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回歸與重構:商辦地產可持續發展之路

和訊房產消息,本屆年會主題為“回歸與重構:商辦地產可持續發展之路”。

今年以來,北上廣深一線城市商辦限購標誌著商辦地產從個人投資主導向機構投資主導的回歸,從粗放的建設運營向標準的產品價值回歸;同時,貨幣政策收緊,利率增加,而目前產品同質化嚴重,客群單一,去化壓力加大,租售比難以達到投資回報需求,因此全國商辦地產市場不容樂觀,政策幅度超出預期,市場及開發商集體陷入焦灼狀態。

 

如此種種無不面臨行業回歸與重構的臨界點:商辦地產可持續發展之路,劍指何方?

 

"中國寫字樓產業園發展論壇"是由房訊網發起,並聯合全聯房地產商會共同主辦, 是中國商辦地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇!該論壇以年會的形式已成功連續舉辦了十三屆,是中國房地產界一年一度的頂級盛事之一。以下和訊房產將在現場為你全程直播。

9:00

年會開始

 

主持人:尊敬的各位領導、各位來賓,女士們、先生們,大家早上好!

非常感謝大家能夠相聚在北京富力萬麗酒店,參加“中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會”的活動論壇。一個品牌活動,行業盛會能夠連續舉辦十四屆,我覺得這首先是仰仗主管領導對活動的大力支持,更要感謝的是所有參加並協助、支持我們年會能夠成功舉辦的各界朋友。所以在此,我代表主辦方首先向到場的所有的各界新老朋友表示熱烈的歡迎和由衷的感謝。謝謝!

簡單作一下自我介紹,我叫虞瀾。在這個舞臺上是第四年第八次舉辦這個活動了,對我而言這個活動並不陌生,對很多老領導、老朋友來說,我也是他們非常信任的一位論壇主持人,所以非常榮幸。

本屆年會主題為“回歸與重構:商辦地產可持續發展之路”。今年以來,北上廣深一線城市商辦限購標誌著商辦地產從個人投資主導向機構投資主導的回歸,從粗放的建設運營向標準的產品價值回歸;同時,貨幣政策收緊,利率增加,而目前產品同質化嚴重,客群單一,去化壓力加大,租售比難以達到投資回報需求,因此全國商辦地產市場不容樂觀,政策幅度超出預期,市場及開發商集體陷入焦灼狀態。如此種種無不面臨行業回歸與重構的臨界點:商辦地產可持續發展之路,劍指何方?

今年的主題定的非常務實,也非常值得大家進行深入思考。今天是農歷的冬至,冬至一到,證明年終歲末,正是總結的好時機,今天在這樣一個時刻,我們能夠坐在一起探討從宏觀到微觀行業的變化,回顧一下過去一年大家都作出了哪些成績,分享一下成功的經驗,也可以切磋一下各自的不足或弱點,這是一個很好的時刻,也是非常值得珍惜的舞臺。再次祝願、祝福大家在今天的活動當中得到有用的信息,並且創造更多的價值。

“中國寫字樓產業園發展論壇”是由房訊網發起,並聯合全聯房地產商會共同主辦, 是中國商辦地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇!商辦地產行業,精英們,尤其是企業一把手、領導人都參加了,證明這個活動今天會分外精彩,今天出席的嘉賓包括600多家全國主流房地產開發商,金融機構、代理公司、物業公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友,讓我們對各位領導和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎。

今天的活動將通過新浪網、和訊網、鳳凰網、騰訊網、網易、房訊網進行全程的視頻直播和圖文直播。這是一個非常好的宣傳路徑。

  

我宣布“中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會”開幕。首先請允許我向大家介紹今天到場的主要領導和嘉賓。他們是:

全聯房地產商會秘書長 趙正挺先生

清華大學房地產研究所所長 劉洪玉先生

新城控股集團有限公司 高級副總裁 歐陽捷先生

中糧置地北京公司 常務副總經理兼中糧廣場 總經理 孫天立先生

嘉豐達資產管理有限公司 董事長 汪浩先生

58企服董事長、亞太商業不動產學院院長 朱淩波先生

58企服CEO 王勇先生

好租網銷售副總裁 曹宇先生

當代置業執行董事兼首席技術官 陳音先生

全聯房地產商會會長助理、米蘭之窗節能建材有限公司 董事長 馬俊清先生

中糧置地北京公司中糧置地廣場副總經理 馬佳音女士

房訊網董事長 劉凱先生

9:10

全聯房地產商會秘書長趙正挺致辭

趙正挺:尊敬的劉洪玉老師、尊敬的歐陽捷總裁,以及尊敬的各位領導和各位來賓,來自新聞媒體的朋友們,大家上午好!

首先我謹代表主辦方——全聯房地產商會對本次論壇的召開表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。

大家知道,中國寫字樓產業園發展論壇源於2004年12月,到現在已經成功舉辦了十四屆,由房訊網發起和全聯房地產商會聯合主辦,是中國房地產行業規格最高、規模最大、影響力最廣的論壇之一。每一屆年會都有一個鮮明的主題,本次年會的主題是“回歸與重構:商辦地產可持續發展之路”。

剛剛閉幕的中央經濟工作會議,總結黨的十八大以來我國經濟發展的歷程,分析當前經濟形勢,部署2018年經濟工作。會議明確提出並闡明了習近平新時代中國特色社會主義思想,明確推動高質量發展這一根本要求。高質量發展是不斷滿足人民群眾日益增長美好生活需要的發展,提高、保障和改善民生水平,加快建立多主體供給、多渠道保障,租購並舉的住房制度,持續做好民生的工作。黨的十九大報告強調:中國特色社會主義進入新時代,我國社會主要矛盾已經轉化為人民群眾日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分發展之間的矛盾。報告指出:堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位,讓全體人民住有所居。在這個前提下,房地產的功能也會產生新的變化,將更強調房子的居住和使用性功能,也是支持實體經濟、支持社會民生的的必然發展之路。

房地產行業的政策環境和市場生態將發生重大的變化,房地產行業集中度將逐步提高。2018年百強房企銷售額占到所有的50%以上,2017年上半年,占比達到57%,預計三年內,10強房企市場份額將突破50%。以上不難看出,房地產的金融高寬松、高杠桿時代已經結束,因此,房地產行業邁向高質量發展的新階段,蓋更多高質量的好房子、滿足人民對美好生活、美好辦公的需要,也是新時代房地產企業的必然抉擇。

全聯房地產商會願意與在座各位嘉賓共同攜手推動房地產行業邁向新的高度和新的階段。

今明兩天,我們和在座各位一道從中國經濟發展的形勢著眼,聚焦商業辦公發展進程與房地產界、金融界及財經界、政府機構和專家及領袖們共聚一堂,探討商辦發展趨勢,模式創新、企業轉型等行業的熱點,就突破困境、轉型升級,與典型案例等展開系列演講和對話,找尋全新路徑及廣泛深入地合作機會,同時記錄並見證中國商業辦公歷史軌跡,並推動行業健康向前持續發展。

本次論壇還將進行住建部立項的《商業辦公建築建設與運營技術導則》發布會,歡迎大家關註與支持。

預祝中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會取得圓滿成功,也祝各位身體健康、萬事如意。謝謝!

9:10

房訊網董事長 劉凱致辭

劉凱:尊敬的各位領導、各位來賓、各位合作夥伴、各位媒體朋友,大家好!

首先代表論壇組委會,代表房訊網,對大家的蒞臨表示衷心感謝和熱烈歡迎。今年的主題是“回歸與重構:商辦地產可持續發展之路”。

 

2017年,房地產行業政策整體延續分類調控的主基調,整個是回歸居住的屬性,同時也面臨著重構的要求。比如說從有房住到住好房的轉變,從以購房為主到租購並舉的轉變,從單主體供給向多主體供給的轉變。在商辦地產方面,2017年以來,北上廣深城市限購,標誌著商辦地產從模糊的商住屬性向辦公屬性的回歸,從個人投資主導向機構投資主導回歸,從粗放的開發銷售向標準的持有運營回歸。我們認為,商辦地產下半場將進入存量房時代,其中行業標準的制定和產品標準的制定,無疑是商辦地產價值重構的當務之急。所以為了解答和探索這些問題,今天安排了一系列行業領袖、經濟學家、商會領導分別展開主題對話和主題演講。另外也安排了兩場發布會,希望通過兩天的會議,對大家有所幫助、有所啟迪。回歸本來,重構價值,引領創新,引領標準,讓我們不忘初心、牢記使命,攜手同行,共同推動中國商辦地產進入新的時代。

最後再次感謝大力支持本次論壇的所有合作夥伴,感謝出席論壇的所有來賓、會員和媒體朋友,謝謝大家!

9:20

清華大學房地產研究所所長劉洪玉先生發表演講

劉洪玉:非常榮幸今天有機會來參加本次論壇。組委會給我的任務,是希望我能夠解讀一下十九大以後房地產市場的形勢。

現在講形勢,中國進入了新的發展時代——中國特色社會主義新時代。新時代,有很多特征。現在大家都在學習十九大報告,在總結新時代一些特征,包括新時代有新的矛盾、新的目標、新的思想、新的部署,剛剛結束的中央經濟工作會議,講到習近平新時代中國特色社會主義思想,也是新時代非常重要標誌,即我們經濟發展的方式從過去的高速增長進入到高質量增長的時代。新時代將來要邁向的是2050年社會主義現代化的強國,那個時候要實現一系列民生福祉的目標。與我們行業最主要相關的是住有所居。新時代房地產行業,在十九大報告中能夠體現出來的內容有:

1.對於市場宏觀發展方向的描述。

2.與土地相關的改革和城市群(即城市發展模式、發展形態)的一些調整和變化。

3.與稅制和金融體制,尤其是金融監管體系方面改革的問題。

4.如何實現高質量的發展。

經過2015年去庫存;2016年開始比較嚴厲的調控;十九大以後,又定義整個社會經濟發展進入新的時代,房地產市場也進入了一個非常重要的時間節點。所以大家都非常關心未來的市場發展主要有哪些特征,政策會有哪些發展方向,企業應該如何把握住市場機會,讓企業也能夠可持續發展。

二、關於新時代房地產市場發展。

住房市場:住房結構會發生比較大的調整。供給量:新建商品房供給和存量住房供給結構關系會發生變化。

在一些主要城市,二手房交易占比已經超過了新房,在穩定的市場體系裏,如美國,現在每年新建住房交易大概是70萬-80萬套的水平,存量住房有500萬套。慢慢在住房市場供給過程中,存量房供給會發揮越來越重要的作用。

房子供應數量基本解決了,政府從應急性直接參與供給的行為會減少,未來更多的是通過政府支持下的市場供給來提供側性、保障性住房。這次也提到“多渠道保障、多主體供給”。住房保障方式會發生變化,重點會支持棚戶區改造、危舊房改造,從這個方向去轉向。

住房需求:有人說房子總量均衡,只不過是結構性矛盾,有的人說還差很多,就看站在什麽樣的角度去看待這個問題。如,北京市需求還是非常旺盛,供給顯得不足。但從全國大的市場概念上來看,改善性需求、更新需求、人口遷移導致的需求,未來會占主導地位。享受型需求,即第二住房、進階性住房,還有一些特殊群體的需求,青年公寓、適老住宅(國外叫做active senior)。

過去這個行業靠投資,但是未來新增投資空間會逐漸減少,因為建設量已經足夠大了,從1995-2016年,住房建設投資占全社會投資比重超過8%左右的國際頂尖水平。實際上未來投資可能更多的是改善型、維護維修改造類的支出,住房消費自住比重可能會下降,租賃需求會上升,所以與租賃住房相關消費支出潛力非常巨大。

商用房地產領域,現在總體上空間供給過剩,新建需求減少,但是用途調整、更新改造的需求增加的很多。過去一些不是非常好的物業占了非常好的位置,這些地方有了很多增值型改造投資的機會。

在商用房地產領域,專業服務需求增加了,資產管理、運行管理、非房地產企業不動產管理,將來會成為跟商用房地產相關的領域裏主要的活動。

租賃市場發展對經濟貢獻也非常巨大。今天的活動叫商辦不動產,實際上商業房地產裏或商用房地產裏,英文裏有一個詞是“收益性房地產”,把出租公寓、出租住宅也是歸到這一類裏。商用地產裏產生收益的不動產裏,跟寫字樓類似的,還有一類叫公寓。美國公寓市場有多大住著3800多萬人,有2000多萬套房子,經濟產出1.3萬億美元/年,提供1200多萬個就業崗位。這是屬於相對高端一些的市場發展,而且租賃市場發展,住房消費類支出的增加也是最後歸結到房地產對經濟的貢獻。大家覺得德國不太關心房地產問題,市場也很穩定,但是德國的房地產行業在GDP當中占的份額仍然非常高,因為與房地產相關的資產管理和服務,包括房地產租賃市場上的消費。

這就會給我們行業帶來很多發展機會,就是如何去做owner、owner+manager,如何圍繞這些資產去開展相關的金融服務,會提供很多機會。由於租賃市場的發展,也讓房地產企業開始慢慢思考如何從過去以機會型的房地產開發投資為主的業務模式,向增值型、收益型機會的覆蓋。從投資角度來說,高質量增長階段,機會型肯定也還會有,但是更多機會會在增值型投資領域。另外現有資產大量慢慢流動起來,能夠進入市場,也會提供收益型投資的機會。

未來市場發展一個比較重要的趨勢是市場房價的增長速度可能會放緩,跟經濟從高速增長向高質量增長的變化,包括人口城鎮化速度已經跨越最高峰階段。當然還有很多原因,如政府調控的決心,對風險的認識,如我們三大攻堅戰,其中一個是防風險,最大的風險是金融風險,金融風險是跟房地產相關的風險,實際上這個概念越來越強化。另外我們也在強調住房要回歸居住的屬性,過去房價單向長期的增長趨勢會有所轉變。

另外會給我們這個行業提供很多新的發展機會。如租賃市場,從更廣義範圍來講,這個行業會有很多新的形態出現;從物業用途上,可能會有更多的細分;從市場區域上,過去關心國內市場,現在國際市場也非常重要,尤其是“一帶一路”;過去關註核心城市、三四線城市,未來可能城市群覆蓋區域裏會有更多的機會,即城市和城市之間聯結的地帶會給我們帶來很多的機會,業務模式、商業模式都會發生很多的變化;投資的方向,養老產業(銀發產業)、租賃市場、信息服務、與科技的融合,以及一些新的健康的高質量的生活理念,這些都給我們這個行業提供了很多發展的機會。

我過去一直在講,房地產的發展最開始是位置、位置還是位置,中段開始關註管理問題,提供更好的解決方案。因為僅找到一個好的位置,未必找到最高、最佳的使用方式。所以現在要強調好的管理,好的管理要有賴於跟金融高度融合,把不動產變得可以流動起來,就又變成了金融、金融還是金融。所以房地產企業的角色也在從單一角色向多重角色轉變,專業化變得更加重要。現在行業裏共享空間、聯合辦公空間,如城市更新改造、室內環境關註,包括智能物業。

中國住宅市場相對飽和,因為人口和市場占到全球規模的比重相對飽和,我們的人口占19%,但商業房地產市場規模只占全球6%。可以供投資者投資的房地產占比非常小,所以有發展空間。我們現在還處在從增長到成熟過渡的過程當中,離穩定期還有一段距離,專業能力更多體現在如何把一個快速增長的市場變成一個成熟的市場,這裏需要我們做非常多的工作。這裏有很多發展的機會,很多機構投資者開始進入這個市場,叫建倉。過去商業房地產更多的是開發商持有或者使用者持有,未來可能更多要向一些機構投資者、機構資本去持有。

政策取向。

十九大報告中有一段話講得非常清楚,我稍微花點時間再跟大家解釋一下。

1.要落實房子是用來住的、不是用來炒的定位。

我感覺這個定位實際上是為未來住房市場的發展,當然非居住房地產的市場應不能夠用來炒,基本原則定位了,要充分發揮住房的使用功能,有效去引導住房投資,遏制住房投機行為,讓住房逐漸回歸其居住屬性。

很多人說房子是住和投資是兩個屬性,資產的屬性和居住的屬性,但實際上“炒”是投資的一種特殊的形式。

“不是用來炒的”,比如現在發展住房租賃市場,如果大家都不去買房子,租賃市場房源從哪裏來呢?我們做過很多研究發現,幾乎所有國家租賃市場當中,個體的出租人,即房東是個人、家庭的情況,所提供的房源都會占到70%,甚至還要高。政府和一些機構投資者在市場當中占的份額只有25%-30%。實際上引導投資是很重要的,投機確實對這個市場的穩定會有非常大的損害,也會帶來很多市場泡沫等負作用,所以要遏制投機。

通過什麽樣的方式保住“住”呢?要完善基礎性制度,建立促進住房市場穩定的長效機制。通過基礎制度,主要是住房制度的完善,來讓房子回歸住的屬性。與住房制度相關的,包括:土地供應、住房供應、住房保障、政策性住房金融,都屬於與基礎性制度相關的內容。

用長效機制去“管住炒”。我理解長效機制更多是用來去穩定這個市場的,其中包括土地供應的政策、金融監管的政策、相關稅制、公共服務提供方式的改革、市場參與者行為的規範,都屬於“管住炒”範疇裏的長效機制內容。如土地機制,現在開始探索建立房地產多元化的供地機制。

現在強調房子的供應要多主體供應,但如果土地的供應只有一個渠道,也只有一種類型的人可以拿到土地,我們還沒有成為多元化的供應。最近修訂《土地管理法》裏關於農村集體經營性建設用地如何進入市場,城鎮低效利用的國有土地怎麽再開發,這些都是增加新的土地供給的來源,同時也會引來一些住房或空間新的供給主體。

稅制改革。最近大家討論比較多,我自己感覺房地產稅制改革最主要是保障住房消費,對投資要保持中性,打擊住房投機,讓房地產的升值能夠在投資者和社會之間要合理分享,這是大致的邏輯。希望能夠在入口時,通過結構化的契稅來引導大家購買行為;出口,通過個稅來調節收益分配。持有期的稅更多是和我們財政預算、財政稅收體制改革相關聯,是在中長期可能會成為一個財政收入的來源,但是目前關於這個問題還遠遠沒有達到必要的共識。這個稅制不變,長期穩定、公開透明,不需要根據市場情況,今天增加兩個點,明天減兩個點,增加兩個點是新政,減兩個點也是新政,不是這樣的,是一套穩定的體系,可以應對市場任何情況下的變化。房地產稅制的立法和實施的改革,是針對所有跟入口跟出口、跟持有相關稅的體系的改革。當然最近大家最關註的還是房地產稅,房地產稅到目前為止非常難以形成共識,就是我們做這個事情的目的是什麽。如果大家要想做這件事情,可能首先就這個目的、目標要達成共識,但這個共識非常難達成。有的人說為了調控市場,有的人說為了劫富濟貧,為了促進公平,有的人說為了讓政府的財政收入增加,有的人說為了讓那些空房子拿出來使用,有各式各樣的說法。但不管怎麽說,稅本身有自己應該去發揮的功能。

多主體供給。土地來源可能會多元,住房來源也要適當考慮是不是開發商才能建房子,非開發商也能建房子,這樣會增加新的供應主體。存量房市場占的規模越來越大,租賃住房市場占的份額會越來越大,這兩者在住房市場當中也會形成供給。因為存量房也可以滿足需求。

多渠道保障。如何發揮社會的力量,讓大家能夠都來參與。現在住房保障就是政府自己一家在做這個事情,很少有非政府的參與,實際上最直接的是有沒有可能有非營利機構參與,過去住房合作社能否回來?因為合作住房可能也是一個住房供應的方式,也可以參與到保障的概念當中來。開發商是否也應該可以參與?因為可以成為一個商業的模式,但可能主要是一些制度,管理的政策還不是非常完善,所以沒有辦法參與。在保障過程中,各個地方的形態應該是什麽樣的,中央和地方應該各自如何分工合作,這些都是可以討論的問題。

租購並舉。大家解讀也非常多,而且這次中央經濟工作會議把它當做重點,租買是住房消費的兩種基本形式,影響家庭租買選擇的主要因素:人的特征,是流動的、年輕、剛結婚的還是年紀大的、收入;成本,房子價格、租金、通脹、交易成本等,實際上是人和房如何最好的去匹配。但在中國,住房選擇影響因素遠遠超出前面列舉跟經濟性相關的內容,包括傳統、制度性缺陷,租賃市場不規範,住房價格漲得快,有的人覺得我早晚要買房,價格又漲得這麽快,今天不買,明年再買的話,這一年就白幹了,所以買得越晚越虧。地方政府為租賃住房承租人提供公共住房意願,因為很多地方為了控制人口,願意他們為我們提供廉價的勞動力,但不願意給他們提供公共服務。

發展住房租賃市場的目標。所以首先要打造一個好的市場環境,要改善供給,培育租賃企業,完善立法,加快服務平臺建設;重點是面向新市民,新型城鎮化最大的問題是如何提升城鎮化發展質量,讓不具備貸款買房能力的人先租上房子住。最近研究德國一些經驗,為什麽市場穩定,為什麽大家願意租房子?市場穩定很重要的一個理由是租賃市場發達有利於數的穩定,大家不用跳著腳夠著去買房子,先租房住,有能力再買房住,市場穩定以後,人們更不著急買房子,就變成了一個良性循環。我們現在是一個惡性循環。我們強調發展租賃市場,並不是歧視住房所有權,有人說是為了調控房價,有點想得太遠了。

堅持發展多主體供應、供給多渠道保障、租購並舉的住房制度,最終目標是實現住有所居。現在研究住有所居階段性目標是什麽,跟住房數量、質量密切相關。聯合國一直在關註住房宜居問題、住房政策問題,世界人居大會專門有一個住房政策,提出住房政策也是在關註,如有沒有一個清晰的住房政策,是不是實現了包容的住房,有沒有歧視,住房的可支付性如何,住房質量和數量是否適當,是否還有大量非正規住宅存在,有沒有做更新的計劃。住有所居是一個目標,不管是基礎性制度還是長效機制,目標都是要實現住有所居。

剛剛結束的中央經濟工作會議講的這些內容,如何多主體供應、多渠道保障、發展租賃市場應該有哪些具體措施,更加具體化。

穩中求進是我們工作總的基調,房地產穩定也是非常大的重要的作用,所以這裏面非常強調要保持政策的連續性和穩定性。如果我們的政策可能會影響市場的穩定,不再跟過去那麽連續了,突然有一個什麽東西出現在這個地方,就會有偽這樣一個政策的初衷,出現的可能性就不大。

時間關系就講這麽多,供大家參考,謝謝大家!

10:00

新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生發表演講

新時代下的商業地產新路徑

歐陽捷:非常感謝劉凱總邀請我們來跟大家分享關於商業地產發展的新路徑。今天會議是中國寫字樓發展論壇,我不知道為什麽我們能到這裏來講,可能有點差異,但有一個共同點,即都是持有資產,那麽邏輯可能是一樣的。基於此,我們大著膽子來跟大家分享一些看法。

什麽是新時代?新時代就是日益增長的人民美好生活的需要與發展不平衡、不充分的矛盾。

不平衡。商業地產在一二線城市是豐盛的,在三四線城市是匱乏的、短缺的。全國一二線城市現在購物中心總量在大幅增長,每年大概以400座購物中心速度在新開業,2016年,全國購物中心接近5000座。這時候發現這些購物中心分布不均衡,在一線城市分布非常多。據統計,全國一線城市平均有120座購物中心,其中上海城市購物中心還在增長,現在上海是最多的,去年達到180座,而今年年底據說要達到230座,意味著一個購物中心靜態覆蓋人口大概是11萬人左右。因為上海2400萬人,如果230座購物中心的話,就11萬人。靜態覆蓋人口就是男女老少、能動不能動的,每星期都來一趟,也就是每天客流量是1.6萬人左右。一個購物中心如果是10萬平方米的話,1.6萬人,這個購物中心根本養不活。

統計購物中心面積大致在5萬平方米以上,有的購物中心體量非常大,可能達到15萬平方米、20萬平方米,這樣其實購物中心絕大多數是生不如死。上海購物中心有80%是不盈利的。

二線城市是否會好一點?一個購物中心靜態覆蓋人口大概21萬人,這些二線城市有的購物中心數量偏少,有的購物中心數量偏多,不均衡。一線、二線購物中心體量趨於飽和,有的甚至過剩。但是結構中間還有不均衡,如合肥,在各個商圈裏購物中心總量不一致,有的地方面積很少,購物中心數量很少,有的商圈面積很大,購物中心數量也很多,為什麽會出現這種情況?因為過去有一句古話叫鬧市。在這種集中情況下,購物中心之間相互競爭越來越激烈。

未來怎麽辦?一二線城市沒有這麽多購物中心了,就像寫字樓集中在一二線城市,能否往三四線城市走呢?對於購物中心來講,未來有機會,因為人口在不同城市來看,一二線和三四線城市人口相比,三四線城市人口並不見得少,同時一二線城市購物中心占比更多,三四線城市購物中心占比更少,這時候可以發現其實三四線城市大量人口沒有地方可去。我們還在一些傳統的沿街商業、步行街、批發市場去買東西,三四線城市未來會有很大的市場機會。

過去一二線城市開業的購物中心數量比較多,而三四線購物中心開業數量比較少,意味著這個市場是有機會的。在這種情況下,三四線城市購物中心能夠靜態覆蓋多少人口?我們已經看到的這些城市已經有的購物中心加起來,平均靜態覆蓋人口是25萬人,遠遠超過二線城市,更超過了一線城市。在這種情況下,我們還有很多城市其實是沒有購物中心的,如果把這些再加起來,靜態覆蓋人口數量會更加大。

很多人說到三線城市以後,能不能有購物中心生存的基礎呢?沒有消費力。恰恰相反,江蘇省所有城市居民消費支出增長率,南京是最發達的地區,南京在其中偏低,蘇南地區相比蘇中地區、蘇北地區,越是發達的地方人均消費增長率越低,為什麽?基數大。所以從這個情況來看,南京也好、無錫也好、蘇州也好,消費增長率都非常低。也就是說,這些三線城市現在可能消費能力不強,但是未來增長速度會更加快。不僅如此,可以看到湖北也同樣,社會零售總額增長率,武漢並不在前列,而且越來越落後。

品牌密碼曾經做過一個分析,需三四線城市的女性消費狀況做了調研,調研結果令我們大吃一驚,調研結果有幾個特點:

1.進口品牌購買意願是百分之百增長。一二線城市進口品牌購買意願其實已經大幅下降了,曾經到過沈陽,這座城市是商業非常過剩的城市,已經開業的、在建設德國和規劃將要建設的購物中心總量加起來達到4200萬平方米,意味著825萬人口,平均每一個人擁有一個豪華衛生間,不管他去不合去夠中心。他們有一個金廊工程,長23公裏,誰會逛23公裏走這條街。當時我們走金廊第一段路,大概1公裏不到的地區,就看到3個LV包店。到底誰來買?政府官員嗎?顯然不是。是企業家嗎?他們可能到海外去買了。大家想想看誰在買這個包。所以我們一直沒有想明白這個問題。遼寧省很多三四線城市的人跑到沈陽去買LV包,意味著他們對於進口品牌的消費意願其實大大增強的。

2.品牌忠誠度,一二線城市品牌忠誠度偏高,68%,三四線城市依然不低,超過了60%,特別重要的是,女性在網上購買東西,人均網上購買率,三四線城市達到1700多元,一二線城市只有2000元,三四線城市增長率76%,一二線城市增長率只有75%,意味著未來很多人買東西時,當地沒有好的購物中心可以消費時,我們會選擇網購,而且網購增長速度導致未來消費額很快接近甚至超過一二線城市。所以未來三四線城市市場機會還是會非常大的。

註意到一個現象,三四線城市生活相對比較安逸,而且很多人有時間,女性可以帶著老公和孩子家庭式消費,會把這些錢花在家庭上。衝動性消費遠遠高於一線城市和二線城市。在北京,相信在座很多女孩子其實沒有太多時間去逛街,但三四線城市他們有很多時間去逛街。未來購物中心發展空間還會非常大,預計到2025年,全國購物中心每年以400家左右速度開業的話,未來可能會達到1萬座購物中心,那時候城鎮人口超過10億人,每一座購物中心靜態覆蓋人口只有10萬人左右。

大家可能會說,10萬人口靜態覆蓋一個購物中心是要餓死的。那個時候人均客單價會比現在要增長多得多,可能會翻一番,反過來意味著相當於現在一個購物中心靜態覆蓋人口20萬人。消費能力增長、消費水平增加、消費客單價增加了,消費就能夠支撐未來購物中心了。

我們曾經看到一些數據,一線城市客單價100元左右,三四線城市平均客單價是50元左右,二線城市大致也在50元左右,所以未來三線城市還是有非常多市場機會的。

如果大家都到三線城市去,可以看到三線城市有多少市場機會?統計了一下,三四線城市的個數加起來有100多個,如果按照購物中心靜態覆蓋人口來計算,匡算下來需要1000座購物中心,這與未來5000座購物中心市場空間相比,是不是三四線城市只有這麽一點空間了呢?剩下的空間在哪裏呢?可能未來購物中心還會向五線,甚至六線城市轉移。現在一定要到三四線城市擴張,如果現在不去跑馬圈地,未來這個市場空間可能就沒了。所以必須要加速跑馬圈地,快速布局,再過十年,整個市場空間就到達天花板,未來商業地產再沒有空間了。

對於品牌商家也一樣,現在招商難,未來可能無招商,因為所有購物中心布局已經完畢,再招商也沒有機會了。現在品牌商家如果不沈到三四線城市,未來也沒有機會到三四線城市。

衢州是三省通衢,以前三個省都不管,安徽、浙江和福建都不管的地方,土匪橫行。我們在那裏建了一個購物中心之後,發現非常火,因為到杭州去不方便,到合肥去不方便,到廈門去也不方便,所以那個地方的市場反而非常好。當我們開業之前,很多品牌商家覺得這個地方怎麽能去呢?太遠了,根本看不見。但一開業之後,發現客流量怎麽這麽大,所以想進來時,沒機會了,因為全滿了。

三四線城市如果選點好、選的準,未來就會有很大的市場機會。購物中心現在進入商業體和業態競爭的戰國時代,我們搶占空白板塊,會占有先發優勢。我們在進口一些二線城市時,那時候這些區域板塊裏還沒有購物中心,這些區域板塊中間依然有空白點,我們必須搶占先發優勢。如果二線城市找不到合適地方時,我們必須要向三線城市去進發。

對於未來可能有很多城市確實已經過剩、已經飽和的,怎麽辦?未來就要突發自己的競爭優勢,超越別人,進行差異化競爭。未來如何差異化競爭?回到十九大報告提出的不充分的矛盾。什麽是不充分?不充分就是物質得到一定滿足,但精神依然非常匱乏。現在有一個非常重要的數據,消費占比在不斷上升,但消費零售總額增速卻在下降。這裏反映出一個背向增長,意味著現在商業環境並不理想。全國百家重點大型零售商業銷售額的增速是直線下滑的,從去年到今年都是負增長。百家大型企業都是這樣,更何況更多的中小企業呢。

購物中心、百貨如果區分來看,拖累整個商業市場的主要是以百貨為主,購物中心情況相對好一點,百貨差一些。為什麽會是這樣呢?(圖)是一個非常著名的全國可能排到前50強的商業地產企業,做了一個商業模式,我星期天去了一趟,商業非常之蕭條,是商業體量過剩還是商業競爭過度,還是電商衝擊?這些情況都會存在,未來商業網點是自相殘殺的,在一個商業區域範圍內,政府規劃了很多商業中心,當時政府推出來的時候說:未來不會在這兒再放商業了。但覺得商業做得不錯時,為了加速整個城市的更新,再一次推出新的商業體量,所以導致商業競爭越來越激烈、競爭壓力越來越大。不僅如此,電商衝擊、無人便利店等等都會衝擊現在的商業。

另外一個現象,全國總人口增速還在增長,但是零售總額增速卻在下降。這時候可以發現這種電商的競爭也好、商業網點的競爭也好,都沒有讓我們的市場蛋糕變得更大,反過來使銷售總額增速卻在往下走。背後原因其實不是新零售帶來的價值,有人新零售的概念,大家都覺得這是非常好的概念,未來可能會帶來市場蛋糕大幅度增加。兩年過去了,根本沒有。因為“線上只是渠道,電商只是工具”,我2015年講這句話時,我旁邊一個電商老板說你們開發商上傲慢的。我一直想著這句話,作為開發商的人而言,我們是不是非常傲慢呢?去年,他破產了,最後被別人收購掉了。從本質上來講,可能我們對這個市場的理解還遠遠不夠,新零售是線上+線下+物流,如果沒有新零售的話,有沒有物流?如果沒有線上的話,有沒有線下?所以新零售其實本質上不能改變商業的本質,僅僅是一個渠道,僅僅是一個工具而已。

即便是新零售出來之後,電商銷售增速同比是增長還是下降呢?其實電商也很怕,為什麽?因為未來的市場空間不會提供更大的市場增長空間了,所以電商依然很怕,提出新零售概念依然解決不了這些問題。電商對購物中心還是有衝擊的,而且這個衝擊正在減弱,但絕不會消失。

什麽原因導致整個實體增速在下降?主要有三個原因:

1.新生人口逐步下降。出生的小孩越來越少時,這塊市場蛋糕就會越來越小。

2.老齡化。李光耀曾經說過一句話:老齡化讓日本的前景十分黯淡,因為老年人不太消費,吃得吃過了,穿得穿過了,用得用過了,沒有什麽東西讓他更多留念,這時候老年人就會讓我們的消費慢慢走向減少。

3.對物質消費的欲望正在慢慢減退。我們現在對吃穿用還有更強烈的願望嗎?我們正在慢慢淡化。很多人覺得LV包非常好,但是現在買LV包的人慢慢變得少了,女孩子穿高跟鞋的越來越少了,穿拖鞋的越來越多了。不管是吃的也好、用的也好,都已經增速在下降,而穿的增速已經變成負增長了,已經淡化了。

未來市場蛋糕雖然還在變大,但未來不會變得更大了,人均收入水平還在增長,這時候我們的錢都想去幹什麽?快進入到了一個不知道要消費什麽時候的時代了。

對於購物中心來講,過去的購物中心是買東西的,但是現在購物中心還處在3.0時代,是指過去的純零售購物中心,現在純零售購物中心基本不存在,已經發生了很大的變化。最重要的是帶來一種體驗式消費。2008年,新城控股最早做商業地產時,當時非常期望引進百貨店,把百貨引進到我們廣場裏來,但是那時候百貨集體封殺我們,因為知道你一旦出來之後,它就完了。結果我們就沒辦法引進百貨,所以整個招商進程耽誤了整整一年時間。但是最後我們發現如果引不進百貨,我們是否變化一下思路,所以我們做了三分天下:餐飲、快時尚+零售配套。最後不期然間,到2012年,發現百貨被電商衝擊的一塌糊塗時,我們三分天下變成了引領的潮流,這不是我們想去主流引領潮流,而是不經意之間我們變成了引領潮流。所以現在商業地產已經到了以體驗式為主的商業,但這是不是就能夠抵禦整個零售增速的下降呢?抵禦不了。很簡單的一個道理,我們發現購物中心面臨更大的危機,這個危機在於科技可以讓購物足不出戶。有人說購物中心有魔鏡,女孩子在那兒試衣服時,對著鏡子可以去買。但是我們想想這個魔鏡如果放到我們家裏來,可以在家裏面去看魔鏡,在家裏點擊評論、網上下單、送貨上門,我們還要去逛購物中心。無人商店有意義嗎?當然有價值,但是我們不要去逛時,無人商店也無濟於事。以後無人機的出現,那個時候我們只要是網上下單,接上移動的無人商店,隨時用直升機把東西送到我們的陽臺,所以未來的場景對於零售購物是一個更大的挑戰和衝擊,這種衝擊可能遠遠超過我們的想象。

我們收入還在增長,向往更好的生活場景,這時候怎麽辦?我們要洞察人性的原始本性,人類的原始本性到底是什麽?馬斯洛理論告訴我們,在滿足我們基本生理需求之後,會尋求安全、社交、尊重、自我實現,而啟蒙文也告訴我們,在滿足了生命本能之後,會追求社會認同本能,會追求自我認同本能,還會追求解脫本能,這三者上面的部分都是精神部分。

說精神消費有點懸,精神消費其實很簡單,就是你花了錢,除了一張紙,什麽都沒有帶回來。如,一張門票或一張電影票。精神消費可以總結為三個概念:1.可以體驗感官刺激。2.可以獲得知識叠代。3.可以提升思想感悟。

比如在張家港我們引進了一個名槍匯,在中國打不了槍,除非有關系可以到人武部去打槍,我們在浙江的五悅廣場引進了獵鷹俱樂部,在這裏可以真槍實彈射擊。我們曾經去看了一下,出來時碰到一對年輕的情侶,女孩子比男孩子很幸福,我說你們打槍打的怎麽樣?他們說很開心。為什麽女孩子比男孩子很興奮呢?道理很簡單,因為女孩子打架打不過男孩子,但是打槍能打過你。可以為思想感悟去買單,甚至把密室逃生引進了我們的五悅廣場,趙秘書長可以帶著商會的同事一起去密室逃生,想想我們死裏逃生之後會感悟一些什麽東西呢,這是我們的解脫本能。

這個時候我們會發現,我們其實需要體驗人生,感悟人生。所以總結了一句話,人生其實就是四個字“體驗+感悟”,人會體驗,當然豬也會體驗,但是豬不會感悟,所以人生有更好的價值、更大的價值就在於會感悟,而且感悟是可以去分享的。

所有人其實都需要新奇特的體驗,有了新奇特的體驗就會有新奇特的感悟,年輕人有沒有?有。年輕人會體驗地位、體驗權力、體驗刺激、體驗探秘、體驗榮耀。在這些東西上,他們會體驗密室逃生,迷宮就是他們在不停地探秘,尋求一種滿足好奇心。

兒童要不要體驗?同樣需要體驗,他們的體驗在恐懼、歡樂、遊樂、模仿、學習、友愛,甚至炫耀。在這個時候,有非常多的一些遊藝活動可以去滿足兒童的一些人性的本能。

老年人要不要體驗?老年人同樣需要,老年人需要開心、需要回憶、需要放下。上海電影集團旁邊建了一個電影館,裏面有很多老年人在夏天的時候跑到那邊去,為什麽?那裏開著空調,最重要的是他們在屏幕跟前,把他們的電影點出來,這些電影都是市面上從來看不到的,包括過去所有的奧斯卡金像獎,甚至世界上最好的電影,全在那裏都有,可以在那裏消磨整整一天。在我們那個年紀,初戀之前,其實給我們一部啟蒙教育的影片是《阿詩瑪》,是影響我們整個人生的影片,在市面上看不到,在那兒可以找得到。老年人未來有閑也有錢,他們覺得他們人生太短了,體驗太少了,會需要得到更多的體驗,得到更多感受,而不是在吃穿和用上。

所有人其實都希望得到更多的體驗,得到一些心靈的感悟甚至獲得一些心靈的邂逅,誰不期望這種浪漫奇特的心靈對話呢,我們情感交融的對話其實大家都是很期望的。

所以在體驗中獲得感悟,在感悟中獲得精神的愉悅,就是我們在人生中間的一個最重要的價值。

感悟可以獲得腦洞大開的感悟,比如量子力學。我們曾經跟一些專家討論一個問題:量子糾纏。量子糾纏是什麽概念?當時沒有想明白。量子糾纏就是量子通信,這邊有一個量子,那邊有一個量子,這邊量子做什麽動作,那邊量子就做什麽動作,這個時候就達到了直接的通信,就叫量子糾纏。但當時沒有想明白另外一個問題,世界上如果有無數個量子,會不會做同樣的動作,如果做同樣的動作,怎麽通信呢?當然這些屬於科學的問題,在科學過程中可以看到量子糾纏可以讓我們獲得很多奇思妙想和腦洞大開。

我們還可以獲得很多的心靈雞湯,為什麽獲得大家的贊賞和傳播,其實就是一種心靈的感應。當然我們還有很多的人生感悟。

這是我在很多年以前曾經帶著學生去爬華山,半路上曾經問他們,我說:你向上看到了什麽?說:一片霧。我說:向下看呢?他說:走過來的路。我告訴他這就是人生,向上看一片渺茫,向下看指點江山、指點後來人。我們如果能夠看到這一點的話,未來的精神消費、這種思想感悟,會指引我們整個人生,而且這種精神消費,相信大家都會為它去買單。

相信很多人還沒有完全理解精神消費。我們曾經在個人微信公眾號“歐陽先聲”裏曾經連續做了四期節目,就是關於精神消費的,每個月有一個“有話說”節目,用視頻方式表達。我們告訴精神消費將引領未來商業新藍海、精神消費未來十萬億級市場不是夢,當然不僅僅是在商業廣場,在超越商場廣場之外還有很多。比如河南一家公司推出太空邊際遊的項目,這個產品他自己沒有,但是在未來若幹年之後推出這個產品,上線半個小時,被預約了1000多位富豪,25萬美金/位。未來精神消費市場遠遠超出我們想象,遠遠超過我們的物質消費。

精神消費是廣袤無垠的新藍海,如果我們忽視市場,僅僅盯在零售市場上,就會失去這個大的藍海。精神消費在商業廣場裏怎麽做?商業廣場的體驗需要場景營造,商業廣場是最好的商業造景地,這裏不僅是傳統購物中心模式,在五悅廣場裏造了完全復古的建築,可以看到民國初期的樣子。僅有這些場景遠遠不夠,還需要文化引領,因為場景不可能是常見常新,今天來了是這個場景,明天來了還是這個場景,大家可能就沒有感覺、沒有刺激了。所以我們把一些創意書店引進來,把文化市集引進來,把一些畫廊引進來等,如果展出一些液如油、色似漆、紅絲硯,看看大家最終感受、體驗,對中國傳統文化的向往,可能就油然而生了。在這裏還可以引進現在的網絡直播間,未來可以放到商業廣場裏,在座很多嘉賓可能有一個小玩一把網絡直播的感受,在這兒所有的網絡直播設備應有盡有。同時還可以做音樂創作室,有人會做歌詞,但是找不到配曲的,沒關系,在這裏可以找到作曲家,可以找到小樂隊,可以找到歌手,甚至找到指揮,現場幫你配曲,之後現場錄制,最後拿到朋友圈分享。這裏最重要不是你的整個設施設備,最重要的資源是人脈。

文化引領當中還有很多,有大型的活動,通過這種活動,把我們整個商業廣場氣氛能夠帶起來。這種活動我們稱之為文化活動,在新城五悅廣場是全國所有廣場中間獨一無二的,這個活動叫“我愛你五月”。精神消費最重要的在商業廣場裏要打造文化引領的主題文化街區,來帶動我們商業廣場。當然在這裏還有很多活動。另外我們在五悅廣場裏做小劇場,在這裏可以演出各種各樣的喜劇、話劇、戲劇等等。

精神消費體驗是無處不在的,但是體驗需要感悟,感悟無時無刻,但是感悟需要分享,分享創造價值,分享需要圈子,所以在商業廣場裏面,通過體驗之行來帶動感悟之心,形成整個精神消費的場景生態圈。二流企業做標準,一流的企業做文化,得文化者得天下。

十九大報告中告訴我們,我們必須要文化自信。文化自信就體現在這裏,新城也在打造自己獨特的文化IP,總結九個字:有情懷,不復制,具規模。五悅是什麽?我開心,五是一家五口歡天喜地到五悅。我們空間感已經完全不一樣了,天棚可以打開,所有空間設計不是傳統購物中心,有很多節點空間、趣味空間、關懷空間,甚至把陽光、語一雨露水、花草全部引進商場,甚至還可以在這裏有一些智慧,可以腳踩著鋼琴,如果腳法好的話,小朋友可以在這裏彈奏美妙的音樂,甚至還有很多智慧停車,還把人文引進商業廣場,把當地人文歷史、當地名人、地域文化全部引進商業廣場,這裏還有非常多的生活。

在商業廣場大家可能很少見到五星級酒店才有的無邊界遊泳池,我們現在已經在引進商場廣場,當我們躺在無邊界遊泳池裏仰望天空,會不會想到我們小時候呢。

五悅就是我開心,如果我們能夠同時滿足客戶的物質消費與精神需求,這個時候,我們的商業才是真正獲得了一個終極的目標。客從何來?我們必須連接客戶的全身心到五悅廣場,就不懼怕我們的客戶不會來。

新城未來。現在已經持有了55個項目,已經開業了22個,今年年底還要開業1個,到2020年,預計將持有100座五悅廣場,未來成為中國商業地產第一梯隊。

如果大家感興趣的話,可以關註我的微信公眾號:歐陽先聲。

10:30

北京中糧廣場常務副總經理史德威發表演講

城市更新重運營的背後邏輯

史德威:我在臺下真心聽了歐陽總講的五悅廣場運營理念,我在回想我要講了材料,有一個共同特點,都是以客戶的角度出發。我後來想了想,不論是商業還是寫字樓,做出來之後都是一樣的,是以客戶中糧實際考慮出發,來進行運營的。

我們今天講講中糧廣場背後運營新的思維。我們其實在改造之前就已經開始了這樣一個做法,即運營已經發生了改變。最開始我們在改造之前、改造期間,一直考慮一個問題,現在北京推陳出新這麽多寫字樓,全國這麽多寫字樓,如果一味拼硬件,確實壓力比較大。無論從地產開發商來講,還是從運維角度來講,硬件永遠都有天花板。進高2.9米和進高3.5米,有什麽本質區別嗎?除了浪費能源,沒有什麽本質區別。

中糧置地一直考慮這個問題,現在思路認為應該以後以硬件做到還好就好,客戶如果選擇我們的樓,只要60%是靠硬件選擇,40%是靠軟性服務選擇。

回顧一下全國,包括北京寫字樓行業發展。從80年代到90年代,都是老式辦公樓,僅僅滿足基本辦公需求。有一種學校,中間一條走廊,兩邊都是辦公室,政府機關現在用這種老式樓比較多一些,這是比較普通的寫字樓。最開始,國內都是這樣的寫字樓來運營。從90年代之後,北京、上海等幾個一線城市逐漸出現商業運營寫字樓,如國際大廈、巧克力大廈,北京比較早的京信大廈,和以前的區別是可以靈活分割一些辦公區間,我們戶型可大可小,自己業主租完之後還可以裝修。2000年之後,北京、上海,包括一些大城市逐漸開始出現舒適環保新型寫字樓,比如CBD、國貿的出現,帶動一批行業內硬件非常好的寫字樓,包括這些寫字樓越做越好,LEED鉑金級的認證等,都是我們新的環保的辦公樓體現。但是在做到一定程度之後,這些辦公樓可能需要一些變化,就是現在提出來的辦公生活的生態圈。

我們現在團隊認為增值服務已經成為商辦地產轉型運營布局的生態核心。我們已經實踐過的,如生態圈、社交、社團活動、共享(包括會議室共享、資源共享)、跨界服務、智慧硬件、大健康,來打造整體生態圈。

資源整合是生態圈提供服務特別關鍵的一個點,主要是三方面:1.智慧運營 服務集成;2.資源共享 平臺為王;3.以點帶面 輕重並舉

昨天在中糧置地北京公司開會時,我們總經理一直在提,寫字樓以前做的都是B2B的服務。開發商、運營商企業提供給另外一個租房企業的服務。現在是B2B2C的服務,把企業裏面的客戶分類,我們作為精準的營銷、作為精準的服務,給這些客戶提供各種服務。C分為很多大類,如公司有一種高層,像領導、董事長、總經理、CEO,他們的需求其實和普通員工不太一樣,他們提出來的需求一般我們員工都提不到,但是也要符合我們員工的一些需求。還有客戶的客戶也是同樣我們服務的人群。還有我們周邊半徑1公裏、3公裏的客戶也是我們要考慮的範圍。

企業需求和客戶需求共同組成我們最開始打造的目的。其實我們也是從客戶角度出發,我們最開始改造時,提生態圈時,做了很多市調,第一名是健身會所,第二名需求最多的是美食拾集,通過這樣的梳理、調研,把所有的客戶需求全都摸底之後,按照客戶要求,通過軟硬件結合促成這個社區與社群的生態圈,包括引進的健身會所、自營的美食拾級、共享辦公、會議室預定、空氣質量治理、快遞收發專門房間/位置/服務,都是我們戰爭提供給大家的。

以COFFICE1.0為核心版本的ECHO服務。

E-通過智能設備實現線上線下服務對接。現在已經實現了,從手機設備端,通過設備連接,滿足客戶基本的所有需求。如,門禁卡授權。例,現在COFFICE1.0系統已經在線上運營的,滿足了絕大部分所有的需求。在開會時討論,服務還要不要加?有兩個意見:1.很多人講我們服務不用加了,其實每天常常用的服務就這一些。2.有些人說我們服務還要加,要全、要高大上。我們提供線上到線下點對點服務的連接,提供智能、快捷、貼心的運營服務、精準落地的解決方案,這是我們第一個目的。

C-以客戶喜好為導向,精準搭建服務互動模塊。我們提供不同社群的活動。愛車黨,可以提供汽車美容、代客泊車。單車俱樂部,我開始沒看好,但上線之後做得還不錯。一臺自行車便宜的5-6萬、十幾萬,很多人沒有想到這個活動是中糧廣場社群活動裏最高端的人群組成的,很多公司的大老板、CEO來參加這個社團。

球類運動會,每周四有籃球比賽,我們固定包的場地。中糧廣場改造時,想解決一個場地,但硬件條件有限,沒解決了。我們在外面租了一個場地。

健身房,引進健身空間。

悅跑活動,中糧置地也有自己的商業大悅城,有悅科會,和我們自己COFFICE體系結合在一起,每半年、每季度有悅跑活動,包括我們在祥雲小鎮、生態谷都舉辦悅跑活動,效果不錯。

藝術控,大家有興趣可以去中糧廣場地下一層看看,這次是可口可樂把全球可口可樂體驗館的禮物、設備搬到了中糧廣場,到春節前有這樣一個活動。我們有不同的活動,上一次是國博板畫展,再上一次是照片展,每次活動都不太一樣。

攝影達人活動,在藝術控下面還有很多社群。

美食趴,有各種體驗,各個咖啡廳提供的講課,講座,白領自助廚房,中午或晚上,可以教你做菜或烘焙的體驗。

H-分析數據,了解客戶喜好及辦公訴求。如,每天8點,在騎行俱樂部,10點去開會,然後中午在中糧廣場吃飯,然後1點看一個照片展,3點時在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶,晚上8點從寶力豪健身中心出來,這個消費習慣,凡是有ID號碼的人,是卡和手機連在一起的,凡是這樣的人,通過大數據分析,都可以知道你每天在中糧廣場進行的任何活動。通過這些分析、計算,要知道每一個客戶的生活習慣。可能有朋友問了,你知道他生活習慣要幹什麽?要提供精準服務。如,劉總每天生活習慣我知道之後,用算法算出來劉總在這個時間段希望什麽,我應該推送給他什麽樣的服務,或者按劉總這樣一類人群之後還會有什麽樣的想法要把增值服務繼續推送給他。我們整體運營思維其實非常明確,在這裏就是要給大家講清楚,為什麽要打造整體生態圈。之後是怎麽做,做成什麽樣子。

O-分析真實客戶流量,用數據不斷優化寫字樓生態圈。

花這麽多時間、精力、人員打造這些目的是什麽?總得有原因。原因主要是四點。

我們開始做的時候,幾個租賃人員把客戶租進來以後除了續租,沒有其他服務。以前我們做1個億,當老板要求你做2.5億時,還按以前這個做法就做不到。按以前的做法,從1個億做到1.1億,這個我信,還按以前的做法要做到2.5億,根本做不到。我們想怎麽才能更迅速地提高租金收入,提高客戶黏性,提高品牌效應,提高衍生消費,所以才產生這樣的想法,而且我們在兩年多實踐裏做得不錯,從最開始基礎時在摸索這套經驗、摸索這套方法,到現在逐漸成熟,而且我們以後可能這個COFFICE推出2.0、3.0不斷升級版本,為的就是四個目的。

暢想一下,未來就是辦公生活企業服務的顧問和生活的管家。我們在增加客戶整體黏性,包括客戶滿意度時,還是用了很多方式。其實我們改造硬件和軟件是連在一起的,例,我們在地下二中糧共享辦公裏做了11個會議室,從168人大的報告廳一直到4-6個人的小會議室,大大小小11個。我們當時在考慮時,為什麽要做這麽多會議室?共享辦公用不了這麽多,實際上只有300多個工位,為什麽做這麽多的會議室?其實我們的概念是給12萬整個中糧廣場提供共享空間,不是以地下二空間裏打造聯合辦公。我們最初想法是把全樓整體共享。我們的社群活動、硬件和軟件的搭配,為了推動整個樓做共享辦公,做共享空間,這我們最開始的目的。

我們當時在做完軟硬件改造時,從今年5月26號正式交房,半年多時間裏,有幾個案例給我印象特別深。

有幾個租戶續租時,漲了30元,要攤在兩年多續租租期裏,比例是漲10%,不低。我問過為什麽客戶沒有抵觸情緒。比如11個會議室,通過共享辦公結合方式,因為是我們自營的,就可以在客戶續租時提供20小時/年會議服務,這是我們實實在在給客戶的。他們使用會議室頻次沒有那麽高,租300平方米,沒有必要配一大一小會議室,在這裏租200多平方米,用我的會議室就好了,我這裏的會議室就是你們的一部分。

如何增加客戶黏性?有沒有用?確實有用。中糧有一部分企業在中糧廣場辦公,1萬多平方米,當時他們辦公時,可以看到他在中糧內部論壇裏發中糧廣場的照片,下面評論非常多,很多人覺得搬到現在總部還不如舊樓的服務好。因為我們通過這樣的轉變,來刺激客戶在這裏發這些東西,替我們做宣傳。這也是我們的目的。

我們要實現全視角、無介質、通用化、自進化的互聯網智能公眾服務平臺。

在11月份,我們特意去了一次德國,看了瓦格寧根消費者實驗室,去了之後比較受震動,體驗真的非常深。因為本身中糧就是做糧食的,我們和荷蘭大學深度合作,聽我們以前領導講過瓦格寧根實驗室消費者實驗室是精準服務,把健康做了精準配送。歐陽總講的是商業精準的服務,我講的是寫字樓精準的服務和硬件的配套。我們下一步要做的是健康的精準。

用我們系統完全可以做到,現在和他們談,以後在“中糧生活”裏做這樣一個實驗室,首期要在中糧體驗一下。客戶來這裏打餐,餐底下都是標好的,雞蛋西紅柿裏蛋白多少克,碳水化合物多少克,油多少克,用的什麽牌子,寫得非常清楚,但是不可能每一個都看,還要計算,這是你做不到的。你做不到沒關系,但是我們設備可以做到,你拿完一個雞蛋、西紅柿,拿了一個紅燒肉、米飯,結完賬,吃完之後,以後手機上就可以顯示今天你攝入了多少大卡、多少能量,通過什麽運動能消耗這些能量,才能達到身材的健美,這是我們下一步要逐漸打造的過程。未來我們的想法還是比較多樣化的,與大家分享一下。其實我們點對點、個性化、精準、智能的服務就是我們打造智慧生態社群最終的目的。

感謝大家!

11:10

嘉豐達資產管理有限公司董事長汪浩先生發表演講

專業服務園區 產業助力中國

汪浩:大家好,首先非常感謝秘書長和劉總的邀請,能夠有機會跟大家做一個分享。剛才聽了大家的發言,學到很多東西,很有啟發。

嘉豐達是一個產業園區的投資和運營機構。

最近我們登了一個消息,“深圳現在開始有無人公交車了”,這個消息我特別敏感。因為在十年以前,大家一直認為無人車是不可能商業化的。在十年以前,Google的工程師已經可以在美國的高速公路上完全實現無人駕駛了,但是大家認為無人駕駛是不可以商業化的,不是技術不過關,原因是設備太昂貴了,其中有一項是激光測距,要畫地圖,這個設備在十年以前是10萬美金/臺。買一輛無人車可能才20萬,配一個感應器就得10萬美金以上。但是今天終於看到這個東西商業化了。

現在技術進步太快了,成本可以很快地降下來,所以給你的容量會非常大。大家拿著iPhone,這個計算能力是十年以前大型計算機的計算能力。蘋果手機裏有多少感應器,每天所有的行為都能記錄下來,因為我們技術進步太快了,這些感應器的成本速度降低的太快了,能讓我們所有技術進步令人想象不到的速度去發展。

10月份,我去了一趟美國,去了MIT、舊金山、矽谷和爾灣。可以發現特別明顯的一個現象,特朗普上臺是因為美國的基礎設施和美國經濟,確實不好,過去十年全球化過程中,美國有兩波人是掙了大錢:1.華爾街。2.美國一些大公司,Google、微軟、蘋果。美國現在為什麽要減稅?很重要的原因是不僅制造業回歸,還希望把美國海外公司的錢拿進來。

蘋果公私要想給股東分紅,賬上有將近1000億美金的現金,如果給股東分紅,要去美國銀行做貸款,因為它的財富都在海外,從海外調到美國給股東分紅要分很沈重的睡。其實特朗普是很聰明的人,說明超級公司在過去十年當中,科技公司掙了極大的錢,美國中部確實很落後,但是看爾灣、紐約、波士頓周圍,很發達。其實科技、科技、科技,是非常重要的事情。

這次去美國MIT看了生物醫藥類、人工智能的公司。我是70後,現在大家都很熱衷於運動,20-30歲跑馬拉松,40-50歲去健身房六塊腹肌,50歲的人在幹這個。現在我們這個圈子裏流行一句話,再活十年,可以活到120歲,而且是很有生命質量的活到120歲,這已經不是神話了。現在去MIT,大家公認這個觀點,只要有錢,十年以後,可以活到120歲,而且還不是躺在床上、坐在輪椅上活,是有生命質量的活。

過去當你老了,身上有一個器官,如肝臟不好了,腎不好了,怎麽辦?等待器官移植。中國現在對器官移植越來越嚴格,所以這個指標越來越少。大家發現沒有那麽多器官,怎麽辦?現在美國有一種技術可以在豬的身上把你的基因註入進去,例如豬培養出來一個肝臟,這沒有問題,但是不好聽。現在在美國有一項更新的技術,比如某人得了肝癌,被切掉了2/3。現在有一種基因的方法,可以讓你的肝臟長成一個完整的。換句話說,這個技術出來以後,你的身體可以換部件,可以有生命質量地活到120歲,只要再健康地活十年,就可以活到120歲,這不是天下奇聞了。我們國家科技部在網羅全世界最頂尖的科學家,這項技術被科技部盯上了。可以發現中國對科技的重視。現在美國在減稅,美國在制造業回歸,中國現在到了“中等陷阱”,經濟上能否邁過去。只有一個方法,即科技、科技、科技、技術進步。

我昨天在一個視頻上看到毛大慶的演講,他的一個觀點我非常認同,1965-1975年這批人是今天社會的中堅力量,過去十年房地產整個推動、房子的購買是我們這一批人,中國第二個年齡高分是1985年,正好是1965年這批人生的孩子,這批年輕人是我們今天的消費主力。現在國內所有的投資機構投資什麽?投資消費升級。新城說的商業廣場,反復強調體驗,反復提到消費升級,史總說,甚至能把你每天熱能消耗量計算出來,1985年、1990年這批年輕人是未來五到十年中國消費升級的一個主力,利用好中國這兩波人口紅利,一波人推動了房地產住宅的需求,未來五到十年,中國的85後,年輕人的消費升級再推動中國五年。但是消費升級過去以後,中國靠什麽?中國怎麽走出“中等收入陷阱”,怎麽面對美國制造業回歸?只有一個,技術進步,科技、科技還是科技。中國人有機會嗎?

大家現在一去美國看就是人工智能、大數據、癌癥治療、基因。給我們看的企業裏面30%是中國人,很多清華學生在美國人工智能、大數據、基因裏面比例很大,甚至有一個小幫派叫“清華-四中幫”,高中是北京四中的,大學上的清華,這批人很牛,30多歲,已經是博士生導師了,自己有實驗室。看到以後,會覺得中國很有希望。我問過一位美國教授,我說:你覺得大數據在未來十年,中國和美國誰更有機會能夠領先?在美國學術界觀點是:如果開一個大數據的會議,可能一坐下來會說,今天講中文吧,發現50%是華人。美國人有一個觀點:在未來這一波物聯網、互聯網、IT、大數據、人工智能,在各個細分領域裏,美國和中國可能會交替領先。我認為這是比較客觀的一個評價,所以中國很有機會。

我10月份去了一趟南美,不懂西班牙語,去的時候覺得比較緊張,就憑一點英語嗎。但是一下到利馬國際機場,第一眼看到的是華為手機的巨大海報,而且不止一幅。我去到利馬的商場,去看智能手機,沒有蘋果,只有華為和三星,為什麽沒有蘋果?因為貴。華為市場占有率非常高,這也讓我很吃驚。我們生活在一個偉大的時代,中國希望在哪裏?過去十年是房地產,現在十年是消費升級,再過十年是科技、科技還是科技,是技術進步。

新時代之下,房地產長效機制,房子是住的,不是炒的。我們國家現在房地產背後的問題在哪裏?不僅關系到房子是住的、不是炒的,而且關系到每一位老百姓的投資渠道、收益從哪來,關系到我們國家整個金融體系的安全性。現在老百姓買到一個房子,第一階段,政府的平臺公司去收儲,整理土地,做了一次土地貸款,開去做了一次開發貸款,老百姓買房子再做了一次按揭貸款,這一套房子到了你手裏已經做了三次貸款,加了三次杠桿。

今天趙秘書長說:前一百強企業占了市場57%。大量投資者的投資品就是房子,房子貶值,影響不光是自己的收益,還有整個銀行體系和市場的穩定性。如果按照劉老師的說法,中國進入存量市場的時候,把這些房子資產化、金融化、證券化,不僅對房地產本身是一個健康良性的發展,對金融體系也是很好的機會。試想,如果老百姓手裏不是持有一套一套房子,而是持有CMBS和類REITs產品,讓大量自然人去持有,原來持有住宅,現在持有金融產品,市場上原來散戶持有很多住宅,現在變成幾個大的機構去持有一個持有型物業,前世對整個金融體系的健康發展和房地產的長機制都是很有幫助的。

總結第一階段的發言,我認為有三個最關鍵的點:

1.再未來十年,中國了發展是科技、科技+科技。房地產消費升級,再下一個趨勢是科技行業。

2.整個轉型期間,三個方向:產業升級、消費升級+城市更新。

3.對於這些物業持有,資產證券化,做類REITs的產品,這是我們做持有型物業的趨勢。

為什麽說中國的產業園是非常有前景的市場?

上海的城區面積是6500平方公裏,40%是農地,不可以動的18億畝的紅線。60%的建設用地裏40%是開發區(工業用地),這些開發區有的做得好,有的做得很不好。如,亦莊,路東區很有活力,為什麽?京東總部在這裏,東創科技在這裏,一堆科技性企業落戶這裏。路西區,一堆制造業,全部遷走了。天津濱海新區開發區,三星搬走了以後,整個40萬平方米的廠房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以後,整個一片街區沒有人了。但是也會發現在上海的張江科技園區非常火爆,杭州的余杭開發區不好,但是杭州的濱江新區特別好,為什麽?因為網易的總部、阿裏巴巴的總部、華為的總部、新華三的總部、海康衛視的總部全部都在濱江新區。中國有一個很明顯的現象,工業開發區特別大,有的特別好,亦莊的路東區、北京的未來科技城、上地中關村,有些特別不好,為什麽?只要是制造業,就一定是完蛋的。再未來十年,中國發展是科技,中國會進入一個偉大的時代,靠的是技術進步,技術進步的載體就在開發區,開發區有做得好,有做得不好,一定要把這些淘汰的2.0產業淘汰走,把新的2.5產業、3.0產業引進來,這樣既支持了國家經濟轉型,也扶植了這些產業,也幫助政府創造了稅收,也為這些投資人取得好的回報。這就是我們現在在做的事情。

嘉豐達只聚焦在一線城市,做2.5產業,關鍵是人,人的核心一定是在一線城市,我們從四線城市考大學,在一線城市找工作,奮鬥了十年,不希望又回到一個四線城市去。發現研發機構最難的問題是招人,因為這些人員就在北、上、廣、深、杭州這樣的一線城市裏。我們做2.5的產業園第一個聚焦在一線城市,第二個就聚焦在科技、大健康、文創三個行業。

我們做一個全周期的生命產品,過去一個產業總得有二十年的生命周期吧?不對,深圳富士康進來才八年,第八年時遷走了,這個產業曾經非常熱,但是八年、十年,這個產業可能就沒有了。但是一個產業園的生命周期土地使用權是50年,哪個行業能活50年?我沒把握,但是這個產業園的產品是50年的生命周期,怎麽讓這個產品在50年時間裏應對不同行業周期的變化,都能有生命力?我們現在做了產品是全周期通用型產品,科技企業能來,生物醫藥企業能來,前十年可以做標準廠房,第二個十年可以做研發,第三個十年等到周邊配套成熟以後,可以做成總部。

做產業園、做科技園,想做得好,第一,產業定位,要知道去了杭州的濱江新區,濱江新區的定位是IT行業,因為華為、新華三和網易、阿裏巴巴都在這兒;去到上海的張江,知道上海張江的產業定位是生物醫藥;進到亦莊,要知道亦莊的產業定位是高端裝備制造。所以做產業園,我們講定位,有時候跟做住宅、做商業最大的區別,我們第一個定位是產業定位,第二個是專業運營,第三個是能不能長期服務。我們在順義區有一個園區,我們客戶是寶馬亞太區研發中心,我們跟它簽的租約是10+5+5,簽了20年。試想在未來二十年之內,恐怕要持有這個園區。做一個產業園,能否長期持有它、運營它,這是一個關鍵。

我們在北京、上海、天津做的幾個園區,跟大家分享一下寶馬產業園,我們租給它20年,基本上把它德國的一個研發中心原封不動搬了過來。

我們在中關村昌平科技園區做的生物醫藥園區,相比商業地產和寫字樓,我們給大家提供的服務主要是2B端,核心的服務是技術服務。比如對一個生物醫藥企業,能否幫助它把環評下來,之後政府主管部門、管委會才能同意進駐,才能辦到工商局執照,這是區別於商業和寫字樓的。

我們在上海松江開發區做的高端制造的產業園,這個客戶是做汽車發電點火裝備的。

雖然我們本身不是聯想,也不是華為,雖然我們本身不生產任何的科技產品,但是我們有一個理想,希望用我們的專業現在服務這些科技遠去的客戶,把他們服務好了,就是在助力中國的產業升級,幫助中國進入到一個新時代和一個偉大的時代。謝謝大家!

11:10

58企服 CEO王勇先生發表演講

寫字樓增值服務解決方案 助力商辦地產可持續發展

王勇:尊敬的各位領導、各位朋友,女士們、先生們,大家上午好!我在加入互聯網行業之前,有多年房地產行業從業經驗,相信待會兒的分享會跟各位同行有很多共鳴,真正做到臺上臺下、線上線下充分融合。

演講題目:寫字樓增值服務解決方案 助力商辦地產可持續發展。

根據數據顯示:2016年,整個一線城市寫字樓租金回報率4%左右,甲級寫字樓總存量3369萬平方米,2017年寫字樓空置率預計超過20%。

現在很多寫字樓做硬件改造,觀察到硬件改造隨著投資規模增大,邊際收益在遞減。

隨著中國粗放企業越來越多,80後、90後,甚至未來的00後,逐漸成為辦公的主力人群,他們對整個辦公空間開放性、靈活性、多樣性會有更多的要求,所以市場急於呼喚寫字樓的增值服務位年輕人提供更好的體驗。

在存量時代的到來、硬件改造的天花板和收益遞減、新一代年輕人入住、初創企業增多的背景下,寫字樓增值服務體系急需出現。58企服為了寫字樓增值服務體系,量身定制了一個方案。

58是一家上市公司,已經孵化出轉轉、鬥米兼職、58影業、趕集網、中華英才網、二手車、安居客等。隨著消費升級時代到來,僅僅做服務信息的撮合是不夠的,所以在三年前,58自己孵化成立58到家,經過三年發展,目前58到家作為一個C端家政服務主要的上門服務平臺,現在每天已經有幾十萬勞動力在上面接受訂單的匹配、派遣、支付、評價等,已經成為家政服務行業毫無疑問的領軍者。

最近北京馬路上跑的58速運,也是增長很快的市場。

在自營服務領域,58走在最前面,從最早信息撮合模式變成自營服務的提供者,這是新提出來的新服務,我們自己要打造一個服務體系,去迎合整個市場對於服務高要求。我們做58到家時,有很多消費者是企業裏中高端的管理人,他們用了58到家家政服務以後,發現跟傳統服務不同,因此提出來是否可以給他們自己了企業提供清潔服務。後來我們接受了這樣的服務,因為整個C端服務的供給、需求在周末是峰值,但是在周一到周五有一定庫存需要釋放,我們把這一部分庫存釋放到企業裏去。大概做了幾十家企業,發現客戶的體驗非常好,但是客戶又提出更多的需求,除了企業的保潔做完之後,能不能把一系列後勤全部做了。我們調研市場,發現很多企業在後勤服務領域有一站式外包需求的。因為企業行政部,小的企業大概2-3個人,大的企業幾十個人,但需要對接的後勤服務跟品類可能有幾十、上百種,而且行政服務人員大部分還是不夠專業的,無法去管理、調動、評價、更換這麽多品類的供應商,所以需要專業的、一站式的平臺來服務。我們調研了這個市場,發現這個市場超過萬億級的市場,所以就把58企服獨立出來,專門做一站式後勤服務平臺。

目前可以涵蓋企業後勤服務類幾大板塊,現有八大板塊,18大品類,企業後勤服務的80%需求我們都可以一站式滿足。

對於寫字樓,我們會跟寫字樓一起合作,不管是資管方還是物業方,提供三個價值:1.改善寫字樓調性。2.提升續租率。3.增加收益。

這個方案為什麽能提升寫字樓的租金和續租率呢?租用在寫字樓裏的企業用戶的行政在選擇供應商時遇到了很多問題,但是天生對於寫字樓裏的物業和運營方有信任感,如果寫字樓物業方能提供這一整套服務的話,自然會有一定的黏性。中國服務業發展比較分散,所以整個供給提供品類單一,基本沒有品牌,幾乎沒有保障。

提出“三重”:重服務、重保障、重標準,通過線下方式,對每一個品類進行流程再造,把風險點排除掉,制造亮點,提升客戶的體驗。在大型項目上會配備專門項目經理,把整個服務過程管理起來。出現問題,會先行賠付,是重保障的體現。作為互聯網企業,在客戶端、供應商端和平臺端做了大概十幾個系統,對過程進行管控,對供應商效率進行賦能,叫做賦能供應商,提升整個平臺效應。

提高寫字樓調性方面的一些做法,定期跟寫字樓運營方一起舉行活動,包括一些促銷活動和員工關懷活動等。跟寫字樓一起運營行政圈子,我們發現在很多專業人士都有自己的圈子,房地產人有房地產人的圈子,HR有HR的圈子,唯獨行政人沒有自己的圈子,我們自建了“行政+”平臺。我們現在有線上課程、線下分享,有很多專門的活動,最近我們在進行“最美行政人”的評選等等。我們自媒體發的第三篇文章已經超過10萬閱讀量,非常驚人,就因為之前沒有人運營他們。

我們與寫字樓合作會有相應分成,以5萬平方米寫字樓為例,最低每平方米行政支出550元,整個樓每年在2750萬左右,整個物業會得到3成,是百萬量級。

總結,我們和寫字樓合作的價值是:1.提升業主黏性。2.提升寫字樓續租率和租金。3.提升物業品牌價值。4.提升物業實際收益。

我們第一個合作是和中糧廣場,直接接入COFFICE的運營體系,後面有三個項目也在合作,北京通州萬達廣場、北京世貿大廈、英藍國際金融中心。

成立一年來客戶情況,有300多家中大型企業和200家左右小型企業,絕大部分是互聯網公司,地產公司、金融公司等都是我們的客戶。

58企服和“行政+”微信號,感興趣的朋友可以關註一下。由於時間關系,今天就分享到這裏。謝謝大家!

11:10

好租網 銷售副總裁曹宇先生發表演講

大數據驅動下的創新運營

曹宇:謝謝組委會,謝謝各位行業的夥伴、媒體。跟大家分享一些我們好租的幹貨。

相信在座的夥伴如果知道好租的話,更多理解為好租是最近兩年互聯網商辦領域裏全職中介平臺,好租在大數據方面,在商業模式設計方面,其實做了很多事情。今天我們著重跟大家分享一下好租在最近兩年,在大數據分析方面,如何給社會、企業提供更多有價值的數據,如何做房源精準匹配,最後跟大家分享我們最新兩個基於數據分析的產品。

大數據這個話題很大,好租是怎麽做的?

在商辦領域裏,廣為去談現在進入了運營時代,房地產黃金十年更多的是在買地,在蓋樓,在圈地。其實現在進入了一個精細化運營階段,這是大勢所趨。在一線城市,現在很多房地產樓宇已經沒有更多拿地和發展的空間,很多大型開發商和物業都轉為做精細化管理,做房源的運營,這是一種趨勢。從這個趨勢中演變出來如何對客戶進行精準需求的把握,如何基於客戶的體驗做一些事情,這是現在很重要的核心需求。在這個階段,發生了很多變化:

在整個市場上,客戶的變化。例,好租很多客戶已經是80後、90後的合夥人或創始人,他們在國家“雙創”政策引導下,對於創業、對於選址、對於辦公空間又有了一些新的認識,他們的需求在不斷變化。可能大家很難想象現在對於辦公空間的裝修已經是個性化的需求了,而不是滿足最基本的能夠辦公,能夠交通方便,挨著地鐵站近,不僅僅是這樣的需求。現在很多辦公裝修領域裏,80後、90後這一批業主需求強調辦公也是個性化的。最近業內有很多不同的變化,比如共享空間,應運而生,是典型地產運營的產品。

在這個過程中,我們強調的是個性化,強調不同企業之間滿足客戶社交的需求,更加關註客戶的體驗。市場、客戶其實在發生很多變化,這是為什麽很多商辦領域開始進入到了關註客戶體驗運營階段。因為房子本身物理性質不能滿足客戶的需求。

在這個環節中,有技術上的變化,收集客戶需求,描述在房和客兩端客戶需求的變化是什麽,描述出畫像,作為數據分析,提供給我們的客戶,讓他在運營方面能更加定位準確,更加精準把握客戶需求。

好租在創業之初,是一個互聯網基因的公司。我們在獲取全行業端口流量方面占有巨大優勢,這是我們過去的優勢,無論是在商辦領域,還是58趕集、安居客、搜房網,我們占據了整個行業垂直領域流量的入口,通過這些入口,帶給客戶精準的投放。這是我們在成立之初時的優勢。

在接下來,我們做了很多精細化運營的工作。雖然我們能夠帶給客戶精準的匹配,但是房和客兩端如何效率更高?我們做了房源精準上線和更新。可以說我們在房源端是業內房源更新速度最快的,而且是房源真實性最強的,坦白來說不完全是技術手段,更多是好租在全國9個城市裏上千個經紀人每天靠腿不斷去拜訪、不斷去拍攝、去更新每一個房源、上架下架每一個房源,才能保證房源的真實性,讓我們房源能夠貼很多精準的標簽,為我們做數據的分析奠定非常好的基礎。

基於我們有流量優勢,基於有我們對於房源標準化、房客標簽的標準化,基於我們對房源真實的需求、真實的照片、真實的房源,在我們系統裏會有一個算法精準匹配,讓房和客能夠精準匹配上。因為我們能做到這些事情,才能達到比業內比線下中介公司效率提升5倍。

在這些內容背後,首先在房源端,通過這樣一個流量優勢,覆蓋了有客戶需求的70%,也就是說有70%的客戶需求都能夠被我們touch到。另外在房源端,今年在九大城市覆蓋了一線城市和一部分前二線城市,在3萬棟樓裏有50萬次房源更新的狀態。每天都在不斷更新房源,保證房源真實性,匹配更加有效。

在真實性方面,有線上和線下。在線上,我們給房源貼了各種標簽,字段非常長,讓房源顆粒度更加精細,便於之後對於房源數據的分析,讓客戶房源畫像更加精準,客戶畫像層次更多、更豐富,標簽更加準確。在線下,不僅在線上抓取房源,房源真實性要靠線下不斷做很苦的事情,每天不斷touch新的房源,進行房源的更新、進行房源的錄入,保證房源的真實性。線上線下的合作,才能保證現在房源運行最基本的基建工程能夠做到位。

在互聯網模式下,在樓盤信息和客戶信息裏,能夠在房源信息裏多達100個貼這樣標簽來描述我們在房源屬性上的分類。我們房源屬性不僅僅只是基於房源的位置、房源的面積、物業的情況、地理位置等等,會精細到房源平均租戶時間、租戶喜好等等,會有很多這方面的屬性。

上周,應邀參加一個行業的會,好租給我們客戶帶看時,也會把第一道管,對於我們客戶也做了很多精準匹配,了解客戶既往營業模式,如果運營的是股權基金或其他母基金的項目,運營的怎麽樣,過去在用房時平均租房周期是多少等,從不同角度幫助房源端分析帶看客戶的質量是什麽。好租在做房客精準匹配方面,不僅提高在業內5倍於其他公司的效率,其實更加註重質量,帶給他是靠譜的客戶。

這些工作怎麽能夠做到?更多在於這種模式,要求我們銷售人員在客戶帶看之前、之後,要在系統裏面錄入客戶基因多達50-100多個字段,才能在算法方面做精準的匹配,才能給大數據的運營夯實基礎。

這來源於房源端數據庫的分析和積累,通過雙方客戶的需求,進行算法方面的集合,最終能夠呈現出兩端選址的系統。這在業內我們是首屈一指的,所以可以給企業方能夠提供這方面很好的解決方案。

前些日子,我們接觸在深圳福田區的物管中心,80萬平方米自持,希望企業落戶到福田,帶來稅收。首先幫助落戶到福田區的企業選址,發現自持物業其實不能夠滿足客戶全部的需求,後來找了其他的,也不能滿足,因為不能描述出整個福田區客戶的畫像,從宏觀到客戶屬性,從微觀到每一個樓宇客戶租戶的狀況,這些數據都是沒有的,後來主動找了我們,我們更多合作是數據方面的,對政府和它的客戶這方面能夠給予他們很好的指導,不僅僅是帶看,更多是給予他們數據上的支持。

2017年的一部分成績。2017年,房源量突破110萬,客戶50萬左右截止到10月份,GMV突破105億,全年市占率10%,全年帶看18萬次,整個運營效率在行業同業平均水平的5倍以上。

我們推出兩款產品來豐富我們的生態鏈:

第一,基於數據分析,推出“樓點通”產品。因為我們在數據運營過程中,深刻發現,不僅僅是經紀人帶看,其他領域裏,發現當我們客戶推出一款產品時,無論是共享空間的產品,還是其他樓宇的產品,首先要了解客戶的定位。我們在帶看過程中,不僅僅是價格的問題,可能更多的是帶看過程中客戶出現的需求沒有把握。比如在廣州運營一個共享空間,要求共享空間是靈活、個性化,但是必須要滿足最基本的辦公屬性,即私密性。尤其二次消防原因,可能是偷懶,最新開始設計時那個房屋就不是私密性的,這個客戶表面上看是對於價格不滿意,其實深層次挖客戶需求,對私密性不滿意。我們在帶看過程中可以積累很多這樣的客戶需求,把這種需求作為競品分析,納入到數據分析中,給我們客戶帶來更多的價值,包括客戶獲取、提高客戶轉化、營銷策劃策略,都可以在“樓點通”裏呈現出來。樓點通可以給你策劃做前期產品調研,避免走彎路,最終能夠形成客戶的轉化,形成帶看。在整個過程中,我們扮演了不僅僅是一個廣告商或帶看中介角色,變成營銷的全方位解決方案,樓點通起到這樣一個作用。

網上辦公旗艦店,通過品牌運營、代理運營、中介運營,包括會員制,選址運營,給我們客戶提供更多樣化的服務。

第二,基於數據分析,在11月份,推出SpaceOne SaaS產品。我們發現中級開發商對於客戶痛點,對於樓盤消控、對於資產運營、財務管理、營銷工具的使用其實非常初級。例,對於樓宇控制、對於房源控制還是停留在excel表階段,效率非常低。我們在這個過程中整合了客戶需求,整合四大功能:營銷策劃功能、招商管理功能、資產運營、財務管理。相當於給我們運營商提供一個管理工具。

SpaceOne管理工具軟件截屏。市場剖析方面,因為和全流量系統是做對接的,所以在市場分析方面,會精細到在它所推出的房源在樓盤周邊1公裏之內最近客戶的畫像數據是什麽,其實給予他很好決策上的支持,這來自於選址系統中實時對接、讀取出來的。包括面積的分析、行業的布局,它周圍大概是什麽樣的行業等等,給它提供一些決策上的支持。

在租戶方面分析中,對於房客這邊有多達50-100字段,會詳細到面積、面積占比、企業家數量,包括企業家到租租期時間,企業家體量、運營情況等等,都給我們客戶做了一個很好的分析,有助於現在租戶更加精確和直觀的了解。企業分布,金融行業100平方米左右占到整個租戶30%。

更多想和業內朋友溝通,好租成立兩年多時間裏,確實得到了很多業內夥伴的厚愛,我們能夠成長到今天,一方面是在於我們商業模式的優勢,也在於我們這兩年多來能夠跟業內夥伴保持很好的互動。相信在座很多開發商、物業也都是我們合作夥伴,在接下來2018年時間裏,相信我們一起同行,能把商辦領域的效率提得更高,因為現在畢竟是運營的大時代了。

謝謝大家!

13:30

高力國際物業服務有限公司華北區董事總經理 李傑先生發表演講

中國寫字樓市場回顧及展望

李傑:各位朋友大家下午好!我是來自高力國際華北區董事總經理李傑,今天很高興在這裏見到這麽多新老朋友。我很榮幸代表高力國際與大家分享中國寫字樓市場的回顧與展望。

從1991年加入到房地產行業到今天26年時間,我一直沒有離開過這個市場、沒有離開過這個產業。在全球很多重要城市生活、工作、學習過,尤其在最近十年,在上海、武漢、北京工作,所以讓我有了很好的全局視野去了解中國不同層級城市的寫字樓特征和發展驅動力。

今天我想代表高力國際和大家溝通三個議題,一個是中國宏觀經濟將會怎麽驅動房地產的發展。第二是全國主要城市寫字樓市場的狀況。第三是談一下有哪些熱點話題比較流行。

宏觀經濟是驅動整個房地產界發展的支柱,尤其對寫字樓市場來說,從宏觀經濟整體GDP水平到第三產業GDP水平,都是和寫字樓的租賃、銷售直接呈正向相關性。我們回顧一下2016年全國GDP達到74.4萬億,增幅是6.7%,第三產業增幅達到7.8%,而第三產業增加值占到整個生產總值的51%,突破了整個半壁江山。

我們再來細分一下,把它分成一線城市和二線城市來梳理。一線城市中,北上廣深的GDP增幅都在6.7%到9.0%,北京是6.7%,因為基數非常大,深圳是9.0%。這四個城市中,第三產業增加值的增幅也是明顯高於整個生產總值的增幅的。這個差距從0.4%到2.7%,上海三產增幅比全部GDP增幅更明顯,達到2.7%。

接下來看一下二線城市,東北重鎮沈陽,除了這個城市之外,其他所有二線城市都比一線城市更好、更快的GDP增幅,三產的增幅遠遠好於GDP增幅。二線城市中的排頭兵就是杭州,GDP增幅和第三產業增幅都是排在整個二線城市榜首。

說到宏觀經濟,我們也不妨回顧一下整個寫字樓的投資總額的變化。在2009年到2013年,由於四萬億的刺激,寫字樓投資總額不斷高速飛升,年均增幅超過30%,達到40%,而這些年逐漸回落,回落到比較穩健的水平。去年全國寫字樓投資總額是6533億元,在其中北京和上海都是690多億元,幾乎是10.7%的比例。我們可以看到,在未來三到五年,整個寫字樓市場的投資額會維持在穩健的但是單個數據的增長。

前兩天我和遠洋集團領導見面的時候,遠洋集團領導說,李傑你有25年黨齡,你有沒有好好研究過十九大?我說我們高力國際詳細深刻的研究了十九大。接下來我要給大家分享三張PPT,就是專門講述十九大對於寫字樓市場的影響。

十九大報告裏面講到三個議題是跟我們寫字樓市場發展非常息息相關的。第一,要重點發展實體經濟。做過寫字樓的都知道實體經濟的成長是寫字樓的命脈、是寫字樓的基礎。第二,十九大報告中提到,要加速發展現代服務業,現代服務業是以人為本的產業,現代服務業在整個辦公樓市場中是主要的租戶,對租金的承受能力會比較高。第三,要建立外資進入中國的準入條件,同時對外資企業要一視同仁。大家可能知道五年前,外資企業在整個寫字樓租賃市場中是主力軍,經常達到70%、80%的市場份額,而今天它已經被國內市場所取代。國內企業租戶對高品質的面積更大的租戶需求來得更強,而在這樣的十九大的精神指引下,也許我們所有的租戶、租賃人員能夠迎來又一次外資企業進入中國的高潮。

再看一下在十九大中提出來要盡快的加速建設先進制造業,同時把互聯網、高科技、人工智能與實體經濟深度融合,這意味著我們未來一些高科技虛擬經濟、還有雙創企業都需要辦公樓。你們未來面對的是規模從小到大不等面積的組合。

十九大中也提到了,三大國際戰略是:“一帶一路”、京津冀協同發展、長江經濟帶。京津冀協同發展,大家在京津冀生活過的,我在長三角生活了12年,在珠三角生活了11年,我明白感覺到經濟的發展是割裂的,每個城市之間是脫離的,不像長三角、珠三角發展那麽有序。未來我們的發展將會通過一河、雙城、三軸、四區來連續開發、有序的開發。說到長江重油城市經濟帶,是覆蓋整個11個省市的戰略經濟帶,目前人口和GDP總值都超過全國的40%。而中央政府要著力將長江經濟帶打造成全世界最有影響力的內核經濟帶。

下面來看一下主要城市寫字樓。現在有很多從外地來的朋友們,我待會兒會分享11個城市的需求、供應、市場指標和未來預測的值。

來看一下左手邊第一幅圖,是一線城市的供應和空置率的水平,一線城市的北上廣深,只有北京、上海的市場存量超過600萬平方米,而廣州和深圳的存量是400到500萬平方米,深圳是空置率最高的,達到17%,北京和廣州的市場空置率只有8.7%到8.9%左右,相對是比較健康的。

右手邊第二幅圖,租金,租金排序是北京、上海、深圳、廣州,北京租金今天是在330元左右,上海是310元,深圳是230元,廣州是170元。

再看一下二線城市,二線城市除了杭州和武漢之外,杭州和武漢都已經突破200萬平方米的存量,其他城市都是在100萬到200萬之間。如果看空置率的話,沈陽、天津、成都、武漢都已經遠遠超過30%,而只有南京是在11%左右,是相對比較健康的水平。再看一下租金,通過這些租金線大家可以看到,在這些重點二線城市中,南京、杭州租金比較高,是在130元/平米/月,和北京的330除一下的話,是40%。特別巧的是南京、杭州的GDP總額和第三產業增加值也是北京的30%到40%左右,我們還沒有做過大量城市的回歸分析,但是我們覺得這是無獨有偶的巧合。

具體是哪些租戶在極大吸納面積呢?在一線城市是這四大類租戶,金融業、專業服務業、互聯網高科技業、房地產相關的行業。但是二線城市稍稍有些不同,因為二線城市人力資源不足以支撐專業服務業的快速發展,因此二線城市中專業服務業並不是特別強勁的需求來源。金融、科技互聯網和房地產相關的是主要的收入來源,也是你們進入這些城市去抓的租戶。

如果把目光投到紐約、倫敦,除了傳統的金融行業、現代服務業的租賃面積比較大之外,在2017年上半年的最新數據顯示,高科技和傳媒吸納很大面積,以英國倫敦金融街為例,今年上半年傳媒業和高科技業吸納面積是新增面積的34%,甚至遠遠超過金融和現代服務業。因此我們可以給大家提出一個建議是,在一些一線城市,北上廣深,也許未來高科技和傳媒業是需要咱們去抓住租金的租戶來源。

接下來給大家三個排名。第一個排名是存量排名。今天我們存量排名是北京、上海、廣州、深圳,這是一線城市排名。但是在三年之後,截止到2020年,這個排名可能會發生變化,因為未來三年中,深圳會出現400萬平方米新增供應量,幾乎是今天存量的91%,翻了一倍。主要新增增量在深圳的前海和後海區域。廣州有超過300萬平米的新增供應量出來,主要集中在廣州的琶洲地區。北京有將近200萬平米的新增供應量,是在國貿對面的地方。上海未來三年供應非常有節制,只有130萬平米左右。

再看一下二線城市總存量排序是:杭州、武漢、成都、蘇州、天津、沈陽、南京。未來我們可以看到很多城市會有層出不窮的新增供應量面世。

看一下新增供應量對租金的影響會怎麽樣。這是租金排序,一線城市排序是:北京、上海、深圳、廣州。北京是330元,上海是310元,深圳是230元,廣州是170元。

看一下二線城市排序,南京、杭州、武漢、天津、成都、沈陽、蘇州。二線城市中杭州和南京租金最高,達到130元平均租金。在所有城市中只有杭州和蘇州深色的部分是長於淺色部分的,代表只有這兩個城市在未來三年可能會出現租金的微幅增長。而其他所有城市從一線到二線城市都會出現租金回調的趨勢。

第三個排名是空置率排名,一線城市排序是:北京、廣州、上海、深圳。未來三年時間內,上海是一線城市中總為健康的城市。

二線城市空置率排名,從低到高是:南京、杭州、蘇州、武漢、成都、天津、沈陽。但是在未來也會發生巨大變化,由於經濟的發展,由於供應量的上升,最高值在成都,會突破50%的空置率。沈陽也會接近50%,而南京、武漢、天津會到40%的空置率。二線城市中最為健康的城市是杭州和蘇州。

關於辦公樓我想分享四個話題。第一,多中心發展趨勢。

2010年我在上海的時候,我就觀察到上海已經從兩個中心逐漸往外擴散成多個中心。北京也一樣。原因有三個方面。第一,主要城市的軌道交通系統發展非常迅猛,北京、上海今天的地鐵裏程數已經排在全球第一、第二位。第二,每個區政府都要打造自己的商務區,要建設樓宇經濟。第三,各種企業層出不窮,他們對辦公樓空間、成本都有不同要求,因此就導致了由中心向外面擴散幾面開發的布局。今天這樣的多中心格局在成都、武漢的復制過程中,成都從傳統的春熙路逐漸向南部新城擴展,在武漢從傳統的項目區比如新天地區域主要擴展到制造業集聚區。

第二個熱點話題,舊改趨勢。很多原因,很多一線城市和幾個主要二線城市對商業地產的供應是限制的,比如在北京,很早之前五環以內已經不再審批、不再供應任何商業用地了。還有現在零售業態的百貨業態受到打壓非常大,因此零售也會出現改變的格局。另外是酒店,長達15年、20年,把酒店改成寫字樓,有更好的投資回報。

在北京盈科中心,7.5萬平米的項目,就是由零售改的辦公樓,非常成功。上海亨通廣場對面的五星酒店正在通過四層改三層的格局,改成辦公樓,明年年底面市,我們也很期待它再次展現出活力。

另外是聯合辦公的擴張。聯合辦公對很多業主來說是很好的利好,因為聯合辦公會租賃很大的面積,同時讓你的租戶組合更加靈活。另外,聯合辦公是完全呼應了中國從中央政府到地方政府的雙創的號召。

我們知道Wework已經進入中國,正在和我們的老客戶遠洋集團展開合作。

人工智能是一個我們繞不開的話題,繞不開是因為我們自己的職業可能會被人工智能所影響,甚至所取代。還有一點是,人工智能對整個房地產的格局也會產生巨大影響。人工智能並不是指它的機器人這個單體的概念,更多是通過一些程序、通過一些感應探頭、通過物聯網,讓我們的生活和工作更加便利、更加快速。

您右手邊這幅圖是來自荷蘭阿姆斯特丹的The Edge項目,這個樓裏面布置了超過2.8萬個探頭,通過這些探頭把所有數據傳輸到中控系統,減少打量了人力成本,讓工作變得更加高效。

我的演講中有非常多的數據,這些數據將通過高力國際的新聞平臺進行發布,如果大家有興趣的話,可以拿起手機掃描右上方的二維碼。

十九大精神給我們辦公樓領域帶來了非常好的利好消息,因為實體經濟、現代服務業都會促進對寫字樓的吸收,這是所有辦公樓從業人員難得的一次機會。

在2018年新年來臨之際,我代表高力國際祝願各位朋友新年快樂、家庭幸福。謝謝大家!

13:50

天圓集團董事局主席安一先生發表演講

新常態下房產公司如何整合資源 創造共贏

左安一:今天跟朋友們探討的題目是“新常態下中小房地產企業該如何整合資源 創造共贏”。

各位嘉賓下午好,很高興今天和大家一起探討商辦地產新時代、新市場、新方向。

新時代的中國經濟正由高速增長轉向高質量發展的階段,房地產市場競爭的格局和供求關系也都發生了根本性的改變。以前高利潤、高杠桿的時代可以說已經過去了,現在房地產行業已經進入了新時代、新常態。那麽如何拓展未來房地產發展的空間,是新常態下房地產企業面臨的挑戰。更是在市場優勢越來越向那些大的房地產企業集中的情況下,中小房地產企業面臨著挑戰。

土地是房地產企業的命脈,在當前的土地市場中,中小開發商無論從規模還是資金優勢實力上,與那些大的開發商相比,都沒有競爭優勢。尤其從2010年底,全國不少地方政府要求開發商用自有資金拿地,在這種情況下,讓這些中小開發商就面臨著更加困難的局面。有數據顯示,今年前11個月,前100房企共拿新增土地貨值10.47萬億,其中前10強房企新增土地貨值5.7萬億,已經超過排名從第11到前100名房企的總和。那麽面對這些日益競爭激烈的市場,中小房地產企業該如何突破,找到自己的價值所在,我認為最重要的是探索一條整合資源、優勢互補、合作共贏的發展途徑。

在市場競爭日趨激烈的今天,中小房企已經無法靠一己一力,單槍匹馬獨鬥把企業做大做強。這可能與新時代我們的供求關系有緊密的關系。

在過去改革開放30多年的時間裏,很多企業的發展靠一些特殊的資源、特殊的努力,想要創造一些業績很容易。當中國政商關系進入一個新的時代的今天,很多中小企業都有一個共同的感觸,就是現在的項目,特別是那些比較有優勢的項目比較難拿了。因為我們這些中小企業跟領導打交道的時候,面臨的關系不一樣了。因為現在反腐,這些領導一般不敢把他的優質資源、優質項目給一個小企業。大企業可能是有它的優勢。在這種情況下,這些中小企業怎麽發展、怎麽在這種競爭激烈的形勢下走出自己的路,這是我們要思考的問題。

我的一個感想就是要整合資源、搭建平臺。在未來的新常態下,平臺決定了企業的發展速度、發展質量,甚至決定了我們的發展成敗。

舉一個例子,我們騎自行車每小時也就走個二三十公裏。如果我們開汽車,每小時可能100多公裏。如果我們的平臺是飛機,可能一小時就超過了一千公裏。所以說不同的平臺決定了不同的發展速度。

去年我發起成立了一個神州企業家俱樂部,有57家上市公司。我們國內國外考察、招商引資,都受到政府和各界的支持和歡迎。目前我們在很多省份拿到了一些項目,都是靠俱樂部投資集團的平臺拿到的,我們的投資不是光限於房地產,也在大健康、智能制造、新能源等領域做了一些嘗試。

在房地產方面,我們通過聯合拿地、聯合投資的方式,把規模做大了,也容易拿到一些好的項目,比如說我們在武漢拿到了非常好的旅遊項目,規模也比較大,這是利用平臺優勢才能拿到。如果單一的集團公司可能很難拿到這樣好的項目。

今天來參加這個會議的很多企業可能都是中小企業,有一部分是大企業,這些中小企業怎麽去在這個新形勢下、新常態下,創造更好的業績,發展得更好。我的一個想法建議是,能不能房訊網和全聯房地產商會利用自己多年積累的企業家的資源優勢和平臺優勢,組成聯合艦隊,共同打造一個航空母艦,進行資源互補、優勢整合、創造共贏。這是我給大家提供一個簡單的建議。

謝謝大家!

11:10

地壇西門5A國際甲級寫字樓 中糧置地廣場震撼推出

陳夢莎:大家好!我們在地壇邊上有一個歷經八年的項目,大家都很好奇,它將以怎樣的姿態呈現在大家面前呢。

為什麽說它是八年呢?是因為我們確定在拆除中糧置地廣場的前身,是始於2009年底,距今八年時間,我們整個團隊完成了土地性質的變更、控規、舊建築物的拆除、新建築物的建設等等。

我們的區位優勢,距離北二環只有170米,所以我們步行至地鐵二號線安定門站只需5分鐘,未來無論您是自駕還是乘坐公共交通都非常便利。同時項目處於中關村科技園東城園區內,未來入駐園區的企業都將享受資金扶持。是絕版二環核心區位。

同時我們項目周邊生態環境十分優越,除了有地壇公園之外,還有青年湖公園、護城河公園,項目緊鄰地壇西門的牌樓,文化底蘊非常深厚,同時上風上水,風水非常好。而且由於東城區的胡同氛圍非常濃厚,商業氛圍非常好,周邊的胡同都是今後項目非常優質的周邊配套。

接下來由我來帶領大家暢遊一下中糧置地廣場項目。項目總建築面積81698平方米,可租賃的寫字樓面積是46000平方米,商業面積是11000平方米。我們的樓因為緊鄰著地壇西門牌樓,我們為了尊重歷史、保護文物,所以有這樣一個退臺式的設計,從外觀上看上去像是三層,從北向南分別是15.7米高三層,中塔是25米高五層,高塔是60米高13層。看起來它像是三棟,但樓體相連的部分都是相通的,而且我們犧牲了很大的租賃面積來打造通透的中庭,三個塔都有中庭相連,讓渡了辦公空間,讓大家的體驗感非常好。這是我們致敬地壇的包容厚德的精神。

正是由於這樣三階兩臺式的設計,我們有了中塔和低塔的4000平米的屋頂花園,我們可以在這裏欣賞一年四季的景觀,通時合地壇的皇家園林遙相呼應,是大家的休息空間。

我們玻璃幕墻的設計會產生極大的能源的消耗,如果做成全石材的設計,又會影響視野和外觀,我們項目采取的是玻璃幕墻和石材的完美結合,為了使樓體更加通透,我們在高塔部分也是設置了北京首創的全透明玻璃電梯井道,不僅可以看到樓內外的景色,同時透過玻璃也可以看到電梯內的精工設計。

我們每一個塔都有一個主題的中庭。這是我們在高塔設置的水景,一共是60米高,我們稱它為印象飛瀑,從60米的高空落下,到達地面之後,流經中塔的竹林庭院,到達低塔的下沈庭院,這個視頻是我們設計公司WET在美國做的建設情況和今後測試情況的現狀。

為了滿足商務人群的健康需求,我們也匠心打造了健康步梯,從B1層到四層和六層的屋頂花園,我們通過在行走的過程中,通過通透的玻璃幕墻,觀看近在咫尺的地壇公園,同時在樓內融入了許多藝術的元素,連接著整個健康步道,在行走過程中也可以受到藝術的感受。

在匠心設計的基礎之上,也配備了完美的硬件配套。首先考慮到北京日益嚴重的空氣汙染問題,我們配置了VAV新風系統,創新研發了PM2.5防護裝置,為客戶打造健康的關懷。

這個視頻大家可以看到,由於我們在北二環區位,地塊非常稀缺,所以我們除了打造了100多個即走式的停車位之後,也打造了機械立體式的倉儲停車,您可以把車停到這個位置,你就可以去上班了,裏面所有的機械臂就像在超市的貨架一樣,把您的車碼放在裏面,等到您下班的時候,您可以用專屬於中糧置地廣場的手機app,比如您在13層可以直接點擊我要取車,等到您下樓了之後,這個車就取出來,您就直接可以開走了,非常方便。

同時我們與保護中國合作,引入了中國首家第三方保管箱,銀行級的安防。同時我們也和觀復博物館一起打造了固定的藝術展廳,同時與我們樓內的定期不定期的文化藝術展覽會形成一個互動。

為了給我們的入駐客戶提供更好的服務,所以我們配套商業已經在今年7月份全部都招商完成了。您可以看到這裏面的LOGO包括商務人群所必須的咖啡、食堂、簡餐、宴請等等,明年會跟項目一同開業。

剛才我提到了為我們項目特別打造了智慧辦公的手機app,雖然說這個智慧辦公在寫字樓圈已經見怪不怪了,但是我們與其他樓宇最大的區別在於我們除了有基本的商業圈層、物業服務、員工服務和企業服務等等外,我們還依托中糧強大的產業鏈的優勢,秉持著我們每天深度影響100萬精英社群的客群理念,使每一個入駐中糧置地廣場的員工,都可以全方位的享受會員的多維服務。

我們中糧置地的寫字樓都是國際超甲級寫字樓的配備加以打造的。

我們項目是去年9月15日正式動工,在明年7月份正式交付,項目從一開始就非常的高標準定位,而且已經獲得了綠建三星LEED鉑金級的認證,我們現階段的成果都非常離不開與我們長期合作的合作方的共同努力,也包括行業內頂尖的商業地產顧問公司仲量聯行,下面讓我們掌聲有請仲量聯行商業地產部高級董事廉峰先生對區域市場進行分析。

廉峰:尊敬的各位領導、各位嘉賓大家下午好!我是仲量聯行商業地產部的廉峰。今天受中糧置地廣場委托,給大家分享一下我們特別為此次大會準備的東城區尤其是寫字樓市場的報告。

在我們今年的北京市政府在9月份發布的整個新的規劃裏面,把北京市定位成政治中心、文化中心、國際交往中心。東城區是屬於非常核心的商務區,也是定位於宜居、宜業、文明的城區,同時也是世界著名文化旅遊區,而且還是我們歷史文化傳承發展示範區,以及首都政府服務功能的主要承載區。同時也是肩負著本區的高端服務業的聚集區,最後是國際和商業著名的區域。

東城區的有些特點是非常顯著的,而且跟其他區域是不太一樣的。我看了一下相關的報道,東城區的歷史遺跡包括保護單位在歷史城區當中是最多的,包括雍和宮、故宮等等,同時我們在東城區裏還有其他區域不太一樣的,就是非常顯著的這種胡同文化,這也是承載了北京近千年的歷史,包括南鑼鼓巷等等。同時整個東城區也是一種非常國際化的交流區域,包括王府井大街、很著名的東方廣場,包括其他的一些商務辦公樓。所以這個區域既有歷史,又有現代傳承的區域。同時這個區域的環境非常優美,可以看到我們周邊有很多公園的一些景觀,包括地壇、景山等等。同時我們這個區域裏邊又有很好的客戶的基礎。比如說在四大會計師事務所其中有三大都是在東城區辦公,同時還有像華為這種非常優秀的中資企業。

東二環和整個東城區在北京寫字樓的位置,它既離我們很成熟的像CBD、中關村、奧林匹克、第三使館區的距離非常近,開車大概20分鐘左右的距離,凸顯出了整個在北京市甲級寫字樓商圈非常重要的位置。

另外一點,這個區域裏邊還是屬於中關村的東城園,高科技企業落戶還可以享受專門的優惠政策。

拿北京整個的存量來說,將近740萬平米,跟全國的一些其他城市,包括一些國際城市做了一下對比,可以看到北京整個的存量跟其他的包括一些成熟的城市來比還是稍微少了一些的,很多朋友問,將來大概200多萬到300多萬的進入量,對北京市場會有什麽變化。從整個數據得大分析可以看到,我們北京的寫字樓跟香港去比,這個數量還是非常少的。同時我們的經濟增長量還是非常強的,所以預計來說,尤其像我們東城區的位置,基本上是很少有甲級的優質寫字樓到市場裏邊來,因為是它的稀缺,所以產生的價值是不可限量的。

最後再分享一下東城區客戶的類型。整個甲級寫字樓裏邊,在東二環和三環的區域裏面,金融和高端服務業基本占了一半的規模,同時還有一些其他行業,在整個東城區來說,一些做文化、創意的行業還是比較多的。在客戶類型占比來看,還是以內資公司為主,超過了50%。我們也看到了目前來說因為中糧置地廣場剛剛推向市場,我們也看到很多優質客戶,包括從CBD、從金融街過來。我們也可以大膽預測,在明年6月份、7月份等這個項目交付的時候,會取得一個非常好的租賃成果出來。

以上就是我給各位分享的整個的東城區的市場情況。如果大家有什麽進一步的問題,會後可以再聯系。謝謝大家!

陳夢莎:接下來我們要進行的是中糧置地廣場與仲量聯行的首席租賃代理及物業管理簽約儀式。有請中糧置地廣場副總經理馬佳音女士、中糧置地廣場副總經理趙光明先生、仲量聯行華北區物業與資產管理部總監李從越先生。有請。

(簽約儀式)

馬佳音:謝謝主辦方,也感謝在座各位對我們項目的關註。剛剛我的同事已經對我們項目的基本情況進行了簡單的介紹。今天機會寶貴,我想跟大家分享一下我們集團地產板塊在打造高端寫字樓項目上從運營理念和經營思路上的想法。

中糧置地廣場是中糧集團地產酒店板塊下面一個高端國際寫字樓的產品,既是我們集團匠心打造的高端流域的標桿之作,也是我們現階段首都核心區域難以復制的地標性建築。中糧集團連續幾年都進入了世界500強,同時我們也是國資委批準的16家央企之一,我們身上肩負著責任和使命感。我們集團總資產1200多億,我們自持和運營的項目有住宅、商業、酒店、寫字樓等多種業態。大家比較熟悉的是我們成功打造了大悅城、亞龍灣、祥雲、生態谷等一系列品牌。置地這個品牌我們未來會在寫字樓產品線持續打造的高端辦公品牌。

商辦地產進入存量時代,同時我認為伴隨著中產階級逐漸覺醒的消費升級和認知叠代,對辦公空間的需求絕對不會再僅僅是簡單的八小時工作場所,所以我們房企間的競爭已經開始從規模、成本、速度慢慢轉移到了以客戶為中心的運營能力以及品牌塑造這種軟實力的競爭上。這就要求我們從簡單粗暴的租賃開發模式慢慢進化到一棟樓宇全生命周期的重度運營的模式。

剛剛我的同事已經介紹了,中糧置地廣場會在明年7月份正式入市,截止到目前為止,我們配套的小一萬平米的商業已經全部完成了簽約,並且我們會在明年與項目同期開業,辦公部分的預租也已經火熱開啟。我們中糧置地廣場的傭金政策非常靈活,行規是我們基礎的保障,另外會根據客戶的品質以及最終的簽約成交價格,傭金可以相應調整,上不封頂。

作為一個商業樓宇的持有者,我們肯定對自己的定位不再是簡單的房東,我們是以品質生活和辦公體驗的提供商和運營商,開放共享、互利共贏是我們對待所有客戶和合作夥伴的堅定信念,我相信人與空間、人與人的互動關系,在中糧置地廣場會得到重新的演繹。我們有信心將商辦地產這個行業帶入一個重度運營時代,希望這條路能夠與大家同行。謝謝。

11:10

新時代下的商辦力量——回歸本來,重構未來

王玉龍:因為我是一直從事產業地產,想跟大家聊聊產業地產這個事。後來原來的主持人臨時有變動,讓我客串一下。

大家知道這一段時間國際上特別不太平,特別是朝鮮扔出了一個炸彈出來,炸得全世界心慌。國內也不太平,北京市政府發布了一個文,叫《關於進一步加強商業辦公類項目管理的公告》,3月26號。這個文發出來之後,市場的反響非常大。在我的理解,原來最早發這個文的初衷是,很多地產公司打著商業地產的名義去做住宅,這個應該是原因之一。但是政策就是這樣,政策一般都是一刀切,這個政策規定在建、在售的商業辦公類的項目,銷售對象限定為合法登記的企事業單位和社會群體,就是說不允許針對個人了。同時銀行貸款也開始限制了。商辦類對個人全部暫停,而且也有分割的限制,要求分割不能低於500平米。所以市場的反響非常大,甚至近期的交易為零。

我想通過這個話題,問一下蘭格加華的莊總,您怎麽看待這個問題?

莊捷:這個事挺敏感的,326這個事說是一個炸彈,一點都不過分。因為我們很多年商辦和住宅這塊一直都是模糊管理的力度,這就造成了一個什麽結果呢?很多剛剛進入房地產的或者對房地產理解不太透的,就想把自己跨度更大一些,把這個建成了之後,沒有想到它原來是什麽,而是想最大的需求是住宅,所以把它往住宅裏邊靠。因此就造成了積累很多年,至少是十幾、二十年的問題,所以我覺得咱們主題的前四個字最說明問題,叫“回歸本來”,326的作用就是讓大家回歸本來。你原來是商業辦公,你就回到商業辦公,不要去采別的園子裏的花,要認真做好自己的花。

所以我想給大家一個啟示,就是規矩。做房地產怎麽做,先把規矩想好。這個規矩是什麽?規矩如果沒有想好,後面就意味著風險,我想這個風險可能北京這個文還是很人性化的,裏邊還有一條就是已經買來做住宅的,仍然可以持有。以後你要賣的話,你還可以賣給做住宅的人。但是它的市場有多大呢?遠遠小於原來模糊狀態時候的市場。現在要占指標了,既然占指標,就去買那70年產權的,何必買這個呢,說不定哪天力度又下來了,就又空了。所以這是我的感想,提醒大家註意。

王玉龍:感謝。有觀點認為商業辦公面臨著三大挑戰。一是總的體量大,二是供應商增加,三是庫存增多。很多項目不能去做住宅了,就沒有辦法,必須搞成商業。搞成商業的團隊和搞成住宅的團隊是不一樣的。

另外,北京市政府搬遷,二環以內被空置出大量寫字樓的面積出來,如果是以這樣的市場的環境,我們有請佳兆業北京區域的副總裁李勇先生,從開發商角度給咱們解讀一下商辦面臨哪些挑戰和機遇,產品如何轉型升級?

李勇:感謝王總和莊總的發言,講了很多事實。我印象中商辦類很多公寓產品,直接就是在房地產住宅限購限貸的情況下,打的標語就是不限購不限貸。買不了住宅,買公寓。當然也是種種歷史原因。比如有的城市是做一些產業引導政策,引導某些不發達地區商業要發展,當時的前導性的就拍出一些地,拍地的同時政府要求這些地方建寫字樓、商業。但是商業是有規律的,這個地方是不成熟的地方,建起來之後沒人去。這就形成了大批量的空置,空置以後怎麽辦呢?有可能會引導性的變成了微住宅,有些空置的寫字樓甚至一些產業都會往微住宅方面去引導,所以某種程度上疏解一下它的積壓,也疏解一下當地需求的變化。

但今年這個政策出來以後,大家的方向是一致了。在去年有些城市甚至還出現了一些政府鼓勵商改住的政策,比如鼓勵把一些在不同階段的寫字樓改成公寓,可以引進燃氣等等。但是後來政策慢慢變了,到今年北京這個政策出來以後,各地政策跟著變了。像深圳、上海,上海更加嚴格,我們在上海的項目也受到了波及。

但是剛才從莊總那句話我覺得講得非常好,就是“回歸本原”,就因為有這種政策的模糊地帶存在,所以我們有時候拿底之前遇到這種情況,第一個反應是把它建成公寓,能比周邊的住宅打個八折來賣,甚至設計的時候設計成4.5米,做兩層高,做loft,有一些增值。但是現在不行了,政府的土地出讓政策也是發生變化的。遇到這種商業配比比較高的寫字樓,就拍地更少了,溢價低了。而且北京又出現共有產權房等等新的方式,在其他城市還有一些凈自持的,像蘇州那邊拍到一定程度之後,大家每人出個價,然後算平均值,誰靠近平均值,誰得。

其實某種程度上還是一種住宅的限購政策的延續。再往深了講,其實就是化解金融風險。未來三年的三件大事,其中有一件就是化解金融風險。實際上今年我們去談融資的時候,金融機構的方向也發生變化了。比如拿新項目,你要融資,首先地價是不能做的,招拍掛只能這種渠道去拿,金融機構是不允許配資的,其中一些收並購也必須是兩年以上招拍掛的項目。有沒有長租公寓,這種是在政策允許的方向和範圍內。

現在金融的監管政策是逐漸趨緊,所以有很多金融創新其實就是在規避政策,或者說在政策的模糊地帶做一些變化。實際上我們現在做房地產開發也好,做寫字樓租賃也好,也是要做創新,但創新怎麽辦呢?也是在政策允許範圍內,你去仔細的研究政策,甚至是預判政策,你覺得這個政策將來方向怎麽樣,在這個方向之內再挖空心思做創新。

現在我們限購政策出來以後,供給量變少了,這本身就不是寫字樓的正常需求,那我們實業需求到底多大,就需要做評估。在座各位都是寫字樓租賃的從業人員,這是一個機會,將來尤其是金融創新,以後各種REITs、ABS做起來,單一主體的租賃就會變成多個主體,推向市場。這一棟寫字樓將來做證券化以後,就可能屬於無數的投資者。相當於沒有單一大股東的公司的職業經理人,他的管理團隊的作用就凸顯出來了。某一個團隊你能租得好,能掙得錢多,投資者就往這裏來。大家就相當於一個一個的基金經理,那行業價值就能體現出來了。

我們佳兆業還有一個外號,叫舊改專家或者叫爛尾樓改造專家。我們在北京的佳兆業廣場就是著名的爛尾樓,經歷了十幾年的風風雨雨,過程很曲折,終於做起來了。但是我們不怕復雜、不怕辛苦,只要用心去做,都能做好。CBD這個位置也是很好的位置。

寫字樓的租賃除了北上廣深等一線城市,大部分城市的寫字樓是供大於求的。所以就算在北京城市裏面,我們寫字樓的建設也是有空置的。還有雄安新區建起來了,舊的樓不符合要求的也需要做改造和翻新,這是大家將來一個比較好的增長點,就是盤活存量,這就是存量。

王玉龍:兩位嘉賓都提到了回歸本來。但是一邊是回歸本來,一邊是在講創新。創新是中國固有的名詞,在其他國家還聽不到,現在又流行土地改革、長租公寓、聯合辦公,聯合辦公也是這幾年的新詞,其實最早的聯合辦公應該是wework,它其實進駐了30多個國家,市場估值在300億美元左右。現在在北京又有一個新軍,我的老領導毛大慶做的優客工場,現在也是風生水起。其實共享辦公這個概念也是國家在雙創的背景下,大力扶持和鼓勵的。所以我想問問在座的三位女士,有兩位是國家隊的,有一位女士在離這兒不算特別遠的嘉銘中心項目,嘉銘中心是20塊錢左右,這麽高的價格,你有沒有決心拿出一層做眾創空間呢?那麽貴的租金,拿出來做眾創空間,我又不會玩,幹嗎呢?但是我覺得這是個趨勢,這個趨勢是眾創空間背後的屬性是什麽?我們要去想一想。比如說它有更多的金融屬性,但是你把寫字樓租賃出去就沒有了。也許我在租的方面賺的並不是很多,但是在投資方面也許賺得會更多。下面有請嘉銘投資副總裁孫鵬陽女士從高端寫字樓持有者的角度位我們分享面對聯合辦公空間的挑戰,高端寫字樓如何去應對?

孫鵬陽:謝謝玉龍總把這麽一個熱點話題交給我,其實聯合辦公很早出現在美國矽谷,但是這兩年在國內的發展特別迅猛,很多原來是小的投資商進來,或者wework進來,但現在很多國家隊也進來了,在做聯合辦公。

從我們真正的運營體驗的角度來講,從操作的務實的層面看,實際上截止目前,聯合辦公和高端物業之間的相互衝突和替代性沒有那麽高,我們和馬總、齊總剛才在會前也溝通過。大家還是沒有達到猛烈撞擊的程度。其實這種情況我們可以從具體的租賃業務來看。

我們在接觸到高端物業的客戶的時候,在選擇辦公空間的時候,在備選名單裏面是不太可能把高端物業和聯合辦公放到一個名單上選的。但是這樣看只是說從眼前的可能對收入影響的角度,但是實際上如果我們去換一個角度來看聯合辦公,對高端物業的影響是逐漸的在深入的,影響的深度是逐漸加強的。

我們對聯合辦公的認識也是有一個逐步深入的過程,聯合辦公在2013、2014年作為一個現象出來的時候,我們還是非常重視的,這是提供辦公空間的,我們看了很多國內外的項目。單位的感覺是拿起來了但是又放下了,感覺還是兩盤不同的生意。其實高端物業主要的客戶群體還是處於企業成熟期或者成長後期的企業。在企業初創期或者成長前期對兩件事情的敏感度是特別高的。一件是成本,因為它剛開始初創或者運營不是很穩定的時候,盡量控制風險,就會完全控制它的投入。第二是靈活性,就是它可能會轉型的很快,這時候你很難想象一個在這樣狀態的企業,去找一個很高成本的高端物業,把這個周期固定三到五年就完全固定下來,這對處在這個狀態的企業是很難想象的。但是我覺得聯合辦公在當時給了這樣的企業非常貼合的選擇。

這是這兩年我們對聯合辦公的認識是逐漸深入的,有兩件事情在這個過程當中給我們的影響特別大。第一件就是技術革命和技術創新,這是感觸特別深的。大家現在都在講其實目前的這種技術革命在飛速的成長,你不可想象的速度、指數級的速度在成長。原來說互聯網+是一個話題,現在互聯網已經遍布到城市和鄉村,包括移動支付,老太太、老大爺包括菜市場的阿姨、路邊攤都可以,還有雲計算,雲計算原來只是一個試驗或者概念性更多一點,但是現在我們看到商務應用已經雨後春筍般的出來。這種技術的變革帶來了企業層面的巨大的變化。

全球的企業,其實不論你是地產行業還是非地產行業,大家的一個核心問題現在都面臨著擁抱變化,都在轉型,每個企業、每個行業都在轉型。大家都很了解比如恒大轉做礦泉水、做乳業,萬科有一個沃土計劃,沃土計劃最核心的一點是,要把這個土搞肥沃,在上面做什麽呢?要試驗,可能是種稻子、種玉米,但看哪個做得成,不確定性特別大。它的組織架構也在變革當中,變化特別快。比如它有很多合夥人制度。房地產這樣,大的外資企業也這樣。

比如柯達,柯達原來是巨無霸的企業,數碼照相技術在它手裏,但是它錯過了這個機會,生存環境完全被擠壓了。而現在數碼印刷技術,全球90%的技術是在它手裏。比如現在體育彩票、影視海報幾乎都是它的技術。現在它轉型成功了。但是這個過程當中是相當痛苦的。在這個過程當中,也映射到對辦公空間的需求,因為你在變革、不斷改變、不斷試,一批人沒了,這個業務砍掉了,首先對辦公空間的要求就是,在變革當中首先要控制成本,因為要試。第二是要有靈活性和多樣性,可能這波人沒有了,辦公空間就不要了。這個時候成本的控制、靈活性和多樣性是聯合辦公非常好的一個特色,也迎合了這些大企業在這方面的需求。這是第一點。

第二個比較重大的影響就是千禧一代,就是1984年到2000年出生的這一代,他們已經成為全球勞動力市場的主流,我們的員工基本都是90後,大家都講00後也出來混了,已經成為市場的主流了。這一批人他們其實是伴隨著互聯網成長起來的,他們對辦公空間的需求跟前幾代人都完全不一樣,他們要求的辦公空間是要更開放、更透明、更有趣、共享、跨界,這都是他們對空間的要求。這群人他們已經成為勞動力市場的主流,在這種情況下,我們服務的是企業,企業為了競爭人才,是會把自己空間做改變,來迎合這部分主流勞動力市場的人群的需求,這是必然的。所以這個其實對整個辦公空間的影響是很大的。這恰恰是聯合辦公出生就帶有這個屬性。所以這是聯合辦公非常棒的地方。

現在與其說是聯合辦公對高端物業的影響,還不如說是技術的革命、時代的變遷對辦公空間的需求帶來的變化。這是這個背後非常根本性的問題。

但是聯合辦公是首先出來的,所以它們是敏銳的,這個影響是很深遠的。看到商辦這個市場,最開始說要開發,開發的影響也是有的,開發首先要拿地,第一是位置,第二是位置,第三還是位置,位置是壓倒一切的因素。但是現在開始,我們看到很多這樣的機會,位置是重要的,但不是像原來那麽重要了。相反,我看到過很多統計數據,全球大概54%的人群會有5天的時間在家裏辦公,會有30%多的人會選擇在一部分時間在咖啡廳這種空間來辦公。也就是說這些人群也是很大企業的公司,他們不見得一定要在核心地段的高端的物業裏來辦公,他們可以選擇很靈活的空間。你在開發的時候,即使位置稍微偏一點,但是最重要的IT基礎設施非常好,一樣可以做到非常好的資產,拿到很好的回報。這是對商辦地產影響非常大的。

再說到設計上,在設計上也一樣,我們最早的時候大家都說要有很好的平面,這個平面是方正、好用的。核心筒一定要在中間的,因為這對傳統的辦公空間來講,是很好布置工位的。但是變化了,現在需要開放的、透明的、跨界的、共融的空間,所以這種設計就慢慢淘汰了。設計上這只是一個小點,會有很大的影響。當然對運營商影響就更多了。我們深深的體會是,我們的客戶很大的大型公司,他們為了爭奪人才、爭奪主流人群,他們在高端物業裏面傳統的辦公空間的時候,他們拿過來做改造。我們也跟客戶經歷了他們改造的過程,包括他們的改造空間很有趣味,比如有熱帶雨林區、有小農場、小草坪、有咖啡店等等,這就是他們做出的變化,我們提供服務的客戶已經變了,我們高端物業是一定要變的。

包括未來怎麽運營,物業怎麽適應這種變化,到底提供什麽樣的配套來服務辦公空間,這些都會有很大的變化。

所以聯合辦公的理念,營造的方式,對高端物業的影響還是蠻大的,這還只是剛剛開始。

王玉龍:孫總說了半天,嘉銘這個樓做得這麽好,租得那麽高,怎麽沒拿出一層做聯合辦公呢?沒說就沒說吧,咱們就不逼她了。咱們聽聽中糧怎麽說,有沒有這個想法?你有沒有決心做這個事?

馬佳音:我覺得剛才孫總說的對聯合辦公這個物種的剖析全面又深刻,我自己也是聽得津津有味。我覺得這個問題從兩個層面來講,第一從大的市場邏輯的層面來講,存在即需求,是合理的。所以說聯合辦公作為傳統辦公的一個子業態的補充,它的優勢是顯而易見的,比如供需雙方的效率的提升,存量資產的改造,更靈活、更多變、體驗感更好的辦公體驗,以及千禧一代,這批員工非常追求自我,對空間要求非常高,傳統的是滿足不了他的。當然這後面還有資本的一些推動,都會影響到整個聯合辦公的興起。

第二點,我想比較切題,我們高端寫字樓跟聯合辦公的關系,前一段我們大悅城商業發布了第二條產品線,有一個詞我覺得拿過來非常合適,就是競合關系。這裏面再有兩個小概念我闡述一下。

第一是我們理解的聯合辦公,我們覺得它不是簡簡單單租桌子的模式,我們更願意把它理解為共享的辦公空間和辦公體驗,就是說它是我們通過打造場景化的、體驗感好的辦公場景的營造,來滿足更多的辦公需求。

第二是競合關系,競合這個詞其實本意來自於博弈論,指的是我們能夠達到雙贏的非零和的博弈狀態。我希望這個共享的辦公空間是本身這個核心品牌內涵的延展,同時它能夠幫我在業務層面和運營層面做到交集和互補,是這個狀態。拿我們自己中糧置地廣場來舉例,我們項目明年7月份開業,同期除了有一萬平米的商業會開出來,我們自己也確實拿出了小兩千平米的面積,我們做了一個自持的自己運營的共享辦公空間,這裏面可能有我們的共享的會議室、共享的路演大廳、共享的報告廳、共享的藝術中心以及現在比較流行的共享的VIP會客廳等等。當然,也不排除如果有很好的品質上國際一流的常規化的聯合辦公平臺企業的入駐,我們都是歡迎的。但是前提一定是這個字業態是要為我們的核心的入駐的高品質租戶以及周邊的一些有需求的租戶來提供服務,同時能夠強化助力整個生態圈層的打造,這是核心。

我們中糧廣場建國門的項目,C座的改造,成了商辦地產的網紅,我聽說已經接待了無數的參觀。那個改造非常成功,無論從原來舊的存量資產的提升,包括幫助我們整個中糧的辦公品牌的塑造,都是非常好的案例。我們集團希望做的是大家對我們的品牌能夠有一以貫之的認知,以後提到中糧出品的寫字樓,就想到中糧廣場也好、中糧置地廣場也好,品質是有保障的,我們都是國際超甲級5A寫字樓。謝謝。

王玉龍:這裏最有資格說聯合辦公的應該是齊總,從我的了解中,齊總現在已經在做了聯合辦公了。

齊舒芳:對,我們項目叫CR Union。您剛才提到了一個詞“趨勢”,我覺得非常好。我把我們對聯合辦公的分析簡單說一下,還是說趨勢這個事。聯合辦公其實並不是一個空間單純的改變,真的是社會發展到這個階段,人群的變化、科技的變化所帶來的必然產物,我們是做過幾個方面的研究。剛才孫總和馬總都提到了,比如從辦公人群,年輕一代的崛起,他們90後的特點就是追求舒適、追求個性、追求自由。聯合辦公剛好是非常契合這個需求。

包括我們因為要做聯合辦公,我們對現在聯合辦公的產品做了很多研究分析,從聯合辦公工位的布局能看出來,有另外一個趨勢就是辦公客戶的類型也在發生轉變。最開始的時候一說聯合辦公,感覺都是小微、雙創企業進去,實際上現在它的獨立工位和辦公工位的占比已經最極端的到了9:1了,就是90%都是獨立的。它的客戶類型已經悄然的向一些大型企業和大型分支機構轉變。我前兩天在香港考察wework聯合辦公,裏面入駐的都是匯豐銀行等大企業。這些企業承租能力強、支付意願高,肯定會推動聯合辦公市場不斷的發展。

包括剛才孫總提到共享經濟,其實聯合辦公本身的內涵就是一種共享,有很舒適、很多交互空間,包括社群的營造等等。所以我們做了這些研究之後,我們認為聯合辦公一定是一種趨勢。所以我們也是在變革面前,您的話題是高端寫字樓怎麽迎接挑戰和變革,其實在我們看來,它不是挑戰,更多帶給我們的就是機遇,機遇來了,肯定是張開雙臂擁抱機遇、擁抱變革。

我們華潤置地自有品牌的CR Union的聯合辦公產品,現在正在打造過程中,明年春節後我們會在西二環面市。本身設計的主題是“重返大學時代”,也是契合了華潤地產的學院風,我自己很喜歡這個風格,到時候可以帶領同行和代理行的朋友過去看一看。

因為聯合辦公這個產品,實際上是給我們未來辦公的布局和辦公產品的理念帶來了很多變化。未來我們是想把我們的聯合辦公產品植入到華潤置地旗下所有的寫字樓當中,無論它是高端還是中高端。我們現在在北京如果2020年這個時點來算,我們大概擁有120萬平米的寫字樓體量,有幾棟樓,明年有三棟樓出來,一個是CR Union,一個是亞運西一個樓,一個是北京華潤飯店的舊改項目,未來會把我們的理念植入到這些樓裏。

剛才中糧你們說了一個詞叫做競合。我們的定義是共融共生、互相促進,其實就是競合的概念。

其實我們就是想把聯合辦公的共享空間拿出來,不光是為聯合辦公這一小塊面積服務,而是要把它放大共享面積,為整個樓服務。未來我們的定義,其實我們不叫聯合辦公,叫共享辦公。因為這樣的一個想法的轉變,我們覺得聯合辦公未來對辦公可能會有好幾個方向的轉變,這是我們自己總結的,我們也是未來想按照這個方向去做。

第一是辦公的生態化,拿我們華潤飯店城市更新項目舉例,那個項目大概10萬平米,我們在低層做的是聯合辦公,將來可以給小微企業入駐提供方便。中低層設計的是200到500平米的戶型,面向的是中小企業。中高層是2000到5000平米,面向的是大中型企業,包括我們頂層還有企業總部。隔壁的配樓還有企業獨棟。為什麽這麽設呢?就是生態化把企業在不同時期、不同的生命周期,滿足它的全生態的需求。未來這可能是聯合辦公和高端辦公共融共存的體現。這是辦公的生態化。

第二是辦公的智慧化,未來辦公的智慧化是必選項、是常規選項,隨著科技進步,我們把科技手段植入到樓宇當中,給客戶帶來更便捷的體驗,這是大勢所趨。所以聯合辦公也剛好承載了這一點。

第三是辦公的平臺化,這是指運營商要一手托兩家,一方面我們為租戶服務,為他們提供優質的服務,同時我們要整合一些非常好的第三方資源,把這些資源共同加入到為租戶服務的大軍當中來,同時也促進了第三方企業的成長。所以運營商自己就在想,要努力把自己變成一個PaaS平臺的運營商,而不是單純的寫字樓運營商。

第四是辦公的產業化,因為原來咱們一說寫字樓的管理就是物業管理,其實現在我們已經向運營服務在升級,包括利用自有的比較強大的產業資源,我們想去探索怎麽能夠在這一個樓宇或者園區打造一個產業主題,形成一種產業聚集,這其實是政府給我們提的期望和希望我們能夠為這個區域經濟的發展貢獻力量。

大概這幾方面,這就是聯合辦公給我們帶來的改變,也因為這種改變帶來了無限的可能。謝謝。

王玉龍:三位柔柔弱弱的女子能夠最有實力把聯合辦公做好,因為不像毛大慶,基本上沒什麽自己持有的。跟政府談了一堆條件,你不給我條件,我不去,他們不行,跑不了,物業不動產是自己的,所以必須做好。聯合辦公剛才說的幾個詞比較好,一個是共享的概念,一個是平臺化,我們搭建的是一個平臺,讓這個平臺形成裂變,形成裂變之後變得更有價值,應該是這麽理解。就像馬總,一聽她介紹的口氣就知道原來是從商業轉過來的,聯合辦公雖然是共享辦公,能不能共享一下廚房、共享一下餐廳,大家這邊辦著公,那邊一塊炒著菜,還有共享公寓。剛才齊總已經邀請大家了,明年讓齊總發起一下,我們到那好好學習學習,我們把聯合辦公做得風生水起,祝願你們在這塊取得更好的成績。

剛剛說完聯合辦公,我也想未來的辦公方式肯定是改變了,因為我們坐在臺上有60後、70後,以後就不是我們坐這了,以後都是00後,00後他們的思想跟我們完全不一樣,如果發生這麽大的改變,這種大宗資產將來到底應該是什麽樣子。很多人是由機構持有多一些呢,還是地產商持有多一些,到底會變成什麽市場?這塊我也比較關註,有請第一太平戴維斯中國區高級董事溫書閱先生,從顧問公司角度幫我們分享一下寫字樓是機構投資的主要物業類型,今年的市場有什麽特點?未來趨勢是怎麽樣的?

溫書閱:這個話題跳躍有點大,其實投資市場是整個房地產環節的企業和終點,投融管退,以投入開始,是很多資產的業務鏈。去年整個北京市的投資市場總交易額是將近340億,這是2016年的數據。2017年截止到這個月為止,一共有21宗北京市的大宗交易,整個交易額是276億,交易總面積是62.3萬平米。從這個數據可以看出來,整個投資市場同比去年是降了,整個投資額大概降了23%左右。這裏面原因有一些。

這21個大宗交易裏面,幾乎沒有核心區的甲級項目,有8個寫字樓項目,有4個酒店項目,有3個商業項目,有一些是產業園項目。而且酒店和商業項目收購下來以後,這裏面7個項目其中絕大部分也是改成寫字樓,現在因為商改辦的話題和聯合辦公都是特別熱的話題,交易下降,核心區甲級寫字樓缺乏成交。原因很簡單,在現今市場下,業主對資產的處置要求和買家對回報率的計算方式並不匹配,因為北京投資市場這兩年投資回報率一直控制在4%,從來沒有高於過4%,甚至這個4%都是得有點偏高的。所以造成了整個投資市場回報率並不高,更多的企業是以自有為主。這8宗是自有為主,其他是開發商交易,很多開發商要收購一些資產,或者有房地產金融的需求,做了一些ABS或者REITs的需求,所以整個投資市場來說看似很活躍,其實成交並不活躍。

這裏面有很多原因,其中一個就是政策原因。從國家政策來說,對於企業信貸和融資成本越來越高了,每年都在提高。第二個原因,為什麽融資成本那麽高,回報率並不高,但是還是有那麽多的企業、那麽多的投資機構,包括境內的、境外的做一些考慮,其實這跟國家對境外管控有關系,而且未來兩年會越來越嚴。從2018到2019年,依然北京、上海這兩個城市的核心區的資產會是各個投資機構非常關註的熱點。總的來說,我們對明年的售價並不是特別看好,所謂的有價無市就在這,因為總體來說,孫總很清楚,如果有一線寫字樓租賃經驗的話,從2011年到現在,北京的租金就維持在這樣的水平,並沒有增加,可能是在整個北京的租賃市場的谷底,但是這個谷底這兩年並沒有突破。並且隨著未來兩年新局域的結構承載,麗澤是金融商務區,一百多萬,大望京,一百多萬,亞奧一百多萬,CBD商務區一百多萬。這些放量,對於整個寫字樓供需來說,平衡會被打破。但是為什麽這些機構投資仍然對北京市場很有信心,就是資產增值了。

北京的投資市場不能以傳統的投資眼光來看,很多成交的交易價跟所謂的投資回報並不成正比。還有一點,現在越來越多企業關註的是房地產金融這一塊,在中國REITs的歷程可能在未來還很長,涉及到很多東西,包括企業自身的,包括中國的國情,包括政府的支持和力度。但是目前我們可以看到這種房地產金融的產品會越來越多,越來越多的開發商、基金也好,都瞄準的是未來不動產的投資。

還有一個點,我們可以看到大家對寫字樓市場的信心,商業和寫字樓的改造。在2017年這21宗交易裏面,有7宗是商業和酒店的,這7宗裏面有5宗是改造項目,其中有一些已經入市,還有一些已經在前期的定位和論證階段。其實這些產品非常豐富,改造成寫字樓以後,對於原業主或者投資方的收益會有大大的增加,所以我們預計的是在2018、2019年這種趨勢還會呈現比較強勢的態度。其實跟剛才的聯合辦公有一些關聯。因為我現在接觸一些聯合辦公的品牌,像在北京一共超過50個聯合辦公品牌,有業主自己做的,有外資的,有內資的,這些品牌一共插過50個,這些聯合辦公品牌現在都瞄準了一些比較獨特的產品,可改造,“可改造”這個詞是他們比較關註的。反而是對於一些傳統辦公樓不是特別關註,加上傳統辦公樓業主是有投資回報要求的,不可能十年給你固定的租金或者給你低於市場的租金,這很難去平衡。

所以這幾個話題有共通點。總體來說,明年的市場還會呈現這樣的趨勢,整個融資成本會進一步加大,整個市場活躍度會非常活躍,尤其是核心區域,CBD、望京等等還會是投資市場關註的最主要的兩個區域,或許麗澤也會成為第三個更活躍的區域。整體來說,融資成本上升。租金,我的預計會在原來穩定的基礎上有略微的降低,這也符合市場供求邏輯的關系。

聯合辦公是一個產品的多元化,聯合辦公的品牌其實跟現在傳統寫字樓並不形成競爭,反而是一個補充。對於有些品牌來說,聯合辦公主要是以微小的企業為主,但是也有一些大企業在用,所以其實並不形成對抗性的觀念,只是產品的多元化。

剛才說到投資市場還有一個觀點,這就是我個人的判斷,仁者見仁,智者見智。我覺得明年的投資市場可能對於資方來說還會比較困難一點,因為核心區域的業主對於樓宇的價格要求會進一步上漲,甚至到了非常不合理的地步。所以對於一些機構投資來說,會更難出手。這可能是明年的一個趨勢。謝謝大家。

王玉龍:我們用三分鐘左右的時間說說產業園,很多企業現在做產業園都存在什麽心態呢?齊總剛才說我們拿地拿不著了,能不能做產業園?其實不應該這麽理解。我不知道這裏有沒有華夏幸福基業的朋友們,最早做產業園,就是圈一大塊地,給政府講兩個故事,引進一家企業,實在引不進來,我就投一家企業。把企業引進來了,單獨稅收了,給我點住宅吧,賺了很多錢。但這條路明顯行不通的。現在地方政府也聰明了,所以產業園要想做,就想踏下心來做,但是很多人認為我還要進入,因為產業園控制了資源,就能控制土地,這是房地產轉型要走的一條路,但是產業園裏問題比較多,比如涉及到土地整理,涉及到一級開發,涉及到整體的產業招商,涉及到後端的運營,涉及到一系列的問題。今天有幸請到了經略天則在臺湖做的很成功,請莊總聊一聊產業園會不會成為下一個金礦?產業園會不會成為一個趨勢?

莊捷:第一點,我想說說產業園的必要性,從大趨勢來講,產業園或者國務院頒布的關於開發區的相關意見,今年剛剛出,是非常及時的。因為十九大以後我們提出一個觀念叫新時代,所謂新時代就是很多做法跟過去是不一樣的,咱們就簡單的歸結到產業這上面。過去的產業是什麽樣的狀態呢?我對通州比較熟,通州在今年往外疏解了幾千家企業,有些關了,有些自己不幹了,有些出去了。這些企業都是過去在積累財富的時候可能是有的村、有的鄉、鎮他們自己劃塊地,就租一塊農田等等,就做了很簡易的廠房,把這事就幹起來了。現在來講這樣的做法不行了。

第一,你的地是不是能幹產業的地,這根上就不對。

第二,他們在這種隨意的用簡易的方式來做生產的行為不行了。因為要工業化4.0、物聯網化等等,他們的要求生產產業方對於這個載體的要求不一樣了,過去對於撒豆成兵就可以幹事的時代不存在了。我們怎麽理解產業地產,怎麽來做產業地產,實際上這不是這麽簡單的。這是不是金礦,我們要劃一個問號,為什麽要劃問號?大家都太清楚了。地產就是金礦,你做地產只要劃塊地,甭管幾線城市,都恨不得肯定能掙到錢,肯定是大把掙錢,那時候是金礦。現在是新時代了,新時代裏用這種方式來掙錢首先就別想了。所以大家要想清楚到底是產業還是地產,哪個為重,如果地產為重,錯了,我勸你不要進來。產業為重,可能你就想好了方向了。

再往下要做的話,還有什麽問題,我就提兩點。第一,資金,資金能不能跟上,我們不一定能夠滾動開發。第二,你把產業開發的區塊建出來之後,你賣給企業和賣給個人是不一樣的,個人可能孩子回家一撒嬌,他媽媽爸爸爺爺奶奶全出錢了,北京恨不得十幾萬,還有人說還要漲,有可能是成的,這個邏輯能通。但是企業是非常冷靜的消費者,不會因為你忽悠說我們這兒以後能翻倍,它就來了。為什麽呢?企業要生存,不能靠炒房地產來生存,如果炒房地產生存的企業一定不是好企業。好企業要註重自己的生產,它的經費、現金流要用在主業上,我們的副業,就是買一個房子的副業不能把人家都剝奪了,所以這個金礦有問題,你賣的價就要考慮這個問題。

最後一個要考慮的問題就是風險,政府風險。我們現在企業已經發生了,比如我們開發的地,在通州臺湖很好的工業用地,但是忽然間發現我們走到了一個死胡同,為什麽呢?北京已經沒有工業的概念了,我後邊再去做的話,立項立得下來嗎?規劃證辦得下來嗎?所有都可能沒法往下做了,這是風險。

另外,現在的領導,最近這一段大家熱議的行為,政府的管理行為,也讓你感覺到是一種急剎車的方式或者踩油門的方式,急踩油門、急踩剎車,這種行為對於我們做任何事情都是有風險的。謝謝。

王玉龍:這次論壇到此為止,祝大家今天冬至快樂,也祝大家新年快樂!

11:10

商辦標準規範與發展——引領標準,引領創新

陳音:《商業辦公建築建設與運營標準》由質檢部標準所立項,已經兩年的時間,前兩年每年我們寫字樓年會的時候,劉凱秘書長總是讓我給大家報告一下,可能是由於我能力有限,今天我一個人就不行了,請了參與定額編織的重量級的參與單位一起來跟大家討論一下這個導則,實際上是一個團體標準進展的情況。由於大家非常關註這個標準,工作也持續了很長時間,做了大量工作,所以今天的問題可能比較多,每一個問題不一定每一個嘉賓都回答一遍。我知道所有的嘉賓由於參與了導則全部的編寫工作,所以對標準是非常了解的,每一個嘉賓也做足了功課,我們想每一個嘉賓重點回答一個問題。當然在討論的時候大家有新的想法也隨時可以去講。

剛才仲量聯行的演講嘉賓講了一個數字,給我印象非常深。他講了北京寫字樓存量大概740萬平米,而紐約的商業寫字樓存量是3800萬平米,一個世界級城市或者有世界影響力的城市,重要標準之一就是商業寫字樓在城市建築裏的比重。所以商業寫字樓不僅僅是一個房地產的類別,對城市經濟、城市影響力、城市發展、城市能量能級有很大很大的關系。中國現在仍然是全世界最大的制造業大國,但是第三產業比重這幾年來快速增加,制造業保持了全世界最大的份額,但是第三產業在GDP裏的比值增長非常快。而且大家從經濟統計上能夠看到,越是一線的城市,第三產業在城市經濟裏的占比也會越高,北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,第三產業都會占到60%、70%,不知道今年最終統計是多少。所以商業寫字樓標誌標準,特別是調研階段,我們有一個深切的感受,商業寫字樓不僅僅是一個建築的類型或者房地產的類別,它對城市的經濟的影響非常深遠,而且它的未來也是非常光明的。因為城市經濟的發展,包括全世界產業的升級,對商業寫字樓的需求是持續的不斷的,而且未來會越來越多。

所以編制這樣的從開始的土地的研究、產業的研究、項目的研究,設計、建造、運營、管理全過程的技術導則,對整個行業有很大的影響,很大的意義。參與編制的有一線開發企業,有研究機構,有設計院校,也有從事房地產中介比如仲量聯行這些對行業有深入研究的社會方方面面的從業人員,一起來編制這樣的標準,跟過去住建部編制標準的方式有很大不同,所以住建部的領導包括我們行業協會的領導,都對這個標準寄予很高的期望。我一會兒會發布我們完成的初稿,很快下午會專家送審,經過部領導的審查。

先給韓博士提一個問題,我們知道北京院是國內設計實力非常強的大院,院長、總建築師也在行業有非常豐富的建樹,中國第一高樓中國尊就是北京院主持設計的,而且北京很著名的地標性建築,比如鳳凰中心,在建成以後很吸引眼球,很多業內人士去參觀,反映了商業寫字樓設計的很多新理念。所以請韓博士介紹一下國內外商業辦公樓建築在規劃設計方面有哪些新的概念?新的趨勢?包括技術的,也包括在城市經濟、城市發展上有什麽樣的新的解決辦法?

韓慧卿:謝謝陳總,我來自北京市建築設計研究院。商業辦公建築的主要產出效益是來源於建築物和在這個建築物中的辦公工作本身,由此我認為它的主要價值體現在投資價值、工作的使用價值以及社會的文化價值這三個方面。這些方面是商業辦公建築最根本的目標,由此也是我們進行創新和後續的策劃、建設、運營工作的出發點。

陳音總說這個題比較大。我局限於我們部分的經驗,來挑選其中局部的創新來進行解釋。我覺得從規劃設計的角度,主要涉及到兩大方面。一方面是關於建築的功能和技術,一方面我也簡單的說幾句關於設計工作本身。

中國的商業辦公建築近些年來尤其是一些頂級的辦公建築的過程使得咱們國家的辦公建築的水平在世界上基本上已經有一些領先的代表了,但是設計工作本身隨著行業的發展有一些新的做法,不一定完全達到世界創新,可能是咱們國內的創新。

第一個方面,關於建築功能和性能方面的新的創新和技術,主要體現在功能和性能的提高和改善。功能方面是因為隨著咱們國家經濟、文化、科技等方面的發展,使得需求改變了、提高了,真正套用咱們社會發展的階段來講,是人民日益增長對美好生活的要求和高品質的要求,使得我們建築領域尤其是能體現行業的先進性的商業辦公建築來講,精準化的要求,所以從功能需求的角度,剛才前面的很多公司包括開發、管理的公司,為了強調客戶在市場經濟情況下客戶的需求,關註他們的需求和發展變化是非常重要的,因為這種需求的創新包括基於不同的人群的需求的梳理,在社會主義初級階段需求是豐富、多元的,除了基本的辦公會涉及到功能的完善,包括服務特殊人群的,比如幼兒園、周邊環境、商業金融、城市交通的便捷,還有藝術空間等完善,在性能的提升方面,挑幾個典型的來說,我們更加關註城市設計和公共空間,具有先進理念,這種開放性的要求,以前我們在這方面都集中在弱電設計方面,現在都是綜合安防。在綜合安防招標的時候,我們需求的面特別窄,選不出有三家具備能力的,這是一個矛盾統一的概念。

另外,大家的要求也提高了。包括綠色,這個綠色已經隨著多年的發展不局限在綠色建築,我們逐漸到和區域結合的能源規劃,擴展到整個城市綠色規劃,還包括跟海綿城市結合的綠色的建築的場地的處理這些方面,包括我們擴充出來的例如節能的概念和超低能耗的建築,檢測效果是非常符合設計的需求。

再有一個技術領域方面結合理念的優勢就是智慧建築,今天在多次提到這個詞,我稍微從技術的角度解釋一下。智慧建築是一個新的詞,以前叫智能建築,也有相關標準。智慧建築與智能建築的區別,通俗的講就是我們不僅使用了大量的電子的產品來收集信息,而且它是跟現在的數字技術,包括物聯網技術、雲計算技術、大數據以及人工智能和BIM等相關,使得我們整個建築物很多場景和設施的使用、空間的使用,能夠高智慧的識別、感知、有預案,能夠進行決策,以便於給出一個選擇出來、決策出來,這樣高度反饋的體系。所以這樣的話,使得整個建築空間更加舒適、高效,這樣提升整個空間的品質,使得提高我們的辦公的效率,從而也間接或直接的提升了辦公建築的品質。這是從建築的功能和性能的角度。

我再簡單的說兩句從設計方法和組織的角度,我們例如現在在大型、超大型的復雜建築立面,我們采用系統化設計策略,就是在整個設計的初期,就聯合設計方、建設方在前期就進行策劃,使得我們的建設目標更加明確、深入和體系化,而這是在整個設計工作中又結合專項的系統劃分,使得我們每一個系統的設計控制非常深度、責任明確,從而主要的是提高設計的完整度,這樣是提升建築的品質。

第二個方面,剛才提到的像我們現在說是在咱們國內比較先進,但是國際上算比較成熟的做法,就是技術規格書的做法。我們在技術規格書會把各個系統的控制的目標、設計的範圍、責任、依據、設計的要求、工藝、材料、招標的要求以及後期的維護的要求,寫得非常清楚,作為正式的設計文件組成,使得我們的招標工作非常明確,為後期的建設和運行提供了設計文件的基礎。

第三個方面,全生命周期的數字化信息技術輔助設計,用例如虛擬、三維,包括大數據、設計優化、空間優化方面帶來了比以前的設計方法更加提高的效果和品質。

還有一點是顧問組織形式,目前咱們國內領域裏面是各專項發展逐漸提升,使得我們以前傳統幾大專業設計的模式有了非常大的改變,我們在一個項目裏面組織非常多的專業顧問,從早期的設計過程,一直進行緊密配合。這些在設計的方法、領域裏面也對整個辦公建築的品質提升起到了很好的作用。謝謝。

陳音:謝謝韓博士。韓博士非常系統的講述了商業辦公樓前沿的概念和理念,所有這些在我們的標準編制過程中都有所體現,我們一開始住建部領導和寫字樓分會的主編單位,都對這個導則提出了很高的要求。因為中國的寫字樓開發建設已經是跟國際最先進的水平同步了,所以大家可以期待這部導則會把這些新的思想、新的技術、新的理念反映到導則裏面去,對中國的商業寫字樓、商業辦公樓未來的開發建設起到一個指導的作用。

剛才韓博士講的非常重要的一點,就是現在的寫字樓的概念已經超出了過去辦公室的概念,它成為一個城市重要的地標、重要節點,也成為城市公眾活動的重要目的地。所以今天我們臺上的嘉賓有一位相對跟業內寫字樓專業不特別相關的,就是哇棒移動傳媒股份有限公司,傳媒企業也參加寫字樓的論壇,我想有它的道理,就像韓博士講的,寫字樓特別是大城市的商務寫字樓,功能已經是多元化了,已經屬於城市的重要組成部分。我想請顏總從您的角度講一講商業寫字樓對於城市形象、城市文化能夠做出什麽樣的貢獻?

顏鴻:我簡單說一說為什麽傳媒行業的人參與房地產這個事情的因緣。因為我是做移動傳媒的公司,但是我本身原來專業是油畫專業畢業,後來在綜合藝術委員會工作,就是一個管理機構。很榮幸通過劉凱總加入這個組織,為什麽加入這個組織呢?因為我一直在關註國外的公共建築中關於藝術立法方面的相關規定,文藝復興時期就有,到美國一戰、二戰之後也有相應立法,臺灣也有,就是對於公共建築中,建設費用中,是有一定的比例硬性規定要做關於藝術配置方面的法律性的規定。就是中國的建築像陳總講的商業地產發展二三十年,發展得非常快,很多建築達到了在國際上很頂級的建築。但是建完之後,所有辦公硬件在最後一點點藝術品方面是關註的不多,或者壓根兒沒有過。

我們想力圖推進在公共建築做一個合理的配置方案,還是確實有它的需要,所以我們小組在北京今年開了無數次會,如果能形成一定的立法,像臺灣、美國也好,這個工作組所做的工作是值得的。另外這個方案也費了太多專家的精力,會很完美的收工的。謝謝大家。

陳音:它的資產的價值不僅僅是這些房子本身,它的藝術、文化也是很重要的一部分。國際上一些著名的城市的地標建築,包括美國紐約帝國大廈,很多同事都去看過,他們裏面的一些藝術品的陳設,也包括建築本身已經構成了美國文化遺產的一個重要的組成部分,所以我們專家們還在熱烈討論,如何把這種藝術品的植入寫入多我們導則裏去,引導開發企業在提升加註的物理品質的基礎之上,把文化和藝術也作為評價寫字樓的一個重要的組成方面。

下面給張愛民張總提一個問題,一個商業寫字樓項目的成功到底取決於哪些因素?這個導則比較特殊的是把整個商業辦公樓的全流程,從開始的策劃一直到後期的運營,都做了一些闡述和論述,那麽如何能夠成功的開發、建設、運營一棟商業寫字樓,到底有哪些因素?

張愛民:我本人比較榮幸能參加這個導則的編寫,但是如果說影響一個商辦寫字樓成功的因素確實非常多,我認為它是一個非常系統性的工程。但是我還是想從標準的一些必要性和標準的指導意義方面進行闡述。

首先,標準的必要性。十九大召開,包括前幾天經濟工作會議,我特別註重了一個詞叫“高質量發展”,中國轉型要從高速增長階段到高質量發展階段。其實在十九大之前還有一個提升質量工作的指導意見,裏面專門提到要提升質量強國大的戰略,裏面就提出了質量層次,包括品牌影響力。其中還重點提到了建設工程的質量水平要重點提升。

今年國務院還有一個關於促進建築業健康發展的意見,裏面我也特別註重到了,裏面重點提到了,要提升建築標準水平,同時也希望中國的建築業能夠走出去,走出去就意味著中國的品牌要在世界上面樹立。

所以我覺得中國建築業到現在我個人認為要有一個從中國速度到中國質量、中國產品到世界品牌,要有一個過程。所以說商辦寫字樓是建築領域一個十分重要的產品。基於這個大背景下,在咱們商會和協會的領導下,在住建部立了項,與我們時代發展大背景是非常契合的。這是第一點。

第二點,這個導則從一開始到立項到後來開第一次會的時候,我一直在參加,所以兩年走過來,感觸比較深。比如一個商業辦公建築要想成功,各個系統要有融合,同時還有一個過程系統,從前期的可行性研究,到規劃設計、到部品、材料、設備的選用,到施工、後期的運營,還有後期的一些商業運作模式,等等都是全過程系統。但是一個好的寫字樓是什麽標準呢?往往以前的標準都是割裂的,是獨立的,比如我們有設計標準,有建築設備部品的標準,有施工的標準,有運營的標準。還有一些因素,比如說一個商辦寫字樓前期的可行性研究,比如項目過程的管理,後面的一些商業運作模式,往往這些可能沒有一個特別統一的標準,而是一些企業有一些經驗、做法、要求。所以這個導則從全流程、全產業鏈的角度出發,去指導商辦寫字樓的建設非常必要,非常有意思。

我說幾個數據。我們一開始發起的時候大概有20幾家,後來我們就不斷擴展,開始名字叫“建設運營管理標準”,後來我們覺得這個好像光管“建設運營”,前期設計就缺少了,所以我們又加入了“設計”。後來感覺如果是前期策劃不好的話,也有問題,所以就加入了前期策劃。後來我們研究比如到施工、到後期運營的時候,綜合調試應該要加進來,包括智慧,比如BIM的引用,可能從設計到施工到後期的運營都有可視化、便捷性的管理,包括物業的管理,等等這些概念全納入。所以整個豐富了寫字樓的全過程。

同時,這個導則還有一個特點,吸收了一些優秀的案例,比如保利國際廣場、中國尊、中糧置地等品牌他們的成功經驗、成功做法,既對我們導則有一些指導,還有實際案例做指導,所以很有意思。

所以整個導則我充滿期待,我覺得咱們的導則,一是符合時代背景,而且也是獨一的,全方位、全覆蓋的指導文件。所以我覺得這個導則我是非常期待的,我希望它成為一個操作性極強的,人人都愛不釋手的導則。謝謝。

陳音:謝謝愛民。

清華大學是國內建築研究的重鎮,清華大學是在建築研究、在建築學科的所有專業領域,都有非常深的造詣,肖偉博士是清華同衡可持續建築技術方面的專家。他們在租房子的時候,一定要租有LEED認證的寫字樓,或者租要WEEL認證的寫字樓,為什麽呢?他們說寫字樓的室內的物理環境、熱工環境等等對人的影響非常大,對企業的影響非常大。一個寫字樓室內的環境或者寫字樓整體的環境對人的舒適度的影響、對人的工作效率的影響到底是什麽樣的關系?如何來界定什麽樣的寫字樓的室內環境是一個好的室內環境?請肖博士給大家做介紹。

肖偉:非常榮幸能參與導則的編寫。剛才陳總提的問題,首先要重點考慮商辦寫字樓的環境品質,為什麽對企業有這麽大的作用,這可能是大家非常關註的。

剛才前面也提到了,第一,品牌效應。好的寫字樓代表著公司有非常強大的實力,這是一個表象。第二,一個更加好的環境品質,是更能夠提高企業員工的工作效率乃至生活工作的幸福感的。這是一定可以提高企業的運營效率的。

首先我大概談幾個數據。第一,我談一下常規的現代企業的人工的薪酬成本和房租物業的成本之間的關系,有一個平均數,一線城市大概是10:1的關系,就是說房租是300萬,人工可能就是3000萬,這個比例是比較平均的數。這說明什麽問題呢?說明一個百人企業,提高1%的工作效率,相當於房租降了10%。我們以前關註節能環保、節能減排比較多,但實際上提高人的效率才是這個企業提高經濟性的最重要的方面。

第二談一下具體一點的,人的一生中,90%的時間是在室內度過的,對於商辦團隊的白領而言,每天的工作是超過10個小時是在寫字樓裏面的,如果像華為我估計超過一半的時間都在寫字樓裏面度過。所以寫字樓的環境對於人的衛生、健康、工作效率乃至幸福感,作用都是非常明顯的。

我舉一個非常簡單的例子,空氣質量,前兩年大家比較關註PM2.5、比較關註甲醛。我談一個最基本的問題就是二氧化碳,室外二氧化碳濃度大概是在400PPM,我們國內的標準是1000PPM。PPM是一個度量單位,就是百萬分之一。有人研究過,當室內濃度達到1400PPM的時候,就會影響人的判斷能力,就是你的認知力大概會下降50%,這時候你的工作效率就可想而知了。

但實際情況是我們做過調研測試,寫字樓裏的濃郁基本上沒有低於1000的,都在1000到2000之間,濃度非常高,所以很多人上班為什麽覺得有時候昏昏欲睡,其實是因為氧氣不夠了。還有在座的大家經常參加各種會議,比如我們去會議室,剛開始開的時候特別精神,開著開著越來越困,大家可能以為是內容太枯燥,實際上不是這樣,真的是因為氧氣不夠了。

我們在實驗室做了一個小的實驗。我們三個人在裏面,一個小時,濃度從400到1000,兩個小時,從1000提升到1600,濃度提升非常快。如果這個樓沒有好的通風系統、新風系統,就很可怕了。實際上這對我們企業影響是非常大的。

另外,有幾個標準,目前寫字樓裏大家常說有各種各樣的評價標準,包括綠色、5A、智能化、LEED和美國的WEEL標準,事實上這個標準是可以大致分為兩類,第一類是跟建築的性能相關,比如像LEED、5A更加關註的是項目的配置、項目的節能環保、項目本身的性能,它更多的是從寫字落的設計者、開發者、運營者的角度去考慮問題,事實上它對於這種使用者的關註度比較分散,而不是不關註,聚焦度不夠。

所以後來在2015年的時候,美國的國際健康建築研究院,把WEEL評價標準引入到中國,這個標準從空氣、水、光線、營養、舒適度、健身、心理健康的角度做了一些評價。同時我們國家在2015年響應健康中國的號召,2016年的時候我們發布了自己的中國的健康建築評價標準。這兩個標準是更加聚焦於怎麽樣去改善建築環境,同時希望通過建築本身的一些設置去引導人們形成更加健康的生活習慣,提高健康水平,提高工作效率。是這樣去引導的。

從人的需求包括標準的引導看,就必然的引入了一些新的概念和技術產品,包括我們現在比較關註的零甲醛的建材、新風系統、室內的空氣凈化系統、監測系統,我們的人員不光是要待在一個好的環境裏,更應該讓用戶時時刻刻看到所在的環境是什麽水平,這樣實際上是在提升安全感。

還有比如說傳統的寫字樓,大家有經驗的是,比如你坐在空調風口附近,經常有空調病,肩膀經常疼。咱們現在開發的很多像輻射空調,是沒有吹風感,也是解決了舒適度的問題。同時包括很多地板送風等等,都是可以提高整個空間裏新風的利用率,改善室內的空氣品質,能夠提高人的工作效率,提高人的幸福感。方方面面的技術很多,我們也希望這些技術能夠在導則中有體現。

這本導則將來不光是能夠引領國內寫字樓的建造,可能在國際上也是屬於比較高的水平。謝謝。

陳音:謝謝肖博士,講得非常清晰,講出了這個導則我們所期待的非常高的水準,它的引領性,對於國內開發企業,它一定是一個非常有價值的技術文件。

整個導則的編寫是有兩家主編單位,一個是中國房地產協會,一個是中國金屬結構協會,臺上的嘉賓有兩位是中國金屬結構協會的重要成員,一位是米蘭之窗的馬總,一位是堅朗五金的白總。我給馬總提一個問題,寫字樓的建築有非常明顯的特征,特別是典型意義上的CBD的寫字樓,都是高層甚至超高層,絕大多數都是玻璃幕墻,所以寫字樓的圍護結構體系跟一般的民用建築是有點不一樣的,寫字樓的圍護結構對於寫字樓的性能有什麽影響?它的特點是什麽?寫字樓圍護結構和玻璃幕墻有哪些前沿的新理念?

馬俊清:寫字樓的玻璃幕墻其實跟民用建築門窗比較而言,差別是非常大的。

首先是安全性。玻璃幕墻的安全性,既有建築改造這塊,我們前兩年提這個事。過去快速發展階段做的玻璃幕墻,現在都存在著巨大的安全隱患,特別是早期做的。包括系統技術、包括材料應用、膠的應用,包括玻璃的自爆,都給建築帶來非常大的安全隱患。尤其是寫字樓高層、高高層都在人員密集的地方,一旦出現這方面的問題,就是災難性的。

第二是綠色、節能、環保,居住建築對於節能要求敏感度比較高,每次國家建築節能對門窗的具體的技術指標非常明確的有要求,同時咱們現在寫字樓、商業建築本身的標準應該低於住宅的節能標準,同時作為外圍護角度來講,外圍護這塊的產品,居住建築因為對窗墻比有明確的要求,比如窗墻的比例和門窗本身的傳熱系數,這之間有明確要求。比如說整個房子裏的大的落地窗,100%的房子裏面沒有墻只有窗,窗的傳熱系數要求非常高。一般要求墻占有一定的比例,這樣的情況下,作為玻璃幕墻的圍護結構,都漏在外邊,本身的標準就比窗要低,同時它的比例如果是外掛式的玻璃幕墻,達到80%多到90%多,除了框體以外的比例,甚至說100%,因為有的框架也是玻璃。所以這個對我們影響比較大,跟居住建築比較而言,差別比較大。

另外,居住建築,比如歐美這些發達國家的居住建築對於本身的傳熱系數有非常高的要求,同時對太陽的輻射熱也有非常高的要求,也就是說做建築外遮陽、門窗外遮陽這塊,咱們都去過歐洲,去過美國,基本上都是100%的。美國做的可能還不如歐洲好。所以很多都是室內的遮陽或者玻璃中間的遮陽。建築外遮陽,就是門窗的外遮陽做得比較好。比如Low-E玻璃,認為它解決很多問題。但實際上Low-E玻璃在北方地區,冬天太陽隔熱這塊就受損失了,對於節能其實是不利的。玻璃幕墻做遮陽,難度就比較大,因為牽扯到建築外立面整個玻璃幕墻的效果。輻射熱對人的實際感受影響相當大,對於人在室內的感受,有健康的概念。

所以在玻璃幕墻的建築裏,冬天的冷風和夏天的輻射熱其實都不是特別好。我都調研過,有的老板一到冬天和夏天都要換座位,辦公桌要換,夏天曬得受不了,冬天頸椎病要犯,咱們感受很明顯的。

第三是藝術、文化,一個建築就是一個國家的文化的背書,好多都是通過建築體現出來的,而建築的外皮在建築當中是一個點睛的東西,是靈魂東西,對於我們的感情的屬性可能更重一些,比如我們生活在這個城市裏面,往往有一些地標建築當成我們茶余飯後談論的主題或者引以為驕傲的主題,這種藝術和情感的屬性也是很重要的,所以整個從玻璃幕墻的居住住宅來講,比較而言,還是差別很大。有一些手段比如說性能指標等等,也是實現起來相對技術要求的成分要難一些,有的甚至很難,要想解決非常難。

但是現在也有一些先進的技術,比如玻璃上面的光電技術,遮陽技術,還有遮擋技術,但現在成本比較高,也是因為生產能力比較小,將來這方面會有所突破。整個這棟樓通過這個技術來解決隔熱、保溫的情況。

另外,有很多新的材料,比如現在的超低能耗的房子,我們也設計了很多,包括設計院搞的辦公樓,叫夢工廠,我們設計的鋁包木,要求超低能耗被動式,我們現在在國內特別是南方一些地區,從被動式、低能耗的角度來講,我們設計了幾個,北方也有,這塊從材料的保溫隔熱技術的角度來講,未來也有很多新的發展趨勢。謝謝。

陳音:謝謝馬總。韓博士,中國尊的遮陽用什麽解決?

韓慧卿:窗簾和維護結構一體化設計。

肖偉:中國尊在超高層裏傳熱的部分是非常小的,不到0.5,只有0.4。為什麽呢?因為吊頂處裏面是全部封了保溫的,地下有落地式空氣彈管,主要是解決熱環境,後面都是保溫的。我們從外面看是全玻璃幕墻,但是從裏面看,它能夠通過玻璃傳熱的部分只有0.4級,所以是非常不錯的。

陳音:大家能看到寫字樓技術非常復雜,所以我們編寫組也有非常強大的實力,集中了行業內一線專家,從研究機構、設計單位、開發企業到供應商,一起來推動導則的編寫。

中國金屬結構協會還有一個非常大的門類就是建築五金,在民用建築裏大量應用,請白總介紹一下五金制品或者建築部品對寫字樓的品質有有哪些影響?針對大型的、公共的、高檔的寫字樓,你們從中國金屬結構協會五金行業來講,有沒有在這方面的研究或者產品的規劃?

白寶萍:非常高興參與導則編制,不單單是收獲,感觸也頗多。

剛才講到建築的外圍護、內部結構,馬總講了非常多的關於幕墻、外圍護的安全性、兼容性,其實有很多觀點原來也是我特別想談的。結合我本人所處的建築五金,我是一個制造業的,最終這個事情從規劃設計到建築的建設,一直到部品的環節,從我這個角度大概談兩個部分。

第一個部分,我認為建築部品當前所呈現出來的趨勢,一個是智能化,一個是信息化。還要強調一點是人性化。智能化大家已經感受到了,樓宇的智能化,辦公空間的智能化,包括辦公空間與樓宇控制之間的智能化。信息化,上午有幾個嘉賓講到大數據的問題,那麽多個性的你在什麽時間做了什麽事情,這些都要靠什麽實現?我們認為有強大的信息管理和信息數據的整合。關於人性化,剛才幾個嘉賓都從不同角度談到了舒適的問題,談到了辦公空間裏的人的感受問題、體驗問題,這些都要靠優質的部品和最具創新的能滿足這些幾個方面趨勢的產品來落地實施。

第二個部分,我從三個角度談一下我覺得建築部品哪方面比較重要。

第一,節能。有一個很多開發商不重視的密封系統,我們很多人坐在辦公空間裏,經常在大風來的時候,聽到哨音,這就是密封系統出來了問題。

第二,安全。門窗幕墻行業大家都熱議的就是防火標準提高了,過去這兩年大家都會看到比較多的案例,由於火災的問題導致整個大樓造成比較大的損失。所以關於安全方面,排煙窗、防火窗包括幕墻開啟的電動的排煙系統。

第三,耐用。商辦寫字樓與住宅最大的不同就是使用的人的頻次比家庭住宅要大得多得多。因為頻繁的使用,人的頻繁進出,所以對五金的要求非常高。我們參編了很多標準。我們非常希望寫字樓開發企業在建造的時候,能更高的提出這樣的設計要求,這跟住宅的設計是完全不一樣的。

最後分享一點小的感受,未來低能耗的建築、被動式的建築,包括剛才馬總談到的光電墻,更多的高科技的建築外圍護也好、部品也好,都會更多的推向我們的應用領域。是什麽樣的動力讓我們這些做企業的、做制造的有源源不斷的動力,就是大家對於美好生活和美好體驗的追求,是我們創新的驅動力。我們有義務把這個導則編好,給更多的開發企業提供最好的指導文件。

陳音:確實一個好的寫字樓,取決於每一個細節,甚至取決於每一個螺絲釘,建築五金就是非常典型的基礎制造行業,這個行業如果有國際水平,我們寫字樓才有真正的國際水平。

最後一個問題給李總,當代是上市公司,每年我們會請中介機構對寫字樓做公允價值評價,我們請的是世邦魏理仕,世邦魏理仕的專家要看寫字樓的狀況。我請問李總,物業管理的資產運營對項目的保值增值起什麽樣的作用?

李從越:謝謝陳總。很榮幸仲量聯行能夠參與到這次協會的行業標準的編寫工作。仲量聯行到目前為止在中國大陸共計管理面積超過了7千萬平方米的面積,我們一直致力於把商務寫字樓的管理作為我們的重點。在近20幾年的管理過程中,我們很榮幸能夠看到整個行業的發展。

您說得很對,確實物業管理越來越被發展商、業主關註,這是事實。其實談到物業管理,一般人都會用三保來形容,保潔、保安、保養維修。這是高密集的、低端的,通常被人家忽視。但是我們現在越來越註意到,特別是高端商務寫字樓的業主對於物業管理的價值的體現越來越清楚。所以一個好的物業管理服務和資產管理服務,確實是可以為我們的商務寫字樓提供很不可代替的作用。這是我的第一個觀點。

第二個觀點,作為一個已經落成的物業,我們通常會說它的成功因素是地理位置,這絕對是正確的。但是實際上我們拋開政策面、拋開大的金融環境的因素,實際上一個樓宇的真正的保值增值是靠物業管理的。因為這個樓是不會動的。

談到仲量聯行在這幾年的整個過程,我們目前除了把三保服務作為基礎之外,我們仍然打造出一個適合於不同寫字樓的個性化服務。我們香港團隊在香港地區針對一些總部大廈、針對一些國企項目我們自行研發了一套服務標準,這套標準目前已經引入到了北京,包括我們大陸的一些核心城市。我們把這種服務標準導入到我們正在服務的項目裏面去。

我們是采用五覺的理念,聽覺、嗅覺,比如我們導入了香薰,像酒店一樣,同理我們也會為每一個項目設計它不同的氣味。聽覺是背景音樂。還包括觸覺,我們希望用很專業的、精細化的服務,為每個項目打造不同的服務賣點。

從今天開始我們除了推智能服務之外,還推工程服務,工程服務是在後臺,我們把它轉到前面來。比如PM2.5,我們會在明顯的位置把數值展現出來,讓使用人非常清楚的知道這個樓裏指標是什麽樣的,讓他安心和放心。比如我們會在高峰期間做好電梯等候時間的管控,我們叫閘機的管控。智能工程服務,我們花了很多心思在北京的樓裏推。

現在有一個非常熱的詞叫社區化服務,這是目前寫字樓管理的需求方向,非常清楚。什麽叫社區化服務呢?社區化服務就是要做一個工作在這裏不想下班的寫字樓。我們不只是關註它的商戶需求,我們仍然關註這些使用人的文化需求和生活需求。我們會在樓裏面搞一些類似於文化活動、文藝活動,來豐富使用人的文化和精神生活。

舉個例子,在北京我們有一個項目叫啟航中心,在燕莎商圈,從開業以後,我們和業主一起搞了近十臺的主題活動,比如我們和法國的社區文化在項目裏搞了一些論壇,包括搞了一些歌劇的體驗、音樂會的體驗,在大堂和一個小的水岸的戶外區域。目的就是為了打造文化的氛圍。

其實不光是啟航中心的項目,也包括一些啤酒的晚會,包括中環世貿也是很大型的集團公司,它從2011年開始連續七年辦了“雲中”系列,雲中藏歌、雲中牧歌、雲中漁歌等等,就是利用這種地域文化、民族文化串起一臺晚會,請了一些藝術家過來,配合一些美食。比如談到了藏歌,可能會引入一些西藏的食物。每次都會邀請很多關聯單位,包括某一個客戶,這種互動是體現出了樓宇的價值,增加客戶的黏性,這是非常重要的。

我總結一下。我認為物業管理和資產管理在整個房地產增值保值方面是起到了不可替代的作用。謝謝。

陳音:謝謝李總。我相信通過臺上這些嘉賓對商業寫字樓未來場景的描述,大家會更加期待導則的出現,也更加期待中國未來的寫字樓會對城市有更大的影響,會有更大的貢獻。因為時間的關系,這場論壇到此結束。謝謝大家!

主持人:感謝陳總和各位對話嘉賓。

主持人:臺上各位領導請留步,下面進行今天下午最後一個環節:住建部《商業辦公建築建設與運營標準(討論稿)》發布儀式。請大家一起共同見證這個歷史性時刻!

除了臺上的嘉賓,我們臺下還有很多一直參與商辦導則編制工作的行業精英,先後召開了27次研討會,數易其稿並取得了階段性成果,預計在2018年完成全部編制工作。感謝你們近2年來的獻計獻策,獻力獻時!相信該技術導則的研究和編制,對促進我國商辦地產行業的健康、可持續發展具有重要意義。

  

有請以下領導和嘉賓登臺(見發布會嘉賓大名單)

  

主持人:請大家把手放在啟動按鈕上,準備,開始!我宣布住建部《商業辦公建築建設與運營標準(討論稿)》發布會圓滿成功!請各位領導嘉賓合影留念。

  

主持人:尊敬的各位來賓,房地產界的朋友們,新聞媒體的朋友們,“中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會”下午的議程到此結束!

  

主持人:我代表主辦方再次感謝各位領導和嘉賓的光臨,以及為我們帶來的精彩演講和睿智思考。同時也希望大家在今後的日子裏繼續關註房訊網的品牌活動,繼續支持全聯房地產商會寫字樓分會系列活動。再次感謝各位領導嘉賓的光臨!

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