。從國家金融安全角度來說,泡沫是防範重要的議題。習近平總書記提出來規範住房工業市場的抑制房地產泡沫,最近出臺了很多文件都和這個關系。然後,在這樣的情況之下,我們感覺到調控加碼,都能夠理解,是從國家安全方面來考慮的房地產的問題。

我們現在又是屬於體制改革鎮痛階段的難題,也是一個痛點。現在我們搞經濟體制改革,三架馬車的轉換。從投資到消費,這裏面房地產是投資的大頭。如何把這些資金慢慢的引入到消費,不是這麽的容易,我們現在也在嘗試。比如說昨天一天的討論議題都跟這個有關系。

在金融改革當中,我們又在當中。比如說直接融資的問題,土地財政的問題,個稅改革的問題,都是屬於金融改革的事。土地財政怎麽辦?房地產業稅怎麽辦?都是怎麽樣加大服務業的比重,這也是我們現在要考慮的問題。所以當前的生態環境就是這樣的生態環境。

下一步新經濟增長的特點,給我們提供了廣闊的平臺。我們又可以有新的發展階段。比如說現在提出的平臺經濟。這一次經濟的特點,提供跨域整合平臺。比如說特色小鎮、“一帶一路”以及大健康養老,都是跨域的,它不是房地產一家的事。原來說到平臺的話,是政府的平臺,現在政府仍然是平臺,比如“一帶一路”、特色小鎮都是政府的平臺。昨天海南政府就說了關於特色小鎮的事。

“互聯網”是一個新的平臺,大家都認識到互聯網是新經濟增長的驅動力。還有一個平臺,就是行業協會成為了一個平臺。因為行業協會可以有跨域整合和跨行業整合的可能性。所以,從昨天到今天,各種各樣的發布,都是在行業協會平臺上做的,而且,政府從2016年開始,宣布了只做強制性的標準。行業性的、專業性的標準,全部放到行業協會來做,這樣給了我們一個很大的空間。也能夠跟國外接軌,國外就是行業標準,企業協會做,一旦加入了標準我們就可以做平臺。

所以,平臺經濟又給我們提供了一個新的思路。還有一個是共享經濟,李克強總理也提到了是下一步的。在共享經濟當中,我一再提醒大家,現在最熱鬧的是站在14億人口這樣的劣勢平衡下把它變成一個競爭優勢,也就是2C這一端。比如說,馬化騰馬雲他們是在這一端做,他們直接進入到服務於他們,就是立於不敗之地。我們習慣於做2B的應該要考慮2C,這是對我們提出的挑戰和機遇。

講一下關於房地產泡沫的事。從2007年到2017年,十年多來增加了120萬億。我們想一想,我們不知道的每年房地產的投資平均是在10萬億左右,十年就是100萬億,所以,差不多100萬億是投到我們房地產,所以,那錢去哪裏了?都不在我們這個大池子裏面固化在房子當中,最後形成了去庫存。

看一下M1與房價的關系,政府沒有這樣的正相關,這兩條曲線做出來就是這樣。藍線的房價,基本上是跟著貨幣在跳動。所以,現在對房地產防範金融風險,當然首當其衝就是房地產業界的金融風險。所以這個事一定要想清楚,但是我並不認為中國的泡沫會破裂。我覺得一定會平穩的突破這一輪,走向新的發展階段。

這一次中國整個房地產資產的基金量達到了30萬億美元,現在一二線城市,因為地價上漲產生的財富增值達到了24萬億,2016年全國總量占個人財富和整個國家的貨幣轉換成資產這一部分集中在房地產,所以,經過了這一輪的調控以後,仍然是到了2017年的初,房價還是沒有明顯的改變。

在這種情況下就是引導積極組織和引導資金的合理流向,所以這次博鰲論壇非常好,就是它抓住了時間節點,也抓住了機遇,引導大家把資金往哪裏流,特色小鎮、"一帶一路"等等,這些還有很多,看大家如何考慮。

我們應該如何做呢?從全聯房地產商會配合這樣的情況,因為我們是一個行業商會,根據產業的生態引導企業往哪裏走。所以在直接融資方面去做我們的房地產,所以我們積極去做我們的基金,而且基金跟政府是一起做產業基金,這就是政策的支持,我們去發展主流,就是大思路。比如說民間資本怎麽樣融入國家“一帶一路”產業基金。在這次,我們成功的把特色小鎮國家的戰略導向,在博鰲論壇推出來了,同時也成立了峰會。而且我們已經成功了啟動了中國養老基金,也是在政府的引導下做的事情。

同時,開放包容融入國際化的金融。其實“一帶一路”就是國際化的金融。但是想一想,“一帶一路”是國家倡導的把資金引出去。所以大家要打開思路,以一種開放、包容、融入國際化的思路來發展。我們應該升級海外投資業態,所以做持有型的物業平臺。

最近5年,我一直作養老大健康,這個情況如何?怎麽做?我們看一下60歲以上老年人的占比,恰恰是2016年到2017年到了加速了老化階段,所以現在做養老的人都知道,為什麽到了2017年中國養老市場有了突變?房子突然好賣了?其實和這條曲線有關系,這個就是我們進入了加速老化階段,而且是上升的階段。這個決定了我們養老大健康市場迎來了春天,需求突然上升,和我們整個國家的人口結構是有關系的。

大家看一下我們的出生率,我最近研究這事,現在接受養老,或者是促進養老機構,是30後、40後,就是七十八十歲的這批人進入,這一批已經退休20年左右,在這之前很難做,很多養老房子賣不出去,沒有人住,這是和人口結構有關系。你想想20後、30後、現在基本上在家裏,30後、40後像我們這一批接受養老,50後進入了60多歲,50後是什麽階段?這個曲線當中,就是第一波,從1951年是人口出生的高,所以迎來了第一波,所以2017年房子好賣了,是50後開始進來了。接下來到60後、70後進來了,是中國最難的階段,也就是到2030年的時候,第二波,第一波還健在,所以第一波加第二波是中國養老非常難解決的局面。

所以原來的30後、40後,現在城市化2030年我們養老的主力人群從50後到70之間這個人群,又改善了的政策。同時這個時候,社會保險制度完善、國家政策支持力度加大,關於商業模式也逐漸清晰,基本上這麽一個看法,就是說,資金會隨著周期縮短,商業模式清晰,資本進行產業布局,這是2017年到2018年會迎來非常清晰的發展。

所以,我們協會當中的大企業非常清楚,比如萬科、保利、綠城都開始進入,因為他們想清楚了怎麽做。養老機構的價格開始漲價,養老機構全部漲房價,入住率也在上升。養老市場不是像原來的那樣。

我們在當時啟動了機構端2B的養老基金,我們的母基金做了機構投資,搭機構來做REP,按照機構的要求,我們做到了200億,我們現在的開發企業養老企業會非常支持這件事。我們啟動這樣一支基金,已經在路上,項目也在評選。我們做一支輕資產當中的2C端的,針對居家的輕資產的基金。這兩個是同時啟動。

啟動這個基金有多大的市場?我們根據老齡委發布的中國養老產業規劃提出來的,60歲以上老人的數量目前是2億多,占總人的15.8476%。我們賣房子,一線、二線、三線加起來就是這麽多年,2030年養老產業的總產值將突破10萬億。

第一,當現金流開始有利潤的時候,我有權項目進來的。第二個是第三方機構轉讓,這個也是國際上願意這麽做的。第三個是資產證券化。這3方面我們都做了方案。

關於資產證券化大概是這樣的流程,通過專項凈化,轉化養老基金份額給證劵是我們項目的突出,所以,優先級的GP的退出,不光光是這個項目完了之後,他可以把投入這個部分75%,這部分的份額退出給證券持有。我們現在又協商了一下,可以馬上啟動資產證券化。

海外投資基金,我也大概講一下。在座的很多都參與到海外投資,有的在歐洲,有的在美國,但是這個情況發生了很大的變化,尤其是今年的資金出不去。我們看一下,2014年到2015年海外投資主要出現了一些變化,基本上2016年的時候,投寫字樓的數量比原來投寫字樓的數量差不多。從開發項目大幅度的下降,不再到美國去拿地蓋房子,這個開發項目只有27%,原來是36%,持有型的項目開始增加。海外項目也有了新的布局,也就是說,進入了轉型升級的階段。大家今後仍然還是海外投資國際化的金融仍然非常重要的。從單個項目投資退出向打包退出,從單個項目的分期融資走向分層融資,因為我們原來是一期一期做。從LP走向GP,從項目集合基金走向持有型運營管理的基金。

那麽在2C端,我們現在比較成功的啟動的最新的金融產品,就是“世界候鳥”。它有一張消費卡,是可以不斷充值和刷卡,但是N次以後形成了金融的力量還是很強的。因為我們做了兩年,春夏秋冬四季,把重資產的基地串在一起,同時用非常輕的刷卡消費,因為老年人一次出遊不會超過5千,這樣的方式大家都非常的放心,這個已經到了走量的階段。

第二,我們C端當中要評估這個案例,這個也是我們剛才講的項目。比如說社區養老、社區居家養老。當然,也有一部分在家政行業當中,因為家政行業很大一部分是在老人裏面。這部分,它怎麽樣從聚量到聚資的過程。這是2C的事例,現在中國家政服務業的市場分析,是這樣的分析,政府希望把它壓低一點,這個和稅收有關系。大家都知道,家政服務一般都不開發票,所以財政部是收不到錢的。我還是用企業給出的數字,家政行業已經晉級為萬億級的市場,占到GDP的1%—2%,市場空間巨大。

也就是說,每年的增速會達到30%的利潤率,它的從業人員會達到8千萬。這個數字是比較保守的數字。無論如何,它在我們第三產業當中占了很大的份額。現在第三產業已經占到了53%。

現在來看“管家邦”是怎麽做的?它現在家政服務存在全國100多個城市,在行業當中占了領導的地位。我對它感興趣的時候,是“管家邦”我們作為他們的投資方,當時投的時候,它的落地的服務人員15萬,如果你有15萬的落地的家政服務人員,將來在國內肯定是龍頭老大的位置。它在於2C,一個服務人員服務10家,那就是多少了?所以這是2C非常好的案例,在我們的產業末端形成的從聚量到聚資的過程。

最後,他們的訴求是什麽?他們的商業模式和房地產習慣的商業模式是不一樣的。他們提出了百千計劃,通過這3個服務板塊,服務於1千萬的家庭,總收入達到1千億。那也就是說,百萬服務人員,千萬的家庭,千億市值。這個千億是2C的千億,不是像我們土地、面粉面包折騰的千億。所以其實是有很多可以期待的新天地。

10:10 - 10:30

重磅!大會放送任誌強的演講PPT和錄音

任誌強:大家好!本來我應該到現場講講,但是由於飛機的原因,導致我無法參加現場的活動。

我做了一個PPT文件,跟大家分享。詳細跟大家談談市場的變化問題和可能發展的趨勢,但我只能錄音的方式和大家見面了。

一個是什麽是充分的市場?當國際上評價中國是不是市場經濟的時候有很多定義。我們俗話說,顧客是上帝,假定我們的政策對顧客有很多限制性條件,那麽這一定不是一個充分的市場。影響市場的主要因素,一個是國家基本體制制度問題,一個是宏觀、一個是微觀。中國不能用西方市場經濟國家的經驗來進行對比和套用,是因為我們的制度條件不同。判斷一個不完全市場的趨勢,要從多方綜合分析,不能只看單一因素的影響而忽略了其他。就國家體制制度而言,最重要的是土地制度。在這樣一種政府決定土地資源配置的情況下,中國的房地產市場,不可能會發生根本性的變化。

第二是戶籍制度,住房已經成為落戶的條件,所以我們在限購的城市中,可以看到限購政策大多數是以戶籍為基本條件。倒過來說,你要想獲取城市的資源,就至少要擁有城市的戶口。我們的金融制度中沒有房產基金產品,它的作用是從個人買房,變成用基金來分享城市化的紅利。目前的情況,大家很多人去投資房子,那麽,是因為沒有房產基金去共享。所以有錢付首付和付利息的人就可以買房投資,而無錢付首付或者付利息的人,也沒有辦法用資金的方式去分享,就造成了一個巨大的投資市場,假定基金發達就可能不會這樣一個以住房為直接目標的投資市場,就會變成以基金方式來共同投資的一個市場。

我們又可以看到,許多城市在談住房的租賃問題,尤其是一些大城市,但是如果沒有社會化的住房租賃,高地價、凈地價而形成的租賃市場一定是高租金的,德國允許大家私人買房,但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用於出租的時候是免稅的,所以他會有較高的收益,如果中國不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產品,那麽這個租賃市場還是有一定困難。

歷史上,我們十幾年的租賃市場,但是並沒有真正解決問題。那麽,我們可以看看二季度公布的土地指標情況。這個土地實際上是在持續上升的一個過程。尤其是很多城市在限制住房價值的上漲,但卻從來沒有受到任何政策限制地價的上漲,從二季度公布的數據看,地價上漲的速度還在持續,這種上漲一定會影響到住房。

我們再再看住房和土地價格的對比,就可以明顯看到。住房價格用全國平均數和全國平均土地數看,相差很低。最直接的差價根本不夠蓋房。從東部地區和現有地價基本上處於一個不掙錢或者低利潤的狀態,而中部、西部和東部地區的房價是地域全國土地平均價格。

那麽,你們會認為房價會上漲嗎?或者說房價會下跌嗎?從土地供給的情況看,已經成為推動價繼續上漲的必要條件。那麽,我們再看當前的宏觀政策。宏觀政策更多提出的三去一補、穩中求進以及防範金融風險。

“穩”是十多年放在第一位的經濟政策,它的背後是在翻兩翻的情況下,要防範金融風險。要在增長與風險求得平衡,這個價值的上升並沒有隨著調控而發生任何變化。因此,二季度所公布的住房的土地價格和商戶的土地價格都是繼續上漲的趨勢。這種上漲無論是在出現什麽樣的限購政策的時候,大約都不穩定。

我們再看看下一張圖,可以明顯看出來。土地的價值是非常高的,而全國的平均房價和土地價格指數之間的關系是非常近的。也許根本不夠一個建築費用,可見土地價格的上漲還會推動房價經濟上漲,我們也可以看到分地區平均房價和平均地價的關系。大概只有東部地區平均房價與現有的平均地價是合理的,而中部、西部和東北地區整個平均房價都低於平均地價,這是6月份國家統計局公布的數據對比情況。

你們可以想想這個房價有可能在地價高漲的情況迅速下降或者出現崩盤或者泡沫

等等情況嗎?我們再看當前的宏觀政策,一個是“三去一補”就是中央經濟工作會議提出的。穩中求進更是已經連續多年中央提出的一個口號。

另外,去年中央經濟工作會議額外提出一個防範金融風險的問題。最近我們也該看到成立專門的金融穩定發展委員會。“穩”是十多年放在第一位的經濟政策,那麽其背後的原因一個是我們有翻兩翻的指標。第二,要嚴防風險。第三,是在增長和風險之中求平衡。因此政策中重要指標就是看增長的風險。

今年,增長是可以得到肯定的,不會發生太大的問題,因此防風險就比穩增長更重要了。我們再看貨幣政策,最近兩個多月時間,出臺了近20多個文件,從嚴限制各種融資和信貸。同時,M1M2都是下降的趨勢,並且會繼續延續。

我們可以看到,美國的利率在上升,中國的資金價格也在上升。尤其是個貸利率的上升,對購買住房來說有較大的影響,個貸利率上升比漲價支付成本更高。個貸是用未來收入流來支付的。這些未來收入流包括了房租、房屋升值、工資收入和貨幣貶值,但是如果首付提高和個貸的利率上升,這些升值有可能無法抵消個貸利率上升而導致的困難。

我們還可以看到,今年1到5月份,108家房企,所融資的情況出現了一個巨大的差別。無論是銀行貸款、債券和票據和其他融資都是在持續下降。6月份的數據雖然開發商的融資略有提高,但是仍是下降趨勢。我們再看看2015年和2016年新增的債務是8500億元,而2010年和2014年這5年期間只有8千多億。那麽,很快就要進入還貸的高峰期,房產企業明年大概有3300多億的還債,後年有4000多億的還債。那麽,也就是說,今、明、後3年大約有1萬多億到期債務,這和信貸的控制有直接的關系。所以,也會影響很大。

那麽什麽時候有可能出現下調政策的條件呢?一個是房地產快速下行,一個經濟發生波動。另外,就是實體經濟發生巨大的變化。今年1月6月份房地產相關的稅費增長很快,契稅增長18.5%,土地增值稅增加了23.9%,高於其他稅費兩倍多,所以,如果出現經濟下滑的情況,特別是由於資金緊張導致這種情況的出現,那才有可能對房地產的政策提出調整。

我們在看微觀政策,微觀政策中,多了很多的東西。比如說,相互“矛盾”的東西。一方面,在限購,很多人認為限購會導致購買力消費下降,但是為什麽很多大城市仍然出現搖號的政策呢?比如說上海。搖號一定是購買大於供給的現象。因此,在不同的地區,微觀政策是也差別性的。出臺的政策既有限制性、限制需求,讓市場下滑,但是有一些反而是讓市場繼續熱度上升。尤其是限制價格。如果中國使用的不是平均數,而是中位數調控,那麽也許控制條件就發生了變化。中位數表示政府只用管中位數以下的房價,而不用去審批中位數以上的房價,因為要保障中低收入家庭的住房問題,而不用去管高收入家庭改善性、奢侈性的消費。有一本書叫《平均的終結》講恰恰當我們使用平均數的時候,常常會對市場產生錯誤的斷,而且只有使用中位數,尤其是房價,使用中位數的時候才能對市場有更好的,更清楚的一種認識,比如說前面我們用到的各地區房價,在幾乎所有評論中都認為房價畸高是由於炒房造成的,但是從房價和地價對比中可以看出來,地價起到了推動房價的重要作用。

通常,市場配置資源的時候,土地的價格是以產出的價格來決定的,但是在壟斷的土地價格中。價格促進了產品和預期的提升。所以,土地價格造成的影響很大。

我們再看供求關系。在微觀政策中和宏觀政策中和宏觀政策中,有許多是不變的部分。比如說供求關系中的城鎮化的問題,並不會因為微觀政策而發生變化。所以,人口再繼續向城市集中,特別是中小城市的人口向百萬或者三百萬以上的城市提出。

另外一個不變,是我們戶籍制度導致的教育、社保、醫療等城市資源的占比和住房掛鉤,因此住房還附帶有擁有城市資源的其他條件。

那麽,開發商以投入的項目的部分,也不會因為微觀發生變化而變化。那麽,住房需求,一定是一個持續的不斷改善和升級的過程。同樣,不會因為微觀政策而變化。但是,微觀政策會導致購買力發生變化、價格預期發生變化,開發商的投資能力、資金周轉能力發生變化,也導致庫存發生變化。

從政策對市場的不變和可變的兩部分看。這兩者之間有著必然的聯系,也會對市場產生極大的影響。比如,我們看房地產固定在投資中的作用。可以看到,如果房地產投資持續下降,對GDP的影響一定是降的。從當前的房地產看,我們看到住房的價格,增幅已經出現了一些下降,那麽不控就會漲得更快、更高。總體而言,仍然是上漲的趨勢。註意,這是增幅在變化,而不是絕對價格出現了大幅度的下滑。

同時,當前的房地產各種指標中,一方面要看土地,一方面要看新開工。這種變化中,都說明它的預期會產生變化。從今年的房產市場銷售情況看,大家都認為微觀和宏觀調控會對市場產生不利影響,但是從目前的情況看,今年房地產市場的銷售。從面積到金額,都將創歷史新高。哪怕今年只有1%,或者2%的增長,仍然是歷史新高。

有誰可以說,當房地產再創歷史新高的時候,這是不好的市場嗎?有誰能認為,我們的黃金時代已經過去了,為什麽我們的銷售在持續增長呢?而總量上來看今天也許會突破去年,再創歷史新高。

從總的市場情況看,我不認為今年會有大的問題,而可能產生的問題,則是國家政策、宏觀政策和微觀政策會導致某些企業的現金流在融資條件受限的情況下,出現其他的問題。那麽,還貸高峰可能會影響到明年,或者是更長時間未來發展的變化,我簡單就說這麽多,謝謝大家!

10:30 - 11:00

鐘偉:中國經濟和房地產的大轉折、小機會

鐘偉:非常高興有機會在這裏匯報我們對未來中國房地產的一些看法。我覺得我今天的匯報內容是比較重要的,因為這是多年以來,對中國經濟和房地產判斷的一個大改變的看法。

我對中國經濟悲觀的看法是形成於2010年的第三季度,當時也是博鰲論壇。我所做的演講叫“中國的好日子到頭了”。從2016年初到現在有一個大的轉向,過去7年我對中國多是持悲觀的態度,未來可能比較樂觀。對中國房地產的理解也有一些大的轉變。接下來,我想向大家認真匯報我的思考。

首先想批評任誌強先生的判斷,他的一些判斷我希望大家要非常謹慎的看待,比如說他的有生之年看不到房地產價格的下跌,這是非常危險的判斷,因為他會健康長壽的。 其次,他認為地價很高,所以房價也高,這也是非常危險的判斷。因為地價高,所以房價不能跌,開發商為什麽不能被套牢?如果2017年年初在中國的“三四線”小城鎮拿地,套你一輩子是應該的,賠錢也是應該的。

又比如說在未來兩三年,開發商需要規劃1萬億的各種債券,有可能導致房地產資金鏈的斷鏈,這個判斷也是危險的,因為2016年銷售金額大於金額大概2萬億,所以去年是比較嚴謹,房地產行業出現了比較大的流動性。在座的諸位,有誰缺錢的?所以這個判斷都需要非常謹慎的看待。

我今天匯報的內容“大轉折、小機會”的意思是什麽?如果我們看房價的兩季度,如果你要看房地產行業的中長期的機會,那你需要看的數據是20年的數據,而不是看一兩個月或者是一兩個季度的數據。一兩個月的可能會包含噪音,但是不包含趨勢。

大轉折。第一個轉折節就是西方的轉折。總體而言,西方國家所推行的全球化的政策、自由貿易和投資的政策,都有所收斂。保守主義,甚至民民粹主義,在很多西方都會出現出現這樣的回潮。因此中國改革開放機遇期,按照習近平總書記的講話“即便沒有結束,它的形式和內容也發生的重大的變化。”未來的一段時間,整個全球經濟都處於保守主義的態勢之下,對中國而言是一種衝擊。

第二,我想強調的是中國。自2012年之後到現在,中國的政策調整一直是秉承著頻繁的刺激反周期的調整。但,從2016年大現在,中國政府反周期的刺激政策,不僅比較少了,甚至在一定程度上已經撤了。我們的增長不再單純依賴工業化、基礎設施和房地產的城市化以及快速供應貨幣的貨幣化,這老三樣城市化、工業化、貨幣化結束了。

中國進入了一個新的增長平臺,這個增長平臺當中,地產和金融,不發揮主導作用。未來中國的經濟增長,其實是比較少的依賴於像過去十年那樣的狂飆猛勁的地產和金融,比較多的依賴於產業升級和中高品質的中國經濟。比如說ABCD,A人工智能,B區塊鏈,C運計算,D大數據,這是大的轉型。

第三,流動性有了一個大的變化。絕大多數開發商並不缺錢,但是不意味著未來全球的流動性。包括中國的流動性還會繼續寬松。“錢”很值錢的時代到了,人民幣比美元有可能更強的時代也到了。所以,我們得珍惜目前手裏所擁有的現金,得看看精明的開發商做什麽,如果你的基礎資產不夠好,那麽,你擁有土地,擁有質量不太好的房產,不如更多的擁有現金。流動性開始變得貴,人民幣的匯率開始變得穩中有升,在這個階段什麽都比不上有錢更好。

所以我特地寫了一篇文章,“最富有的一代人離我們遠去”,你一定要認認真真的把錢很當回事,看到這麽大體量的十幾萬億的房地產掙錢的機會,不容易,也不太多。流動性在全球都發生了轉折。

第四,如果我們看未來的投資機會,是大宗商品嗎?不是。是債券嗎?可能不是。現金呢?很重要。房地產呢?不是。那麽,我個人比較傾向性的認為。在未來的兩三年的時間,房地產也還算可以,但是更多的機會,可能出現在中國的股票市場。而且是以央企、國有企業為主的創新市場,當然創業版有真實創新也有一些機構。這是我向大家要匯報的轉折。

2015年,我向大家匯報了什麽呢?2015年我向大家匯報的是以智慧推動轉型。那麽,當年向大家側重的講了3個趨勢:

第一,不要太註重增量,你也得註重存量。存量的意思是說已經開發了樓盤、已經擁有的業主,已經擁有的資源,要從增量到存量增量並舉,並且存量也要效益。

第二,從註重鋼筋水泥到註重智慧綠色。因為只有良好的基礎資產,才能給你帶來更多的收益。

第三,當時向大家匯報的內容,你不要僅僅拼規模,也在一定程度上要形成一個多業並舉的能力。到今天,除了上市的拼前十位的大規模的房企之外,其他的企業,的確應該想想,拼規模是為了了什麽?連中國銀行都不拼規模了,你還拼規模做什麽?

2016年在這個時候,向大家演講匯報的題目是《三年漲、五年平、十年落》,當時我很清楚向大家匯報,三年起起點是2016年第三季度,但是誰也沒有想到,我也沒有預期到,這波的限購、限價、限貸來得如此之急,所以以2015年房地產襲得太快、太猛,到現在受到政策的抑制的也比較多,去年向大家匯報就是這些問題。

第一,樓市由盛而衰,對於消費者而言在這樣“三年漲、五年平”相對有選擇的時間窗口,現在對消費者而言是一個對大部分消費者是一個邁步的好計劃,但是可能不是一個買房的好機會,尤其是炒樓。

第二,萬科是過去時,萬科在過去5年的創新能力並不太充分。萬達是屬於現在,但是現在也都不屬於它了。萬科可能需要瘦身減肥。那誰是有未來呢?“運營”!擁有運營能力比擁有開發能力更好,運營的重要性越來越突出。

第三,大有大的難處,小有小的好處。因為大的開發商,總得做未來幾年的滾動,總得有土地儲備和有項目在售和項目的儲備,小開發商沒有關系,形勢好就多做一點,形勢不好就收兵,所以大的日子,未必有小的日子過得舒服。

那麽,今年向大家匯報的第一個大的轉折,就是我們得看外部世界的轉折。外部世界的轉折,大概包括幾個方面:

第一,1991年以來的西方國家所主導的全球化自由貿易平臺等等,這些擁抱著國際貿易和投資在全世界分工使得中國有了戰略機遇期這個時期,可能已經結束了。即便沒有結束,中國也需要用“一帶一路”的方式,來努力的主動的延長這個過程。特朗普現象不是孤立的現象,從英國脫歐到特朗普上臺,第一件事情要介入歐元進行對中國的貿易進行某種制約。 在剛剛開完的G20會議,看那些國家說什麽,那些國家說全球化是好的,但是全球化把我們的很多國民遠遠仍在後面了,自由貿易是好的,但是還要追求公平貿易,氣侯變化是好的,美國退出了不應該,但是美國退出之後,美國人原來掏的1千億,我們也不掏。

所以,這樣開放的全球化時代,出現了巨大的轉折。這種巨大的轉折體現在第二點,奧巴馬的政策結束了,不可能延續。奧巴馬兩個任期,GDP從14.7億萬億增長到了19萬億,也就是增長了30%,但是付出的代價太高了。美國聯邦政府債務從10萬億,幾乎翻了一被。美聯儲的資產負債規模從不到1萬億,到了4.5萬億,翻了4.5倍,所以奧巴馬在談經濟刺激增加,比溫家寶有過之而無不及。收獲的是什麽呢?收獲的是美國經濟目前增長大約2%,別忘了2000年到2010年美國經濟增加大概是3%,克林頓時期的90年代美國的經過增長是4%。你印了這麽多鈔票,還了那麽多債務換來了30%GDP的十年之內的增長。

這樣的政策還能延續下去嗎?窮人還是這麽窮,中產階級也從美國消失了。所以特朗普是對過去美國擴張性的世界進程政策的一個特別大的拐彎,無論誰上來繼續拐彎。像奧巴馬有理想有作為的情緒,我覺得在大國,都逐漸退潮。中國要再分一杯羹的難度就大了。

然後我們再來看第三點,前50年後和後50年後的大國關系。1972年中美建交到現在,中國對於世界秩序和西方世界亦步亦趨,我們在美國有親戚,孩子在美國上學,會講一點英語,以此為榮。但是現在西方好象也沒有這麽神奇,中美之間兩個大國的關系,是自中美建交之後,目前處於重新定位的過程。

過去中國是跟隨美國和遵從已有的世界秩序。未來呢?未來可能美國往前走得不夠快,以至於中國沒有辦法在美國後面小步慢慢走。所以未來,中美之間的經濟實力,會持平,甚至有可能中國會超越美國。那麽那個時候,西方國家如何看待中國大國的崛起?心態是很難的,行為舉措上會更難。我們必須看到中美良好的蜜月開局是暫時的,在未來的十年,發生一定的可管控的衝突、分歧、摩擦是經常的。

所以,在外部的局勢發生了如此之大的變化之下,我們當然得看中國所擁有的空間,需要自己努力去做。我們看一下經濟方面,比如說美國增長,差強人意,但是美國並沒有在次貸危機再陷入危機的可能性。美國國內資產價格,股票是比較貴的,比如說GDP當中,每股相當於兩倍的GDP,美國的股票相當貴了。創新是稀缺的,創新也包含著部分的泡沫,那麽,看起來美國的股票太貴了,那麽有的人說我們到美國看看房地產,北美市場,有可能,但是他多相當於中國中等城市的開發。

就過去十年,美國的股票,尤其是次貸危機之後,美國的股票是貴的,美國的房子並沒有這麽貴。我們統計了一下,在過去的十年,美國50個洲累計房價上漲10%的洲正好有25個,累計房價上漲超過20個洲,有14個。累計房價漲值超過30%的洲有11個。

由於美國的房地產有房務保險等等,因此,十年如果房價累計漲幅不超過20%,對業主而言,沒有任何增值科研。所以美國次貸危機的房價上漲主要還是集中在舊金山、紐約等幾個城市。中國開發商進入美國,能夠做房地產開發的,還是這些城市以及像德州等等一些小小的規模,大規模的機會是非常少的。這就是美國的狀態,西方的狀態,在整個拐彎收斂。

也有另外一種說法,會有一場金融危機在等待我們嗎?中國經濟的拐彎,也需要看下面幾點:一是我們進入了新的平臺。在溫刺激之後,在克強刺激之後,現在不太需要刺激了,或者比較少的刺激措施。2016年下班年對房地產剎車,現在開始對金融剎車。你覺得,地產和金融,中央政府都剎車了,他還是反周期的刺激政策嗎?我曾經這麽開玩笑的說,我們對中國經濟並不用這麽悲觀,因為我們進入了新的平臺,目前已經是以消費推動中國經濟增長了。消費對中國經濟增長的貢獻達到了63%,工業和農業加起來才貢獻了剩下的1/3。未來,消費對中國增長的貢獻,也會更多。不知不覺當中,中國的產業轉型,我個人認為,已經走完了一大半。

我們可以看到,像水泥、航運、鋼貿等一大堆的問題產業,其實基本上大問題都消化了。如果還有一些行業的問題沒有解決,主要是鋼鐵和煤炭,煤炭可能都解決得差不多了。那麽,中國政府對經濟增長的擔憂也在下降。

通俗一點講,我曾經在年初的時候說,衡量2017年國民化的中國經濟穩不穩,主要看人民日報評論員的文章。2015年的5月25號、2016年的5月9號,分別有一個權威人士的人民日報的評論文章,誰是權威人士呢?當然是有核心的。因此,權威人士的文章,當年對中國的宏觀經濟還有某些擔心,需要通過這樣一個權威人士文章。也就相當於黨中央下發的一個明碼電報的文章,來通令各地的官員、企業家、民眾說,最高層對中國經濟今年的定調是這樣的,擔心有這些,我們將這麽做。衡量2017年中國政府對經濟是否擔心,只要看5月份有沒有人民日報權威人士的文章。所以中國政府對2017年2018年的經濟增長並不太擔心,反周期的政策刺激也在往回撤。

“老三樣”過去了,工業已經走入了後工業化時期,工業不再代表中國的未來。像美的、格力、海爾不代表中國經濟產業的未來,也許這些企業可以在自動化的流水線,使用先進制造機器人會仍然有比較大的潛力,但是他們自己要深度的有一輪再創業的過程。過去的大規模的制造業結束了。帶來的影響,中國有可能對大宗商品的需求,包括石油、煤炭的需求也到了巔峰。

第二個“老三樣”,城市化,也可能結束了。不要看中國有13.8億人,可能人沒有這麽多。這個數字有可能被誇大了,不要看中國城市化當時有50%,還有3億人要進城,沒有這麽多人要進城了,因為他們已經住在鎮裏了,或者他們本身已經都有房了,4百萬以下的中國應該算大城市了。所以,城市化,基礎設施建設在中國可能也接近於峰值,在未來可能延續一段時間,但是沒有更高的高潮在等待了。

第三樣是貨幣化。由於你有工業的發展,產能增加這麽多,由於有基建和樓市需要這麽多錢,所以,中國人民銀行順勢而為印了那麽多錢,但是工業化、城市化到了一個拐點,印鈔票也到了一個拐點。這老三樣並不再構成中國經濟增長,中國經濟在未來確實需要深入的創新。

那麽,有兩樣,是不再做加法的產業,這兩樣:金融和地產。地產一定是不再做加法了,金融有可能要做減法。金融行業的壓力,看起來不比地產小。金融行業,對中國的GDP的增加值和貢獻,在次貸危機之後持續的超過了房地產。金融行業增加值對GDP的貢獻,中國也超過了美國,所以金融要變得更小一些。中國金融行業的產品規模、從業人員、網點都過剩了。未來5年中國的銀行網點比廁所多,但是情況會有很多的改觀,所以大家不要讓自己的孩子去讀金融。這是金融行業的作減法的情況,我們可以看到,銀行業的利潤,銀行及說我們掙錢掙得不好意思說的時候,其實是在2011年,到今天,只有6年,銀行業的利潤已經很低了,大概11—12%,但是比制造業的6%要高。

那麽,中國目前總體上的金融狀況,到了什麽狀況?M2對GDP大概是220到240,如果以平均資本成本6%計算,你可以乘一下,大概中國實體經濟每年背負的要進貢的利息是10—12萬億之間,大約10到12萬億之間,每年新增信貸可能15、16萬億,其中2/3是用來還金融體系的利息的,剩下的實體經濟才能夠再擴張。所以金融到今天的規模,連滾雪球都滾不下去了。

什麽是未來的大企業呢?如果不是富士康,如果不是格力,那中國未來的大企業是什麽樣的呢?那要考慮嗎?中國未來的大企業是什麽樣的呢?那要考慮嗎?中國未來大企業現在已經在做,可是我們看不見淘寶的店鋪在哪裏,也看不見京東的客服登門拜訪,但是他們是大企業,我們看不見谷歌的員工帶哪裏,他們跟終端消費者不面對面的直接接觸,但是他們是世界級的大企業。所以大企業跟過去,和大廠房不一樣的是,他們有大的研發,跟過去很多人面對面跟終端消費者接觸,他們並不真實的和終端消費者接觸,他們是虛擬的接觸。這跟過去大企業需要有非常大的堅硬的產品不一樣的是,未來的大企業是無形的、智慧的、柔軟的。他們都是大企業,你不能說馬雲的企業不夠大。所以,我們現在已經面臨這樣非常大的轉折。

中國未來的經濟增長,較少的依賴於傳統的大制造業的工業,較少的依賴地產和金融,更多的不得不依賴消費和創新。

那麽第三個要匯報的是錢值錢起來了,不要不把錢當回事。

為什麽這麽講?在我曾經2007年、2008年的時候曾經寫過一篇文章,叫多少錢夠養老?這文章的結論是,1987年的1萬塊,大約和2007年的25—35萬塊是一致的,所以我當時的結論是2點:第一,在這麽快速的跨國時期,只有人民幣不能吃。第二點,如果按照這麽發鈔的速度再延續20年,在中國的三四線城市,可能要100萬才夠養老,一線城市可能要四五百萬。那個階段,我們對發鈔的速度是比較擔心的,可是現在事情有了非常大的變化。這個變化,開始於2014年。

首先,看美元。

我們的外匯儲備,我們的外匯閘門是來自於美國的美元供應,如果美元把供應的閘門一關,我們的外匯儲備就少了。全球的外匯儲備,在2014年的下半年到了頂峰。特朗普上臺之後,無論是美國的經濟政策、社會政策和政治政策,都傾向於保守和孤立,沒有這麽多的美元從美聯儲印出來了。各個國家的央行,包括美聯儲,包括中國人民銀行,如果把中央銀行看到一個企業的話,這個企業的資產負債的規模,不僅不再擴大,反而在縮小。比如美聯儲,資產負債規模是4.5萬億美元,今後一段時間,美聯儲的規模不會比這個大,只能比這個小,因為在危機之前人家的規模只有1萬億。中國人民銀行,也得縮小,2015年的時候是暫時的縮小了一下,現在總體是溫和擴張,但是擴張的速度慢多了。

各個國家的中央銀行都不敢攤大。為什麽開發商可以求大呢?人民幣貶值,窗口沒有了。如果要定調,未來50年的中美關系,尤其使未來十年的中美關系,美元對於非美元,對於日元和歐元,從去年年底到現在,都已經貶了7%—8%,人民幣才升了2%—3%,這個升職幅度跟美元和日元比起,不夠多。美中之間的貿易不平衡,是美國對外貿易不平衡的主角,總得解決一下。盡管有“一帶一路”,但是中國跟歐洲,中國跟美國之間,沒有就自由貿易達成清晰可見的決議。

所以,這一系列的因素制約了,如果中國真的想和美國和歐洲比較好的相處,在次貸危機之後,人民幣的貶值窗口有可能已經關閉了。

所以我個人不負責任的認知。在今後的3年,人民幣對美元,要升值,不是貶值。所以開發商能夠負美元債可以負一點,否則在美聯儲加息之後,會更高,而不是更低。

第三,請記住現金很好,特別好。

第四,樓市過去經歷了什麽?當下的樓市是什麽?有哪些使真的,有哪些是假的?一是泡沫。年初以來到現在,最典型的說法,中國的房地產的市值相當於4倍GDP,而且300萬億了,世界最高,所以中國樓市是最大的泡泡。這個說法,我個人非常不贊成。因為總體上來講,中國的樓市,並沒有這麽大的泡沫。國家統計局的統計顯示,中國的居民家庭資產當中,大約60%—70%是地產,剩下的40%左右的是金融資產。按照我們所計算的數字,中國居民目前所投資的金融資產是100萬億左右,中國居民房地產的市值大約是金融資產的1.5倍,中國目前的商品房的市值是2倍的GDP,這樣的話,跟西方國家的水平大致是相當的。

所以我們得否認的是,中國沒有這麽大的地產泡沫。

第二個謊言,在我有生之年,看不到房價下跌,這肯定是謊言。因為已經看到了房價下跌了,2008年的下半年和2009年的上半年,中國的商品房新房的價格大約下降了20%,只是後來比較幸運,這兩輪價格的下跌,都由更高的上漲覆蓋掉了,未來中國的房子會分化,但是中國的房價在未來的十年或者是二十年出現顯著的全國性的上漲難度是很大的。

第三個謊言,庫存去化完成了嗎?2014、2016年房地產投資對中國經濟增長沒有太大的貢獻。2016年非常火爆,地產對中國經濟增長貢獻的大嗎?沒有像大家想象的這麽大。因為去年房地產投資的增速,仍然是個位數的。那麽,我們再看區域的分化,一二線很好,但是三四線不怎麽好,這個不會延續。所以,去三四線瘋狂拿地的開發商,因為你錯誤的判斷了形勢。榜樣的力量都不再升了,三四線很難有去化完成的機會。供不應求的趨勢還是在一線,三四線的一些庫存的去化永遠不會完成。

我們再看一下總體的庫存去化過程,以及金融的安全性。這件事情比較麻煩,比如說庫存。你剛賣了6個季度的好房,去年全年一共才多賣了4億多平米的房,庫存去化怎麽就完成了?目前在建的商品房,76億平米,住宅52億平米,去年一共才賣了15億左右平米的房子,現在在建的東西,去化三到四年都無法完成。待售的是7億平米,去年賣了十六七億平米的房子,再看看新開工的,比去年的銷售多了2億多平米,中國房地產通過短短的6個季度就完成了去化。

那麽,地產是不是對金融構成了巨大的應該呢?應該是巨大的,但是也沒有這麽可怕。按揭加公積金加起來20萬億,但是抵押物的價值是100萬億。所以,未來房地產行業可能會出現合並重組,這是我們看到的現狀。

在整個的大轉折的情況之下,未來的一段時間,房地產行業仍然會平穩延續。可是,江湖已遠,小機會才有。胡錦濤同誌也沒有說過房地產的事情,只有習近平總書記講過,房子是用來住的,不是用來炒的。所以江湖的日子結束了。我們必須看到新一屆的政府對地產和金融是相對謹慎的,不新過去十年特別強烈的把中國的高速增長建在金融+地產的基礎上。 最後一個大的轉折,未來對運營能力的考核。

第一,在地產之上,如何加載產業是我們需要考慮的。住宅的主人就完成了居住的用地,酒店也不需要,但是未來,如果我們不能夠有好的對於地產開發的加載產業的能力,地產就不值錢了。

第二,我們現在流行的加盟機制,是不是一定是好的呢?讓一個項目經理的總的投資風險95%是你的,項目經理5%的風險是他們的,這種跟投機制,或者是加盟機制用得過頭了,有可能會獲得非常好的短期擴張的效果,導致2017年或者2018年的排行榜有變化。

第三,我們得看到,幫政府所做的保障混改,老舊改造等等,都是有機會的。但是這種機會,有局限性。局限在哪裏呢?局限在一線的樓市供不應求的、人口凈流入的地區。如果沒有辦法做租售並舉以及租售同城的,當我們要做自持的時候,我們可選的城市並沒有這麽多。特色小鎮的特在什麽地方?大多數的特色小鎮並沒有特色。比如說物流,你不就是掙流水嗎?不掙錢。例如說養老健康,別指望這個。在我這代人死光之前,養老產業不會真正的成熟。因為30後、40後要麽沒有付費養老的習慣,因此真正的付費養老行業的出現,要等到75年後的人老去了,要等到政府願意對陽邏地產提供直接的養老補貼。

我們看一下加拿大和美國,養老地產都離不開政府的補貼,都離不開老者對自己養老的高度付費的意願。為什麽說中國目前已經老區的老人不願意付費呢?一方面是足夠老的老人經歷了困苦的生活,因此極其吝嗇。目前94%是來自於政府的基本養老,剩下的6%來自於企業的,如果沒有大規模的購買商業養老,那麽養老就很難迅速的成熟。它在未來可能是一盤大棋,但是現在不是,現在更多的機會是對已有存量住房的改造,子女給父母掏5萬對不適合老人居住的房子進行一些適老化的改造。

另一方面,各種適合老人居家養老、社區養老的金融產品,尤其是保險產品,在一定程度上,由子女或者是父母共同的去購買讓父母居住。所以,我認為還是在存量住宅的適老化改造,以及金融產品的推出。

接下來給大家的建議是什麽?建議不多: 第一,有錢比什麽都好,有錢比有地好,有錢比有房好,如果你欠錢更好。 第二,稍安勿躁,兩三個季度的時間,少做比多做好,不做比做好,明年年初再出手剛剛好。今年春節前,中國的商品房新房仍然有另外一輪價格的下行。

第三,做投資不稀奇,做開發、做建築不稀奇,你有沒有營運能力很重要。同樣是建築成本投進去,10個億的資產,如果能夠讓資產每年年畫有5%的產出,那麽,這個物業是值錢的。如果它只能產出2%,這個物業是不值錢的。如果這個物業還不能產生現金流,你的物業只能賣給人家。所以,你的運營能力,決定了你的自持物業的潛在價值。運營能力可能會超越開發能力、超越建造能力、超越投資能力成為考驗開發商能不能在未來房地產平臺期,成為優秀的掙錢的明智的房地產企業特別大的考量指標。

所以,總結我的發言,大轉折時代下,我們只有一下小機會,運營能力重於泰山,謝謝。

11:00 - 11:20

劉洪玉:房地產市場的中長期趨勢和政策的選擇

我剛才想1987年的9月8號,深圳市用拍賣的方式出讓國家第一塊住宅用地的使用權,到現在30年了,我們經過30年的發展,尤其是最近這段時間的市場發展政策飽滿。從2014年的經濟工作會議當中對宏觀經濟進入新常態的判斷,以及2015年作出供給側結構性改革的部署,尤其是在房地產領域提出來要跨界房地產庫存。到了2016年的經濟工作會的時候,又提出來要構建基礎性的制度和強調機制等等。

這3年的時間,我們知道發生了非常大的變化,讓大家直接感受到的是從2015年到2016年,再到現在,整個一線城市和熱點二線城市的房價漲了一倍,甚至還要多。現在我們又開始強調,房子是用來住的,不是用來炒的,讓它回歸到居住的屬性。實際上,我感覺房地產市場,又面臨著一次新的關鍵發展時間節點。也可以說,走到了新的十字路口。

那麽對未來的發展,應該怎麽去把握?我想跟各位在這個問題做交流,一是發展的趨勢,也可以跟今年年會的主題結構性的變革問題相呼應。二是在這樣的環境條件下,我們的政策和企業怎麽去選擇未來的發展方向。

首先,房地產市場一直以住宅建設為主的房地產市場。前面也有專家提到了,住房不應尋求在投資領域當中占有這麽重要的角色。所謂的房地產市場,更多講的是非住宅領域的房地產投資行為。那麽,我們國家實際上在住房制度改革初期,就是要推動住房的商品化、市場化和社會化。實際上,經過了30年,尤其是最近20年,從1998年開始分配以後,經過20年住房的建設,我們發現市場上從住房的供應的結構上來看,新建住房的供應占比在整個供應當中的占比位置會下降。政府的直接供給越來越減少,政府越來越多的會變成間接供給的角色。所以,大家可以看到,政府的購買保障和服務,也開始從方向轉變,重點去支持一些危舊房改造、社區的重建,基於項目的支持。

需求和結構也在發生改變。我們的住房的套數和家庭的戶數相比,整體上超越了1:1的關系。我們又經過了六七年時間的發展,這個比例關系,我不說具體的數,有的是1.1,有的是1.07。總的來說,基本的住房需求總體上得到了滿足。所以,未來的需求,重點是改善性的需求、更新的需求和人口遷移導致的住房需求。

這裏面我說一些人口遷移導致住房需求,我們過去很多的住房存量供應,很多需求不再是有效的供應,這是城鎮化發展當中出現的特殊的現象。再有是享受型的需求的增加。特殊群體的購買需求增加,包括青年公寓、老年住宅等等這樣一些特殊的群體的住房的需求,開始扮演越來越重要的角色。

那麽,如果從投資和消費的角度來看。新建投資的規模的增長空間,我們說已經沒有太大繼續增長了空間了。當然,還要維持適度的規模,這裏面主要的判斷,一個是我們現在住房的整體供應量,存量的供應和需求的關系,還有過去20多年的時間裏面,我們的住房投資,始終處在一個非常高的水平上。

這個表格給大家的概念是說,研究的一個成果說,在城鎮化發展的過程當中,住房投資最高水平的階段,它的投資規模應該是占GDP的7%—9%,這是國際上的發展規律。這個高峰期間,經歷了20多年,而且最近的幾年時間甚至超過了10%,接近13%。所以,未來的住房相關的投資,可能和社區的再造住房的維護維修,剛才鐘偉提到的住宅的改造、抗震、加固等等投資變得越來越重要。

我們看發達國家的更新改造維修類的支出,已經和新建的支出比例關系非常接近了,我們未來,如果從投資角度看,這塊是新的增長點。住房消費的結構,從自有自住為主,擴展到租住和自住並行,而且租賃市場會有一個發展的空間。城市的更新,會成為一個新的發展領域,因為我說城市更新,是一個長期存在的。這裏面的機會是指一線城市和熱點二線城市建築物的空間,它有重新再利用機會,非常廣泛的展現在大家的面前。所以,我昨天跟很多產業界的朋友交流,他們談了很多的相關發展機會。

租賃市場的發展,剛才大家談運營,運營很重要的前提是有人去投資持有,然後有人來去租賃使用。在這個過程當中,有機構要提供運營管理服務。所以這提供了兩類的服務,一類是去投資持有租住的住宅;一類是去作為租賃住宅的運營、管理者的發展機會,成為住房運營管理的機構。

當然這兩個角色,大家也反復提到,像新建、開發,開發以後可以自持,也可以賣給專門的機構持有,持有的機構可以自己管理,也可以給專門運營的企業管理,這是租賃市場發展了以後的業態的調整。當然了,持有的過程,還會和房地產金融的發展,讓資產變得有流動性。

共享經濟互聯網時代的社會特征,要發展所帶來的一種機會。就是我們現在有各種各樣的建築空間的再利用的活動。實際上,這也是永遠的主題,因為我們要始終讓房地產行業,它非常重要的行業,就是要讓建築的空間和土地,始終保持在一個最高、最佳使用的狀態。還有商業房地產市場的發展,這是一個資訊公司的報告,我們廣泛的關註住宅市場,住宅市場已經過度市場化,但是我們的商業地產應該市場化的部分,我們市場化非常低,以及資產運營和管理和服務的發展成熟的程度,也還是有非常巨大的發展空間。

我們怎麽提高居住環境的質量,提升我們健康的生活和居住的水平,我們有很多的事情要做。這些轉變的結果。實際上,也會讓我們房地產行業在整個宏觀經濟當中的定位,開始有一些調整。這種調整,它應該是從過去的增長的引擎變成了一個穩定器、壓艙石。在發達國家都在12%到13%的水平,實際上,我自己的感覺,我們還有很多的發展空間。我們從過去的投資為主,將來更多的是消費。跟消費相關的是服務,包括運營的服務,包括居住的和非居住的資產運營管理和服務。

從政策的發展角度,我們要建立一個符合國情、適應市場規律、短期和長期相結合的長效機制,及其來抑制泡沫,防止大起大落,促進市場的穩定。具體的政策上的選擇,我大概有幾個維度。一個是從住房制度的設計和完善;一個理想的住房的制度,應該是為每一個人都能夠提供一個獲取住房的渠道,而且這個渠道是可進入、可選擇、可支付、可持續的理想制度。所以我們的住房制度,在未來的發展當中,應該去進一步的完善供應渠道,改善供應結構,發展租賃市場,完善終端支持政策。

第二個非常重要的相關的政策,就跟土地供應相關聯。我們總體上來說,未來的發展方向,應該怎麽促進它開發和利用。還有土地供應,這是調控市場的工具,還是為了滿足需求?我們說應該著眼於需求的滿足來穩定供應。還有優化供應的結構、降低供應的成本、增強土地供應的彈性。

很多的專家也提到了,我們供應當中非常重要的問題,就是在土地的地價和房價之間形成的反饋,不斷增強的關系。一般來說,開發商預期房價上漲,所以它願意支付更高的地價,結果讓地價上漲,地價上漲實際上又讓房價進一步的上漲。而且在一個城市和一個地區非常短的時間裏面不斷的循環。大家討論的誘發泡沫和泡沫不斷壯大的機制中,比如從GDP到價格,價格到公司的營收等等傳統的反饋放大了機制以外。但是,在我們國家,還有非常特殊的渠道,就是住房價格、土地價格之間的反饋關系。

這實際上都已經脫離了資本面的支撐,比如說沒有土地了,這些土地的資源就稀缺,價格要上漲,地價漲了以後,房價必然要漲。但是,實際上,我們說,這個制度,如果變成了供應的方式,確實應該說是不可持續的。我們做土地供應,應該慢慢的要探索改革的方式。

從住房金融的角度來說,就要建立和完善政策性的住房金融體系,為中低收入家庭提供支持。還有健全房地產金融的體系,有效的防範房地產金融的風險。

那麽,通過在賣房的時候的出口,通過資本利得稅,我們叫個人收入所得稅的征收,就可以分享這個房子的收益,如果投資者能夠獲得合理的回報,市場上投機的動力就會削弱。當然我們還有一個持有期,持有期就是大家討論的財產稅,或者叫物業稅,這個稅,應該也是可以慢慢的去實現一個優化現有初期目標,可以把它定位在促進前的房子優化配置和有效的使用。

從長期的目標來看,可以再來作為政府重要的稅收的來源。有了完整的房地產稅制的話,有有利於房地產市場的穩定和市場體系的完善,以及公共服務提供方式的調整。我們現在越來越多的是跨區域的發展和要素的流動,但是,我們傳統的公共服務的提供,以及公共服務提供能力背後所支撐的稅收的制度,跟行政的管轄是密切相關的。那麽,如何探索跨行政區域的發展,形成一個城市群範圍裏面各個城市的梯隊和關系,讓大家能夠互補和協同,這也是非常重要的方面。

謝謝大家。

11:20 - 11:50

王蘊: 為普通人蓋房子是萬科的產品邏輯

王蘊:尊敬的各位來賓,大家上午好!非常高興有這個機會跟大家介紹萬科作為產品的核心理念和基本的價值觀。從前面各位嘉賓的發言中,我們可以看到,在我們現在所面臨的房地產市場,充滿了各種各樣的不確定性。那麽,作為開發商,我們如何在這樣一個非常具有不確定性的市場上,所得到客戶的確定、得到市場的肯定呢?

從萬科的角度上來說,我們回歸事物的本原,以客戶為中心,對客戶好,對我們的合作夥伴好,這樣市場自然會對我們好。所以說,為普通人蓋好房子,這不僅僅是萬科的產品邏輯,也是萬科的業務邏輯。

首先,我們先來看一下產品觀。

客戶關心什麽?我們對於客戶來說,做了大量的跟蹤性的持續性的研究和統計,我們會發現,在後發時,我們的客戶,比如在去年,對於房屋質量的訴求超過了房屋的價格訴求。排名首位的一直以來都是剛需之剛需,也就是地段和位置。那我們可以看到,比如說,在3年前,排名第二位的是什麽?是戶型設計。但是在去年的這個統計中,戶型設計已經排到了第5位。所以這個可以看到,在房地產行業集中度越來越高的時候,曾經對客戶們所非常關註的產品的戶型、產品的規劃設計到現在,因為房地產集中程度的提升,所以,成為了各個開發商的基本能力及格線。那麽對於房屋質量的差異化,表現得特別的明顯。

我們去年統計了前十大開發商所有客戶在自媒體上對於房屋的抱怨關鍵詞的檢索,排名第一位的是什麽?是房屋的質量。滲漏和裂縫這兩個最高位的占比是遠遠超過第3位級以後。在目前現在的房地產市場環境下,在現在的建造水平之下,滲透和裂縫的通病問題依然成為行業和客戶最痛點的問題。

對於萬科來說,在大規模交付的時候,保持住穩定的高品質的增速質量和產品質量,一直使我們最重要的方面。

11:50 - 12:10

李青岸:房地產由“造房子”向“造生活”轉變

李青岸:我通過我們自身的轉型升級和對未來房地產市場的一些思考和實踐,在這裏給大家做一個匯報。

目前的房地產,應該是由“造房子”向“造生活”的轉變。從過去美好的建築,向美好的生活的轉變。這個轉變的實施需要企業有一個很強大的、明確的戰略指導。我們的戰略就是,開發要專業化、地產要金融化、服務要平臺化。

那麽,怎麽樣實現這3個戰略轉型呢?

首先,確保一個企業的組織架構的保障。綠城中國在這方面確立了“五位一體”的新格局。

我們過去重點是致力於房地產開發,要為社會造好的房子,造質量高的房子。發展到目前的狀況下,我們認為應該有一個專業化和細分化的市場。小鎮的建設開發,是適應城市發展的需要和城鎮化進程的需要,也需要我們有代建管理輸出,也就是品牌和我們管理團隊輸出。

那麽,要想讓房地產企業有長久的發展,也必須有一個金控平臺的保障。後房地產時代,也需要我們生活服務體系的保障。

我們的房產集團,就專註於開發專業化、戰略性載體,緊緊圍繞產品品質、服務品質、性價比、周轉率、毛利率、滿意度、凈效率等7個方面的戰略目標。這個是所有的房企共同追求的目標,在這個基礎上,要創新產品的研發,促進產品科技化、產業化、優化原來的格局,提高我們產品的性價比。

綠城中國23年來,一直致力於高端物業的開發,新的房地產市場的格局,是需要企業有一個橄欖性的布局。也就是說,繼續用20%的市場去做高端的豪宅,60%做性價比高的產品,還有20%要做社會保障性的物業。

在這個過程中,我特別贊成剛才有幾位專家提到的,我們的投資布局上,依然堅持和北上廣深一線城市和杭州、天津、濟南、合肥等等核心的二線城市的合作模式。從目前來看,尤其是2016年的四季度以來,到目前為止,三四線城市的銷售非常好,價格都在30%以上的增長。這個趨勢,我們通過各位專家的分析和我們的判斷,三四線城市依然不是房地產投資的主業,是因為這一輪的深度調控是一二線的溢出效應擡高了三四線的房價,未來房地產最根本的核心要投資,就是人口的進入,這是最核心的指標。

綠城20幾年來,開發的產品已經分布在23個城市,我們已經有400個美麗的家園貢獻給社會。我們背後有將近50萬的業主跟隨著我們的開發。那麽,綠城一直堅守做品質,為客戶著想,為客戶服務的理念。如果大家回過頭來想,房地產企業,從官方的數據是有6萬家,我估計比這個還要多。未來房地產深度調控,如果這些房企自身不升級的話,我不知道如何對客戶和業務負責任。

所以,做房地產企業,一定要做一個負責任的企業,做對客戶有保障的企業。所以我們一定要堅守我們的品質,堅守企業的風險把控,堅守企業的優良傳統。在這個過程中,我們就進行了轉型。

首先,要打造開發的專業化。在開發專業化的平臺,繼續尋求轉型創新的路徑。我們進行了小鎮的建設,成立了小鎮集團,進行了代建的建設,成立了管理服務集團,是向生活產業代建領域延伸重要的平臺。在小鎮建設方面,也是順應了當前國家的政策引導和各地在開發領域的城市化進程的需要。以開發領域為依托,向生活、產業領域延伸的一個重要平臺。

綠城小鎮集團是中國城鎮化響應供給側改革的積極的探索,依托綠城中國強有力的品牌支撐和成熟完善的產業鏈運營體系,以全產業的開放運營模式,我們現在打造了3個小鎮:一個是我們的文旅小鎮,我們要和產業、農業、養老相結合的小鎮;一個叫樂活小鎮;另外是人居小鎮,營造美麗、幸福。綠城的小鎮建設,小鎮的起步是在浙江,浙江在5年前,就提出了百鎮建設,它的踐行者就是綠城中國,我們已經實現了小鎮項目落地,我們養老的小鎮、農業的小鎮和旅遊的小鎮,現在都已經推向市場,深受社會的青睞,也符合了當前城鎮化發展的方向。

在這裏面有兩個體系,一個是現在的房地產企業盲目的做小鎮,如果是做郊區的大盤是沒有生命力。第二,小鎮建設的宗旨,居住房屋是小鎮裏面的配套,是電點綴而不是主業,如果把一個小鎮做成開發項目,把其他的養老、居住、旅遊作為配套的話,這個小鎮是做不起來的。所以這兩點,是我們做小鎮的切身體會。

綠城管理集團是以開發旅遊為依托,向代建領域延伸的一個重要平臺。代建業務是綠城中國從2009年開始起步的,經過七八年的運營,目前已經為房地產開發代建的4.0版本做了系統的開發,是開發領域中的輕資產模式。輕資產模式,一定是未來房地產企業轉型的重要領域。我們的管理集團,我們一直堅持品質、信任、效益、分享的核心價值觀,通過輸出綠城品牌、管理體系和全產業鏈的資源,幫助房地產行業的投資人和合作夥伴在房地產企業中獲得收益,做到雙贏。

目前,綠城中國的待建項目,已經達到166個,總的建築面積已經達到4881萬方,可售金額達到2848億元,總代建費收入金額達到131億元。根據中國指數院、中國房地產代建行業發展平均收益,公布的數字,綠城的總代建總建築建築占代建行業的比例達到45%,項目銷售金額占到代建行業比例的19%。並且,榮獲了2017年房地產代建運營領域企業的稱號,也榮獲了2017年中國房地產商業模式年度大獎。

在地產金融化方面,綠城的資產集團是地產金融化的重要載體。綠城資產集團統籌經營酒店、商業中心、商業街區、會所等資產。眾所周知,房地產地產,從1995年成立,22年的運營模式中,沈澱了大量的酒店、商業、街區商業,商業中心和會所。這些資產,企業怎麽樣盤活和運營好,是未來後房地產時代這的這些企業所面臨的痛苦的課題。綠城中國房地產以產業鏈和金融平臺為核心,主動探索出產業+金融的新型地產金融的發展模式。逐步從資產的管理到資本運作的轉型,最終打造成為一家金控的平臺。

目前,綠城已經在運營的酒店達到12家,在建的酒店有13家,運營的大型產業有3家,總的資產達到了400多個億。這400多億如果不進行盤活,如果不能夠增加我們的現金流,這些都是企業的沈重包袱,如果能夠和金融結合起來,就能夠開始房地產企業開發有源源不斷的現金流。

所以在金控平臺的打造上,我相信也迎合了當前國家的金融戰略的發展平臺。在前不久召開的金融工作會議上就提出了直接融資是我們未來的方向。資產在市場直接融資是最有利的因素。我們也迎合了當前的調控模式。如果我們房地產行業,還像過去一樣,依然把金融依托於銀行,依托於所有的金融結構的話,任何一次調控對我們都是致命的打擊,只有自己形成了自己良性的金融地產的良性循環,才能夠在這個過程中有一切的可能,所以地產的金融化是我們企業未來的方向。

接下是我們服務的平臺化。服務平臺化是我們認為後房地產時代,所有的房產企業要面臨的形勢:

第一,目前的物業,基本都是保潔、保基礎維修。但是,房地產市場經過20多年的改革以來,所有房屋的更新,所有的更換,所有的二次裝修和維修,都是需要專業化的隊伍,這樣的平臺要依托與大數據,圍繞房屋全生命鏈,利用互聯網的技術手段,挖掘社區經濟價值,開展房屋經濟公司服務和生活服務。

我們目前搭建的生活平臺和運營,它的商業模式是什麽樣的?利用一個線上的平臺和我們線下的3個服務平臺,利用綠城的生活服務平臺APP,它是圍繞高端社群全生命周期,整合提供制定定制化服務的互聯網平臺。通過線下的房屋4S和商業的運營以及我們房地產的經濟公司來支撐我們整個生活體系的建立。尤其是房屋的4S公司,我們已經註冊成功,到目前為止,所有的房產企業,只有綠城註冊了一個4S。大家都知道,汽車是有4S店的,從出售以後,到整個生命周期,4S是要復雜的。所以房屋也需要4S服務,整個房屋、空間關系和它的增值服務,有大量的市場空間需要4S的服務。

另外我們的核心城市,尤其是一線城市,比如北京和上海,現在的舊城改造和土地的拆遷、搬遷,已經做不動了。在這些城市,拆遷成本一平米可能就要5萬,這些土地的供應,不是未來房地產開發的方向。所以,我認為,很大的空間,就需要改造,就是二次改造。這是我認為是的未來發展方向。

綠城中國,五大子集團,立足於重經營、重業務、重操作、重執行,是集團多元化發展、專業化管控、精益化管理的實施主體,按照綠城中國的總體戰略規劃和部署,承擔各項業務管控和創新發展任務。

“惟變所出,萬變不從”。面對不斷變化的房地產市場,綠城中國致力於打造中國理想生活綜合服務商第一品牌,穩健運營,堅持有質量的增長,轉型創新,探索實踐“一體五翼”的架構藍圖。未來,綠城希望能與在座各位攜手,共同推動中國房地產行業的發展,推動中國城市的文明與進步,實踐美好生活的人居理想。

12:10 - 12:30

歐陽捷:未來住房市場將進入限制性發展周期

歐陽捷:我匯報的題目是“未來住房市場將進入限制性發展周期”,為什麽這麽說?我們可以看看當前的形勢。其實宏觀經濟已經正在探底持穩中,但是房地產對GDP的貢獻已經開始逐步下降。我們可以看到,我們的住宅也好,辦公也好,或者是商戶,增速都往下走。這些增速的明顯放緩,也意味著未來的房地產不可能像過去的高速增長。

如果我們來細分一二線城市和三四線城市是不同的。首先來看一二線城市,我們去年曾經提出了房地產量評價有一定的略有增長。我自己做了一個個人微信公眾號叫“歐陽先生”。我們提出了關於2017年的15個走勢以及熱點城市將無地可建、無房可售。那麽,這些現象今年基本都兌現了。我們可以看看一二線城市目前是一個什麽情況,是成交量今天出現了20%的下降,同比下降20%下降,而且房價也可以看出,這意味著一二線城市很難再創新高一、二線城市不能創新高另外一個原因是因為我們土地供應也是逐年縮減,我們可以看到不僅是一線城市土地供應在縮減,二線城市供應又在縮減。

今年二線城市1—5月份的土地供量是相當於去年的1/3,而且遠遠低於前幾年,未來也很難評價。如果我們土地供應不增加,我們的銷售就不可能再創新高。在今年4月1號的時候,雄安新區橫空出世,千年大計,但是,同一天還有另外一個重要的文件。這個文件就是住建部和國土資源部關於近期住房和及用地管理和調控工作的通知,這個通知非常的重要,我們認為它開啟了一住房市場供給側的大墓,為什麽這麽說?因為它帶來了兩個核心要求。

第一個是對住房的供求關系進行了調整。供不應求的城市顯著增加土地供應,供大於求的城市減少土地供應以及停止土地供應。

我們說一二線城市要控房價,有兩個根本的東西,一個是要增加供應改善供求關系。二是要控制預期。如果我們房價一直上漲,我們的剛需和改善性需求都變成投資者入世,放大了供求的關系。這個文件上同樣也提出了控制預期的概念,因此這個文件恰恰反應了我們一二線城市全國住房市場供求關系改善供求關系控制房價非常重要的文件。

他們對三四線城市也提出了要求。其實我們對於三四線城市我們也有一個判斷。三四線城市我們去庫存一、二線城市恰恰相反,怎麽做?第一就是研討土地供應。第二,漲房價,因為房地產跟商品投入是一樣的,跟股票是一樣的,只買漲不跌,跟供應恰恰品是相反的,因為供應品恰恰是為自己消費的,而房地產是不一樣的,但是我們看到

這個文件出臺之後,我們土地供應增加我們覺得非常難。

4月1號以後,在6月30號之前,都要公布3年的土地滾動計劃,但是,我們只看到了3個城市公布了城市的3年的土地滾動供應計劃,到6月30號之前,加上去年公布的16個城市,其中8個城市土地供應計劃是下降的,5個城市有3個是略微有所增加。6月30之後也增加了一些城市,但是也不多,為什麽會這樣?土地供應能否增加?我們認為非常難。

第一,我們大城市的核心區沒有土地可供。如果要供突然,是否拆遷和城市做更新?這個時候我們不但可以提高土地成本,而且延緩我們土地的供應行動,那麽如果我們,攤大餅行不行?我們建造新區還行不行?也不行了。所以,國務院最近批復了沈陽市城市總體規劃,這個規劃非常明確提出禁止在主體規劃範圍之外確定設立各類新城新區。這就是說從國家的層面,已經把不攤大餅的建設邏輯明確了,未來很多城市再繼續擴大新區的可能性已經不大了。那一二線城市的邏輯是什麽?我們不能大幅增加供應,我們就只能打壓需求。因此,我們現在就看到了我們的限購現代政策,就是來抑制我們的需求。

同時,我們還要控制預期,因此我們要通過限價來控制房價上漲的預期。我們越是擔心房價上漲,我們越是不能放松懈怠,因為這個會一直持續。

我們去年底我們提出了一個現象,就是遠郊房比近郊房貴,二手房比一手房貴,毛坯房比精裝房貴。從今年的情況來看,這個現象已經非常很普遍。這種情況下,我們可以看到一、二線城市,在很多城市裏面價格比較低,因此很多關系戶獲得了買不到低價房的機會。因為上海推出了一個搖號政策,搖號就是解決關系戶買房,但是搖號很難完全解決這個問題,所以,在這種情況下,我們可以看到一二線城市的反彈非常大。三四線城市是什麽狀況,三線城市其實也在在反彈。

2013年我們提出了一個觀點,城市分化、板塊分化、樓盤分化、企業分化。從現在的情況來看,這種現象已經非常的普遍。三四線城市分化到什麽程度?我們沒有辦法全部做投機,但是,我們分成3類,就是周邊的三四線城市,就是我們都市圈核心城市周邊,比如說我們北京周邊,上海周邊也有,廣州身邊、深圳周邊等等。這些城市目前的情況如何?還是量減價,我們可以看到它的供應是逐年低減,我們的需求是受限的,所以未來的增長也是很少的。

非都市圈,我們可以看到一些熱點城市。在今年的春節期間出現了爆發性的增長,增長成交量達到了200%,甚至更高。,為什麽這個出現爆發性的發展呢?我們統計了一下,這些城市大概有40個城市。其實,不是從今年春節出現了增長,而是去年的5月份就出現了35%以上的平均增長。

問題的根源到底在哪裏,實際上,我們覺得它恰恰跟我們去年5月份一、二線城市去這些熱點城市的房價快速的上漲,這些城市房價上漲一線城市人口從而回到家鄉,購房置業、就業、創業。因此,這種情況,我們認為不太可能持久。因為能回去的以後回去了,不回去的也不會回去了。所以明年這些情況就會減少。今年還是量增價減的。但是明年就不會了。

那麽,其他更多三四線城市其實走在去庫存的路上,成交略微下降,而且趨勢是正在下降的。同時,我們也看到,三四線城市的增長,還有一個最重要的證據,就是我們的土地供應是續建的,我們的土地供應是下降,我們的地價是提高,地價提高是因為大的房企在一二線城市拿不到地,反而轉而到三四線城市,進而把這些城市的地價提高了,但是中美教授對三四線城市有一個觀念,我們是非常認同的,那麽這些城市其實處於一種人口進程度的城市需求是在減少的。我們看了有浙江有一個非常貴的縣級市,這個縣級市的戶籍人口是23萬人口,但是它的常住人口只有17萬人,農村人口進入整個城市,而這個城市出去的人更多。這個城市為了制造需求,怎麽辦?

因此,在這種情況下,它通過每年的30%多平方米的面積來滿足剛性需求,剛性需求是什麽呢?是每年城鄉主動結婚5千多個人,如果按照50%左右,這部分剛好消化了城鎮的住房需求。

除了當地的需求之外,還有沒有改善性的需求呢?這個城市其實沒有了。因為他們城鎮人居住房面積已經達到14平方米,農村的人住房面積達到78平方米,因為他的面積性改革需求已經結束了。還有質量性改革需求呢?我們認為也基本上沒有,因為他的商品住房面積占比30%,而他們的單獨住房的占比達到60%多一點。這個城市怎麽辦?這個城市為了制造需求,他就拆遷,去年拆了150萬平方米,今年要拆200萬平方米,那麽拆的面積以後,他們做成公司的改造,這個時候沒有錢,政府就制造了新的東西,如果這個350萬平方米,放到他的城鎮裏面面積總算起來相當於他現有存量1/5不到。

研究說,通過三四年時間可以把城鎮的住房煥然一新,這是不可能的。所以這個城鎮的城鎮化基本結束了。所以我們提出了三四線城市增長乏力,未來的轉移人口越來越少。城鎮化接近尾聲,而我們三四線城市可能未來會看到它的成交量會逐漸下降。那麽,如果我們把當前形勢看得比較清楚了以後,對未來的預判就有了基本了基礎,這個基礎我們現在看,房地產未來,到底會怎麽樣?我們作出了3個戰略,如果有這種政策的假設的話,我們就可以對未來房地產市場做出比較可能正確的預判。

首先,房地產是取決於政策,我們3個政策,假設第一個是如果經濟下滑,我們會不會重啟房地產拉動經濟的按鈕?第二個假設,如果我們調控繼續延續,那我們會不會做出一些局部的微調?調控到底要持續多久的時間?第三,房地產會不會進入一個新的發展周期?也是限行的發展周期。

首先,因為經濟下滑,重啟按紐,有這個可能。顯然都市圈會反彈,房價也會反彈,泡沫會劇烈膨脹,而且市場會失控,顯然是不可接受的。當然,我們也可以看到,我們會不會再依賴房地產拉動經濟呢?會不會控制大城市的人口呢?會不會釋放大城市的土地呢?這些都不會的。因此,第一個政策假設,可以說不成立。

第二個政策的假設,我們調控繼續,我們房子不炒,通過經濟去杠桿,這是今年金融工作會議提出的新概念。什麽是經濟去杠桿,我們理解是3個概念。居民部門去杠桿,企業部門去杠桿,政府去杠桿,如果三個杠桿都去掉了,經濟肯定出現一定下滑。即便是這樣,我們還是要妥實相須,還是要經濟結構性改革。所以,未來的調控,還會繼續延續下去。

第三個可能性,房地產進入限制性的發展周期。我們認為新一屆政府明年兩會之後上臺部,會開啟新的經濟增長周期,但是與房地產基本無關,這個時候我們一、二線城市一定會限制人口和土地的供應,三四線城市也會限制土地的供應,因為你不限制也就自然而然的限制了,即便增加土地供應也沒有人去買,而我們的房地產會限制金融過度,直到我們真正實現的房地產的供給側結構,這個可能性會更加大。

因此,我們認為,房地產未來可能會建立一個怎樣的供給側改革的框架呢?我們到目前為止,我們沒有看到很多專家學者或者是企業人士來討論,我們房地產的長效機制到底是什麽。我們當然也寫了一篇關於這方面的文章,如果感興趣的話可以去關註一下。我們認為未來的房地產市場一定是由二到三的轉變,現在的調控恰恰是我們未來進入房地產限制性發展周期的過橋牌,通過橋,我們打出這種牌之後,我們自然而然進入了限制性發展周期。

其實住宅市場的核心資源在於我們人力、錢的關系。我們去年說上海的房地產市場出現了暴漲,根本原因是這3者的資源錯配。對於供不應求的超大特大成人口是主要的,我們控制人口規模的政策不會放松,二線城市吸引有限人口,實現產業和人口的騰龍換鳥,這種會做一些微調。

當然對於這些特大超大城市來講,土地的供應會不會大幅的增加,我們認為不會。因此,雖然我們會公布3年的土地供應計劃,但是今年會適度增加一線城市,但是二線城市,我們基本上沒有看到動作,未來我們會逐步減少,甚至是限制新增的住宅用地供應,但是,我們會怎麽一些住宅的租賃供應,為什麽我們增加租賃用地?不增加可售住的用地?根本原因是不希望外來人口成為這個城市的常駐居民。因此這樣的住房可以高度流轉,實現資源的高效減少閑置。如果變成了可售資源的話,我們人人都想在大城市裏面擁有一套住房,這一套住房可能就會變成閑置。因此,我們上個星期也發了一篇微信叫“只租不售”。

第三個,我們已經看了了,無論從客戶端也好,還是從開發端也好。我們的錢已經創造了越來越的閑置,錢越來越多,這個時候,我們的人、力、錢3者之間的就變了了同步的減少。調控不嚴,我們認為限購現代會長期執行,為什麽這麽說?既然我們要控制大城市的人口,我們要抑制我們的需求,因為限購現代不可能做去放松的,當然我們的住房發展周期將會被拉長。對於限價來看,有很多人來看,有很多人認為限價可能明年、後年甚至到以後會放松,我們認為不會。

當然,我們提出一個觀點,就是未來會出現漸進性的放松,什麽叫漸進性放松?如果今年房價上漲1%,明年上漲2%,直接到2020年上漲5%,我們可以看到上海的房租價收入比會從28.3%下道19.6%,盡管依然很高,但是向合理區間低減。所以我們認為限價我們認為長期的執行。對於供不應求的中小城市怎麽辦?在這些城市人口人口導入會停滯。我們曾經到安徽的大平臺伸出去做工藝活動,在那裏面,我們送去小學,小學裏面送去圖書館,那個時候,我們就問孩子,你們長大了之後,上了高中,讀了大學,還會回來嗎?所有的孩子多說“不會”。

如果他們不會回來,意味著什麽?意味著他們想在大城市留下來,他們的爺爺奶奶爸爸媽媽砸鍋賣鐵都幫助他們留下來,這是人口流動背後資本的流動。這些中小城市和農村的人流到大城市裏,那麽就帶來了資本的流出和購房需求的減少,因此他們的新增住宅用地會越來越少,城鎮化也基本結束了。而未來三四線城市的成交也會下降。

所以我們可以看到我們的資金量,金融去杠桿的錢越來越少,我們經濟部門加杠桿的速度也逐步放緩。

預計今年按揭貸款將會收到個位數,明年到明年我們認為不排除增速下降。從資金鏈來講,我們三個部門都要去杠桿,現在的企業的負債在去年已經得到了一個明顯的提升,但是明年,我們認為還會繼續降。從基金上來講我們認為會的現金流發生供給,這樣的情況下,就算有抵押品,未來也不可能代替,因為銀監會的文件已經很明確了。所以,低壓貸款也會受到一些約束。從市場量來講,剛才講的市場的蛋糕不會變得更大了,所以是這種情況下,我們可以看到,房價雖然還在繼續的上漲,成交金額還會旅略有有一些增加,但是我們房地產文化我們可能整個的銷售面積會穩增長的曲線。

同時,我們可以看到行業幾乎在迅速的提高。2013年的時候,我們曾經講過,房地產90%中小企業都在交流。從去年的情況看,這種速度更加,而我們去年由前3強的房企銷售額累計1.05萬億,4—9名的房企銷售加起來是1.5億萬,10—23名的房企銷售加起來1.5萬億,而今天上半年他們的市場份額提高到36.3%,將近10個百分點。

我們現在在限購的情況下,搶購大家一觸即發,因此我們講價可能會不起而至。因此我們很變成一個調控的新東西,我們可以預見到如果房價真的下跌,而且下跌10%,將會拖累我們的成交量下降不止10%,同時拖累我們的上下遊,拖累我們的土地購置新開工,而且影響社會的穩定,聯合反應出來之後我們就會導致我們社會整個卷點,因此房屋大落也是我們調控的新東西。在2015年底的中央經濟會議上當時提出又要大起大落,但是在去年我們都關註了大起,沒有人去關註大落。但是降低會不會真正出現大落呢?我們認為不會,因為我們防控思維是一種保持平穩的體現,既不通過上線也工參下線,因此我們未來所有的調控一定會有波動。

來政府可以限制房價的上漲,也可以限制房價的下跌,所以房價調控還在持續,但是已經接近尾聲,未來房價出現一波因為下降,迅速把它調控。因此,對於政府的調控來講,會有一個非常重要的要求,就是我們調控時機和我們調控力度非常關鍵,我們還是要實現平穩、健康、發展這是我們的主旋律。所以調控部門的要求會越來越高。

我們現在可以看到一線城市未來難以增加,名後年,我們認為整體上購置會變成零增長。新開工面積增速也會下降,所以我們的新開工面積在今年我們可以看到它繼續下降,但是明後年會維持穩定的增長。那麽土地購置面積下降,我們的新開工也下降,我們的投資當然也就下降,所以我們投資的長期是下降的。

對於房企的策略,最後我們簡單有幾句話: 第一,對於總的嚴格我們必須防患未然,緊盯現金流。所以,斷尾求生就是現金流。現在因為住宅很快該要鑒定,在這個同時,還要對一二線城市深耕。同時要控制負債,我們覺得大企業,比如現在去產參股、投資、收購,以及分紅等等,這些浪浪費現金流的事情可能要盡量的減少,我們更多的是做銷售和回籠,拿錢和借錢。

對於中小房企來講,除了小而美的企業,但是,我們會更多中小房企會沒有機會,那麽我們有一個小房產老總問我,到底我們怎麽辦?後來我們想一想從三條路去發展。

第一,你跟大企去合作。

第二,投資,投給私募基金。

第三,投海外,當然海外市場相對比較穩定。

這些關系我們把我們不能把我們的全部展開,如果大家感興趣關註我個人的公眾號,謝謝大家!

14:30 - 14:40

陳建軍:從窗口洞見綠色未來

陳建軍:今天我和大家分享的內容是《從窗口洞見綠色未來》。

中國今年上半年的GDP呈現了6.9%的增長,也為上半年的經濟增長贏得了充裕的空間。作為世界第二大經濟體,中國經濟呈現了穩態勢和未來的增長空間,讓人們對人居環境提出了更高的要求。居民們不但關心關註收入的增長,更關心環境保護和社會和諧。

作為房地產運營中非常重要的一環,我們聖象集團是依賴型的行業,只有高效的利用資源,將可持續發展的理念融入到產業的理念當中去。聖象秉承健康環保可持續發展的理念,多年前就開始探索可持續發展,經過多年的努力,我們打造了聖象綠色的產業鏈,進入到每一個產業鏈的環節中,貫穿於林業資源、營銷、服務等,同時,也打造全程品質自控,保證持續提供環境友好型產品,為我們的環境作出積極的貢獻。

今年聖象繼續進入中國500強的,品牌價值達到345.68億,穩於中國家居行業品牌價值榜單第一。正是依托產能、產品、營銷網絡等綜合實力,從而讓聖象成為一流工程的首選合作商。我們和萬科、保利等等合作。聖象已經遍布全球66個城市,我們的2B2業務和戰略分析也同樣得到了覆蓋,在中國,聖象約有60家戰略合作,50項在執行工程,工程總的面積超過了3千萬平方米,聖象的原材料供給做到安心、專業、信賴。

14:40 - 15:00

朱劍敏:碧桂園在產城融合及創新驅動方面進行的探索

今年對碧桂園來說是比較有紀念意義的一年,因為今年是碧桂園成立25周年。

目前,碧桂園在全國的29個區域,51個項目已經開始了這套建築體系的試點。相信未來這些數字還會增長,這個建造體系也會不斷更新和升級。作為中國龍頭的民營房地產企業,碧桂園25年來,也一直作為中國新型城鎮化的身體力行者,並不斷響應國家創新驅動的戰略。我們去年的8月9號,也積極踐行國家的政策,開始全面探索碧桂園的產城融合戰略,布局特色科技小鎮,力爭為國家的特色小鎮走出新路,為國家創造理想平臺。

我們的科技小鎮提出來的目標是為鳳築巢,陪伴成長。碧桂園的科技小鎮,一般選址在一線城市的周邊,和二線城市的周邊重要區域。距離城市核心距離不超過60公裏,一般有高速公路直達的核心城市,我們力求把碧桂園科技小鎮打造成為產城融合、宜居宜業的智慧型樞紐型雙創新城鎮。

15:00 - 15:20

袁春:守正出新,穿越周期

我從業有22年,最近有幾個感受:

今天我給大家分享的主題就叫《守正出新,穿越周期》。

從4個方面給大家做分享:

第一是說龍湖的表現。

這麽多年,龍湖堅持我們自己的做法。在今年的成績上,會有一些亮點。我相信今年的上半年,幾乎所有的房企成績都不會差,當然我們對自己的成績,我覺得還是一個比較中肯的成績單。上半年我們的增長,年度目標完成率比較高。

第二,在新形勢下,房地產企業每一年都是面臨新的形勢。我們針對這個機遇談龍湖對房地產行業的思考,包括未來應對的一些策略。

這是中國房地產創造價值的方式。我們覺得是4個維度,時間、空間頭寸和創新運營。不同的周期,不同的階段,可能每一個企業對這個的理解都不一樣,2008年之前,在時間和空間,一個企業在合適的時間點,在一個合適的地方,拿到一塊地,你只要不是亂來,基本上不會有問題。當然,隨著時間的變化,我印象中,龍湖成立到現在,應該沒有碰過非標的東西,包括在境外的發債和國內的發債,是沒有通過高端的。從現在來看,有一些評論說我們是不是在一些上漲的時候,會失去一些規模的機會,但是我們非常的堅持。因為我們覺得作為長遠的做百年企業,必須得考慮。

因為畢竟中國房地產市場轉型是沒有經歷過大周期的,而且你不知道這個大周期什麽時候到來,所以龍湖一直比較堅持。因此,在這點上,我們走到現在,今年會有一個增長,這個是非常自然的。

下一個階段,如果我們把時間和空間、頭寸拿捏好的情況下,創新運營就非常的重要。大家都知道一二線城市,基本沒有可以拿來銷售的住宅的。那你是不做了嗎?前兩天發的12個城市租售同權的問題,你不去研究嗎?我覺得未來一定是靠運營去提高你公司的附加值和競爭力的。對大周期來看,我們也有自己的看法。房價的漲幅是遠超經濟增速的,房價的租賃比例也比較大。 中國的城鎮化率目前是56%,所以,大周期的機會還在,但是,可能會出現分化。不同的城市,會出現不同的情況,因為它的發展程度不一樣。所以整體還是一個比較革新。 特別是在一線城市,房價的漲幅,會放緩或者是下跌。你的租金的比例,就是說你的收益率已經慢慢的上來了,因為我們正好守好在一線城市,隨著一線城市的房價上漲,租賃是一個大的方向。

大家可見到一些報道,這幾年的並購是一種常態。所以優秀的企業,必然在這個市場裏面獲得更大的蛋糕。龍湖地產是堅持聚焦一、二線城市,這是因為基於我們對一、二線城市無論從人口GDP和它的經濟增長來看。當然也有一些媒體人問我,我們也進了一些三線城市,這並不是我們最核心的業務,但是我們會做嘗試。 所以,基於以上的幾點,我們還是聚焦於城市群。因為從未來看的話,從中國的南北,包括東西的高鐵網打通的情況來看,城市群已經形成。所以我們聚焦於環渤海、華東、中部、西部。這些城市,大家可以看到的,現在的經濟活力是非常大的。而且幾個城市之間的協同,未來的增長,已經可以看到很多的成效。所以我們會非常堅定的針對這些,我們已經進入了這些城市群進行了深耕和聚焦。

還有客戶結構在轉型變化,其實,所有在座的,我認為都是房地產的專家,因為你們都買房子。我相信絕大部分都賺了錢,所以你一定是專家。你們也不知道會發生什麽變化。現在的客戶的年齡和客戶的需求在發生什麽變化?改善性已經成為非常大的需求,特別是在主力的一線和二線,這個現象非常明確。第一輪的商品房的時候,它要一個房間或者是兩個房間的需求,他更多的是要對生活品質、功能空間、配套、社區活動很多的需求,這無形中是產生了一個很大的可以去想象的空間。鑒於這個,在很多的傳統行業,關於銷售漏洞的問題,是普遍存在的。但是過往,短時間有幾個小周期,在絕大部分的時候,其實這個市場相對是供不應求。所以我們很少考慮我們的房子真的是否會不足,或者是否真的賣不掉?包括上一輪形成的不足,在這一次三四線城市過程一些基本城鎮化,未來是不是這樣呢?我希望是這樣,但是也未必是這樣。因為我畢竟是這個行業的從業者,這是龍湖自己的一些理解。

這是我們的針對一些管控,你可以把客源和房源換成產品,所有的交易都是這個原理,最快的把你的產品和客戶連接在一起。這是最簡單的道理。有的時候,我們想得太復雜了。這張圖想表達的是,從很早就開始,我們註重的是從客戶端找機會。有人可能會質疑,找到了這樣的客戶,不一定有這樣的資源。這一定事C2M的概念,當然這裏面對應的是對一個公司內部的運營體系、運營能力的要求。所以,我們這麽年多一直打造龍湖的內部管理能力。我相信未來這塊一定會有所體現的。

第三方面是新房之外,大有作為。你可以看一些企業,比如新鴻基,野村,它的銷售物業的占比,現在不是最多的。包括美國,實際上,現在市值最高的不是銷售物業。

因為這個現象,已經在一些核心城市出現了,你沒有新房可賣你怎麽辦?這是我們對未來的一個分析,也是對市場容量的分析,就是盯住消費趨勢,技術變革趨勢通過創新的模式,新房去年接近12萬億,未來會不會增長,有可能,但是我相信不會太多。

商業規模我們判斷有1500—2000億的租金規模。長租公寓,現在開始我相信很多企業開始進入這個方面,龍湖也已經進入,這個在中國的市場也會非常大。聯合辦公,全球的聯合辦公大概占4%,這塊的租金規模會在900億。寫字樓,我們關註一二線城市的,並不去關註三線或者是一些偏遠地區的寫字樓。酒店有600億的收入規模。針對這點,我們怎麽樣去做?在目前的時點上,我們能夠做什麽?

第一是新房,就要做成本可控上的戰略。還有網絡化布局,也就是說,其實說TOD模式的話,這方面運營都是在核心一二線城市的軌道交點。我們和政府一起合作做這方面的創新。長租公寓是資產的運營。標準辦公對於我們來說是比較長周期的,在整個周期裏,我們也分析了美國和歐洲的寫字樓市場,其實中國也有講過,我印象中2008年的時候,陸家嘴的租金曾經掉過一半,這個影響還是非常大的。

基於以上,我們再說一下為什麽我們能夠關註這些。這是我們企業的重組是有關系的。一個企業要創新,前提是這個企業有沒有基因。你如果是高權利聚集的組織,可能就做不了,如果說你的所有的命令都是從領導發起的,那肯定不行。我們也是相信領導的智慧來自於民間,來自於老百姓。很多都是非常年輕的一些人,隨著我們的經驗和年齡的增長,我們就是一個低權利的組織,所以我們可以做這件事,差異化的創新。

我們幾個業態,也做了自己的一些分析。為什麽大家說傳統商業不行了,說百貨商場不行了,那是不是這樣呢?線上再方便,但是實現不了服務和體驗,人與人交流是做不到的,但是線下的場所,這些給做商業的提供了一個非常重要的要素,我們說一個商超的空間組織,要遠比住宅和社區復雜得多,因為你交互的點是非常多的,客戶交互,人與人之間的交互,人與物之間的交互,商家和客戶之間的交互,這是非常的復雜,但是也是非常的有序和有空間,所以,這是龍湖正在研究的方面。

過往也有租房,但是缺的什麽?我們發現缺的是交流,因為現在的生活是需要交流,這是生活習慣發生的變化,導致了消費習慣發生了變化。

一展空間,就是我們的聯合辦公。我們現在已經開了一些項目,歡迎大家去參觀,也包括長租公寓,我們也開了一些。我們把這些作為我們跟客戶交互的點,對於我們的商業也好,關於一展空間也好,包括物業,甚至是O2O,未來都不是問題。只要把這些入口運營好,我們才有大量的客戶可以來和我們進行交互,這個企業才會有更大的發展空間。

市場好的時候,一定孕育著風險,市場不好的時候,一定孕育著機會,這個一定是辯證的,任何事情都是辯證的。所以我覺得,在任何時候,謹慎的是我們對市場和客戶有驚無險,樂觀的是我們通過這麽多年的打造,龍湖有足夠的能力去從容的應對,這也是我們為什麽在去年獲得了三大評級機構給我們全投資級評級,這在民營房企裏並不多見。

龍湖是有能力去應對這個市場的。因為我們很清晰的看到了這個市場和客戶的變化。今天就跟大家分享這些,謝謝大家!

15:20 - 16:00

聖象·中國地產六方會談(一)巨頭的誕生:迎接10萬億存量房時代

參會嘉賓如下:

中原地產中國大陸區主席黎明楷先生

鏈家研究院院長楊現領先生

聖象集團首席品牌官陳誌華先生

美的集團戰略客戶部副總經理兼中央空調房產項目總監葉文青先生

58集團高級副總裁葉兵先生

全聯房地產商會聯合辦公分會執行會長

俠客島裏創始人王宏波先生

北京大學城市規劃與發展研究所所長高誌先生來主持。

以下為原文:

高誌:目前整個中國的房地產形勢,現在正在處於一個重大變化之中。剛才碧桂園和龍湖都介紹了各自的發展戰略,還有一個話題,是大家比較關註的,就是我們最近中央提出很多地方開始實施租售同權,靠地價的上漲,引起房地產價格的猛烈上升的趨勢將會逐漸的發生變化,未來租售市場,可能會同樣的發生變化。

今天,我們請到了6位嘉賓,他們從各自的專業角度來講,都會為未來的租賃市場提供各種各樣的創新,中原地產是原來香港最著名的地產租界公司,在國內也做得非常的出色。做二手房是他的強項,現在迎來了國內逐漸以租為主的發展期,特別是在一線、二線城市,咱們請到了中原地產中國大陸地區的主席黎明楷先生,你能否談談這方面的經驗?

黎明楷:經驗就談不上,因為這個是新的事物。在我們香港這個市場政府提出了這麽做,不算看好這個前景,但是不能不參與,不能不做。從做二手房的角度來看,二手房其實我做中介代理,一直有做租賃的工作。但是,租和買一直以來都有做,但是租占我們業績的比例都比較低。比如說傭金收入在整個分店業績當中,只占10%,最多是20%。租賃回報現在是很低的,你的租金來做投入,那就是你買賣中的是2個點,或者是3個點,從這裏折算出來,做一單生意,基本上做一單大概是1/8左右的收入。

所以,一般中介不喜歡做租單。一般來講就是什麽同行喜歡做租單呢?租單都是給人用來練的,以新人為主來做。

我們也看到,在我們的同行當中,確實有一些行家在租方面投入比較多。但是他們不能純粹做中間的工作,而是包租的方法來做,包租就是我一個月給你三千塊錢包下來,可能就是通過自己的翻新,再租出去,租四、五千,然後賺租金的差價。當然這方面來講,基本上只有一家公司做得好一點,因為它也是希望通過租單,能把小業主的關系維系好,方便他以後做買賣。

所以,從中介的角度上來看這個問題,其實並不是很吸引人的生意。但是政府推動了,我們肯定要參與去做。那怎麽去參與呢?從中原的角度來講,第一方面,我們應該還是會按我們的服務商的態度來做,我們自己不想包的,因為包的話就等於投資商,所以,我還是喜歡是一個服務。服務的話,對象和以前的對象是不同的,以前一手的開發商,都是協助做前期的研究和定位,到最後的買賣。既然政府現在是推動這件事情,可能會有更多的東西進來做,我覺得這些企業,其實也需要有分析研究的服務,也需要有策劃的工作。所以這些工作,跟我以前做一手也差不多,無非我以前教他怎麽賣樓,現在是教他怎麽把一棟樓租下來,我教他怎麽去做這件事情。

我還可以整合其他的服務運營商,比如說做裝修的,做管理的,做營運的,還有在營運方面,還有很多高科技,比如打卡進去等等。然後打包,為這些企業服務。我相信這些前期工作還是要做的。

另一方面,回到剛才說的,我能不能做中間服務就可以了?我整合起來還困難一點。現在我還可以整合的是把整棟的長租公寓貨源,還是可以做有可能更舒服一點,以前整合小業主,收集小業主的信息是困難的,如果都是大開發上,一個城市就有一棟樓,有一批貨去做,我項目這做起來效率會更高。

所以簡單來講,不是要賺錢,但是還是得做,以服務商的身份去做。

高誌:謝謝黎總,您剛剛說的包租,我在國外讀書的時候,就當過包租,包租不是很好做的事。今天我們有幸請到了鏈家地產的楊現領院長,作為國內知名的專門做中介的企業,你們有什麽想法?或者市場有哪些值得我們註意的變化?您怎麽看我們應該怎麽樣去適應?

楊現領:這個問題可以分享和交流一下。我一直有一個感受,就是做企業,它的核心生存和發展的策略,就是在不斷變化的環境中做不變的事情。我認為只有不變的事情才是有價值的。我認為在租賃行業有3件事不變:

第一,消費者永遠希望獲得真實的信息;第二,消費者永遠希望看到好的經濟人。第三,消費者永遠希望交易本身更確定。如果做到了這3件事,無論環境如何變成,房地產企業都能夠生存。因為消費者跟你不離不棄。

這個行業,我認為有3個比較大的變化:

第一,二手房市場規模還會進一步的上升。2016年中國的二手房交易規模是6.5萬億,這是第一次突破6萬億。2016年中國的中介行業,大概150萬的經濟人,幫助中國的550萬家庭通過二手房實現了住的夢想。但是,從未來來看,這個會進一步的擴大,原因有三個:

1、一線城市和二線城市的流動率還會進一步的提升。2016年北京、上海的流通率是3.5%和5%,還有很大的空間。

2、中國未來有大批的弱二線到強三線的城市。2015年我們知道有6萬億是集中在二線的城市。前面3個城市的二手房的交易額,占了90%左右。但是未來的比重肯定會下降,會有一大批的二線和三線的城市進入到這個站場裏面。這是城市和數量會擴張。

3、客單價會上升。如果一個城市的客單家低於一萬,一個房子,100平,我們收2萬塊,我們50%分給經濟人,經濟人完成一單交易要花3個月,傭金收入3300塊錢,這個收入都是很難生存的。

所以,在任何的情況下,白中介一定不能夠生存,能夠生存的一定不是白中介。他要吃差價,必然要做別的事情來生存。但是有一批城市的房價超過1.5萬,甚至達到了2萬。存量會更快的到來。

第二,大的配套,我認為是假房源時代的徹底的終結,真房源會成為行業基礎標準和基礎門檻。在這個標準下,互聯網對行業的重塑,將會從信息端過渡到交易端和服務端。

互聯網在過去很多年有很大的發展,但是在房源上,還需要很大的進展。中國是全球最大的房企市場,你會發現,中國其實也是全球最大的假房源泛濫的地方。這應該成為行業的基礎價值觀。這是我們行業立足的底線。它本身是一種能力,背後是一系列基礎的投入,未來的企業,包括中原,如果我們做不到這方面,我們相信我們都會死,這是第二個想說的變化。

第三,這個行業,會從成交為王的時代走向服務為王。以前一切是為了成交,但是出去說行業未來十年有希望,必然是服務為導向。所以,要想實現這點,需要一批職業化的經紀人,所以鏈家2011年,我們做真房源,2015年我們推出職業化的經紀人,核心就是為了實現我們服務的導向。

這3個變化是未來所有生存的基礎,這個基礎大概是我們這個行業未來的希望所在,但是在這個行業下,我剛才講的,如果做到真實的信息,好的經紀人和確定性的服務,我們大家都會活得好。

高誌:服務為王,現在因為房地產市場發展很快,但是我們知道,這個房子從建成的那天起,之所以房價上升是地價和周邊的環境影響的,對我們來講,我們請到了聖象集團的首席品牌官陳誌華先生,一般來講,剛才你們的陳總已經做了一個介紹,作為品牌觀,在這樣的市場環境下,我們已經做到了中國的第一名,如何適應新的變化?

陳誌華:今年的主題,我覺得特別好,聖象從2011年開始註意到中國城鎮化的二手房的現象,2011年已經計劃布置,我們的市場從新房市場逐漸的關註二手房市場,尤其是在一二線城市。

我們新房到現在為止是占了80%,二手房是20%,這個比例還是不一樣的,東南沿海明顯高於內陸,一線城市明顯高於二三線城市。我們在這麽多過程中,我們針對二手房,不斷的探索和摸索過程中,也積累了很多的方面。中國今天巨大的存量,我們如何去滿足和服務得更好?比如說北京、上海、廣州等城市也做了針對性的調研,和很多機構聯合看這個市場,我們如何做得更好。

我們作為行業的領袖,做的一切是為了行業做的實驗。我相信,這個市場,潛力巨大。我們在摸索的過程中,也使聖象從由於的產品供應商到全方位解決供應商方面轉型。其中,我們在服務整個行業。

第一個率先品牌化,全國擁有1萬個持證上崗的安裝服務人員。我們給中國的消費者提供的是優質的全程服務化。在這個過程中間,實際上消費者在二手房購買的過程中間,它的需求因素,是不一樣的。各種差異化是不一樣的。

我們總結規律,會發現,在對產品和申請服務的機制下,我覺得可能比新房要求會更高。往往是在新房的時候,很多消費者沒有裝修經驗,會比較理性購買。購買二手房的時候,他積累了一定的信息,這種情況下,對產品供應商也好,服務供應商也好,提了更高的要求。我們在這方面也做了很多的嘗試,我們有一套自己行之有效的方案。

比如說我們在廣州市,整個地板的銷量,60%現在是來源於二手的市場。最好的廣告是口碑,任何消費者在中國,99%的消費者在做家庭裝修的時候,有3個步驟:

1、在今天是一定跳不過的,他會問親朋好友,會問周邊,問鄰居;

2、第二,他要查。

3、他要去門店,去家居建材廠看。這個時候,就會發現,平時做的點點滴滴,平時做的每一戶都要求你要做到位,不然任何一個瑕疵都會影響你的口碑。

聖象作為中國地板行業的創領者,不僅僅是關註市場化、也關註整個行業的發展。我們特別希望以聖象自身的探索為整個行業去迎接中國家居行業、中國房地產行業巨大的二手房市場的到來。我們提前做好準備,用我們最優質的產品,最優質的服務,把我們最專業的員工去更好的滿足不斷的消費升級的市場。

高誌:剛才您談到了一個,二手房對質量的要求比對新房的要求還高,我覺得不止是聖象地產,還有白色家電,是不是也有同樣的問題?請葉文青先生談談美的,除了對地板建築材料本身之外,在您的白色家電技術上,有沒有要表達的?

葉文青:感謝高老師。圍繞10萬億存量房的時代如何去庫存的問題,我的同行也做了這方面的闡述。

對於大部分的房屋中心來講,尤其是對庫存積壓的二三線城市這個是非常嚴重,未來3年之內如何去庫存是繞不開的話題。今天上午,鐘偉老師在上午論壇也說了,開發商再去二線城市拿地被套是正常的。那我們如何去庫存,大家都知道縮小工業的鴻溝是促使整個關系發展的理念。特別是從我的企業來講,快銷上有效的辦法,實際上,如果這樣去做的話,往往是跟中國的經濟增長目標相反的。如果這樣做的話,必然會導致整個投資的下降,GDP也會下降。唯一的辦法是通過政策的激勵,促進房地產和零售。

所以,政策激勵不是非常好的辦法,但是畢竟它是可以針對市場環境來講是有依賴的途徑的。我們要讓真正有剛需需求的消費者能夠享受到城鎮化商品住房、長期改善民生的生活。在中國來講,大家都提倡安居樂業。去庫存的話題很大,如何拉動經濟?關鍵還是促進房地產的銷售。

如何促進房地產的銷售?我們站在房地產供應商來講。美的是這樣理解的,過去毛坯房是到簡裝,再到精裝修,購房者的需求是不管在增加的。因為目前精裝修體現差異化的修飾和較多性價比進行一個采購和一些裝飾,因此未來不應該精裝修,未來房屋的硬件、家電都會全部配套完善。美的作為一家全球性電器,機器人以及工業自動化的工業集團,已經在精裝房進行了布局,形成了房地產配套的專攻產品。

我們可以在做完善的空調、熱水、照明廚房整體家居智能化一體化的解決方案,美的和前十強的開發商已經有8家的戰略合作。特別是碧桂園集團,在2004年合作到現在,通過這種整體家居配套的一些優勢,在進行全屋家電的配套。實際上也提升了整個樓盤的價值和銷售的定位。

我們在家電配套之外,去年我們也推出了地產營銷的創新模式,這個模式是開發商、消費者和企業是三方共贏的創新模式。當然,我們也不多做闡述,希望開發商有需求的,我們可以在線下做詳細的交流。

高誌:我們剛才談到了家居、地板,我們又談到了白色家電,光有這些硬件也不行。最近我們在房地產的服務商,異軍突起的58集團,可以給第三產業提供很多服務,不僅僅是居住類的,還有辦公類等等。請葉兵先生談談我們的服務,對建築和居住區的影響。

葉兵:剛才中原地產提到的經濟人目前在租賃行業的傭金的市場占比,剛才講的是中原的數據只有10%,我這裏有兩組數據,一種是美國的經濟行業,收入來自於租賃市場的占比,在美國我們看到這個占比大概是37%,一種我們今天看到日本的東京,經紀人的收入60%是來自於租賃行業。所以,這裏面,第一個觀點,我們前面講租售同權,或者是租售並舉,未來的自持物業,我想從這組數據說明一個問題,中國未來進入存量房時代,進入租房領域的將越來越多。

我們在房地產行業裏面,我們到底做了什麽?如何服務好這個行業?

第一,我們在線上平臺做流量的融合。今天的58同城是集合58同城網和趕集網,包括安居客,三網合一的。我們每天在線上平臺有3千萬流量跑過來要租房,要買二手房,要買新房。我們同樣看到一組數據,隨著國家的宏觀調控和金融政策的調控,我們看到在租賃市場的流量或者用戶量占比越來越高,我們基本上能看到58同城或者是趕集網裏面50%的錢是來自於租賃市場的需求。我們不斷的思考在產品的層面,在DI的數據層面,怎麽把買賣的需求導向租賃的需求?但是這是我們產品上一直做的,所以,線上的流量融合,在買賣流量往租賃行業的流量導入。

第二,線上線下的行業的融合。大家都知道,雖然58同城、趕集網和安居客是線上的信息發布平臺,但是其實一直做線上線下融合的工作。我們在今年年初的時候,我們戰略投資了萬科物業,我們成為萬科物業的一個戰略入駐方,其中就表現出了這樣的趨勢和態度,既然我們是一個線上發布平臺,我們怎麽跟線下的,包括萬科物業,包括很多開發商集團,不少開發商集團也有自己的物業公司,如何去做好房東的服務,是我們做互聯網平臺一直思考的事。這裏面也包括平臺上現在已經有的100多萬的經紀人,怎麽跟他們結合起來。包括鏈家和中原,100多萬的經紀人在線下提供服務,線上怎麽跟線下打通來做好服務?包括如何和物業公司做好房東的服務。

第三,我們做服務的聯通。我們除了做房產服務以外,我們有很多本地的服務。58同城,你可以理解為58同小區、58同鎮,58同鄉,任何一個小學門口,保健公司也好,家政服務公司也好,其實都是58同城服務1700多萬商家其中的一個。我們跟萬科物業也思考這樣的問題,我們今天在這裏開會的時候,58同城進入幾十萬各家庭裏面服務好這些雇主,服務好這些房東,有可能是請的小時工,不管做什麽樣的服務,未來一定會跟小區的存量房,跟小區存量資產的管理,跟小區的業主發生必然的聯系。所以,這塊工作做好了,未來一定會對我們有更多的幫助。

第一,現在好的時代,我們前面講到租賃在美國也好,租金的水平遠遠高於目前國內的租賃收入水平,我相信,這個實地一定會到來;第二,我們作為互聯網的信息發布平臺,我們一直思考怎麽把買賣的流量、買賣的用戶導向租房和存量房的交易。第三,線上線下的打通,包括跟經紀人和經紀公司的打通,怎麽去做好線上線下的O2O的打通。第四我們服務的融通,怎麽跟小區的業主、物業管理結合起來?

高誌:談到這個問題,我覺得你說的小區內和小區外,包括了街區和城市的服務。今天我們特地請出了全聯房地產商會聯合辦公分會執行會長、俠客島裏創始人王宏波先生,請王宏波先生談談對當前房地產辦公類,或者是城市街區的轉變,以及對未來城市更新的展望。

王宏波:謝謝主持人,非常感謝有這個機會和大家介紹新興行業。今天的主題,我的理解,更多的是從住宅的產業來講,這兩天下來,大家都在分享關於地產商和運營商的關系。我個人的理解,寫字樓一直做運營,那麽聯合辦公,我們的理解,其實是寫字行業一種運營創新。

過去的寫字樓的運營,大部分的寫字樓是服務大宗型客戶,隨著大眾創業,萬眾創新的發展,隨著雲計算、大數據的到來,企業的形態發生了劇變。專業服務類的企業,特別是中大型企業的分支機構機構,對辦公的需求發生了明顯的變化。聯合辦公是在寫字樓企業的基礎上孕育出來的新型產品。它把過去傳統企業的招商服務升級為以產業鏈的聚集,以專業方向的聚集的孵化,或者是一種加速服務,這是在招商服務商的創新。

在運營服務商,把傳統的物業服務升級為企業服務的類型,把服務穿透到企業內部,不僅僅是提供外部的服務,還涉及到企業內部企業發展所需要的相應的服務,這是服務方面的創新。

第三,聯合辦公類的產業,把企業的社區的運營,過去可能寫字樓也做設計運營,更關系的是2C的運營,聯合辦公在2C的基礎上會做2B,聯合辦公是一種運營創新的產品,而且是集成化運營創新的產品。

聯合辦公產業,我們剛剛成立了聯合辦公分會,大部分的是獨立品牌的運營商。我們看到,我們行業內的很多地產商,包括龍湖、萬科、綠地等等都做聯合辦公產品,我們覺得這個產品的供應鏈是非常大的,涉及到辦公室的打造和辦公室的裝修,這是一個產業鏈。涉及到招商,按照產業鏈的招商,涉及到運營,涉及到社群,它是一個非常長的產業鏈,這些獨立的運營商,更關註的是運營。怎麽能夠把傳統的只面向企業外部的運營進行到企業內部?通過運營讓企業城鎮,讓企業的空間價值提升。

去年整個聯合辦公市場有148萬方的供應,到今年年底預計有700萬方的供應。比較樂觀的估計,到2019年會有5千萬方的供應,這個量級已經是寫字樓市場的重要組成部分。這些供應,其實是由不同的供應商來提供的,運營是由專業機構來進行的,這是我想跟大家分享的第二大方面。

第三大方面,聯合辦公和房地產行業息息相關。我們既跟裝修設計,我們跟城市改造,我們跟寫字樓,包括跟一些商業,很多在一線城市,包括一些科技小鎮,一些文創小鎮,也會引入聯合辦公的業態。所以我們的聯合辦公和房地產產業鏈是密切相關的。整個行業也已經得到房地產行業的大力支持,希望達到共贏的狀態。

總之,聯合辦公是以運營為核心的,是提供創新運營的一體化的創新運營,把過去分散類的運營方、資產運營集中起來。

高誌:咱們從建築的材料到建築的管理,到建築的服務,到建築的相應的新的設備,其實我覺得大家不約而同都談到了一個問題,我們做這些的目的,最終的目的只有一個,就是提升我們地產和物業最終的價值。

特別是最後,我們有關聯合辦公的問題,因為我們跟地產,不是簡單的蓋房子了,已經把真正的對美國、對西方國家進行衝擊,所以萬眾創新不是一句瞎話。謝謝各位!

16:00 - 16:40

聖象·中國地產六方會談(二)強監管之後的金融與地產:松緊的平衡術

參與此次會談的嘉賓包括:

路勁地產集團主席單偉豹

迦南資本創始合夥人、建銀精瑞資本集團董事長李曉東

旭輝集團副董事長林偉

溢臻投資管理有限公司董事長劉曉蘭

中國民生銀行地產金融事業部研究規劃部負責人付強

主持人由鐘偉先生擔任

以下為論壇實錄:

鐘偉:謝謝,在座的5位嘉賓都各有特色,單主席在我們行業內歷經風雨,還有李總,他主要是玩,他在玩的時候偶爾擠出點時間來工作,還有金融圈的投資者,像劉曉蘭先生和付強先生。

第一個問題,未來對中國房地產的市場的判斷,我想請教5位的是,您覺得在未來的3年,中國的房地產市場每年平穩的銷售金額增長是5%或者是個位數?

第二個問題,平穩不是太好,但是也不太差?

第三個問題,稍稍有回調。你覺得是哪一種情況?

單偉豹:銷售量現在峰頂是差不多了,整個面積不可能增加了,但是銷售的金額可能會減少。總的趨勢是3年內我覺得還是平穩向上的。

李曉東:我覺得未來三年有5%平穩有一個的區間。

林偉:我覺得還是比較平穩,因為它會波動。今年漲一點,明天跌,總體比較平穩。但是,會加劇集中化,整體比較平穩。

劉曉蘭:我會選擇一,它會集中在大的企業裏面,相對增幅會高,但是整體上會控制在5%左右。

付強:我覺得單純的預測,是平穩。但是實際上要做經濟分析的話,得作出坡度,但是目前的體量是差不多的。

鐘偉:沒有人選第三,覺得一高,二心有不甘。十九大召開,兩會之後政府也要換屆,在2020年之前,3年半,目前的限購、限價各種限制性的措施,是在不遲於2018年底會有所放松?還是2020年之前都不會有放松呢?政策放松的時間是1年辦之內,3年半之內放松,或者沒有困難,還是2年半放松?

單偉豹:現在政府的調控政策是每一個城市發布出來的。有些政策出來,我們看不明白,沒有在供求關系方面做工作,所以,我的預測最遲到明年年底,這些政策,會有調整的可能性。有些措施會糾正過來。房地產還是會正常的穩中求進的發展趨勢。

李曉東:因為剛才這個問題,是一二線城市現在做的事,三四線城市現在重點不在限制,而是如何去庫存。如果回頭看一二線城市的話。我的感覺,目前的政策,各個地方執行的力度確實不太一樣。整體來說,按照主持人給的幾個答案裏面,我偏向於說如果是限購的政策,隨著這兩年的一二線城市的供地有些恢復。限購在3年半以內一定有放松。但是貸款的控制,我覺得可能持續的時間會長一點。

林偉:我比較贊成單總,調控是每一個城市掌控得不一樣。但是,因為十九大要召開,每一個城市都想跟中央表態,所以目前的感覺,調控是比較亂,比較沒有章法,有的地方甚至是不合理、不合法的。因為它已經追溯了很多的東西,造成了企業投資的時候,很多時候是無所適從,但是只要出調控,都是階段性的。未來兩三年內,隨著十九大以後,新的經濟戰略出臺以後,每一個城市,都會回歸理性。對這個體系情況有所調整,所以我覺得這個調控會慢慢更好。

劉曉蘭:我個人的判斷,短期內,應該還是不會放松,但是我們要贊成李總的觀點,要分不同的城市,最終的目的是讓房地產市場房價發展是區域理性,所以這個是相對的,所以不同的政策上會有階段性的調整。

付強:前面專家說的我都同意,一方面是市場,一個是宏觀經濟。

鐘偉:一些過分作為的政策,在未來的一年半的時間,有所規範的可能性還是比較大。我問的政策和市場的兩個標準的問題結束了。

接下來,想倒過來問付強先生以及林總,金融和投資從兩位的角度來看,未來地產金融有可能為地產提供什麽樣的金融創新服務?或者是地產商怎麽樣才能從投資者拿到更好的、更方便、更安全的錢呢?有沒有新產品設計的思路或者是可能性?

付強:應該說整個中國的經濟結構,各方面都提去杠桿、防風險。風險方面我們是高度重視,但是無需恐慌,還是做好自己的事情。金融創新當前來說,監管還是促進一個更好的公平環境。我們國家金融最新的情況,上半年貸款是73.5%,非金融企業的債券加起來不到1%,直接融資還是會進一步的加強。

我覺得在這個方面,其實房地產金融,在中國是剛剛起步。如果把中國和美國的金融比較,我們差得非常多。中國只是占到了千億人民幣的規模。所以,一方面,除了傳統的開發帶按揭之外,還有大量的東西,就是存量,讓存量流動起來,這是我們需要做的工作。另一方面是城市更新。如何進行城市更新方面,我們還在探索,這方面有很多的空間。

鐘偉:劉董事長您做投資的,您怎麽樣對地產投資?

劉曉蘭:我不是專門做投資的,李總比較了解我,我比較專註於資產管理。所以希望從這個角度來了解這一輪的投資或者資產和資本,這3種之間可能發生了一些變化。因為這段時間,我遇到了3個非常有意思的現象。

第一個來自於投資機構。今年上半年,他們在關註並購資產後的資產進出。中間環節的管理是他們特別關註的,即如何能夠安全的拿到預期的退出?所以最近非常多的資本關註市場上具有資產運營管理的機構在哪裏?他們希望能夠跟這樣的機構合作。然後來解決他們的並購資產,最後來實現他們資產帶來的一個退出,這裏面代表新的是藍山資本等等,最近他們都是頻頻出手關註輕資產管理能力團隊的投資和合作。

第二,運營商,比如說他們在這一輪裏面的表現,我覺得最有表現是我們的毛大慶,大部分的人是自有資金到辦公室市場,因為這個相對來講啟動資金門檻比較低,但是它特別考驗是他們的管理能力。能不能將這樣的一種特殊資產,通過空間的應用來實現資產的溢價和增值,最終吸引資本市場,但是最終的目的不是僅僅做房東的住宅,他們希望在資本的市場能夠有益得到溢價,這個是特別有意思的一波出現。

第三,開發商。比如說坐我右邊的旭輝為代表的百強的企業,他們面臨最大的問題就是這麽多年來有大量的存量資產,是因為他們快速往前跑的時候,後面就是倉庫的壓力越來越大,如果林總你們家的商業存量有幾百個。

林偉:我們一直是輕資產的戰略。

劉曉蘭:在新的政策下,他們要發展,但是又會產生新的存量資產。而且在持有的比例增加的情況下,他們的現金流回流又碰到了問題,這個時候,他們回過頭來,去找存量的資產能不能幫助他們解決發展中的資金貢獻,比如說資產資本證券化的時候,又碰到了一個環節,這些資產如何變現?這些資產如何動起來?又回到了資產的資產運營能力。

我發現非常多的開發商找到我,希望幫助他們搭建一個企業內的資產管理的自我造血的能力,幫助他們解決自己的存量和未來新增的存量帶來的資金的壓力,能否變現,為企業下一輪的發展做預備。所以我覺得這個從我自己資產管理角度,這一段時間看了非常有趣的現象,我覺得是這一輪裏面或者下一輪地產的一個新的轉型風向標,這是我的分享。

鐘偉:謝謝您的介紹3個有趣的現象。接下來就各抒己見,因為從上午到現在的會議,我們不停在討論怎麽去多做一個支持,多做改善自身運營,從單主席開始,暢所欲言介紹一下,自己未來3年最想做的是什麽,跟地產或者金融相關的?

單偉豹:其實房地產是有金融屬性的。如果把房地產僅僅看成房地產,你的發展是有限的。在美國和英國主要的房地產是基金。下面的開發商是地區性的,不是全國性的。中國這種趨向,我相信也會慢慢的成熟。一個大的企業,路勁除了做房地產,我們也做高速公路。在這兩年過程當中,我們做得很大,或者是做得快,或者是盤活你的高速公路,這個還是不錯的。如果沒有這個概念的話,你就靠自然增長,它是有限的。跟別人比你不用金融的手段去開辦你的產業,無論它是什麽,規模有多大,如果不用金融手段去做,我相信你是做不大的。

我們這兩年,也開啟了我們的房地產基金,以基金的模式做高速公路的投資,也是比較成功,同時你的運營變得非常的重要,不僅僅是資本的能力,而是資本的運營能力變得非常的重要。方向性的東西不會錯,如果不了解房地產的金融屬性,不用金融的手段開發,量是做不大的。

李曉東:首先還是做金融方面。這幾年,一年大概有1/3的時間,沒有在一些公司的具體業務中,也有更多的時間思考行業宏觀的變化。我覺得現在幾個趨勢,確實跟以前是越來越不一樣了。房地產跟現在很多的技術進步、IT、互聯網+。我記得前年的時候,大家談得比較多的是“互聯網+”的事情。

其實可以看到,這給傳統的房地產帶來了很大的變化。一個是像原來我們的商業地產,這兩年隨著互聯網空間,很多的交易,不需要面對面了,把很多展示的場所放到線上。這中間必然有業態走向了夕陽行業。還有跟電子商務相關的物流和倉儲也有很大的提升。我們到美國去看,很多的基金公司就是在鄉下,美國很多大公司的總部也放在鄉下,包括谷歌。這樣的業態,帶來的投資機會的變化,也是非常大的改變。

原來中國的市場是新房的市場,是增量的市場。在這個市場裏面,應該說,中國占全世界新房市場一半以上的比例。我記得以前美國和日本,萬科在銷售額達到1千億的時候,已經是全世界最大的房地產公司。今年突破5千億的公司不只一家,所以我們的新房市場,一直一馬當先,但是逐步的向存量轉化的過程也在發生。

在新房市場占主導的時候,很多的房地產金融創新是來不及跟上的。很多房地產的資產證券化,都是針對存量市場。我自己看中在現在這種市場急劇波動的情況下,還有一個資產的全球配置。因為我個人的興趣愛好和我對市場的看法,我覺得中國現在運營商要取代投資商,我們很不幸,我們就是投資商的角色。

中國下一步隨著房價不斷的攀升,特別是地價也在上升。未來作為基金的話,很難合理算出投資回報,現在更多的是看相其他的價值窪地,在全世界範圍內做資產配置。由於今年外匯管理各種政策的變化,好像談的人少了。但是,我覺得未來的3年,我還是鑒定看好這個領域裏面,資產的全球配置和海外地產的投資,這是我未來3年會關註的。

鐘偉:您未來三年最希望代表旭輝集團做什麽?

林偉:未來3年想做的很多,但是要求是3個:

第一,旭輝還是會加強穩健快速的有質量的增產。這幾年對旭輝企業來講,還是有很多合作。還有快速的增長,能夠增強我們企業的核心競爭力,能夠提升我們企業的品質,從而獲得資本市場的認可。能夠得到更多低成本的資金,為下一步的發展儲備力量。

第二,我們希望能夠更加深交流合作,旭輝合作的項目非常多。我們合作的夥伴,有金融機構的,有行業內部的,也有一些地方的民企,合作的模式也是五花八門,但是宗旨只有一個,就是雙方的優勢互補、合作共贏。這也是一個相互學習的過程,這個合作還是會堅定不移的做大做強。

第三,今天上午各位老師也講了,接下來,世界資本市場是越來越收窄。在這個過程中,小機會是在運營商。這也是旭輝最近思考的。所以我們去年成立了7個葫蘆娃,7小龍,其中有一個板塊是圍繞基金,還有長租公寓板塊。這兩個板塊,我們有一個想法,基金板塊,就是和資本市場接軌,長租公寓板塊就是考驗我們對持有物業的運營。隨著政府對整個城市發展的規劃和調整,這兩個城市,包括深圳,可持續供應的努力越來越說,甚至在北京,每一個區都接到城市的指標,所以,在北京上海,它沒有辦法做到可持續每年的增量開發。它很多會被動的進入存量資產的運營,所以,旭輝也做這些方面的調整,包括在商業地產等等,希望在這上面增加合作資本。

這樣我們把兩個方面做好,就可以貫穿從資本到開發商,到運營商完整的鏈條,這樣的話,才會讓我們今後在面臨新的發展時代,抗風險能力更強。

鐘偉:謝謝,劉總和付強總,都是金融專業人士,兩位在未來3年最希望圍繞地產做一些什麽?

劉曉蘭:我曾經是開發商,也做過投資,也做過運營,所以這3個角色。當我經歷過了以後,未來3年我想嘗試做第四個角色,就是我作為資產管理,我還沒有想得特別明白。目前取的名字是體檢中心,為什麽呢?因為當我都經歷過這3個角色過,當這個時代來臨的時候,我發現了一個現象,就是我剛才說的,這3個角色裏面,都有它的巨大的需求,可是出現了信息的不對稱,人才的不匹配,資源的浪費。在這樣的需求背景下,有沒有這樣的平臺,能夠幫助開發商到投資機構到運營者搭建起來,讓更多市場得到精準的診斷以後,能夠找到專業的醫生,這醫生就是我們的運營商,還有找到匹配的資源,與他們合作。

這樣的話需要有這樣的平臺,這個平臺我們已經嘗試了積累了3年以後,已經有開發商、運營商和投資機構,有100多個專家。這些專家可以作為下一輪的共享專家。我希望利用這個平臺,為我們有需求的3種不同的機構輸出共享,讓他們能夠為這些機構做資源匹配和人才匹配,讓他們縮短這個過程中的轉型也好、調整也好,讓他們快速降低他們的風險。所以近期我們也嘗試著在一些企業做了這樣的體檢。當資產出現問題和需求的時候,如何讓它快速的預判,跟什麽樣的投資機構進行匹配,跟什麽樣的投資機構進行合作?未來三年,最想做的是為我們的行業有需求的、就是為我們行業的大量的存量資產提供一個解決方案的平臺、資源和人才,我們知道這條路怎麽走,但是必須嘗試。

鐘偉:付強你是地產事業部最有統籌的人,您怎麽看這個問題?

付強:我們作為一個金融機構,最終的目的是服務好我們的客戶,促進企業的發展。大家都知道,國際的大行都是設立了房地產事業部,我們有完善的研究規劃、開發、營銷,包括產品設計、風險管理的團隊,我們在全國26個城市設立32個團隊,員工是400人。目前,地產業是越來越向大企業集中,越來越向10強的企業集中,這是很好的融合。

目前為止,我們的效應和質量都還是很好的。我們的質量在全國的商業銀行裏面是排在前列的。我們作為事業部,我們希望搭建金融生態的平臺。給企業提供商行加投行的完整服務。

鐘偉:謝謝。最後,我們進入第三個環節,就是八卦,過去的時間,有一些人慢慢淡出了,比如王石,也有一些人成為了京劇王,比如孫宏斌在亂世的時候出奇招的性格。當然地產行業有很多的風風雨雨對於已經發生了這些,圍繞著企業,圍繞個人的事情,在座你們有什麽要發一些感慨的,如果有請舉手。沒有任何一位想說,看來同業之間,大家還是比較謹慎。在座的5位嘉賓,已經展現出了他們的智慧,有沒有想向5位嘉賓提問的?

現場提問:我想問單偉豹,您對這些年路勁地產的發展滿意嗎?

單偉豹:我肯定是不滿意的。香港所有的房地產都比較保守,沒有適應中國高速的發展,也沒有適應國內在各方面的突破,所以確實是比較保守。比如說,中國的“一帶一路”,誰都知道“一帶一路”是什麽東西?上次我們開董事會,我問我的董事們,我說什麽叫“一帶一路”?很多人都不會。所以,基本上,香港的以前的工作模式是落後的,沒有與時俱進,路勁也是一樣。我們在盡量改正中,但是我是不滿意的。

鐘偉:謝謝。還有沒有其他的問題向在座的嘉賓提問的?

現場提問:林總,未來5年做3千個億,如何實現的路徑,能不能再透露一下?

林偉:3千億是我們今年提的“二五戰略”目標,我們的“一五戰略”是在2012年提出的。我覺得路徑,首先要選試點城市,要布局在多少的城市,才能夠完成3千億的布局,所以第一個是布局。

第二,如何闡釋城市產品線的規模。上一年的目標是800億,年初的時候,800億內部就有內部認籌,這個是根據已有的計劃投資的,每一個城市都要做,我們布局了以後,每一個城市需要做自己的格局的安排,去爭取,去突破。

第三,就是我剛才講的合作,加大與每一個城市優秀的企業合作,為我們實現目標得到快速的幫助。旭輝最近新進的青島、濟南、鄭州等等,都是建設與當地優秀的合作夥伴快速的融入這個城市,像西安,我們這個月初進去了,但是今年就馬上能夠實行5個億的銷售。

鐘偉:謝謝5位嘉賓,我們第二輪的論壇到此結束,謝謝各位。

16:40 - 17:30

聖象·中國地產六方會談(三)市場的凜冬:預期與應對

嘉賓包括:

天津房地產商會會長、津東房地產集團董事長兼總裁徐樹山先生

新城控股集團高級副總裁歐陽捷先生

泰禾集團副總裁沈力男先生

龍湖集團副總裁袁春先生

主持人由21世紀經濟報道編委袁一泓先生主持

以下為論壇原文:

袁一泓:這是我們今天的第三場對話,我想請問臺上的幾位嘉賓,今天上午鐘偉先生認為今年年底到明年年初,房地產價格會有一個明顯的下行,大家同意不同意鐘偉的判斷? 袁春:我不是特別的同意。一線或者是核心的二線城市,會保持相對的平穩。當然這裏面的原因,也有限價,所以價格也不可能漲,因為政府給你規定的價格是不會漲的。 但是,由於前兩年的土地供應上相對來說不是特別多,所以也不會降。一二線城市的下半年,包括到明年應該會相對比較平穩。三四線城市,我也沒有辦法判斷,以現在的企業情況來看,會有變數。因為有一些三線城市已經出現了一些限購,所以,如果中國的市場出現一些變數的話,會出現在三四線城市。

沈力男:如果價格要下降,特別是下降不多,我覺得是不太可能的。今年的市場調控的力度雖然非常大,但是其實市場還是非常不錯的。去年說是房地產的大年,今年上半年的話我們有6萬億的銷售。從量價關系來看,我覺得可能價格不會大幅的下降。

第二,目前的房價,政府的各個手段上讓你下,它的確可以下,但這是不是真實反映了市場的情況?可能是希望有很多的商品房便宜的均價等等。我覺得我們應該進行綜合考慮。

歐陽捷:鐘偉老師是我很尊敬的一位教授,他今天講的東西,對我們來講很有啟發。但是我們在討論房價到底會不會下降的問題,我們不僅僅是看表象。房價到底會不會降?我們要看幾個問題:

第一,我們的地價不斷上漲,地價上漲是不是支撐房價上漲?不一定。但是能不能讓房價下跌?我覺得也很難。如果地價不斷上漲,房價不斷下跌,誰會做賠錢的生意?所以這個邏輯是說不通的。

第二,即便和大家分享的時候講到了房價可能會出現下跌,但是我覺得是局部的。我們的客戶越來越少,在限購現代的情況系,大家都搶客戶,為了搶客戶,我們不得不采取降價的手段,但是降價的手段是無法持續的。

第三,如果說房價真的出現下跌,確實在去年全國很多城市房價大幅上漲的時候,我們也看到了有的城市出現了下跌,這個城市是深圳,號稱有業主下降了100多萬拋售。在這種情況下,出現個別的現象也不奇怪。今年的北京曾經出現過,有的業主把房價下降賣了,包括二手房出現了降價的情況,但這不能說明市場是真的降價。

那麽,下半年會不會出現真正的降價呢?我覺得有這種可能性。但是,時間不會太長,不可能延續到明年,謝謝。

徐樹山:關於房價下降的問題,我們單純的談這個問題是沒有意義,因為我們的房價是否下降,有它的前提條件,我們的房價判斷依據和背景是什麽?如果按照市場經濟來做判斷,價值是升是落,大家估計都有自己的理論,或者都有自己的邏輯。

我們來判斷房子漲還是跌,我們的依據是什麽?

首先,我們說是個政策性的市場。其次,我們對市場的基本判斷來說,應該還是樂觀的。因為我們的房地產需求和資源性,主要是一二線城市的地產項目,資產價格,我認為是供應問題。但是在運作的過程當中,它的本質價格基礎沒有問題,但是因為我們在調控過程中,我們不知道這個價格的走勢。包括今天我們說的凜冬,這個是不是真正的冬天?這個冬天是什麽樣的冬天?這個冷是什麽冷?探究了這些,我們才能說怎麽決策和怎麽應對。

所以,這沒有準確的判斷。我個人對房地產的前景是看好的,因為資本價格不會受影響。所以究竟什麽時候,能夠回到它的真實的面目,要看這只調控的手,什麽時候能夠松開,我們的感覺才能夠變成最真實的現狀,我們才真正知道我們的肺活量多大,我們的氧氣夠不夠,這個時候才能體會出真實的市場的東西。

袁一泓:房地產信貸、融資渠道是明顯的收窄,它的資本成本塞上升,我不知道在座的幾位企業領導有沒有感知到這點,您所在的企業,資金利率和資金成本有沒有上升?如果在上升的話,是什麽樣的情況?

徐樹山:肯定是要增高的。

歐陽捷:我們過去一直講一句話,錢多了,錢就不是錢,對有錢的一切都會變得更加值錢,尤其是不動產。今年的情況來看,恰好相反,錢少且貴,錢少了,大概就貴了。所以我覺得,下半年,對於房企來講,需要更多的應對,關鍵是你有沒有更多的錢。如果你手上有足夠的現金,我覺得錢貴和便宜不是最大的問題,關鍵是你能不能掌握到足夠的現金。

我們作為大的公司來講,資金成本變化的影響不是太大,包括我們最近也發債,包括我們也發了中期票據,所以總體來講,資金上,不覺得很緊,但是企業越大,其實你的資金的需要量也越來越大,所以錢永遠是卻的。

沈力男:通過市場的提升,在座的很多企業其實都不太缺錢。但是對企業來說,是在對的地方做對的事情,加速它的周轉和產業研發應對周期。

袁春:前面也說了,因為龍湖從來沒有用過非標的融資方。今年綜合的資金成本,和去年差不多,會維持去年的水平。

袁一泓:為什麽談價格?我要引出下一個問題,任誌強先生的音頻演講,對今年的銷售面積做了預測,可能還會創歷史新高,在座的嘉賓是否同意?

徐樹山:我比較同意這個觀點。因為剛才我說了,資產價格不存在問題,因為市場還很火爆,只是我們有的調控手段是暫時的有點問題。

歐陽捷:今年4月23號,我們就寫了一篇這樣的文章內容,今年的房地產將超越歷史,變成一個新的歷史高峰。我覺得這個判斷,不是現在才來說的,我們年初的時候,在4月份,甚至在去年年底我們就提出了這樣的評價觀點。

其實到現在為止,下半年會不會出現變數?我們曾經測算過,假設下半年的房地產市場下降7%,今年的銷售面積依然跟去年基本持平,由於我們房價是上漲的,所以銷售額超過去年,應該也沒有什麽疑慮的。

沈力男:首先,去年的背景是去庫存的大背景,今年是調控的大背景,如果在調控的大背景下出現歷史新高,這個是值得考量的。從今年上半年來看,基本時間過半,一個是6萬億,一個將近7億平方,這個的推動力和慣性是非常大的。所以今年,我覺得很有可能再創歷史新高。現在很多企業覺得調控比較難受,是因為各種的限制條件,市場很大,關鍵你還在不在,你的日子過得好不好。

袁春:我覺得我不太贊成這個說法,不是說現在的市場不好,而是幾個原因。

第一個,一二線城市的供應量的問題,很多地區的供應量不足,我們自己所在城市的供應量,從3月份開始到現在,環比去年都是下降的,這導致了成交量也是環比下降。

第二個,今年的三四線城市去庫存特別火,我們也觀察了南通、徐州的情況。大所以,我覺得大的判斷,一二線城市在下半年的量估計還會縮,如果大家關註北京和上海的數據就可以看到,這個量縮得特別的厲害,所以變數還是存在於三四線城市。

我們自己也有一個實時的數據,3月份,比如我們有一個數據叫二級客數的轉化率,二級客數是什麽呢?就是我們到達售樓處的客戶的來往,我們已經是線上的實施溝通,比如說我們每分每秒都可以看到有多少人來。第二個是叫轉化率,來的人有多少人買了房子。這個數據在今年3月份達到了最高點,就是來100個客戶,有13個人買房子。到6月份,已經降到了11個。

還有一個數據,是來了以後多少天形成成交的?3月份大概是3.3天,我們6月份監控的數據是7.6天。這兩個作為一個指標的話,它不是用來決策的指標,它是一個判斷指標。從這個指標來看,下半年,這些政策已經形成了效力,在下半年一定會體現出來。我們只能謹慎的看這個市場。所以我認為今年的變數是在三四線城市,一二線城市是絕對不可能的。

袁一泓:接下來的問題,是大家未來不得不面對的,就是你現在認為是限制,但未來可能不叫限制,我不知道在座的幾位嘉賓怎麽看這個問題?你覺得這是一種常態,還是短期的?

袁春:我覺得不可能是短期的,因為現在各地非常嚴,如果是從業者的話,都能夠感受到這個力度。我是能夠直接感受到政府的調控基本上沒有商量,到今年年底會放松,我覺得也是不可能的。明年可以期待,當然應該是明年下半年以後的事。

沈力男:限的問題是一個常態,但是限的程度,我覺得還會有一些變化。比如說像北京這樣的限購,我們覺得是長期存在的。因為目前城市的調控目標是限制特大人口的規模,這個限制是可以很清晰的判斷的。

但是限價,到底什麽時候可以松動,我覺得還是可以有時間來換空間的。如果說北京有10萬套到20萬套的房子出來,政府也沒有理由說你的地價是5萬到6萬,你只能賣7萬到8萬,這個也不符合市場的規律。還有一些限制措施和調整,還是有一定的空間。但是政府是強勢的,一旦上去就下不來。開發企業這麽多年,都是帶著鐐銬跳舞,看你能不能跳得好。

歐陽捷:我個人覺得,像上午所講的,房地產已經進入了限制性發展周期,無論是限人、限地至限錢,還是我們限售、限價,或者是限婚,限制性措施是政府現在最拿手的東西,因為可以立竿見影,對於政府來講,我們在政府做過,所以我們非常理解他們。其實政府工作人員是最大的職業經理人,但是跟我們的企業經理人不一樣,政府的經理人做得好,但是做不久。因為你做得好會提拔,做得不好也做不久,做得不好不壞可能才能做得久,但是沒有人想做得久。所以就是想在最短期內就把這個問題解決掉。所以我覺得從這個角度上來講,所有的限策略,一定只會加強,不會削弱。

徐樹山:這個調控,我認為應該是常態,短期內不會撤掉,同時對市場的影響,短期影響會很大,也會有明顯的影響。但是從長遠看,將來還是限購。房地產基本的市場還是很強勁的,所以我覺得政策會延續,影響是短期的,還不會太遠。

袁一泓:大家基本上同意限制性政策不會短期內推出。那麽,對我們企業來說,問題就來了,如何適應這種新常態?有什麽樣的應對策略?比如說規模,我們看到的新一輪,過去幾個事件,以融創為代表的發起一輪、一輪的並購。還有碧桂園,這幾年的增幅也是很可怕的,一千億到兩千億再到三千億,還有中型到大型房企這塊,剛才我們剛到旭輝發出了3千億的號頭,金科兩千億,還有一個我們大家都很多人都是很熟悉的,叫中原地產也是153%的增長,為什麽規模會變得這麽重要?難道就是因為這種市場占有率,你不追求規模,就會被別人並購掉?是不是有這樣的危機感?請大家結合企業的實際來看這個規模化的發展,調控是機遇還是危機?

袁春:規模肯定重要。100億和1千億的企業的玩法和空間都不一樣。但是大家可能還是前面說的,更多的講的是新老市場。我覺得3千億也好、5千億也好,哪怕1萬億也好,兩個事情都是要關註,一個是你背後的負債表你需要關註,因為這張負債表決定了你能夠玩多久,相信做企業的都非常明白。

第二件事情,你做到你有這麽大規模以後,你下面想做什麽?我覺得有2個,從龍頭來說,兩個事情。第一個肯定是利潤,如果沒有利潤,我相信你對股東方,你對員工,你對你的客戶,都沒有做好。你肯定要看利潤,利潤是一個核心。第二,你有面對這樣的市場,而且這個規模以後,你有這麽大的現金流,你還想做什麽?我們一直是把我們的回款投到我們的持有物業上,無論是商業也好,無論是長租也好,包括一些寫字樓也好,我們會這麽去做。所以池子大了以後,規模打了以後一定是有用的。我對於一千億的回款,兩千億回款,因為我們把回款看得比簽約重要,因為回款是有質的,簽約畢竟還是一個數,所以我們把回款的一部分投到持有物業裏,也就是說這個質越大,那我們可能投到持有物業裏面的就越多,這個對應來看,我們從去年下半年到今年上半年增速市場和新房量比市場高一點的時候,如果關註的話,你們會發現,對持有業態土地的獲取上,我們的量也是非常大的,所以這個也是一個,背後還是那張負債表,這是非常重要的。

沈力男:規模也是很重要,但是還是沒有宣布它的目標是多少?能不能宣布一下龍湖五年的目標是多少?

袁春:我們的內部真的不看目標,第一我們要看利潤,第二看市值,包括回款。

沈力男:房地產企業,目前規模不是萬能的,但是如果沒有規模是萬萬不行的。為什麽做規模?首先規模是現實存在的,它目前有10萬億的市場。中國有什麽行業還有這麽穩定的大市場?首先是它的量級非常大。 第二,的確這個趨勢是整合的趨勢。我們過去講強者橫強,弱者橫弱,目前看真的是現在是強者橫強,弱著消亡。

第三,房地產商也是資源整合商,它如果沒有資格,整合不了這麽好的施工單位,那麽好的資金配套單位和上下遊的供應商。

第四其實開發商是在對的地方做對的事。我們經常有這樣的話,地如果拿錯了,怎麽追都追不回來。地如果拿對了,核心就是戰略區域的選擇,選擇京津冀、長三角和珠三角,目前戰略性的進入了鄭州、武漢、合肥、太原核心的二線城市。這樣的話,保證了我們的規模是有效的增長,這個增長是有質量的增長,有利潤的增長,這是在對的地方。

另外要做對的事,我們認為改善型需求的發展,人文對改善的預期是剛性的。房子不是用來炒的,是用來住的,但是房子不僅僅是用來住,如果僅僅用來住,大家住在山洞裏就差不多了,我是覺得這樣的。如果說是用來住,在住後面加各種形容詞都是成立的,怎麽住得更大、怎麽住得更舒服,怎麽住得更美、怎麽住得配套更齊全、怎麽住得更健康、怎麽住得更有特+色等等,這些都是我們的發展目標。從這個角度講,比如說我太太的時候,我們在推進新風系統的適用,這個就是讓住得更好,那麽南方過去有爭論,是不是取暖太浪費,但是我們覺得可以改善型。 所以,總之在對的地方做對的事情,這樣有助於你的穩健發展和規模的體現。

歐陽捷:我特別同意剛才袁春總和沈力男總的觀點。我們過去經常講過一句話,有規模才有江湖地位,有江湖地位,才有話語權。當然,我們覺得,在今年年初的時候,我們還寫過一篇文章,“叫不進則末”。就是說,不是你不進則退,而是不進則末。我們可以看看,過去活躍在博鰲論壇上的人,可能不是我們這些人。但是那些人去哪裏了呢?所以我覺得,戰略的未來,可能除了我們剛才袁總所說的利潤和市值、回款,我覺得戰略也很重要。

今天鐘偉教授也講了,規模不重要,但是要考慮做資產運營。我們覺得資產運營也是需要規模。因為你做資產運營,你想做得好,你必須有規模,有規模才有體系,你才能吸引人才,才有好的合作夥伴跟來你合作。所以你才能夠得到金融系統的支持,所以還是得要規模。

同時,今年持有五月廣場要達到50座,到2020年我們希望要超過100座,如果沒有這個規模支撐,我們想可能今後講商業運營,可能我們就沒有話語權了,所以對於我們來說,規模發展也是投資和贊成,所以我覺得對於企業來講,我們還是必須要去把我們的規模做好,只有先做大,才能再做強。

袁一泓:徐總,您覺得規模看得見嗎? 徐樹山:規模目前來看,對上市公司重要。因為你的融資、金融都需要規模,才能夠實現融資發展的結果。但是,對未上市的公司,我認為未必追求規模,應該追求利潤。因為我們的杠桿本身就少,所以說我們沒有必要簡單的追求規模,我們追求利潤就可以了,因為房地產這個行業利潤比較雄厚一個行業特征,所以說應該對應未上市應該追求利潤。

那麽,剛才大家討論規模越大越好,沒有規模就沒有江湖地位?我是持反對意見的。

首先,房地產就沒有規模效應,你也沒有可持續性。尤其我們現在中國的地產,都是同質化生產,都是開發銷售型。你的規模,你上市了,肯定需要規模。但是,你面對的市場,是不是隨著你的量大、你的資源是不是隨著你量大?我們看到情況是需求增量這塊的市場一定會萎縮。資源一定會枯竭,一二線城市的資源,好一點的土地資源現在還有嗎?沒有了。誰來支撐你的規模?所以說,房地產,應該說你本身沒有規模效應,比如說我們做制造業的,我們通過擴大規模能降低利潤,降低成本,比如說零售業通過增加店面占有市場。房地產通過擴大規模能夠降低成本嗎?1萬平米、100萬平米、1億平米,你的成本降低多少?你的市場占有率是多少?你的市場戰略率從你的角度,是讓你控制的。當然說,我們這裏商業房地產是有規模效應的,所以說我們有100萬平米的經營物業、有200萬平米的經營物業,這是不一樣,那肯定有規模效應,有可持續性。

所以說,現在很多的地產向規模企業靠攏,我覺得是過去和暫時的,未來肯定不是的。現在我們很多的巨頭在調整自己,說我們在調整,說我們要尋求新的發展增長點,已經感覺到這個問題的存在了。包括我們一旦調控緊縮的時候,大的開發商首先帶頭賤賣,因為你有銷售規模,不該賣的房子你得賣,為什麽?因為你得滿足你的規模,可是你明年,你市場不管怎麽樣,你得買地不該買的地,也要買。所以這樣的情況,不是很順暢的一種模式。

所以說,房地產在股市裏拿錢,你不具備規模沒有可持續性你根本就沒法幹。以前我說過,警惕中國的房地產的恐龍現象,巨大的恐龍瞬間消失,就是因為你需要的市場瞬間沒有了,你需要的資源瞬間沒有了,你的業態必須要大幅度的調整。包括你的債券、股權等等,一旦這些東西都調整完了以後,你還是過去的開發商嗎?你還是過去你那個某某公司嗎?這個我覺得是警惕的,我感覺所有公司如果要上規模,要分析透徹什麽叫做規模,該不該做規模,這是我的判斷。

袁一泓:謝謝,徐總。很明確上市公司這個規模是可以理解的,但是它這個盲目規模是是持續的,資源也不支持的。今天我們幾位嘉賓分享的幾個關鍵詞,一個是趨勢、價格,一個是銷售額,一個是資金成本,還有一個是規模。這是我們作為企業必須關註的核心的要素。

今天我們要討論的話題,就是這些。臺下有沒有想向嘉賓提問?如果沒有的話,今天的對話到此結束,謝謝幾位嘉賓。

主持人:謝謝各位。我們經過一天的主題發言和頭腦風暴。大概能夠梳理今天討論的幾個關系:

第一,宏觀調控與市場規律的關系。這在一定的程度上,決定房地產的價格整體的趨勢及其價格的區域與城市的特征。

第二,我們也考慮了消費的待機的變化與地產的業態的變化之間的關系。嘉賓們非常敏銳的看到作為消費模式所推動的地產經營模式的變化所帶來的商機。這是商業關系模式的應用。 第三,我們有花大量的時間來討論房地產重要的問題,這就是說鐘偉先生提出來的“房地產的爆發是增長的紅利,是否已經淡去?”如果單純是的話,那麽房地產行業的新的增長方式。1、是靠什麽因素來推動?2、能夠持續多久?這是第三個我們談論的關系。

第四,我們談論的關系是中國房地產行業的發展,不僅僅是要看國內的環境,也要看國際的環境。兩個環境的疊加,是否對房地產行業在國內乃至於全球的布局有所啟發?這是第四個我們要討論關系。

第五,我們要討論的關系,就是金融的新政策和新的形勢,如何作用到企業的規模、企業的成本和企業的效益?規模、成本、效益新的模式到底是什麽?尤其是在新的金融政策的環境之下。這是第五個關系。

第六,也是剛才談到的一個問題,那就是房地產和集中化的程度,如果是不可阻擋的趨勢的話。那麽,中小房地產的企業能不能以其產品和服務的特色生存下來?以及生存的方式到底是什麽?

以上就是我歸納的今天從上午到下午主題發言到論壇發言的主要討論的幾種方式。當然我們討論了這些關系當中,也涉及到企業內部的轉型以及企業的內部的潛力的挖掘以及企業在新的營商的形勢之下出河轉變自己的經營理念和自己的經營方式。我想各位大的企業,談到自己企業的過程中,都相繼的討論到這些問題。

大家發現有一個有趣的現象,至少我主持這個論壇這幾年來,參加論壇的企業,其實並沒有發生太大的變化。也就是說,大家都說狼來了,但是大家似乎都占據著這個論壇的位置,暢想自己的觀念。明年、後年,我們也希望在明年後年的論壇當中。一方面,剛才主題發言和論壇討論發言的各大企業嘉賓朋友依然繼續參加。同時,我們也希望在新的形勢下,有新的模式和業態的新生力量代表,能夠參加這樣的論壇。

說話說,流水不腐,戶樞不蠹。我們這些房地產打拼許多年的老將們,用母雞帶小雞的心態,把中國的房地產行業帶來新的發展水平。我相信也是我們的論壇應有之意。論壇到現在為止,我們基本上告一段落,主辦方有非常熱情的安排,晚上還有非常豐富的節目,比如說我們稍後也會進行,美的中央空調歡迎晚宴。

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