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第九屆中國產業園商務區發展論壇

2017年6月21日,第九屆中國產業園商務區發展論壇——跨界與融合:產業地產的白銀時代在北京富力萬麗酒店隆重舉行,近500人參加此次論壇,以下為和訊房產現場發回的報道。

9:00

論壇開幕

主持人 虞瀾:尊敬的各位領導,各位來賓,女士們,先生們,大家早上好!首先,非常感謝並歡迎大家,再次相約在北京富力萬麗酒店,出席第九屆中國產業園商務區發展論壇,再次感謝主辦方對我的邀請,非常榮幸能為大會做主持工作。


 

論壇活動第一屆源自2009年6月,迄今為止已經成功舉辦八屆了,而我們論壇也是中國產業地產行業當中規格最高、規模最大,影響力最廣的一個專業論壇。我們每年論壇都會從中國經濟發展形勢宏觀角度著眼,聚焦產業地產發展進程。每年6月相約北京,共同探討行業發展趨勢、模式創新,綠色低碳、產城融合以及特色小鎮等等行業內的熱點話題,就行業發展、企業發展、成功案例展開一系列的演講和對話。我們共同來找尋全新的思路和廣泛深入的合作機會,共同地記錄並見證中國產業地產的發展軌跡,並推動行業能夠健康、向前的可持續發展。


 

我們都知道在今年整個房地產行業發生了很多大事,比如說住宅市場湧現,通州副中心建設加快,一帶一路高峰論壇的圓滿成功舉辦,以及京津冀協同發展穩步推進,甚至是我們的雄安新區規劃雛形出現,在這樣疊加的一個大背景下,市場的力量正在以前所未有的力度影響著產業地產的發展脈絡。


 

而我們想問產業地產能否成為房地產市場的下一個金礦呢?產業地產如何成功地實現跨界和融合呢?將來在未來的很長的一段時間當中,擺在每個行業從業人員乃至金融界的領袖、精英面前,又是一個全新的命題。今天再次相約在一起,共同進行一個頭腦風暴,是非常有價值和意義的事情。


 

相信今天的活動舉辦結束之後,大家一定會為我們提出的問題尋找一個非常清晰的答案。


  

本次論壇,主題叫做跨界與融合:產業地產的白銀時代,我們的論壇邀請很多媒體朋友,表示感謝,我們通過新浪網樂居、和訊網、房訊網全程進行圖文直播。待會登臺嘉賓,甚至對話每個環節、細節,直到您說出的每個文字,都會通過直播傳播出去,大家一定要認真、仔細地聆聽。


同時還要感謝人民網、新華網、鳳凰網、搜狐焦點、網易房產、騰訊、地產中國、房展會、美通社、今日頭條、中國新聞網、千龍網、第一財經、金融界、南方網、大燕網、東方財富網等等,都是全國主流具有相當影響力的媒體,對我們大會進行大力宣傳,對你們對我們工作的支持表示深深的感謝。


  

首先接下來為大家介紹一下今天出席活動領導和嘉賓,他們是:


 

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家 李鐵


新城控股高級副總裁 歐陽捷


  

全聯房地產商會秘書長 趙正挺


全聯房地產商會福監事長、中國建築系統門窗聯盟執行理事長 孟繁軍


  

全聯房地產商會副秘書長 王玉清


  

好租創始讓兼CEO 曲先洋


左鄰聯合創始人兼COO 彭海星


北京麗澤金融商務區控股有限公司總經理 郝永昶先生


全聯房地產商會會長助理、北京米蘭之窗節能建材有限公司董事長 馬俊清


全聯房地產商會寫字樓分會副會長、北辰寫字樓管理公司 裴曉紅


全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長 劉凱


今天當然還有現場依舊跟往年一樣,都會有將近六百多位開發商、產業園區、商務園區還有金融機構、代理公司、物業公司、投資公司,包括企業客戶和建材布品公司的代表,以及來賓,來到了會場,跟大家一塊參加會議,並且也會提出他們一些一線從業的實際問題。在這對大家的光臨表示一並感謝。


正式宣布第九屆中國產業園商務區發展論壇正式開幕了。


首先邀請主辦方領導全聯房地產商會秘書長趙正挺先生登臺致辭,歡迎!


9:10

劉凱:產業地產跨界與融合呈現五大趨勢

尊敬的各位領導、各位來賓、媒體朋友:上午好!


首先代表論壇組委會,代表房訊網,代表全聯房地產商會寫字樓分會對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝!


 

中國產業園商務區發展論壇源於2009年6月,由房訊網發起,全聯房地產商會聯合主辦,到今天已經成功舉辦了八屆。作為產業地產行業一年一度的頂級盛會,論壇的每次年會均匯集了產業界、地產界、金融界及學術界最具話語權的權威人士,圍繞當年中國產業地產最新動態設定主題,各界人士對行業內各相關層次的變化做深度交流與有效探討,並形成對當前產業地產發展的共識。


 

當前,在住宅市場進入限購、限貸、限價、限售、限商"五限時代"、通州副中心建設加快、一帶一路高峰論壇召開、京津冀協同發展穩步推進、雄安新區規劃雛形初現的大背景下,市場的力量正在以前所未有的力度影響著產業地產的發展脈絡,無論是政策環境層面,還是市場變化趨勢,產業地產已成為政府、企業、資本關註的焦點。未來,以產業集聚為特征的產業地產,將著力探索發展模式、運營模式、招商模式的新變化和新趨勢,實現產業地產的轉型升級。


 

我們認為,產業地產升級正在以產業地產投資的跨界和產業地產運營的融合等方式進行,傳統的產業地產土地、投資、招商和運營體系面臨轉型和重構。


  

其中,中國產業地產的跨界和融合呈現五大趨勢。第一、多元化市場主體的跨界與融合;第二、資本市場與產業地產的跨界與融合;第三、以互聯網為紐帶的產業地產跨界與融合;第四、產城融合推動產業地產跨界與融合;第五、產業結構調整帶動產業地產跨界和融合。


總之,在當前的行業和市場的格局下,產業之間的關系已經不再是簡單的投入產出關系和上中下遊關系,產業之間的邊界越來越模糊。因此,新的市場需求推動產業地產規劃、開發、招商、運營體系的跨界與融合。


  

今天論壇的主題是"跨界與融合:產業地產的白銀時代",正是為了探索並解答這些問題。


 

所以,今天我們將聆聽行業領導、頂級專家、經濟學家和行業大腕,分別從宏觀的、產業的、市場的、企業的各個方面進行解讀,就京津冀協同中的產業園區、當前房地產市場形勢與預測、互聯網+產業地產、中國房地產景氣指數、產業園區發展趨勢、當前房地產市場與企業戰略、商業辦公建設與運營標準構建、商辦地產去庫存等熱點話題展開系列主題演講;另外,還安排了一場產業地產主題論壇,聚焦無邊界服務,探討產業地產的白銀時代的招商與運營。


最後,我要再次感謝大力支持本次論壇的合作夥伴鴻坤集團、天洋基業、中海地產、經略天則、好租、左鄰、億翰智庫等所有合作夥伴,感謝出席論壇的所有來賓及媒體朋友,九年來不離不棄對房訊網的信任與支持。因為你們的支持,我們將繼續努力前行!


  

 謝謝大家!


9:20

李鐵:京津冀協同中的產業園區空間重塑

主持人:非常感謝劉總,一直都是在行業裏默默無聞的耕耘著,而且帶著自己的隊伍踐行行業發展的很多案例,最感謝的就是每年都會在半年和年底的時候,舉辦這樣一個行業非常有影響力的一次論壇,既是總結,也是對下半年的展望。非常感謝,並說一聲辛苦了!


正式進入到今天上午的第二個環節,就是主題演講部分。


 

首先要為大家隆重地邀請出第一位登臺的重量級嘉賓,有幾個身份,要跟大家詳細介紹一下,他是研究員、博士生導師、國務院特殊津貼專家,現在擔任中國城市和小城鎮改革發展中心理事長,也是一位全國知名的首席經濟學家,在產學研界都有著舉足輕重的影響力,曾在中共中央農村政策研究室、國家經濟體制改革委員會、國務院經濟體制改革辦公室等單位任要職。先後主持了聯合國開發計劃署、歐盟、世界銀行、亞洲開發銀行、世界經濟論壇等國際組織的數十個國際合作項目。發起設立了智慧城市發展聯盟,倡導以跨界整合和市場化的方式推進中國智慧城市的建設與發展,策劃組織了中國智慧城市創新大會、中國智慧城市國際博覽會等一系列的重要品牌活動。接下來讓我們用最隆重的掌聲歡迎並邀請李鐵先生登臺做主題演講,他的題目是“京津冀協同中的產業園區空間重塑”。


 

李鐵:我們在北京開會,很多同行都關心京津冀協同發展,其中一個大背景之一就是這是1.2億人的大的行政區域,發展水平差距也很大,京津冀城鎮化水平差距比較大。


 

人均財政收入、人均GDP差距也很大,意味著公共服務差別特別大,區域間反差,來北京打工的人,尋求就業機會、發展機會,公共服務陷阱、利益結構差別,這堵墻打破了。


  

產業結構差距也很大,北京後工業化,沒有經歷過完整的工業化時期,北京因為是國家的行政中心,更多的是服務業管理,服務業增加值達到80.3,達到發達國家的水平,世界上五個發達國家,美國、日本、英國、德國、法國,這些國家占比基本上80%以上,天津二產和三產比重相差不多,意味著什麽?天津處於工業化的中後期,但是也沒有完成城市化向服務業轉變,現在某種程度上,整個工業發展結構、產業發展結構和河北有同構性,意味著河北和天津有類似地方,當然河北更粗放一些,天津發展水平更高一些。


這是京津冀三個地區產業結構差別。由於產業結構差別,意味著我們發展產業園區,所謂產業地產,針對三種不同的結構,要做出自己的分析,北京服務業外益,天津和河北問題是產業園區選址問題、發展什麽樣產業問題,河北更多的是怎麽樣進行結構轉型。


  

今天論壇的主題是"跨界與融合:產業地產的白銀時代",正是為了探索並解答這些問題。


 

人均財政收入差距和GDP差距,知道北京有很多和全國不一樣,三甲醫院,北京市2143萬人口,50所三甲醫院,天津1500萬人口,30所三甲醫院,北京35家三甲醫院在四環之內,河北7200萬人口,43家三甲醫院,河北人口是北京的三倍多,但是三甲醫院很少。教育資源差距更大,北京211高校,北京24所,天津4所,河北1所。北京大學高考錄取率幾乎百分之百,河北分數比北京高出一百多分,到北京打破這個布局關系,最大問題就是教育問題。


央企總部,北京90家,天津和河北是零,這個很說明問題。提到京津冀協同發展,自然而然想到,北京對周邊的城市帶動到底有多大?大中小城市分布,可以看出北京的發展特點以及與周邊關系。東京有一個主城627平方公裏,895萬人,和北京差不多,但是周邊一大批中小城市,5-20萬人口,東京周邊84個,韓國相對少一點,首爾面積不到900平方公裏,人口一千萬左右,周邊中小城市不是特別多。北京50公裏半徑,把河北周邊納入進去,有24個小城市,30公裏半徑更低了。我們過多關註主城區發展,周邊中小城市發展嚴重短缺,北京的病基本上是主城區的病,擁堵、房價高等等,北京對周邊的帶動能力不足,特別是對河北的帶動能力不足。


  

北京周邊的河北有39個國家級貧困縣,當年王岐山在北京當市長的時候,經常講,北京丟井蓋,為什麽廣州、上海沒有丟井蓋?上海、廣州要把井蓋運出去,開車幾百公裏以上,才能銷售掉,北京只要出了主城區就能賣掉,環北京貧困帶,30幾個國家級貧困縣,發展差距水平如此之大,京津冀協同發展仍然是一個大問題。


面臨這個形勢,來看京津冀協同發展,特別是對產業園區發展有什麽樣的啟示。研究產業園區發展,中國整個經濟增長、城市化快速發展、工業化水平大幅度提高,和產業園區有著天然聯系。這些年產業園區發展對整個中國經濟增長有著巨大的貢獻。


  

產業園區發展經過幾個階段,但是我們也知道30年前,中國不是這樣,但是畢竟它經歷了一個最重要的階段,就是低成本。所謂低成本和中國國情有關,勞動力成本低,大量的農民工支撐了中國的工業經濟,形成廉價勞動力的豐富的後備資源。但是最重要的是其實還不是勞動力成本,是土地成本,我們在80年代研究中國鄉鎮企業的時候我們講特色小鎮前期的時候,廣東、江蘇、浙江、山東、福建幾個沿海城市,縣以下占全省70%,原因是土地利用,鄉村村村點火、冒煙,提供廉價勞動力,導致工業發展成本實現跨越性發展。


  

環境成本低,我們經歷過汙染過程,雖然現在開始治理,工業化起步階段,政府管理成本低,就沒有今天,是必然的發展過程。產業園區從原來的粗放、成本低,走到今天。這個成本低的特點是我們不能忽略的。


產業園區發展經歷三個階段,第一個階段分散,村村點火、村村冒煙。90年代以前,全國8000多個工業開發區,縣以下六千多個,縣以上兩千多個。這一段時間,工業發展速度很快,但是成本非常低,工業的發展水平也很低,到了第二階段,97年以後,實現了最嚴格的土地保護政策,對傳統的工業園區進行了一次大清理。


通過土地耕地保護原則進行情理,我也是三家組織成員,對全國進行調查。中國在空間上、發展權利上,不同城市間進行比較大洗牌,把八千多個工業園區,關掉了六千多個縣以下,保留兩千多個。產業園區發展主導,傳統的鄉、鎮、村變成地市以上,由於政府主導了這次洗牌過程,產業園區由政府過度參與,導致發展當中特點是粗放,政府不講效益的。


人均城鎮工礦建設用地面積是149平米,標準是100平米。居民點用地面積,本來沒有工業,是粗放的,三百平米,標準是150平米,政府搞園區,最大特點,占地面積過大,道路過寬,到傳統的產業園區,園區搞大廣場,導致土地資源利用粗放。很的園區是雙向八車道馬路,加綠化帶,為了好看,讓別人來投資。為什麽搞這麽大的路?他們說車流量大,我在園區看了很長時間,白天幾乎沒車,用車時間和上下班時間不一致,根本占不了這麽多路,修這麽寬的路,浪費土地面積占一半以上,包括綠化,每年還要維護、管理、投資,某種程度上把資源白白消耗掉了。


空間大洗牌,把開發區所有的產業園區基本上只有縣以上,搞產業地產都知道,支撐未來政府的投入,只能靠稅收,稅收收入,現在整個地方政府開支,收入水平來源於兩個,一個是稅收,稅收只能保證政府開支,招商引資還要補償,免多少年稅,各地在競爭。還要解決七通一平,包括零地價投入,天津、北京零幾年的時候,北京工業用地十萬塊錢,三一集團到南口,就是十萬塊錢,天津更便宜。只能靠開發房地產,產業園區模式,政府招商引資,低價引進,政府大量補貼,開發房地產補償。這是一個基本套路。


政府效率大幅度下降,轉變企業經營產業園區,就是第三個階段,提高用地效益,不會搞雙向八車道大馬路,不會搞大公園、大廣場,土地利用上發生根本性變化。企業降低招商引資成本,增加談判歸能,強化市場化管理,對園區管理和服務,通過房地產開發權益,解決公司經營權問題。可以在產業園區旁邊蓋,給你補償。


這三個階段無外乎一件事情,低成本引進企業,低價出讓土地,政府大量補貼,房地產開發進行補償,基本上就是這麽一個路數。


30年發展走到今天,我們知道產業園區發展模式難以為繼,因為成本在上升,招商引資的時候,可以降低條件,大大地降低條件,但是條件不能再降了,再降成本越來越大。因為房地產開發成本補不起,土地拆遷成本增高,農民搬遷成本在提高,增減掛鉤,基礎設施成本上漲、物價上漲,各地產業園區發展,還要面臨和其他城市競爭。


三星集團在中國投資,選擇西安、重慶和成都,最後選擇西安,零地價,五年的版稅,基礎設施全部政府提供,拿了小包,拿了地可以貸款,幾百億可以拿來,直接投資,就要一個三星品牌。這是中國整個產業園區發展招商基本這麽過來的。各地競爭,企業跟你談判,誰給條件最好就到哪裏去,導致政府壓低招商價格。由於房地產發展,大家在攀比,無論工業還是什麽,大家都在攀比,房地產成本也在大幅度增加。


我們還面臨一個窘迫現象,就是房子賣不出去,地方發展兩個模式,發展工業增加GDP,發展房地產增加土地財政收入。房地產和土地雙重推動,導致房子賣得很快,土地開發很快,都在蓋房,全國這麽多城市,大家都在搞房地產。張三、李四當書記都要搞,張一要在東邊開,李四在西邊開,城市面積越來越大。房子是商品,商品當多了以後,就賣不出去了,尤其一些中小城市,三四線城市書記兩三年換一任,最後導致房子大量擠壓,每次會議上都講,中國房地產有的過高,142億平方米。北京是一線城市,另外一回事,三四線城市房子賣不出去,地方政府沒辦法幹工作,地方政府面臨的壓力,招商引資,招商引資能不能引來,拿什麽補。


地方債務攀升,就是房地產為主導的發展模式導致的結果。這是我們面臨的現狀。


這種情況下,怎麽談地產問題,怎麽談產業園區發展模式問題,怎麽談產城融合問題,其實不僅僅對我們在座的各位是一個難解的題,跨界融合,特色小鎮,產城融合。越不過去這個坎,一線城市,北上廣深,二線城市房價在上漲,下一步怎麽辦,面臨這個形勢。


產業園區發展現狀規律,對公司經營的產業園區,開始向三種模式,第一種是傳統繼續硬著頭皮在做,這是絕大部分地方在做。昨天上午江蘇市長到河北來談,現在土地出讓價格,土地出讓價格25萬一畝,各種成本75萬一畝,一百萬一畝也得幹。沒有別的方式,只能這麽幹。


最近全國大勢宣傳特色小鎮,就是兩個推動力,雖然總書記說了,但是跟我們現在講的不是一回事。重點房地產商只是一個發展機會,地方政府要尋找新的發展空間。所以這是當前產業園區面臨的三種現狀。


隨著城鎮化發展、城市化發展,還是有一定的規律性結果。就是城市化發展到的一定階段後,工業要遠離城市。發達國家工業基本上在遠郊區,我們城市發展,經過商業,然後工業化,然後服務業。


所以我剛才講,服務業占主導,占比重70%以上,韓國雖然59.7%,但是就業比占80%以上,所以我們看,中國現在服務業為主導的京津冀,基本上北京一馬當先,天津嚴重滯後,河北處於落後水平。這個國際規律意味著什麽,產業園區也要實現空間大挪移。


蘋果在Cu-pertino市,5萬人口,谷歌在山景市7萬人口,惠普在PaloAlto市,6萬人口,大企業基本上選擇向小城市、小城鎮、農村轉移,追求低成本空間。


這是一個市場規律,也是成本規律,不僅僅是因為經濟成本,包括社會成本,工業實現產城融合,放到主城區,現在需要重新思考,產城融合的“產”還是工業嗎?工業和城市還能放到一起嗎?放不到一起,環境汙染大量的噪音、大量貨車進入,對城市造成破壞,對環境造成破壞,所以對產城概念要重新理解。


這個社會成本,包括垃圾廠,包括垃圾處理廠、汙水處理廠,到哪個城市都會引起城市居民的強烈反響。


所以工業遠離城市是一個規律,是我們不可避免的規律。我們一定要去做產業園區,要重新去選擇它的發展空間。而且不一定要和行政空間相吻合。過去我們的產業園區都需要和中心城市、高等級城市,和市長、市委書記所在的地方放到一起,未來不一定。產業園、工業、企業遠離城市同時,也要遠離行政區,這是一個發展趨勢。


結合京津冀一體化協同發展,能不能向周邊中小城市轉移,特色小鎮也是其中的一個發展路徑,能不能向周邊中小城市和遠郊區轉移,現在提特色小鎮,我們反對以房地產為主導,把三線模式轉移過去,再造成一些房子賣不出去。但是園區工業的企業,是不是可以搬遷到這裏,我們是不是不要在城市旁邊搞一個產業新城,值得我們思考,就是產業園區空間再塑造。


到瑞士去,走在路上,邊上都是中小企業,跟著市場規律去做。


根據北京的特點,服務業產城融合,未來融合應該以服務業為主導,這個在地方政府的官員裏面,在我們很多企業家裏,還沒有形成一個固定模式。我跟很多市長去交流,他們堅決反對,沒有工業怎麽辦?財政收入工業稅收有一塊,服務業稅收見不到,是民富。京津冀尤其北京服務業為主導的發展趨勢,已經形成逆城市化的過程,已經開始自對向遠郊區輻射。


兩個最典型的例子,我們可以叫服務業的產城融合古北水鎮,在北京將近一百公裏的地方,形成這麽一個服務業為主的旅遊新鎮,全是人為的,高投入的,3.6平方公裏,外加6平方公裏的居住區,只有在北京,既是服務業外溢,北京人口收入水平高。第二個是崇禮,成了北京的避暑山莊了,北京的後花園,冬奧會的舉辦地,房價已經達到4萬了,縣城房價4.5萬,和北京尋找新的空間有關系。看產業發展,不僅看工業角度,還要看消費結構變化,衣食住行簡單消費向多元化消費,需要服務業再塑造,需要服務業空間再挪移。產業和服務業發展關系,特色小鎮旅遊業自然建立起來聯系。跨界融合,使產業園區、產業地產模式找到新的發展空間。


第一,產業園區選址不一定要和行政空間相吻合,要另辟空間。


第二,產業園區不一定在中小城市,也可以在小城鎮,甚至可以在村莊,當然和行政管制有直接的關系,行政管制嚴格禁止,權力限制,規劃權、土地審批權等等,現在很多政府思維方式,還是一放了以後就會亂,管不了了。現在公共監督力量,社會監督力量,遠遠超出政府監督力量,特別的發展時期,用新的思維方式解決這個問題。企業向這方面努力了,政府管制沒有放松,管理沒有跟上去。


第三,園區發展模式是不是符合時代的要求。一堆企業在一起成本高,還是有些企業單獨選擇發展空間,大的企業選擇獨立的發展空間,是不是可以允許一些企業,通過我們的中介尋找更便宜、更廉價的發展空間。


交通基礎設施的完善是產業空間挪移的重要條件,京津冀通過軌道交通的完善,增加邊界性和聯通性,降低成本,歐美發達國家產業工業從中心城市向遠郊區轉移,前提是交通,我們大概兩種交通供選擇,一是公路交通高速公路,一個是軌道交通。日本沒有高速公路,更多是軌道交通。更多的是區域間的省級公路,城市建的公路,雙向雙車道,軌道交通非常發達。


我們軌道交通嚴重滯後,交通不方便,逼得還得去城市,或者再修一條線。如何改變交通格局,從軌道交通到雙向的這種城際郊區公路,和過去傳統高速公路形成對比。如果一個城市以服務業為主導,我們的城市交通更多以小汽車和人流為主。


我前幾天去佛山,談發展規劃的時候,最大的問題就是交通制約,廣東的堵車和廣東產業結構之間關系,佛山城市化率達到90%多,工業占比只能占60%到70%,工業比重過高,交通運輸以大貨車為主,結果人流、貨車流帶來汙染,交通擁堵非常嚴重,感覺不到宜居。


可是到歐美國家去,基本上人流為主,真正高速公路還是貨流為主。所以我們未來的城市交通模式,適應服務業發展,既有軌道交通也有城郊的公路。同時高速公路配置更方便形成了,人和要素的抵達。所以怎麽樣解決交通配置是大前提。


結合京津冀產業轉型選擇要有區別,怎麽解決天津、河北工業化的產業同構性,重新塑造產業園區,工業為主的產業園區要遠離城市,要向中小城市、小城鎮進行疏解,北京大部分企業已經向外疏解,更重要的是要認識到北京消費群體、服務業群體和未來的產業轉移、產業地產發展,形成新的產城融合,有著至關重要的關系。


房地產不能搞特色小鎮,特色小鎮還有一個功能,全國特色小鎮有實體經濟、現代服務業、旅遊度假休閑,還有住房。面對一二線、三四線城市,特別是北京這樣,其實我們產業地產發展,要解決兩個關鍵問題。產城融合的觀念要變,先有產還是先有人,我們也要調整,過去的城市規劃,先要有工業,然後再有人進來。對於北京來講,需要新的居住空間,再有產業進來,這也有很多先例。


改變原來傳統規劃觀,大量人進來,自然產業要素補充進去。北京產業地產發展要和北京高房價結合起來,五百到七百萬人買不到房子,周邊選擇低價房供給空間,燕郊房價兩萬多,香河一萬多左右,北京郊區小鎮建立住房空間,解決住房供給問題。因為北京房價上漲趨勢不可避免的。現在大家為什麽對房價不滿,因為買不到房子,北京每年住房供給十幾萬套,五百萬人將近二百萬左右家庭沒有房子買,看不到買房子預期。怎麽樣解決產業地產發展空間,要和住房供給的大形勢結合起來,不能在一個封閉的點考慮問題,要在大空間範圍內考慮問題。


最近關於很多城市房價上漲以後,還是在封閉思維考慮問題,燕郊房價漲了,北京買房子需求下降了,佛山一萬多漲到兩萬,地鐵升到佛山,相當於廣州人5萬價格降低一半價格買房。


傳統產業發展,先有產業再有人口聚集。北京各種研發基地,高端服務業,各個大學,怎麽樣和產業地產有機融合。我們也知道雄安新區,可能未來有一些央企、事業單位搬遷,是不是這是一種搬遷方式,他們會不會選擇新的發展空間,我們提供什麽樣的服務,旅遊業發展,我們怎麽樣提供服務。選擇新城發展,提供什麽樣的發展模式,是不是回歸到觸動傳統服務業發展街區模式,有很多開發價值。


地產不光住的,別的功能也有,有經營模式,是不是買過來經營,成本就增加了,怎麽樣改變地產的發展模式,這也是需要進一步探討的。


政策措施,放權,給中小城市發展權力,進行行政權力調整,規劃上不能更多地限制。加強環境基礎設施治理,進行各類的制度性改革。特別強調,今天講的重點,產業園區不一定和行政區劃吻合,園區遠離城市,自行選擇先小城鎮、村莊轉移。


遠去的智慧化,利用互聯網、物聯網發展,形成共享空間,大有前提可做。


有些不對的地方請批評。謝謝大家!


10:05

歐陽捷:未來三年的住房市場的預判

主持人:關於產業空間重塑裏面需要到的一些非常基礎的重要條件,包括挪移過程當中的一些會遇到的重要問題,都是我們在實際的操作落地過程當中的一些問題,非常有建設性的一些意見。再次感謝您。


產業空間重塑和挪移當中,其實有一個非常重要的承載基礎要素之一就是人,服務、設定、後期運營等等,都是值得深入研究和探索要點。當然,我們說尤其在住宅這一塊,人的居住這一方面,到底產品的設計,包括居住所需要的很多配套服務的一些創新,以及探索,我們又該怎麽樣衡量呢?接下來再邀請一位跨界專家,他很有意思,他以前是一位大學老師,擔任過行政審批的黨委書記,聽起來和房地產不太搭邊,雖然不是科班出身,但是已經走上了房地產的這條道路,目前在知名的總資產在千億級這樣一個量級規模的上市公司新城控股集團擔任高管,這家企業本身就是做地產的住宅市場、商業地產,包括物業等等,非常有經驗的一家資深的知名房企,目前在全國42個城市都有自己的項目,而且布局也在不斷地擴張。


 

像上海、常州、蘇州、南京、杭州、天津、武漢、成都、合肥、南昌、海口都有他們的項目。在宜居中國有這樣一個數據,2016年的時候,新城控股集團房企銷售業績排名第15位,如果現在再看這個數據的時候,發現並沒有往下下降,說明它還是在急速擴張和快速發展,正是這樣一家成長性的上市公司,它的VP對房地產的發展趨勢又會有怎樣的預測呢?接下來有請他來給我們講講,掌聲有請歐陽捷先生登臺演講。


 

歐陽捷:尊敬各位嘉賓,感謝全聯房地產商會邀請來跟大家分享一些研究心得。剛才李鐵主任講到了,先有產業還是先有人,有人就要有房子,因此,我們無論中國未來怎麽發展,房地產依然是非常重要的產業,特別是現在目前住宅市場依然占到了全國房地產市場的90%以上,所以我們要是談房地產不談住宅顯然是不行的。


 

這次我帶來的題目是“未來三年的住房市場的預備判”,很多機構在研究房地產市場,但是看過去多,看未來少,看未來三年可能更少。未來三年很難預判,當時接到這個題目的時候在想,未來三年到底什麽樣的變化,我們現在是空口說白話。更重要的是需要找出背後的邏輯關系,未來發展到底什麽樣的邏輯,如果找出這樣的邏輯,未來三年預判不是非常重要的事。


  

我們這次分享三個方面:當前形勢、未來預判、房企業策略。


這張圖非常明確可以看到,房地產拉動作用在弱化,房地產2014、2015年都是在下面,現在已經翻到上面,在粗的綠線的上方,粗的綠線是GDP,但是逐步下降,接近於GDP增加值,意味著什麽呢?意味著房地產對於GDP的貢獻正在減弱,當然我們看到工業增加值還在下方,這條上竄下跳的紅線是金融業,金融業在2015年股災前後的時候,對GDP的貢獻非常大。但是現在已經是負增長了。


  

為什麽我們會是減弱呢?從這張圖上可以看到,三個箭頭都是往下,包括住宅、商業、辦公,全部增速都在下降。意味著我們未來增長是不可持續的,這個不可持續從2016年5月份開始持續往下走了。


 

為什麽說不可持續?我們在去年做了預判,去年年底和今年年初的時候,我們曾經發了兩篇文章,我的個人微信“歐陽先生”發的。當時預判今年的房地產市場是“量平加溫、略有增長”,為什麽得出這樣一個結論,為什麽我們說未來的熱點城市無地可建、無房可售、無房可買。北京基本上無房可買。


一二線城市目前整個成交量明顯下降,出現一個什麽情況?今年1-4月份,銷售面積比去年同期下降20%,是什麽原因導致的呢?兩個原因:第一,調控見效了,因為限購、限貸,導致有資格的購房人變得少了。第二,供應減少,因為有資格的需求在下降,同時供應再壓低,導致供應減少之後,市場上能推出來的可售房源當然逐步減少了。這裏面,還不排除另外的問題,一方面土地供應逐漸減少,另外一方面高價地越來越多,使得限價令下難以開盤,延遲入市,最後捂盤惜售,導致供應在減少。


  

一線城市1-5月份供應量,基本上相當於去年全年一半左右,這個供應節奏相對來講還是基本合理的,但是二線城市整個供應量是去年、前年1/3,今年有沒有可能超過去年,甚至更大幅度接近2015年,我們相信絕無可能。


有沒有可能一二線城市增加土地供應呢?非常難。雖然我們在4月1日看到了一個非常重大的信息。在前面貴賓室的時候,我們在討論,雄安新區到底給大家帶來什麽,那個時候雄安新區橫空出世,把所有人目光吸引過去了,忽略了同一篇發布的重要的文件,住建部和國土資源部發布的通知,通知上明確提出了,低於12個月的區劃周期的城市,要增加土地供應,直至大幅度顯著增加。另外高於12個月甚至更多的,區劃量更高的城市,要減少土地供應,甚至斷供。


  

但是一二線城市在4月1月以後,多少城市增加了土地供應,多少城市公布了連續三年的土地滾動計劃?其實是非常少的。4月1日以後,其實只有三個城市公布了連續三年的土地供應計劃,而這三個城市都沒有增加土地供應。


  

我們把去年公布了連續三年土地供應計劃的城市加在一起,我們發現總共16個城市,包括幾個三線城市,其中有八個是下降的,有五個是持平的,只有三個在過程當中有微幅增加,為什麽大家不願意增加土地供應?一二線城市核心區無地可供,如果要供地要拆遷,要進行城市更新,這個時候大幅度提高拿地成本。當然我們現在城市裏面可拆遷的地方也越來越少。


另外一個方面,我們過去在外圍郊區攤大餅的建設方式,已經漸漸被拋棄了,所以我們現在大城市在建新區的模式,現在越來越少,為什麽我們會減少這些呢?實際上我們都在未來所有的二線城市,都會走上海這條路,這條路叫做什麽總量控制、增量遞減、存量優化、流量提效。土地供應越來越少,要集約利用,要提高土地的單位產值,提高土地的利用效率。最近有一篇網絡上流傳很廣的文章,原來重慶市的市長黃市長在復旦大學做的一個演講,演講當中講了非常多的事情,一個市場對整個城市土地供應方面的想法、看法,很重要的是規劃浦東新區中間的金橋工業區的時候,規劃每平方公裏產值要達到一百億,那個時候上海大概十幾個億,現在是1200億,如果有這麽高的產值,我們相應土地出讓,出讓的價格會比較低嗎?顯然是不現實的。所以為了得到更高的產值,一定要集約利用土地,土地供應就會逐步減少。今年一二線城市土地供應逐漸減少。包括重慶在內。


去年曾經在吉林大學校園招聘,有學生問我,重慶什麽時候可以買房,我想回家買房,重慶房價什麽時候會漲,我說黃市長走了,重慶房價就漲了。不是黃市長在重慶推動大量的土地,推出大量的土地,推出大量的公租房建設,把重慶房價壓低,更重要的是2016年土地供應量比2015年下降30%,2015年比2014年下降,2014年比2013年下降,土地供應逐漸下降,未來供應就會慢慢短缺。


最近還有典型城市,在安徽,當時去年10月份的時候發布了政策,企業在搶地的時候,推出很多地王,怎麽辦?不能穿馬甲。一塊地只能一個企業報名拿地,造成土地拍賣市場上的企業數量減少,土地熱度就會減少,地王概率就會降低。今年5月份,新文件發布了,取消了這條政策,可以披任何馬甲上陣,來的越多越好,因為前面土地賣的便宜了。所以這個邏輯告訴了我們,未來的土地價格會持續一直上漲。剛才李鐵主任講了一句話,未來北京房價一直上漲,很多人提出一個觀點,沒有一直上漲的東西,其實我們恰恰相反,我們是全世界人口在不斷地增長,霍金預測全世界人口75億增加到110億人口,但是地球表面沒有增加,人口往大城市流動,全世界所有一百萬以上人口大城市數量在不斷地增加,全世界各個國家的最大城市的人口數量也幾乎都是增加的。包括日本、東京、紐約。


所以人都是在往大城市走,大城市土地價格、人均用地面積就會減少,意味著土地單價在提高。大城市土地價格上漲,全世界所有城市無一例外。只能抑制需求,匹配更低、更少的土地供應。這是調控的邏輯,延後改善,限制剛需,匹配土地供應越來越少局面。未來一二線城市土地供應不會大幅度增加,未來住房供應難以大幅度增加。


出現扭曲現象,比如限價令,導致房價扭曲,我們擔心房價放開,導致房價失控,越扭曲房價,遠郊比近郊盤貴,毛坯比精裝房貴,二手房比一手房貴,北京二手房房價下降了,市場拐點到了嗎?真的這樣嗎?二手房比一手房貴,人們不買二手房,房價下降了,既然賣的價格不高,就租房子,租房子量增加了,導致房租下降。調整幅度很小。因此導致高端捂盤。


去年上還有一個央企在賣房子的時候,政府說,現在87500,可以房子價格批給你,說不能賣,國有資產不能流失,賣到9萬。等到明年,今年之後,政府告訴他,只能85000,只好再放。所以現在出現高端捂盤,是被動的。我們出現毛坯入市,產品趨同,價格限死了,價格不能超過周邊房價,所幸做毛坯、低端。我們推動產品產業升級、裝配式住宅、節能環保綠色都通通放到一邊去了。


當然這個過程中間,還有關系戶成為巨大的受益群體,北京有很多很好的樓盤,性價比非常高,不敢推,一旦推起來之後,部長、司長的條子都是一片。前段時間碰到一個企業,農業部司長遞了條子,想買房子,我說農業部跟房地產有什麽關系。自助很難入市,關系戶首先獲得信息,上海提出搖號,只要登記客戶數量高於推出樓盤套數,必須公開搖號,由公證機關統一組織搖號,開發商怎麽辦,關系戶怎麽辦。沒辦法,不迅速了。我不公開開盤,不公開認購,客戶量就很少。關系戶就來了,趕快來買吧,告訴你,現在政府限價,周邊賣9萬,我賣85000萬。上海采取措施,所有樓盤只要開賣,必須搖號。


限價令能不能放開?遲早要放開的,現在不敢。可以給一個辦法,漸進式放開,比如今年中央要求,房價環比不上漲,明年上漲1%,後年上漲2%,再後年上漲3%,2022年上漲5%,保持人均收入水平平均保持8%,上海房價收入比,去年最高點的時候,25.7%下降到19.6%,雖然19.6%房價收入比還會很高,但是畢竟是下降的。所以泡沫風險降低了。


當然現在看一二線城市房價反彈壓力依然很大,這種情況下,如果把限購、限貸、限價全部放開,必然失控,導致泡沫風險必然爆發。調控仍將持續。一二線城市看完之後,看三四線城市怎麽樣。也在分化,2015年提出一個觀點,四大分化,城市、板塊、樓盤、企業分化,城市分化非常嚴重,板塊分化更不用說了。


這些城市過去庫存消化掉,現在供不應求,研究這些城市全部限價、限貸,供應、需求、房價受限,因此未來很可能被控制。我們提出一個觀點,未來房地產可能進入一個新概念。這些都市圈未來會不會有大發展,很難說。未來都市圈周邊三四線城市發展有一個重要課題,都市圈所有周邊三四線城市,不會自動成為都市圈會員。因為如果我們軌道交通、快速路網通不過去的話,到固安要一個小時,甚至一個小時更多時間,還不如在北京。因此通過軌道交通打通了之後,才能把產業倒過去,人口才能過去。這些城市才逐步發展出來。北京、上海這些城市,都不願意把這個軌道交通打開,不願意把高速公路打通,因為地方政府利益關系,現在其實不是放開、打通,建都市圈把周邊城市,包括不是北京的河北城市變成衛星城、衛星鎮,而是現在在做一條護城河,你們要進京,我還要收費,所以這個是未來都市圈三四線城市發展的一個很大的問題。如果像成都一樣,軌道交通全部打開,未來整個大城市發展會超過我們的想象。我們現在上海的軌道交通,現在是690公裏全長。僅僅通到了上海昆山,其他地方都不通,但是成都未來的規劃是1000公裏,而東京都市圈是2500公裏,因此我們可以看到東京都市圈的概念,為什麽會有那麽多的小城鎮,而上海周邊做不出來。


去年春節部分三四線城市比去年增長300%、100%、200%,可能是回鄉置業,追溯一下,去年5月份這些城市的成交量,已經出現35%以上的普遍性增長,為什麽?全國大概40個左右城市,恰恰跟一二線熱點城市房價暴漲時間吻合,這些人在大城市裏生活,購房無望,因此回鄉置業、創業、就業,離開了大城市。他們回去之後,導致這些城市成交量去年明顯大幅度上漲,仔細研究的時候發現,這些城市的房價其實沒有變化,因此這些人就是剛需客戶,因為沒有錢,不能推動房價上漲,雖然成交量上漲,房價沒有出現大幅度上漲。


當然還有一批更多三四線城市,仍然在自然的去庫存路上,因此整個銷售面積,雖然有一定的增長,但是增速在慢慢下滑,而房價其實沒有上漲。所有三四線城市的住房供應、土地供應什麽情況,今年1-5月份土地供應相當於去年的1/3,這幾年的趨勢是在往下走的,意味著未來三四線城市土地供應不可持續。


我們曾經到了安徽地級市,我們看了以後發現,這個城市裏面的潛在供應非常高,將近一千萬平方米,每年銷售面積只有180萬平方米,潛在供應可以供應將近五年時間,政府還在每年增加土地供應,這個庫存怎麽去的掉呢?仔細看了之後,我們發現有一個新區房價上漲幅度很快,而且一房難求。最後我們會發現,這裏面出現一個重大反差。這個反差怎麽回事呢?後來我們覺得這個問題,整個城市轉了一圈,將近一千萬平方米的潛在供應,絕大部分都是爛尾樓。很多中小房企已經死了,所以只有一個樓盤,在去年這麽好的形勢下緩過勁來,繼續開工,所有樓盤處在停工狀態,所以在更多的三四線城市,其實我們看到的不是未來能夠把這些庫存去化掉,而是在艱難的去庫存當中,未來不會有更高的增長。


三四線城市增長逐漸乏力,去年大水漫灌效力,去年不可持續,最多延續到明年,明年之後慢慢就會沒了,三四線城市出現人口梯度轉移過程,還在持續。曾經到安徽大別山深處做公益活動,給他裏的小學送去圖書館,到那去之後問那的小孩,你們上了高中、讀了大學之後還會回來嗎?所有人告訴我,不會回去。意味著他們爺爺奶奶、爸爸媽媽砸鍋賣鐵,都會幫助他們留在大城市裏,這是人口流動背後的資本流動,錢跟人流到大城市。


另外一個現象,農村人口逐漸轉移出來,數量在逐步減少。去年之前的五年時間,年均農村人口轉移出來的數量,1360萬人,再往前的五年時間,年均轉移出來數量1500萬,逐漸減少,以後越來越少,一定往大城市去。未來這些城市的城鎮化已經接近尾聲,過去一直在提城鎮化,對這個問題一直有爭議,但是現在可以非常明確地提出這個觀點,城鎮化已經接近尾聲了,未來可能更大的城鎮在都市圈的三四線。


浙江很富裕的縣城看了一下,這個城市非常典型,每年銷售面積大概30萬平方米,三千套左右的住房,但是整個縣級市,每年新婚五千對,換句話說,城鎮裏面的新婚人口基本上消化掉了城鎮的新增加的供應量,這個時候沒有新增的需求怎麽辦,地方政府就拆遷。


去年拆了150萬平方,今年拆兩百萬平方,拆遷的時候怎麽來做呢?拆遷的時候,政府不造安置房,發房票,拆遷戶拿掉整個房票,買開發商的房子,通過拆遷制造需求、GDP、政績。但是這個時候,他買開發商房子,政府貼錢給房票,政府沒有錢,賣地,所以去年賣了170萬平方米土地,今年大量賣地,否則沒法支撐兩百萬平方米拆遷,加起來350萬平方米,相當於整個全市農村+城鎮,所有住房10%,如果按照這個邏輯滾十年時間,可以把城鄉所有住房全部拆遷完,煥然一新,有這個必要嗎?當然沒有。因為農村人均住房面積達到78平方米,城鎮住房達到54平方米,這個房子有必要拆嗎?所以數量的改善與需求,已經基本上結束,質量改善需求也不多了。因為他們城鎮自己建的好的房子,別墅的房子,加上商品住房的占比,已經超過了80%,所來未來能拆遷的余量已經非常少了,所以這些城鎮化已經基本結束了。當然我們也看到,有些城鎮提出了一個限售概念,限售三年確實有一定道理,短期投資炒買炒賣,限售十年有道理嗎?既不合情,也不合法、合理,二手房市場未來交易一定會大幅度萎縮,而且新房市場供不應求,導致我們整個市場發生變形。因此這種政策,我們覺得過猶不及,未來一定會提前調整。


未來預判定非常清楚,未來幾個大趨勢不會改變。


第一,基本面不會改變,城市化趨勢不會改變,都市圈將成為城市化的新引擎。


第二,大城市土地供應逐年減少,不會改變,供求關系維持長期失衡,導致房價長期失衡。


第三,很多中小城鎮的城鎮化已經接近尾聲了,小城鎮的土地供應規模難以持續增加。


第四,城市居民住房改善居住條件意願不會改變,大城市住房商品房占比只有30%,北京到底有多少,到長沙,到武漢,到很多地方,我們會看到,我們的住房面積其實成套的商品住宅面積占的很偏低,當然投資者買房保值意願不會改變。所以現在這個形勢下,限購、限價、限貸形勢下,政府既然限價了,意味著房產具有更大的投資價值,什麽地方還可以買房,一線不行二線,二線不行就三四線,所以關鍵問題還是貨幣太多,地方政府地價、開發商推高房價意願不會改變,當然提高產品品質,意味著推高房價。


未來房地產依然取決於政策面,政策面取決於一二線城市,仍然嚴調控,三四線城市必須繼續去庫存,房地產未來的走勢首先取決於政策面。我們做一個戰略假設,我們看到海外智庫都在討論,未來可能怎麽樣,我們先做假設,看未來戰略怎麽定,如果假設成立,戰略可能會成立。


經濟下滑,出現繼續下滑或者出現W危險,繼續重啟房地產按紐,放松調控,提升經濟。都市圈需求會強烈反彈,房價報復性反彈,泡沫膨脹。不可能拉動經濟,不可能放棄控制大城市人口規模邏輯,因為抑制需求,不可能大量釋放土地,不可能放棄抑制資產泡沫。我們相信這一屆延續下一屆政府,不會放棄抑制資產泡沫邏輯,還會延續五年時間。如果真正突破供給側改革,解決房地產供給側改革問題,有可能逐步放松。相信三年時間,房地產供給側改革不可能完全突破,我們過去曾經寫過關於供給側改革的四梁八柱文章。我們認為三年時間絕對做不到。


我們認為一二線城市調控還會繼續持續,所以調控標準不會改變,將長期執行,調控執行時間越久,意味著住房市場發展周期會被拉長,就慢慢發展吧。


調控延續,局部微調,沿著上一個邏輯走下來之後,發現第一種情況自然走到第二種邏輯,這種情況下,我們經濟可能會企穩向好,經濟不好不會重啟,經濟好當然不會重啟,貨幣繼續收緊,金融繼續去杠桿,因此會出現一方面抑制資產泡沫,一方面同時去庫存。少數城市嘗試做一些微調,釋放一些需求,或者突破限購限價的政策。


但是有底限,不能突破房價上漲過快的底限,這種情況會不會出現,有些城市已經在放松,放松邏輯是什麽,吸引高端人口進來,把低端人口產業擠出去,實現產業和人口的騰籠換鳥,這些已經在做了。未來這樣城市會越來越多。


提出一個新概念,房地產進入一種限制性發展,新一屆政府開啟新的經濟周期,與房地產無關,一線城市限制人口、土地供應,三四線城市限制土地供應,包括農村應該限制土地供應。城鎮每年人均住房面積增加1.2平方米,農村人均住房面積增加1平方米,這個邏輯本身是錯的,因此導致未來三四線城市限制土地供應,房地產限制金融改革。


如果房地產限制金融過渡,我們會怎麽辦?因此,我們金融加杠桿,導致錢少且貴,去年年底一直講錢多且廉,所以大家都買房地產。去年11月份,我們說貨幣政策反轉,今年的錢一定變得更加貴,而且少了,現在看錢確實減少,M2增速跌到10%以下,未來我們認為M2的增速可能就在10%左右,不會高於11%,不會低於9%,大概10%左右。


有人說今年大放水,MLF放了4980億元。我們不這麽看,MLF到期回收1400多億,註水800億不會算什麽,一次逆回購就兩千多億。今年4月份M2出現負增量,這是非常重要的信號。未來還會出現某個月份,M2增量變負的,增量會變得更少。


房企到位的資金,不管按揭貸款,還是定金增速都在下降,產生一個情況,房地產企業資金減少了,怎麽辦?大型房企想辦法增加貸款,因此看到這條藍線,就是銀行的開發貸在增加,是不是意味著普遍性的錢多了呢?因為銀行的錢只會給大企業,2013年的時候,我們曾經提出房企分化,中小房企90%退出地產江湖,2014年我們碰到工商銀行總行,他們跟我講,只做百強房企貸款,其他房企只收不貸。2015年基金說只做百強,其他房企開始不做,2016年年終,我們碰到供應商,做玻璃幕墻的膠,他說他的合作夥伴當中,70%是50強的房企,剩下百強附近,中小房企被銀行和供應商拋棄了。大的房企從銀行拿到貸款,今年擴張速度非常快,房地產增加貸款非常多。


按揭貸款增速下降速度非常快,今年可能收窄到個位數,三個重要級人物講了這個話,信號非常有意思,周小川行長去年說,居民部門加杠桿邏輯是對的,但是今年他的口風發生了一些微妙變化,這個變化就是開發貸款在今年還會以相對較快的速度增長,但是會估計適當放慢。郭樹清主席講,居民部門銀行貸款杠桿率並不算太高,但是值得警惕。王照星(音)副主席講,我們希望房地產不能大起更不能大落,因此未來銀行貸款保持相對平穩增速,我們認為是個位數。房企到位資金增速下降,但是如果房地產到位資金在下降,意味著什麽?未來銷售額增速也不會大幅度增加,消費增長持續下降,因此導致量平價穩,消費面積基本持平,房價上漲,銷售額略有增加。


我們預計今年保持正增長,但是明年或者後年,如果進入限制性發展階段,我們可能變成負增長。如果這種情況下,房企現金流會不會枯竭,我們認為很可能會出現。銀監會發布了一個通知,非常重要。去抵押貸款的時候,哪怕有資產抵押也不行,必須有現金流,能夠還本付息,如果不能還本付息,有資產抵押,也不給你貸款。因此,很多房企可能就會面臨這個問題,現金流可能不夠。因此大家必須搶現金流,意味著我們搶客戶,搶客戶的時候,我們看到,當然市場蛋糕不會變得更大的時候,客戶資源就會變得越來越少。這個時候,我們可以看到,我們未來可能會出現一個什麽情況呢?未來出現搶購大戰一觸即發。


因為限購、限貸之後,有資格的購房者越來越少,三四線城市有資格的人很多,但是沒有人買。因此今年很可能出現小房企斷尾求生的情況。今年到了一個二線城市,當時問了原理的同事,在這個城市裏面,有沒有房企想降價,他說我們房企想降價,去年賣六千,今年預計賣五千,我八千賣,客戶流失80%,必須降。明升暗降,今年會大量出現。下半年會不會出現真假,沒有看到,未來不排除。這個房企銷售額30億左右。大房企率先降價有可能,市場拉回來,低價拿地,這是過去的邏輯。


因此可以看到大房企未來邏輯加速跑,通過降價搶奪更多的市場份額。降價不期而至,房價下降10%,成交量下降10%,土地購置面積下降,新開工面積下降,投資下降,聯動上下遊下降,拖累整個國民經濟,房大落變成新重點,其實也調控。中央經濟工作會議提出,既要抑制資產泡沫,又要防止大起大落。現在調控雙限制,既不穿透上限,也不突破下限,因此未來調控是要漸進邏輯,維持房地產健康平穩發展。過去房地產操作模式就是我們通過限房價上漲,未來也會限房價下跌。


最近廣東有一個地方出臺政策,限制房價上漲超過5%,限制房價下跌超過15%,過去2015年房價下跌,杭州政府也出臺類似政策,限制房價的上漲和下跌,因此過去的邏輯,我們認為房地產市場放松、刺激、膨脹、打壓周期邏輯,三年一輪換。所以一定要警惕未來市場邏輯。


當然我們現在調控在慢慢地在暫停,我們覺得是非常有道理的,因為我們推遲了上山難,拽住流坡的車更難,再起來,難上加難。把握時機和尺度。房地產市場投資面出現新狀況,就是我們的房地產的土地購置面積,同比出現下降。未來增速不會保持,一二線城市土地供應減少,今年雖然正增長,明年負增長。三四線城市難以為繼。前年土地購置面積負增長,因為前年基數低,今年正增長,明後年不會了。土地購置面積下降,新開工面積自然下降,投資當然往下走,所以今年投資到明後年投資,可能維持正負零上下,未來不可能大幅度增加。


房企策略是什麽,大企業引領市場潮流,對於大企業首先要研判大勢,必須有危機意識,防患於未然,對城市做深度解剖和分析,不同城市有不同的邏輯,現金為王,進行資金流測試,現金流盤點,現在拿現金最好,不是分紅,作為財務投資者參股別人,也不對。同時不能搶地,控制投資節奏,手上保持一定的現金流。


深耕擴圍,一二線城市未來長期肯定是看好的,必須深耕,三四線城市一定是擴圍搶規模,像割韭菜,三年之後撤出來,再轉一個大城市。同時加速奔跑,跑的快,市場好的時候快速啟動,市場不好的時候,搶先剎車。節奏控制、速度控制非常重要,對於大企業來講。緊跟市場,合作共贏,減少競爭。準備預案,看看市場,如果市場一旦出現下行,必須手上有預案,怎麽做,不能被動。對於中小房企來講,小而美的企業其實還是能夠存在的,不是完全死掉,但是只有極少數的小而美的企業,一個有核心資源,比如有土地,有核心產品,你的產品別人不具備復制。前段時間上海房企跟我講,他們有農業技術,無土栽培技術,放到陽臺上,跟住宅放到一起,可以在家裏裏面種各種各樣的東西吃,這個時候房子就會帶來更好的附加值,而且獨一無二,有獨特優勢。如果都沒有,跟大企業合作,求包養,投私募,通過基金控制,然後走海外,一些發達國家市場雖然不大,但是很成熟,而且很穩定。


新城控股1-5月份增長接近2/3,2020年達到一千億,目前節奏來看,很有可能提前達到一千億,穩健前行前提下,還是加速奔跑,必須跑的更快,如果跑不快,今後市場沒有地位,有地位才有話語權,有規模才有江湖地位,有江湖地位才有話語權,所以沒有話語權,就在這個市場上今後沒有對供應商、客戶溢價能力。


謝謝大家!


11:00

王玉清:中國房地產景氣指數發布

主持人:下面嘉賓將會帶著他的大數據分析研究報告做主旨演講,掌聲有請全聯房地產商會副秘書長王玉清女士,預測一下中國房地產景氣指數二季度的一個表現。


王玉清:這是我第二次發布房地產企業家信心指數,編制全聯房地產商會企業家信心指數,是全聯房地產商會為房地產企業服務的重要舉措,2005年開始到現在第三個年頭了。下面簡單給大家匯報一下。


 

因為搞這項工作,有些概念要明白,什麽是房地產企業家信心指數,從百度上查,信心指數是從債券市場數據計算出來的,最早是由巴隆來做的,巴隆是誰?我從百度上查,一個是搞藝術的,再一個說是特朗普的小兒子,第三個是說搞債券市場的。這個人詳細的介紹不是很多,但是信心指數對企業、業界行業研究還是有影響的。


 

我們用十個頂級的公司債券盈利率和終極公司債券盈利率,用兩個比值來計算,如果中值比率希望小,上面的值就會大,反過來就越小,如果比值越大,信心指數越強,說明債券市場牛市就來了,基於這個領域一直把研究工作。


 

各個行業都有信心指數,有制造業、銀行家、消費者、企業、企業家、股市、股票投資者信心指數都有,30個國家,從供給側、需求側搞信心指數的調查。信心指數調查主要都有什麽內容呢?找了一個與房地產業相關的,比如說美國的建築商協會,也搞了這麽一個信心指數。它是搞什麽的,對協會四百名建築商會員進行調查,依據他們對市場的經驗和實際接觸,然後對房地產的現在和未來的情況進行評估,調查內容主要有組成組成部分,進行加全平均得出,當前的房地產銷售狀況,未來的六個月的一些銷售情況,以及潛在的購買情況。


  

從這個圖表上可以看,金融危機以後,他們的房地產市場是逐年上升的,根據這個,有的房地產企業走出海外,到美國投資,在復蘇的時候。


咱們國家比較影響的信心指數,就是中國人民銀行發布的信心指數,主要調查的內容是什麽? 產品的銷售價格,原材料價格,出口訂單,國內訂單,資金周轉,銷貸款回籠,經營景氣與盈利指標,二季度企業家信心指數65.4%。


  

這個不太樂觀,國家統計局和他們發布的中國制造業采購經理指數,從2016年開始,一直在50左右,到5月份,有51.2%,跟上個月持平。但是因為50是景氣、非景氣的分界線,在低水平情況下比較擔憂。房地產企業指數,這就是我們的指數。這個指數,我們信心指數是62.1%,跟51點多,差距還是比較大的。我們進行的調查指標是什麽?有16個指標,比如行業運營,企業經營與業務,盈利,就業投資,庫存等等,然後經過計算,得到的信心指數。發布單位,怎麽發布?國家層面上,就有國家統計局發布,比方說國防景氣指數,中國人民銀行發布中國企業家信心指數,在行業組織有沒有發布,行業組織也有發布。比如中國物流與采購聯合會,跟國家統計局聯合發布,中國制業企業經理人信心指數,咱們的房地產企業信心指數,由全聯房地產商會行業組織發布的,企業研究力量也有發布。


 

比如比較有名的是中指研究院、克而瑞研究院,最近國家進行管理,不讓他們發布了,可能覺得各個機構都在發布指數比較亂。大專院校根據自己的研究成果發布信心指數。


房地產發布這個指數,基於什麽原因?這張圖是商會市場追蹤研究小組,做的圖。看整個房地產的基本趨勢,1-5月份,這個指標全是下行的,只有商品房的平均指數稍微上漲,這種下行房地產的投資同比增長8.8%,增速比上個月,1-4個月回落0.5個百分點,土地購置面積,同比雖然增長了5.3%,但是也是增速回落了2.8個百分點。歐陽總搞的大曲線,2016年整個土地購置是負增長。


  

這個坑爬到岸邊以後,帶來了房地產價格保障,所以土地是市場的一個很重要的指標。銷售面積、銷售額都回落,只有房地產市場價格稍微上漲。造成整個曲線的下降,什麽原因造成的?房地產的調控政策是不可忽視的,是很重要的因素。我分了分,主要分為宏觀國家層面的政策和地方政策,國家的政策根據黨中央的精神,一直致力於長效機制的設立,所以不知道大家關註過沒有,最近的媒體住房部在征求和銷售管理條例,剛才歐陽總也說到這了,在座有什麽意見可以提,還有土地管理法的修改意見。至於專項的,比如存款準備金率,稅收政策,土地政策,針對庫存量是增大還是減少,都有陸續出臺。但是最近比較亮眼的是什麽呢?地方政策的出臺,根據我國立法法的規定,只有社區的城市才能出現地方性法規,但是現在出臺的法規比較混亂,就連縣級市,連一個小縣也出地方性法規,合適不合適反正現在比較亂,但是歸納起來,大概是有這樣四種,限購、限貸、限價、限轉售。一般在咱們的城市普遍是這樣,對購房資格、貸款資格都有設定相應的門檻。限價,有的地方性法規,超過30%不能再售了。限轉售是最近大家比較關心的,可能這一條對投資房地產的限制更多一些。比如有的是最低買了房子以後,拿到房產證兩年之內不能賣房,保定拿到房產證起十年不能轉售,出臺比較厲害,時間長短問題,這些地方性法規,都是不會延續時間太長。


房地產企業做的信心指數到底是多少呢?從2015年起,我們就調查,樣本量是536家。2017年第二季度,我們的房地產信心指數是62.1%,總體與一季度持平,波動比較平穩。具體表現,房地產行業總體購置面積、購置價格都是回落的,企業的融資難度有所增加,商品房代售面積下降,企業綜合盈利水平、融資難度分化現象還是比較明顯的。房地產行業總體運營比較平穩,企業土地購置面積稍微回落,商品房銷售合銷售價格,企業盈利水平和經營水平持續得到改善,企業融資難度還是增加的,地區差異化情況比較明顯。


  

指數就缺少不了預測,根據房地產市場調控政策,整個大的宏觀經濟形勢,企業可能土地購置面積還會有所下降,銷售價格既不會是大增,也不會大減,對於我們房地產企業在大大好於制造業的同時,還是有一個平穩發展的趨勢,各位企業家在這裏,我覺得信心還是有的,跟銀行業基本65.1%的信心指數差不多,確實從信心指數來看,房地產行業確實優於制造業。謝謝大家!


  
11:15

曲先洋發表演講

主持人:總而言之一句話“信心比黃金更重要”。下面一位演講嘉賓,非常年輕,畢業於北京航空航天大學,獲得過計算機科學與技術的碩士學位,曾經先後在騰訊網絡合乎趕集網從事管理工作,有著多年的地產互聯網運營和管理經驗,工作範圍覆蓋互聯網產品設計、項目管理、數據運營分析、商業地產營銷等等,是一個全才。在2012年的時候,他出任了趕集網房產頻道負責人之後,曾經創造過連續兩年流量增長超過80%,盈利增長超過100%的一個驚人成績,2015年從58趕集集團分拆出一個新公司,叫做好租,很多朋友比較清楚這樣一個品牌。他來出任創始人兼CEO,成為58趕集集團孵化的創新項目當中最年輕的企業掌門人,聽聽他的觀點,有請好租的創始人兼CEO曲先洋先生上臺,歡迎!


曲先洋:聽了前面幾位嘉賓分享,大家都是行業裏資深的前輩,高屋建瓴讓我們看到了很多新理念、新看法、新觀點。因為我是這個行業裏的新人了,我從事這個領域的時間比較短,首先從一些小事講起,講講這些新人怎麽從我們的角度看待這樣一個產業,怎麽從我們的角度能夠做哪些小事情,可能能夠跟大家把整個行業往前推進一小步。


 

今天我主要想聊一下,互聯網怎麽跟今天的主題產業園做一些結合和推進。


 

首先做一個簡單介紹,我們好租從58、趕集分拆出來的一家公司,目前做辦公及相關商業地產的租售服務商,我們是中介身份,為了能夠更好地幫助持有空間的人,更好地做去化,成為客戶和空間的連接器,這是我們的使命。


 

我們是用什麽方法能夠把互聯網和產業園做一些結合,這張圖2016年1-5月到現在,整個全國房地產開發的增速,這個事情之前幾位大咖給到我們的數據比我的數據詳細多了,不做展開。這些數據放出來,只想證明,隨著整個地產投資,整個存量不斷地增加,去庫存是一個永恒話題,這個事之前三位分享嘉賓講了很多。


  

如果具體到產業園區,我們看到的狀況是,整個全國國家級的產業園區就有五百強,省級的大概有一千家。整機產業園區產生的GDP超過15萬億,大概占整個全國GDP比重超過23%,所以產業園區在空間類產品當中,包括GDP的占比當中變得非常重要,我們也會關註這樣一個點,今天早上剛看了一下我們自己的數據,隨著整個開發的增速,整個產業遠去的現狀是一個什麽樣的,存量現狀又是什麽樣的,我看到的是,全國產業園區整體的空置率43.2%,我們運營北上廣深、成都、杭州西安城市,當前看到這些城市裏面,當前處於空置狀態,所有用於辦公、生產總面積當中大概28.5%來自產業園,當然這是我們自己的運營數字。


我們怎麽用我們的互聯網能力幫助這些產業園區去化這些事情,更快、更準確地找到企業客戶這一點,做一些推進,是我們想要研究和探討的事情。


  

首先分析一下,產業園區有哪些市場特點,我們羅列了四點。


 

第一,小客群,因為產業園區通常會有產業行業,包括企業客戶屬性一些定位,其實它不太像正常空間一樣,面向大多數客戶群體都可以做的一個招商。


第二,大客戶,通常來講產業園區面向中大型客戶做,投資邏輯決定是需要的客戶群體更大、更集中,最終決定我們精準找到客戶更難。


  

第三,成交周期長。有小客群、大客戶特點,必然造成整個成交周期長,讓整個產業園去化,包括為客戶提供更好的服務這一點變得更難。


第四,利潤率不高。不展開說了,前面幾位嘉賓講很多了。


  

目前,整個產業園的供需痛點是什麽樣的?平均控制率43%點多,間接證明了當前整個產業園區供給是過剩的,同質化更嚴重。李鐵理事長給了很多圖和實際數字,我們看到很多產業園區目前開發並沒有到一個非常經濟化的狀態,所以出現空置率高、同質化嚴重這是必然的,同時缺乏很多軟性服務,筆觸財稅人事這種產業園區必須能夠跟正常空間提供差異化服務,其實對於產業園區發展是必須的,必不可少,這些在目前已也的產品當中,看到都還有很大的空間可以提升。


後面簡單地講一下,我們做事情的邏輯是什麽樣的,我們之前其實更多的是集中在正常的空間,我們從去年下半年開始,在嘗試產業園區空間,怎麽樣把原有的經驗拿過來做一個復制,簡單列一些邏輯,後面還有簡單的小案例,做分享,無論是不是產業園區,只要是空間類的產品,絕大部分的客源渠道,其實來自於線上,更多的從線上了解到整個空間分布情況、存量情況,以及招租情況,這些其實決定了,我們可以把客戶的決策,以及客戶的收集整理成本,更多地向線上延伸,這是互聯網基本上可以做到的事情。


沿著這樣的客源渠道分布基礎,構建我們自己的能力壁壘。因為有自己的股東背景,所以我們能做到這樣的大領域裏面,我們做到整個流量和客戶群體覆蓋度,這個領域裏面絕對領先的。


基於這樣的優勢,可以做到頂級的客戶服務和儲備,除了線上以外,線下也會通過長期的市場活動、營銷類活動,聚集到更多的房東、供給類、客戶需求類群體,阿裏巴巴、百度、騰訊、小米、京東、滴滴知名企業,都有我們幫他們做空間類服務的成功經驗。


更精細化刻劃房源,正常空間以及產業園區都適用,在產業園區裏,大家對於客戶行業定位要求,有更細分的邏輯在裏面,被我們更精細化地刻劃客源這個事情是必須要做到的,一開始要這麽做,要求所有客源、房源必須標準化了,每個樓盤用一百字左右,描述這個樓盤在交易、服務裏面所有可能會影響決策的所有信息。每個客戶也會做這樣的事情,大概40個字段,並且這個過程不斷地精進、疊加,並且可以不斷地交叉,比如可以把客戶的行業和供給做交叉,可以把客戶的需求、變遷情況,時間軸上縱向做交叉。通過這樣可以發現行業產業規律,以及需求和供給一些規律性。基於我們對客源、房源的改造和理解,我們後面整個幫助客戶去決策,或者說的直白一點,我們整個招商的過程是這樣一套雲端系統。左邊拿的是房源庫,右邊是客戶庫,不斷地優化、匹配客戶和房源之間邏輯,保證為客戶提供服務、房源供給者提供服務,可以大量、高效、復制,更多從右側出發,理解好已有客戶需求,推動左側找到合適的空間,做連接,我們起到連接器作用。在產業園區裏我們反過來,先站在產業園區角度,就是左側,產業園區是整個房源當中的一種,反向驅動我們的智能雲匹配系統,去右側,在海量的貨物數據庫當中,尋找可以被我們連接,並且產生更好的連接和附加價值的企業。


基於這樣一個場景裏面,我們也做了一個向下延伸,就是做整個企業的整體解決方案,比如選租以後,可能會有裝修、財稅這樣的需求,我們嘗試用我們的平臺能力,去整合各個供應方,能夠在這樣的場景裏,實現整個閉環的服務,這個其實跟產業園區的邏輯是一樣的,只不過產業園區在封閉的物理空間提供服務,我們是在空間裏以松散的組織方式提供這樣的服務,我們運用產業園區的場景和邏輯,運用這套系統、邏輯以後,得出結果是效率提升。


作為連接器,我們在意連接客戶和供給方效率,如果能讓這個行業效率大幅度提高,自然解決行業裏面供給方、客戶方、需求方也好可能面臨的一些困難,我們做了一年半左右嘗試,我們把整個承租效率整個行業8%提高到40%以上,四倍左右提升,客戶儲備、數據儲備能力,交易運營數量提升,包括我們對於產業園區有更深的理解,還能把這樣的效率提高到更高的值,起到連接器該有的價值。


空間服務離不開軟件服務,作為中間服務提供商、作為連接器是這樣的,我們運營城市有超過一千名線下服務團隊人員,這些人除了線上連接以外,這些人線下幫助做供給、需求方和我們之間連接,也是我們能力一部分延伸和外援。我們會為他們提高數據化解決方案,提供更嚴密的數據管理,提高線下所有連接器作用。


基於生態閉環鏈條,覆蓋正常企業運營當中需要的26項目服務品類,希望這些品類用一站式服務平臺對接,用管家的1對1服務方式,提高每項服務品質的專業性。我們用工廠職工方法,提供這裏面更高的性價比,更可靠的售後服務,通過這樣一套邏輯,把優秀的服務供給商轉到連接器場景,不僅連接客戶,也連接他們所有需要的服務供給方。產業園在封閉物理空間裏提供這樣一套邏輯,把線上系統把交易場景、服務場景做成分散,打破物理空間界限這樣一個連接器邏輯。


分享幾個小案例,我們是環上的一個節點,這裏面數字放上去,並不是極其漂亮,也不是讓大家極其興奮,確實代表了我們在這個事情上面做了一點點推進,剛剛提到過一次,我們更多的是做傳統空間,包括辦公空間,包括聯合辦公,去年年底開始,我們嘗試做一些偏產業類的,這個其實是小例子,都是在北京嘗試了一些創意公園和文創類的產業園,我們嘗試幫他們做一些定向的租客尋找,用一個月左右時間,我們代理每個產業園當中,成為去化能力最強的渠道。


  

這個項目雲時代,在北京亦莊,兩萬平米,三個月半左右,去化了五千平米,占總面積25%,用我們這套邏輯和體系能夠實現,線下只放了兩個人,更多的依靠線上體下,已有的對房源供給方的理解,對租客端整體的儲備情況,包括我們通過自己的數據能力, 起到連接在一起能力,未來跟這個行業裏的各位前輩更多的交流,我們能夠更好地理解這個行業,用我們的方法在這個行業裏做一些踏踏實實的事情,能夠再去化,在客戶服務、產業園區的升級建造上,能夠跟大家一塊做一些探索,能夠對這個行業做一些貢獻。


11:30

彭海星發表演講

主持人:我們這個平臺就是歡迎大家在不同的角度進行思想碰撞。今天上午最後一位演講嘉賓,我為大家介紹一下他的身份,他是畢業於國防科技大學計算機專業的一位高材生,他先後在華為歷任軟件開發工程師,公司大T系統部產品部長,統一通信與協作產品副總裁,企業全球營銷副總裁等職位,2014年創辦了左鄰,定位在通過移動互聯網、智能互聯、大數據的技術手段,為園區、寫字樓、物業提供移動智慧平臺和聯合運營服務,與園區共贏本地服務升級,掌聲歡迎左鄰的聯合創始人兼COO彭海星上臺演講。


彭海星:開場之前,我們有一段視頻,5月份華潤office2.0的發布會,我們做的一個產品,這個視頻給大家看一下。


 

(視頻)


 

我們跟華潤置地合作,幫助他們升級打造office1.0產品,我們作為一個外行,作為IT行業來看房地產行業。兩個問題比較困惑,我們提以客戶為中心,我們是否在園區和寫字樓裏面真正做到了以客戶為中心,我們對客戶的理解和了解有多少,我們對他們的需求的辨別和對他們企業裏面的發展現狀和問題,我們是否能夠真正知道。這是我們看到的第一個困惑和問題。


 

第二,互聯裝發展了20多年了,現在在地產行業,我們作為一個產業園區,或者地產行業的後來者,我們去跟移動互聯網,或者跟互聯網技術去擁抱我們的切入點是什麽。大家可以看到,互聯網過去20多年,基本上通過遊戲、聊天、圖片、視頻等各種方式,來消耗大家的時間,然後聚集用戶流量,再通過反向方式進行變現,如果我們來做,是否用同樣的方式,還是我們能夠協助我們企業,或者企業員工,幫助他們節約他們的時間,這是我們一直在做這個行業的時候的兩個困惑點,我一直開始因為我們已經有不少的應用和實際的情況了,我會分享一些我們站在我們的角度實際運營的一些數據。


  

這些數據就是在給企業和用戶進行畫像,通過我們對會議室預定,通過我們員工考勤打卡情況,通過我們對停車繳費的情況,以及中午在線下站點買飯消費的情況,我們能夠了解到,這些客戶的一些偏好,比如停車充值的時候,大家都喜歡用支付寶支付,大家購買小件商品的時候,買午餐、早餐、咖啡的時候,都習慣用微信支付等等,還有這個企業的員工的發展的情況,事實上都可以通過這些數據,可以得到呈現。


同時我們還能夠了解到什麽?對於這個區域內,我們的企業性質,文創類占多少比例,科技類占多少比例,互聯網占多少比例,而且能夠看到他們上下班高峰期什麽時候,而且哪一類企業的加班時間更長,基本上互聯網和科技類企業都是比較以加班狗著稱的,所以我們在一些寫字樓和園區裏面,我們推出了包括“深夜食堂”的模式,也是得到了大家的歡迎。


  

通過位置信息,我們能夠看到這個片區工作的人居住也是比較有特點的,大家年齡層面比較年輕,大部分的人居住在寶安片區,房價如果是2500,數據反推,南山片區做人才公寓,定價非常容易做。大家所關註的活動,和熱門話題,事實上活動是大家比較關註的,相親也是比較關註的,出乎意料二手交易、租售也是比較熱門話題,對於企業行政人員最關註的是怎麽樣幫助員工解決住房問題,跟之前企業行政關註的點完全不一樣。通過片區內園區和寫字樓的這些運營積累的一些統計數據,通過什麽達到了這些數據統計呢?我們認為核心是通過服務,有很多種類,比如一卡通服務,在深圳中國儲能大廈,是333米建築,這棟樓裏面,大家可以看到,從進門到員工的考勤,以及到寫字樓內商圈的消費等等,這些所有的過程全都是通過手機來操作的,在這個樓裏面沒有實體卡的,包括停車的繳費等等,都是通過這種方式,大家可能會問,這種情況下對於訪客來說怎麽辦?通過短信、微信方式都可以解決這些問題。


 

我們認為未來五年時間,可能大部分寫字樓和園區內實體卡將不會存在,大家都會用手機方式替代。


企業提供給員工的,很多了,服務熱線、WiFi,我們合作的園區有很多以WiFi作為亮點呈現的,任何企業搬到園區不需要布線,要上網綜合布線很麻煩,所有企業進來以後,通過手機或者PC方式,可以實現對企業的無線整個WiFi覆蓋,企業和企業之間做到隔離。


  

資源預定,我們在高科園區,不僅提供會議室公共資源預定,包括母嬰室,還有推出針對企業的員工的午休間預定,都可以通過手機方式進行線上預定,並且完成支付,而且可以自己完成支付以後,產生二維碼,自己開門。整個過程當中,園區無需要介入的。跟以前傳統的區域打電話,然後咨詢,然後咨詢完了以後,到現場繳費等等冗長流程相比大大提升了效率。


還有快遞查詢,在華潤,我們事實上對接了順豐和中國郵政這兩個快遞,同時利用我們的線下空間,讓所有的快遞的收和發,都統一在這個平臺上,這樣也為寫字樓內的安全和形象有所提升。


  

第三類服務是企業服務,面向最終在寫字樓和園區裏面的企業所提供的服務,我們認為兩大類,一類是產業類的,一類是行政類的,產業類的服務其實如果大家參與園區運營的話,應該很清楚,產業服務因為非標準,所以導致園區在這裏面扮演的角色非常尷尬,推動這段時間的運營,我們發現事實上有些產業服務也是可以標準化的,比如一封律師函,一個人調度,還有人力資源的代辦,這些服務事實上是可以通過標準化,放到平臺上,通過電商的方式直接解決的。還有一類是完全非標準的,比如投融資,還有一些金融類服務,這種情況下,我們事實上通過服務聯盟方式解決。而且通過做產業服務運營,我們也發現,這裏面最高頻的服務,有很多,財務、稅務、法務等等,有很多,最高頻就是人力服務。對於企業行政服務,越來越多大企業傾向於把自己的整個行政中心外包出去,在企業內辟出單獨空間,但是希望把員工零食、卡瑞、茶水間、打印等等所有服務,通過這個空間進行承載。所有不用管,統一外包給第三方,給企業提供不僅是單箱服務,更多是整套行政服務平臺。


所有服務連接客戶、園區、園區運營放、企業和人,後端移動物業管控平臺,更多的是連接人和設備,園區內企業和員工提出訴求的時候,填一個物業報修的時候,這個需求到了運營方,內部可能有一套自己的OA系統,這兩個系統之間往往是隔離的,我們在一個平臺上整合完了以後,整個業務流轉和整個業務發生過程,可以在一個平臺上進行閉環的。而且還有一個好處,我們後端把溫度、濕度,還有電梯使用數據,可以很清晰地通過這個平臺統計和傳遞出來,這樣的話,能夠達到人和設備之間的連接。


總結一下,社交不多說了,很多圈層,行政圈層,企業家俱樂部圈層。我們平臺核心做的事情,幫助寫字樓和園區做連接,把整個第三方的服務資源以及企業和企業員工連接到一起,這樣才能夠把真正所說的,我們把企業作為一個客戶也好,或者說一個長期資源和合作夥伴也好,大家一起進行發展。


這些數據展示更多的在園區運營分後臺的數據展示,可以容易看到園區內能耗分布情況,相比業界能耗對比數據,包括停車位一些監控情況。前面大數據和技術方面的事情,我們已經相對來說比較成熟了,但是如何人工智能,然後把人工智能技術用於對寫字樓內和園區內的一些讓設備設施更加智能地去連接這個事情,我們還在做探索,我們可以做一個比方,現在有些園區和寫字樓裏面進點鐵的時候,從你進門,從你用手機刷卡,電梯自動下來接你,告訴你去多少層。我們積累了大量的電梯運行數據,有些電梯比較繁忙,有些電梯比較空閑,以前傳統電梯維修廠家,按照固定周期進行維保,這些數據已經在跟這些電梯廠家反向討論,能否定向把這些數據讓電梯廠家主動來對一些比較繁忙的電梯做提前維保,而對於一些比較閑的電梯,做其他分析的嘗試。


我們認為以後類似於我們這樣的企業也是創業企業,我們的需求代表了中國大部分中小企業的一些需求,我們在北京、上海、廣州、成都,還有深圳這些地方,我們都有辦公室,但是我們在每個城市員工的用戶體驗是完全不一樣的。所以我們當時提出來一個概念,以後企業辦公的真正場景,或者理想化的場景是什麽?我們認為應該無邊界漫遊,當一個企業在任何城市的時候,用戶享受到這種服務和這種用戶體驗應該是一致的。這也是希望通過後續這些平臺,能夠結合現有的產業園區和地產商一起打造這樣的模式。


我們公司成立時間並不長,2013年在深圳科技園和美國同時成立,但是基本上還是以技術為驅動的一個公司,這些是我們的產品,做的東西比較多,從前端到後端都做了,需這些邏輯核心打通了園區和寫字樓的業務流程,園區和寫字樓本身作為一個產品提供商,我們叫做產品提供的集成開發流程。第二個流程是客戶關系管理流程,能夠清晰地知道,客戶需求和現在要求的狀態。第三個流程是客戶把需求反饋到我這裏,叫做問題處理和解決的流程。所以整個產品設計功能看上去很多,但是核心圍繞整個寫字樓和園區裏面運營的業務主流程做開發。


這是我們的全景圖,包括手機APP,還有PC端,比較有意思的一點,我們跟華潤旗下的太平洋咖啡聯合做了VOLGO咖啡,線下站點是線上服務綜合站點。


我們公司有幾個競爭力,這套平臺能夠把統一的擁護和支付,還有統一的管理,進行一個統一,同時有一些大數據分析,既然做平臺,就有開放接口,第三方的一些公司,或者包括園區和寫字樓,本身如果有開發能力,可以基於我們平臺上能夠開發出更多的應用。


我們算是這個行業做得比較早,或者起步比較早現階段,大家能夠看到比較大一些知名企業都有合作了,在寫字樓領域,包括華潤、高科、深圳科技園等等。


最終這個產品給到寫字樓和園區,最終得有用戶用起來,我們一直能夠把園區和寫字樓用戶裝進來,整個過程會跟園區一起做。


  

我們跟寫字樓和園區合作比較多,我們會定期做一些活動,往期已經走進很多地方了,包括軟件小鎮、高科,效果不錯,人數控制30人以內規模,下一期走進深圳科技園,中國大陸第一個科技園,1987年成立的,中科院跟深圳市政府聯合成立,希望邀請業界同行,一起走進深圳科技園,做一些業務方面的探討。


感謝大家!


主持人:今天上午到此結束。


13:30

郭瑩輝發表演講

主持人:首先感謝大家守時歸來,繼續今天下午的內容。上午我們的領導、專家以及一些企業的老總跟我們分享了一些關於產業地產發展的宏觀層面以及實操層面的經驗和自我感受,下午我們會更加聚焦,尤其是在一線做項目操盤多年的一些從業者也會到我們舞臺上來跟大家進行互動。今天下午的部分將會更加精彩。


下午有一些新的來賓,他們也是剛到會場,我介紹一下各位嘉賓。


 

北科建集團董事長郭瑩輝先生,北京天洋基業投資有限公司總經理王將魁先生,億翰智庫董事長陳嘯天先生,當代置業執行董事陳音先生,北京金豐科華房地產開發有限公司總經理張毅先生,北京萬科寫字樓與產業園事業部總經理袁紅兵先生,北京天洋基業投資有限公司總經理郗龍飛先生,遠創資本控股集團董事長袁紅兵先生,北京經開投資開發股份有限公司招商中心總經理劉亞玲女士,北京國泰創業投資有限公司副總經理米思南先生,房訊網董事長劉凱。


 

下面掌聲有請北科建集團董事長郭瑩輝先生上臺演講。


 

郭瑩輝:首先感謝劉凱董事長邀請我參加這個論壇,並且預祝大會成功。


  

今天下午的話題比較大,中國產業地產遠去的發展趨勢,也是在座從事產業地產投資、開發、建設、運營的各位嘉賓非常關心的話題。


在新的常態下我們要踐行五大發展理念,在創新、協調、綠色、開放、共享的理念之下,其實我們的經濟結構發生了很大的變化,GDP增長從高速轉向中高速,這是速度的變化。經濟結構不斷升級,這是結構在調整優化。從要素驅動、投資驅動向創新驅動,這是動力機制的轉化。所以這是我們整個國家的經濟趨勢。同時也影響到了產業地產的發展態勢。對產業園區的影響從這幾個緯度解剖一下。


  

第一方面,增長方式,原來產業園區全國都是重規模,現在要重質量。俗話叫提質增效。資源配置轉變,由粗放式發展向集約化發展。產業結構轉變,由制造業為主向高端制造和服務也相結合轉變。環境建設轉變,由註重硬環境向更加註重軟環境轉變。招商方式由成本領先土地招商向服務領先的產業集群轉變。運營方式轉變,由載體出售向載體自持運營轉變。若幹個變化對從業者提出了新的挑戰。


 

今天我把挑戰和機遇分成十個方面。四個方面是總體的趨勢,六個方面是體現在操作運營商。首先來看看產業園區在總體發展趨勢上除了剛才那些特征以外,有哪些大的總體的宏觀趨勢呢?


趨勢一是產業園區轉型升級、創新發展進程加快。產業園區作為國家的經濟發展的橋頭堡或者是重要載體,在這幾年的發展中起著不可或缺的作用。我列舉了從2014年到現在一些重要的城市,園區經濟在當地GDP中所占的比重,通過這些比重就可以看出我們國家園區在當地經濟拉動或者經濟結構調整的力量。比如說我們國家在2015年全國有42家高新區,GDP占到了所在城市的20%,有21家GDP超過了30%,7家超過了50%。全國有多少家高新區呢?大概118家。這118家高新區能夠在城市中起到這麽大的助推拉動作用,可見園區在整個經濟結構轉型、產業創新升級方面所起的作用是相當大的。但是我們國家的經開區、保稅區、物流區等等有三四萬家,在各類園區中反而表現出來的差異又比較大。


  

一是產業層次不高,創新能力不強。比如說有些地方園區尤其在中西部或者西南部,可能本地的產業稟賦並不支持做大的高科技的園區或者加工貿易區,但是因為那些園區展示的功能,所以各地招商引資,園區也是千瘡百孔,有規模、沒質量,土地荒蕪,園區中途不成功的現象比比皆是。


二是服務功能發展滯後,城市配套功能不足。在這個層面上的問題也比較明顯。


  

咱們看一看圍繞北京的東西南北的園區經濟,像亦莊園區、北清路產業帶,現在也發展了城市功能和產業聚集區的功能有一定的滯後關系,尤其是咱們在北京從空港到未來科技城,到北清路,再到西山,這條產業帶上,一百多公裏的路上,包括城市商貿研發、城市生活等等,遠遠滯後於北京園區的聚集速度。


三是區域分布不均衡,園區間缺乏合作互動,園區孤立現象比較明顯。


四是政策優勢減弱,營商環境有待改善。靠政策優惠的現象也在進行新的方式改變。


五是土地空間飽和,粗放利用和汙染現象未有效遏制。


六是管理機構行政化,組織運營活力不足。


在園區層面靠的是制度創新,靠的是服務優先,但反過來有些地方園區管委會和行政機構的劃分不是很明顯,導致機構臃腫、服務意識不強烈。所以很多地方的園區發展,不僅如人意,不是資源不夠,而是服務機制不夠。


趨勢一,園區在提質增效方面有兩大特點,一是“瘦身”,一是“增高”。瘦身主要體現在園區進行整理、優化、升級,用最通俗的話說就是騰籠換鳥。在90年代到2000年這十年發展的園區,是以制造業為主,而不是進行專業劃分。但到了現在,我們需要以創新、以成果轉化為目標的園區就需要高精尖產業,所以需要對原來的產業進行更換,產業就要瘦身。還要體現在增高上,就是產業結構、比重、功能首先體現在了體量和質量上。像北京最近有一些工業大院的清退,這是最明顯的例子。原來各區縣為了發展區縣經濟,劃出一些集體建設用地,招商引資一些有GDP支撐的項目,但現在隨著北京高精尖產業和科技創新功能的提高,所以對這些工業大院進行清理。有一些還原成綠地,有一些進行高新技術產業的園區升級。


趨勢二,產業園區作為先行先試區,政策創新加速。我們國家現在進入了以質量取勝的時代,所以在產業園區發展層面上過去的發展是靠成本領先,土地、房租、政府補貼。現在這個時代已經過去了,而這些園區新的產業聚集能力或者創新轉化能力靠的是什麽呢?靠的是在裏面的金融、服務、政府跟企業、市場的互動,而不是簡單的靠房屋、土地優勢來發展園區。所以外部政策有些已經慢慢在撤退,但是有些創新的微觀的政策正在積極調整和增加。


各地在發展高新技術產業方面,在微觀層面上,都是在鼓勵創新方面。但是河北省,在園區發展的運營商層面,有一個非常大的政策,這個政策可以說是我目前見過國內關於園區開發企業最為優惠的政策,我們看到的政策都是園區裏面入園的高新技術企業的優惠、政策支持,但關於園區運營企業的支持政策相對少。而我講的河北的政策其實是2014年出的,講的是我們園區開發企業可以和本地政府對省級高新區園區進行合作建設。這是第一條。第二條,允許本區的稅收建立一級財政局,由社會投資人和政府共同在區內形成的稅收方面進行分帳。2014年河北省委省政府出臺的鼓勵社會企業、社會資源進入高新技術產業園區投資建設運營方面的鼓勵政策。這個政策其實比現在這些政策力度要大很多。


趨勢三,產業園區作為對外開放的排頭兵,全球化布局加速。這句話是引自於習總書記的“啟動一帶一路科技創新行動計劃,開展科技人文交流、共建聯合實驗室、科技園區合作、技術轉移,四項行動。”作為我們國家在“一帶一路”產能輸出或者在國際合作中,園區經濟實際上就是一個經濟的先頭部隊。到現在“一帶一路”成果非凡,在20多個國家已經建立了各類園區,累計投資超過1800億美元。所以園區經濟是我們中國企業海外聚集的重要載體,也是拉動當地的研發、制造、貿易的重要載體,也是中國大國外交的重要載體,所以園區經濟可以理解為是我們對外開放的排頭兵。


  

趨勢四,產業園區融合化特征更加明顯。


產業園區自身有瘦身、有增高,那是在我們產業園區形成的經濟層面,但是在我們的園區建設運營層面這四個方面的特征也比較明顯。


一是園區內企業之間的融合,包括產業集群化內部的融合。我們北科建做園區可能跟大家不太一樣,我們著重註重於專業化園區,比如北京或者京外,有生物醫藥產業園、信息產業園、軟件園等等,為什麽建立起專業化園區,而非簡單的創新園呢?是因為這些專業化園區裏面容易形成企業間的投資、技術交流,包括收購兼並,容易形成企業間的貿易和交易,這就促成了企業間的融合,實際上是園區對產業聚集到產業孵化的功能實現。所以園區的特征就是盡可能以專業化、集群化聚集園區,容易形成產業質量的提升。


二是園區之間的融合,主要是園區之間的密切合作,形成了區域的網絡,這點實際上在長三角20多個城市裏面,我們的園區經濟發展得比較明顯。比如蘇錫常地區,招商信息上由政府建立起招商的信息中心,和各園區之間形成空租面積或者適應落地企業的特點,由政府來協調這些園區的招商客戶,實現園區的融合和互動。


三是產能融合功能,原來的園區簡單的從研發到制造,或者叫產業功能區,但是光有產業是不行的,所以現在各地方政府都能感覺到產能融合給本區域帶來的復合貢獻。包括這幾天我們在京津冀互動的一些市領導,也特別強調不要再做簡單的科技園了,我們需要在城市的戰略之下和新城新區的規劃之下,能不能做高新技術產業和高品質的綠色住宅和城市的配套功能,結合起來由這個企業作為社會投資人,來招標、采購你們的服務。所以現在政府的職責和意識已經從過去招園區、園區招科技企業,變成了招一個大的城市運營商、區域發展商,實現產城共同發展。


四是園區國際化融合。國際化融合兩層意思,一個是園區間的建設需要借助生態、智慧等,比如在北歐、新加坡有很好的園區規劃和城市發展理念,我們可以借鑒。這只是國際化的一方面。還有一方面在國際孵化中國的制造,這種產業轉移也是很好的方向。比如在加拿大,有很好的眾創空間,聚集了很多很多初創的或者苗圃企業,但是加拿大甚至美國沒有這麽大的市場需求,我們特別希望他們能到我們的園區裏來落地生根,我們把市場推廣給他們,使他們變成國際的研發到中國的落地和產業轉化。所以園區之間的融合化特征從空間、從信息到功能、到國際化之間,有很多很多緯度,有待於我們從業者去挖掘、去實現。


我剛才講的是我們觀察的產業園區共同宏觀的一些發展趨勢。下面我簡單講一講我們在運營層面的趨勢。


一,策劃規劃上更加註重土地集約利用,功能更加綜合化。


這是我們最近兩年在房地產大熱情況下,同樣的產業地產出現以後對產業園區的土地需求也劇增,導致國家對這方面的關註。所以最近幾年我們可以看到在我們的政府層面,對於工業園區的提質增效,包括容積率要求提高,包括土地的投資強度,乃至園區的分割銷售等等,出臺了很多既支持但更多是限制企業政策,比如園區原來的容積率1.0不行了,各地可能希望是1.2、1.5,加強土地利用率。另外,因為土地少了,產業地產再促進經濟發展也需要把土地的集約利用提高起來。另外,園區要求保障每平方公裏投資不少於多少億,提高土地的投資強度。另外,在園區的發展過程軸,也不希望簡單的去做園區,而是希望跟城市發展聯系起來,就是產城融合。尤其最重要的,在天津、江浙地區出了新的情況,就是工業園包括教育、科教園區,都希望按獨棟整體銷售,不允許分層分割。有些地方允許分層分割,最小面積不能小於500平米。這對中小創新企業的購買就形成了很大的障礙。但政府認為這樣利於招大商、招重要的企業。所以在土地集約利用方面,功能上和土地利用上,國家的要求越來越高了。


最為嚴苛的是,最近我們在天津不是論棟,而是分宗,一宗地上蓋五棟樓、十棟樓,只能以一個土地證進行整體銷售,連樓棟都不行了。這個變化是我們從業者要需要的很重要的一方面。


這是我們的規劃策劃方面土地利用的情況,我們在天津北辰區68平方公裏國家第一個產城融合示範區裏面,我們最近做了一個10平方公裏的產城融合的園區,就是剛才講的政策。原來分層不行,分樓棟,現在分樓棟也不行了,要分宗,整個樓宇通過股權轉讓或者通過所有資產一塊轉讓,要求比較苛刻。這說明國家對土地、對開發的產業招商的成果更加關註了。


二,產業招商層面,註重產業定位差異,產業招商精細化。


比如我們在北京周邊的涿州、大廠、張家口、廊坊,所有談的這些項目,政府特別希望在城市規劃之下,你與周邊運營商之間的差異化在哪裏,提出與本地產業之間的關聯,僅僅說我能做園區、能賣,對政府來說已經不怎麽吃香了。他們希望提出有遠見的產業構架。在京津冀周邊,各級政府對精準的產業定位要求越來越高,反過來對園區企業的招商工作是巨大的挑戰。


最近在上一周,我們北京市發改委發布了一個重要的新聞,就是北京市把雄安新區當做自己的事情來重視。在支持雄安新區的舉措上,提出了一個把中關村的創新要素要向雄安聚集,這樣的觀點其實大家可以想一想,中關村區域有兩萬家高新技術企業,有各種各樣的產業門類,如果這些創新要素都向雄安新區聚集,就意味著雄安新區要承載著各種各樣的電子信息、海洋、航天、軍工等各個方面的產業資源區,這些園區如果將來去雄安新區,我們將來各位有誌於在雄安發展的話,這一條就是致命的要求。因為提不出精準的產業定位和科學的園區的規劃,可能連雄安新區入門的機會都沒有。這是在行業裏面運營層面關註的第二個現象。


原來優惠政策從園區招商來說,政府招商和企業招商,產業定位、投資環境到產業環境越來越要求從產業的精確到服務的到位,以及產業生態圈的構建,來形成新的招商的內容,不僅僅是政策優先,可能要開發商和政府共同配合服務和生態環境建設。


三,產業培育,註重產業生態打造,實現產業集群化。


政府現在來說,已經並不是我招你產業園區,你再招科技企業,而是他希望你懂得產業園區生長和培育的規律,同時和政府能夠攜手,把一個創新、創業的生態環境和氛圍構建起來,共同致力於對高新技術企業進行孵化、進行投資,讓它們在本地成長。這樣的要求我認識得比較深刻,也是我們在企業內部總結的,跟政府溝通用的。


那麽這裏面有什麽樣的企業聚集?原來政府都希望我們招龍頭企業、龍頭招商,但是我說不一樣,有龍頭的就有龍身、有龍尾、有龍爪,所以大中小創業企業就形成了業務、信息、貿易、交易的互補,這樣才能成為一個生態圈。就是十個大佬往那一蹲,老死不相往來,那叫什麽生態圈呢?所以產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起。


我們去年包括最近投資了三個VC階段的投資,都是入園企業投資的,我們獲利倍數在4到5倍,已經形成了很好的生態。


什麽是創新策源呢?各地政府都喜歡招大商,我說錯,你可以把有創新能力的企業招到園區來,我們扶持。所以梯度招商不如本地聚集,形成本地的科技創新的力量。所以創新策源地不是簡單的到北京去招,所以創新側圓是招商環節,招誰很重要。市場復制,本地政府的陽光工程、政府采購中,能不能優先采購入園企業,給他們一些市場機會。最後是搭建一些必要的技術平臺。


這八個方面,我們政府把八個緯度構建完全了,這個園區沒有圍墻,實際上它已經變成了政府、運營商和園區共生共享共融的產業生態圈,彼此利益都相關,是利益相關方、生命共同體。


四,產業運營,註重發揮平臺功能,園區企業盈利模式多元化。


這個圖表可以反映出園區運營商服務對象是誰?是創新的主體,這些主體來自於企業、大學、各種機構,他們是入園的主力軍,是我們的衣食父母。他們在園區裏幹什麽?進行創新、創業。怎麽創新呢?通過思想、體制、技術、機制、文化,使企業內外兼修,通過我們和政府這個保姆的呵護,讓企業在這裏安安靜靜成長。但是他們需要和我這個保姆政府形成很好的創業環境,環境的營建是他們賴以生存的土壤和氣候。這個環境包括了各種各樣的服務、各種各樣的軟環境建設等等。所有這一切誰去構建?是我們產業運營商或者我們園區運營商,我們搭建的園區不再是一個土地、房屋經營租賃的房地產業,而是房地產作為基礎打造的創新創業成果轉化的城市級的大孵化平臺,這個平臺思維決定著我們企業在整個活動中的盈利模式。因為是平臺,所以我們做得很艱苦的工作就是要為這個園區的眾多客戶導入很多很多資源,為它去服務。這些資源有政府資源、行業資源、企業資源、合作夥伴、中介服務、金融、院所等等,這些資源通過有償市場化和政府支持的活動來導入到企業裏面,北科建內部叫三重服務,生產性服務,是要素和資源整合所做的工作。生活性服務,圍繞企業員工的生活所需要的一些服務條件。政務性服務,企業在當地需要報稅、需要工商、需要律師,需要和政府打交道,我們通過園區來提供這些服務。三類服務,一百多項服務指標,把它作為園區企業給客戶服務的承諾或者必須到位的服務內容。保證企業在這裏面能夠健健康康的成長。


因為投資物業、服務客戶,才給我們園區運營商形成了兩大類最為重要的收入來源。所以從收入來源裏可以看到有關於基於房地產屬性的收益來源,但另外是基於服務性的收益來源,比如說基於房地產的,作為園區有土地一級開發的收入,有二級市場開發物業形成的收入,還有三級持有物業形成的租賃性收入。我們集團還有另外衍生的服務性收益,比如給政府服務,政府會給我一定的政策優惠或者稅收返還,這個大邏輯是我在政府形成一個創新活力很強的創新平臺,政府給我實現這個功能,就要給我一些優惠的政策和收益。


第二方面的服務是我服務了入園企業,所以入園企業感恩回饋我,開放它的股權融資,把投資機會給我了,這是一個互利互惠的過程,而不是簡單的給它金融支持,而是對園區有依賴性,把投資機會開放給我,所以股權投資也有重大盈利。


第三方面是別的政府、別的同行請我們去做管理輸出,同時北科建還給政府和其他的同行做了三個項目代建、代運營,這也是我因為園區帶來的衍生性的服務性收益。


五,金融支持,金融對於園區的成敗事關重大,所以在金融的供方和金融的需方,我們的園區企業搭這個平臺,包括直接組建各種基金,為園區的建造環節和企業的成長環節提供各類的金融工具和我們自身的盈利機會。這裏面有小到園區、大到產業新城,我們園區開發商或產業新城的運營商都應該把各類金融緊緊掌握在自己手裏,為客戶提供服務的同時也壯大自己的盈利來源。


六,建設與管理,更加註重綠色生態,管理服務智慧化。


在運營過程中,關於園區的生態和智慧已經成了各地政府招園區運營商開發運營園區的標配或者標準要求,我剛才講過的那些地方政府都是對於生態化的園區、綠建的應用,包括智慧化園區管理,能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結合起來,這對於我們來說,可能要在我們的策劃園區之初要植入或者增量投資這些功能,才能使園區變成花園式、生態化的辦公環境。


以上是今天我給大家從大的發展趨勢到具體操作運營商提出的行業觀點。


最後做一下小結。做產業園區,我們出身於地產,但是不能陷在地產裏面,把園區的基本功能、產業孵化功能給破壞了。所以園區企業要成功,要從地產思維結合互聯網思維,再疊加投行思維,把房地產開發項目變成一個產業孵化的平臺,才能形成我們的行為模式、我們的出發點,能夠讓政府接受、讓客戶受益。這是思維方式的轉變。


另外,我給大家一個忠告。行業裏面很多同行也跟我交流,我們做科技園區,很多科技園區做不動了。我說你可能把科技園區、科技地產和普通的工業地產,比如物流園、標準廠房,劃等號了。如果劃等號,你的科技地產就白白浪費了很多機會,而抓了很多芝麻粒的小價值。換句話說,我們科技地產服務對象是產業的上遊、是研發型、科技型企業,工業地產是中遊或者下遊,是制造業或者貿易型園區。因為對象不同,所以從客戶身上獲利的手段就不一樣,所以科技地產一方面是要打造一個園區的物業環境,從不動產上租賃銷售載體來獲利。但更主要的是通過股權投資來盈利。這個思維我們很多同行包括我們內部很多員工都犯了這樣的錯誤,叫“買櫝還珠”的錯誤,就是把很好的園區裏面綜合收益、把最重要的客戶的投資機會扔掉了,而著眼點放在園區的房屋的設計、成本的控制、租賃的客戶的選擇上。


我經常問他們,你是招一個能付得起房租的客戶,還是希望招一個付不起房租,但是企業未來成長性非常好的客戶?潛臺詞就是,你註重的是物化的租賃收益還是關註對它投資股權VC、PE帶來的收益?其實我想講的是,這兩種收益都要關註,不可或缺。


今天就講這麽多,供大家分享。


14:15

王將魁:產業築城 智慧建園

主持人:感謝郭總。我們看到了郭總在產業地產、產業園發展創新的不斷追求和他付出的努力,自從他擔任北科建集團任職以來,這個集團不管是發展實力還是市場美譽度,都有了大幅提升,而郭總對我們論壇一直以來都非常支持。


下面這位嘉賓也是圈裏的老地產人,幹了28年,我聽說他是北工大的工學碩士,而且他在海爾等知名企業都服務過,也留下過足跡和驕人的戰績。如果他的名字可能不是被更多人所熟悉,但是他參與的項目肯定是耳熟能詳,比如北京西山美術館、北京青年公社、後現代城、北京西釣魚臺、北京的房山超級蜂巢等等,接下來有請北京天洋基業投資有限公司總經理王將魁王總,他演講的題目是“產業築城 智慧建園”。有請。


 

王將魁:各位業內同仁、專家學者、媒體朋友們,大家好,今天很高興和大家一起分享和交流。


 

今天想跟大家談談“智慧”兩個字。說起智慧,智慧是什麽?每個人都有不同的詮釋和理解。智慧應該是探索的、觀察的、學習的、研究的。如今智慧已經成為形容一個人、一個態度,發展到形容一個園區、一個城市。生活需要智慧,打造園區與城市同樣需要智慧。從2013年1月住房城鄉建設部公布了首批90個智慧城市開始,到如今我國已經有近300個智慧城市試點。如今智慧城市處在快速發展階段,也是探索前行階段和熱烈探討階段。園區是一個微縮的城市,要打造什麽樣的城市,可以先打造什麽樣的園區。


 

智慧園區無疑是智慧城市的試驗田與先行者。那麽什麽樣的園區可以稱為智慧園區,園區如何做到智慧。在回答這個問題之前,我們先來看看中國產業園區的發展歷程。


  

產業園區作為經濟創新與發展的重要載體,核心特征和經營模式一直在不斷叠代,從1.0、2.0、3.0演化到如今的4.0階段。上世紀80年代的工業園區是我國產業園區發展的1.0階段。以低成本為導向,處於土地、勞動力和政策等要素的外力驅動階段。上世紀90年代,產業園區發展進入了以產業為主導,構建產業價值鏈,政策與市場雙重主導的2.0階段。進入新千年,產業園區的結構和功能進一步復合化及立體化發展,以總部經濟園區為代表,產業園區的發展進入了內生動力和科技創新的3.0階段。而近年來,產業園區的發展已經進入了4.0的產業綜合體階段。智慧與生態成為運營園區不可或缺的要素。


如今的第四代園區有幾個顯著的特點。


  

第一,從開發商角度看,從重建設到重運營。第二,從建築本身角度看,從大拆大建、設計死板到低碳、智慧、人性。第三,從園區構建看,從單一性能到配套完善、功能齊全。第四,從產業發展看,從提供空間到提供服務,打造生態產業鏈。第五,從城市發展看,從圈地蓋樓到產城融合與城市共同發展。


 

這些轉變都離不開智慧,到底何為智慧園區,目前還沒有統一的界定。不同的園區側重點不一樣。我們認為在園區內定位、建設、運營等幾方面都做到智慧化、智能化,這就可以稱之為智慧園區。智慧不能僅存於口頭之中,讓員工、企業、社會都感知到的智慧才是智慧園區。


融合新一代信息與通信技術,具備迅捷信息收集、高速信息傳輸、高度集中計算、智能事物處理和無所不在的服務提供能力。房山超級蜂巢正是在這樣理念下建設與運營。從整體定位來看,房山超級蒙超以促進產業創新、融合技術資源服務為核心,構建園區產業服務生態圈,是集生態辦公、創意空間、主題商街、運動健身、文化展覽、人文社區、雲服務等功能於一體的全產業鏈智慧園區。產業定位在於:新一代信息技術、文化創意、健康服務、金融,四大產業為核心。園區整體定位與產業定位我們非常慎重,經過與房山區領導長達數月的溝通和交流,最終結合區域發展目標和超級蜂巢自身的產品特點,進行分析和確定。


  

如今很多產業園區運營商都有一個共識,從重建設到重運營,因為大家手裏的項目自持比例越來越高,不能一賣了之。做好運營,才能讓園區保持生機和活力,才能為企業人才提供良好的服務,構建一個良性循環的、開放的產業生態園區。


說到運營,房山超級蜂巢打造的是智慧運營平臺,將政府、企業、人、運營商、供應商形成服務生態圈,助力企業發展和轉型升級,實現資源共享互聯。平臺包括六大內容:智慧基礎設施、企業發展服務、創業孵化服務、人才服務、金融投資服務、健康服務、人文社區。通過服務平臺的搭建、智慧園區的運營、大客戶生態系統的建立,使得客戶才能有更好的黏性,創建社區產業示範區。


  

智慧運營平臺,通過外部大屏展示、移動app等方式,將政府發布的各項政策、產業發展、新聞資訊、園區動態、共享資源,提供了全方位服務等內容,向入園企業發布及提供服務。通過組織各類運動競賽、創意市集、藝術活動等多項跨界活動,實現園區管理模式升級,構築產業生態圈。搭建智慧化的運營體系,使政府資源、產業融合、企業發展共生共融,使得企業在這裏得到可持續發展,讓園區擁有蓬勃持久的生命力。


生態辦公空間,是對傳統辦公格局的叠代和超越,房山超級蜂巢的設計理念是將人與自然的距離最大程度的拉近,協調人、空間、環境的關系,親近陽光。房山超級蜂巢在建築設計時,非常註重辦公空間的體驗和健康,讓人和自然相互交融,如何最大程度的尊重辦公者的體驗與舒適度,如何進行人文關懷,這些都是房山超級蜂巢思考與重視的問題。


大面積玻璃幕墻的采光天井,改變了傳統寫字樓智能平面采光的問題,陽光猶如光柱從天井直射到辦公空間,讓每個房間都明亮、通透,打破人與自然的隔絕。室內空間配有VRV中央空調、新風除霾機,園區內配備五千平米健身會所、空中泳池、國際標準羽毛球館、花園式跑道,實現對員工身心健康的關懷。如今的建築需要人性化、需要活力,並能夠激發創意。房山超級蜂巢通過智慧化的打造,讓商務人士擁有生態高效的辦公空間,同時在公共空間溝通靈感、激發創意。


每個人對智慧的理解都不盡相同,每個智慧園區著重打造的智慧之處也有所不同。但我們是為了讓企業、產業、城市和這其中的每一個人都得到更專業、更便捷的服務。享受舒適感的體驗,獲得更高效的發展,同時降低損耗,期待與業內同仁、專家、學者、媒體朋友們多多交流,多探討,共同摸索出一套為產業園區的最終發展做出貢獻。謝謝大家!


14:30

陳嘯天:當前房地產市場與企業戰略

主持人:非常感謝王總。


接下來邀請下一位演講嘉賓,他長期致力於房地產基礎性和前瞻性的研究,主要主持並參與了100多項房地產應用性的研究項目,其中涉及到市場、企業戰略、營銷、戰略、品牌、商業、客戶需求等諸多領域。下面有請中國房產信息集團研究中心總經理、首席研究員,億翰智庫董事長陳嘯天先生演講,演講題目是“當前房地產市場與企業戰略”。


 

陳嘯天:很高興有這個機會給大家做匯報。億翰股份去年5月18號在新三板掛牌了,主業是偏戰略、企業層面的。


 

今天更多的是從戰略的角度跟大家談一談我們所理解的房地產行業為什麽到今天已經出現了一個我稱之為群體性的或者趨勢性的機會。因為剛才聽到王總和郭總介紹了很多內容,很受益。我這邊更多是從行業發展演變的角度給大家做匯報,匯報的核心內容比較簡單。房地產行業發展到今天已經開啟了一個大幕就是B2G。


 

第一類是B2C,商業、文旅、養老都是B2C,偏運營。B2G,主要是政府端的。我們這些年看的比較多的特色小鎮、古鎮、產城、產業園、PPP,都稱之為B2G的模型,都屬於政府端的模型。


  

房地產到今天已經工具化了,當前房地產行業已經非常明顯的進入了政府控盤。今天前30強的房企加上所有的國企、央企,政府可以輕易的控制整個房地產行業接近60%以上的成交量。B2G模型接下來所發展的路徑,今天主要是產業論壇,我認為產業更多的是服從於政府的需求,就是正在啟動B2G的模型。


房地產工具作用被賦予新使命:應對大國博弈的重要工具、分稅制改革背景下實現轉移支付的重要載體、經濟脫虛入實。


  

為什麽在2015年的330那天晚上放開了限購限貸政策,我們限購限貸是2011年1月26日溫總理推出了限購八條,整個打壓了房地產四年之久,中高端需求全部壓制,壓了四年,2015年3月30號晚上為什麽會突然放開?


 

第二,2015年6月份開始全方面放開了已經停了八年之久的房地產公司債的競爭,2015到2016年全年放了將近一萬億的資金。為什麽在這個時間節點上會做這個動作呢?其實這個背景跟美國所有東西有關。大家都是從業很多年了,如果大家仔細回顧應該知道,房地產從2000到2007年之間是一路往上爬,整個房地產行業第一個分水嶺在2008年,美國次貸危機把制造業等等全部打趴下,從2008到2015年期間整個房地產行業進入了新的周期,我稱之為就是一個供過於求的階段,這是第一輪。美國這樣的次貸危機影響了整個中國房地產行業的第一波,把我們這樣一個上升的通道完全給扭轉了,進入了供求關系逆轉的階段。


第二波,為什麽說2015年330開始救房地產呢?2015年6月給房地產放公司債,放了這麽多非常便宜的錢?我認為是更多來自於美國的換屆,總統選舉。美國在全球的權重比較高,所以包括中國在內,應該是這麽一個邏輯,因為美國權重高,我們必須事先設想到底是誰有可能是下一任總統,這位總統對中國采取的政策是什麽措施、什麽方向,我們應該提前應對。所以在2013、2014年的時候,美國黨內選舉的時候,特朗普發表了對中國很多不友好的言論。而且與此同時,我們猜不到這一輪是誰,到底是希拉裏還是特朗普會接替總統的位置。如果特朗普一上臺,給我們發動貿易戰怎麽辦呢?我們2008年經歷過。因為我們和美國貿易順差太大,一旦有貿易戰,就意味著我們中國和國際的貿易環境一夜之間惡化。


  

與此同時,中國自身的報表有個窟窿。截止到2015年,中國地方債有個非常大的窟窿,16萬億。當我們猜不透美國到底誰當總統,也不知道他會采取什麽樣的政治舉措,我們只有一點,就是修復我們的地方債。所以我們2015年做各種救市動作,而不是2016年。2015年3月30號開始,把限購限貸放進來,把中高端需求放進來。所以我們幾家核心的典型的企業,比如仁恒,仁恒地產在2011到2014年之間,由於限購限貸,它的規模始終維持在100到130億,但2015年限購限貸一放開之後,馬上當年業績跳到150億。


所以我們整個過程的邏輯,中央放水,貨幣政策放開,給了企業大量便宜的資金,另外不算民間杠桿。同時我們把去庫存名義,把限購限貸政策解除了,幫助企業去庫存,實現資金回籠。有了錢,房企去庫存去得特別好,到2016年三季度的時候,大多數房企開始錢很多,但是貨量不足,結果就是地王一塊塊出來,2016年930,習大大也開始抑制房地產企業,原因就是因為房企有錢了,就去搶地,中央資金轉移支付到了地方政府,地方債解決了。更多是這樣一個邏輯關系。所以這是第二輪。為什麽2016年整個房地產行業會突然出現一波天量行情,歷史最高點15.7億平方。


  

第三,目前美國對我們的衝擊,這輪衝擊跟在座各位高度相關。我們都是做產業的,我稱之為B2G,包括各位轟轟烈烈的推動特色小鎮、古鎮的開發,跟這個相關,美國這一輪減稅有很大的關聯性。為什麽呢?因為前一陣子香港有一個經濟學家張五常先生一直在批判大陸的新《勞動法》,為什麽呢?他認為新《勞動法》增加了企業的成本,衍生的結果是很多制造業統統都搬到東南亞去了。低端制造業都往外搬,通過《勞動法》把人工成本提升,所以低端制造業都搬出去了。高端制造業是產業鏈的,很難輕易撥動。


這一輪美國的減稅,美國明確喊出來,歡迎高端制造業回流。所以我們國內2015年開始放了這麽多資金到房地產行業,包括現在開始調房地產,但是調房地產的時候我們發現對資金兩個走向,第一,所有資金不許往一線和核心二線走。第二,外匯管制。現在資金只有兩個流動方向。第一,最近大家看到為什麽這麽多三四線城市會一夜之間起來,為什麽這麽多以前根本就活不下來的三四線城市現在也被帶動著房價開始往上漲,開始集中去庫存。是因為現在的錢開始圍追堵截,相當一部分去了三四線。另外,如果你不願意去三四線,可以去做實體,這就是當前脫虛入實最大的背景。如果還是按照以往的做法,東南亞抽我們的低端的,美國抽我們的高端產業,那我們很自然就進入了產業的空心化。


前一陣子我特意拜訪了很多金融業朋友,華南一帶產業發展勢不可擋,原來勞動力成本太高,現在通過一些補貼和支持政策,讓我們可以對抗東南亞對我們低端制造業的抽。同時我們通過外匯管制,把高端制造業回流速度在往下壓,我們更多是利用這個時間差推動我們整個產業的脫虛入實。


下面想跟大家再介紹一下分稅制的問題。當我們脫虛入實已經成為一個趨勢,房地產企業上百億在中國也只能排到150名,意味著什麽呢?房地產在整個中國經濟領域占有大量的人才、信息、技術、資金的情況下面,政府是不可能做戰略的,政府只可能引導企業來做戰略,那怎麽引導?政府的引導無非就是政策支持、稅收、財政支持。


我們今年年初在國內在微信上有四個字,很敏感,曾經在網上討論得很熱烈,哪四個字呢?“死亡稅率”,這四個字以前是不會出來的,但今年在網上討論得很熱烈。


另外,美國當前減稅力度之大,已經產生很大的影響。它變相推動了中國的稅收這方面的變化和新的改革。


第三,我們當前稅制結構是一個國家非常重要的組織結構的建設,一個國家的稅制結構更多是完成這個國家的二次分配,要把富裕的地方富裕的人所收納下來的稅轉移到貧困的地方或者窮人身上,通過這個來實現國家財富分配的均勻化,降低我們的基尼系數。但是我們當前稅收結構,1994年分稅制出發點特別對,當時的目的是為了實現中央集權,就是大的重要的地方的好的稅進國稅,同時新成立地稅部門。分稅制的結果是中央話語權大幅提升。但是地方政府考核還是GDP,地方政府沒有直接的稅收來源,考核的還是城市建設、還是GDP的話,就進入了困境,我們地方政府很自然的把手從經濟領域伸向社會領域,社會領域有三項,住房、金融、改革。我們醫療改革、教育改革為什麽始終成本有點高,是因為地方政府需要GDP、需要稅收來做業績。


所以分稅制到了今年23年,當年是集權模式,未來一定會進入分權模式,為什麽當前各個地方特色小鎮、古鎮開發轟轟烈烈,集群和分權之間會形成一個稅收的剪刀差,這是B2G模型很大的政策的資金引導的基礎。


第三點。國家在實現脫虛入實,按照之前的邏輯很容易空心化。但國家在脫虛入實的時候,房地產一百億在全國只能排150名。這麽多的產業,房企怎麽可能不碰呢?最重要的一點,在今年前三強最低的業績會是五千億,我最近跟碧桂園碰了好幾次,也跟萬科交流過,也跟恒大時刻在碰撞。另外再匯報給大家,大家每個月看到微信上面發的排行榜,是我們億翰發的。從這個角度來看,前些年我們中央要調房地產是很難的,但是現在可以很輕易的控制整個房地產行業。更重要一點,2016年整個中國房地產的增量市場已經進入歷史最高位,未來會進入存量階段。進入存量階段,房地產行業自身需要開辟一個新的根據地、新的領域,我認為房企今天切入到B2G這個領域,不是你願不願意,而是你必須要做。同時也是中央的國策,你不做不可能,因為你知道占用了這麽多社會的資源。


房地產行業基本上已經見頂了,原來只是做開發銷售的,現在開始註重做持續經營。原來只是做地產開發,現在開始關註到城市運營。原來只是做獨立企業的運作,開始在功能、在性質上面主動去靠攏、分擔政府職能。當前在座的諸位已經非常了不起了,因為大家已經在幫政府解決問題了。


  

另外,跟大家談一個理論,是我們億翰智庫提出來的。去年我們對整個行業發布了年度性的研究成果,整個中國房地產行業在2016年已經出現一個階段性趨勢,就是中國房企的終極模型已經出來了,我稱之為“資源的殼,市場的心”,土地、資金、人,土地、資金是最基本的生產要素,而人是市場的分量。


我們從2000年發展到2016年,所有房地產企業已經看明白了應該怎麽做,就是終極模型是資源的殼、市場的心,必須能獲取到資源,同時必須在專業化、在能力端有明顯的強項。


2000年開始到現在,2000到2007年之間整個中國房地產行業處於資源主導,為什麽說處於資源主導呢?有這樣的理由。因為我是研究戰略的,但凡不管是一個國家還是一個行業,小到一個企業,甚至我們在座的每一個人,如果你的發展方向或者戰略路徑沒有發生重大偏差的情況下,能決定你的發展空間、未來成長的空間取決於兩個東西,一個是資源,一個是能力。我用資源和能力把整個房地產行業進行拆分,所以2006到2007年定義為資源主導階段。在這個階段裏面只有你能拿到地、賺到錢,絕大多數都應該感受得到。相對需求來說,供應是遠遠不夠的。消費者沒有認知能力,所以房價一直往上走。2000到2007年,企業只要獲取到資源,關起門來就可以賺錢。


2008年開始就不是了,2008年美國次貸危機一擋,我們的供需關系一夜之間變化了。2007年之前各個企業各幹各的,2008年大家會發現房地產行業大量論壇出來了,為什麽房企突然發現關起門來幹房地產不行,必須走出來。另外,大量論壇上面有很多經濟學家出來了,大家發現美國次貸危機可以影響到我們的房地產。所以分為三個階段,進入了能力主導,從野蠻生長進入專業主導的過程裏面,2008到2010年是第一個小波段,我稱之為產品能力的提升階段。次貸危機的時候,把需求打趴下,消費者發現可以選擇的供應多了,自然就關註產品。在這個時間點上,綠城、仁恒、星河灣,隨著四萬億,一夜之間爆棚。在這個波段上面供應遠遠大於需求,在服務能力和產品能力方面它有相對的優勢。


但是2011年整個房地產行業,溫總理推出新國八條,再次打壓需求,到2014年之間,成長比較快的是誰呢?萬科、恒大、碧桂園、藍光、旭輝、星城等等企業,做高周轉、做總價控制。高周轉是什麽意思呢?其實就是講管理能力。2014、2015年我們提的更多的是彩生活、藍城、大數據、社區服務,這個邏輯在這八年裏面房企補了什麽能力了?第一個波段是在向個人、向職業經理人要他的專業能力、專業價值。第二個波段2011到2013年之間,我們向管理、向組織要效益。2014、2015年向創新要效益。


過去你拿到了地,能力不行,活不下來。但到今天開啟了新的階段,能力再強,沒有地,也沒轍。所以2016年開始,整個房地產行業開啟了新一輪的八年,就是新一輪的資源主導,但這個資源跟前一階段的資源不一樣。前一階段的資源我稱之為原生性資源,土地、資金。這之間是派生性資源,來自於產業、資本、社會資源等等。所以在這個波段裏面大家可以回顧一下,我們這些年房企是不是這麽走過來的。我們定義在今天整個房地產行業已經進入了新一輪資源主導,在新一輪資源主導裏我們發展模型也發生了重大變化。


當前房地產行業我個人認為如果簡單劃分,可以把所有細分市場拆分為三個領域。第一是B2C,商業、文旅、養老、社區等等,都稱之為B2C模型,偏重於運營的。第二,特色小鎮、古鎮、產城、產業園、PPP,都稱之為B2G,都跟政府有關,稱之為資源主導的模型。在中國95%的資源都屬於政府。那麽住宅呢?為什麽這些年住宅市場這麽火、這麽好,為什麽大家都想進入住宅市場?是因為住宅既有B2C也有B2G的功能。B2C是賣給消費者的,B2G呢?因為中國政治體制比較特別,中國是全世界惟有的四個有戶籍政策的國家,我們中國的戶口是放在住宅裏面的,我們住宅客觀來說承擔了社會優質資源的分配使用權,比如說我們買了住房,可以就近入學,就是因為你住房有戶籍政策,戶籍政策具備社會優質資源的分配使用權,所以為什麽這些年中國的住宅市場始終居高不下,中國核心一線和二線城市始終一路往上走,為什麽在大城市裏面學區房,不管外面怎麽波動,始終是不會下來,就在於我們的資源是有限的,尤其是優質資源。


所以我把中國當前所有的房地產細分市場就拆分為這三大類,住宅肯定很好,不用擔心,尤其是大城市,住宅意味著資源分配權。但B2C呢?商業、文旅、養老,為什麽很難、很累?要做好有兩個環節需要解決。第一,我們的融資成本能不能實質性下來,因為要運營,融資成本下不來,就是一個虛擬的命題。我們經常聽到一句話,香港的企業蓋寫字樓、蓋一個城市綜合體,八年磨一劍,太古裏也好都是八年蓋一個。為什麽它可以八年呢?因為融資成本是1.5到2%,我們當年房企融資成本動不動12以上,一年融資成本頂了八年。運營成本下不來,所有都是虛擬的概念。


B2G,開發商跟政府之間各自的定位、各自的磨合非常好,這裏面有一個第三者的關系叫做消費者的需求,大家看是不是這麽一回事,當消費者很強大的時候,需求很旺的時候,會發現這個時候政府很強勢。政府可以再掉,這麽多年住宅市場裏面行政三者的邏輯關系,開發商跟政府之間有巨大的需求,中國需求每年十幾億平方米,這三者利益結構非常穩定,政府跟開發商之間各自通過消費者需求的強跟弱來調整自己的占位。但產業裏面我感覺目前很多產業的占位是不是有可能值得探討。我感覺大家在無意中已經形成了兩維的關系。企業跟政府在談的時候就是我就是產業,但你跟政府說我就是產業的時候,政府跟你之間是直接的二元關系,意味著你們倆之間是零和博弈,政府往前走一點,你覺得你虧,你多賺一點,政府會覺得你太黑。這個關系裏面我們認為這是很容易出現問題的。


B2G的模式在中國才開始,我能看到五年內,整個B2G的模型仍然是野蠻生長,2000到2017年之間,我們所有房企並不知道開發商怎麽做,大部分開發商都是包工頭洗腳上岸了。慢慢發現原來社區可以這樣做,原來園林可以這樣做,原來健康的概念可以這樣糅進去,是我們今年才明白的。B2G的模型仍然是起步階段,往後面走有兩種路徑可以走出來。


第一種類似於華夏幸福這種橫向的,在資源端不斷控制資源,不斷開發各種園區。國企、央企更具有政策優勢,可以獲得更多資源。


第二種是垂直領域,IP化非常清晰的,比如只做機器人產業園、大數據產業園、生命科技產業園等等這一系列的。我認為未來可能只有這兩類。


B2G模式將是房地產行業自我的救贖,為什麽呢?房地產行業這些年來,從一開始政府扶持房地產,到前些年我們喊房地產不道德,到了這些年,我們幹脆把房地產基本當成一個工具。這些年房地產的形象,在國家政策中經常是背黑鍋,負面的報道越來越多。我為什麽說這一輪B2G有可能是房地產業最後一輪自我的救贖呢?因為B2G改變了我們房地產行業的利益結構,簡單表述可以這樣來理解。我做住宅,我跟政府是面對面談判的角色。但我做B2G,是幫政府在分憂,跟政府肩並肩一起做事,很大程度上改變了整個行業的利益結構,改變了房地產整個行業的角色定位。唯有這樣,房地產主動的、積極的承擔政府的責任,融入國家新一輪脫虛入實大的機構裏面,房地產才可能得到永生,而且持續健康的發展。這是我們億翰智庫最近思考的觀點。


匯報到這裏。謝謝大家。


15:10

陳音發表演講

主持人:感謝陳總。


下面有請陳音陳總,當代置業董事兼首席技術官。


 

陳音:大家好!剛才的陳總講得非常好,我講得不太一樣,幹貨不多,而且跟今天的主題也不太一樣。這是劉凱秘書長交給我的任務。


 

我們房地產商會和中國金屬結構協會共同承擔了住建部的一個課題,叫做商業辦公建築建設與運營管理技術導則,這個課題從2015年立項到現在已經一年半的時間,商會會員企業、中國金屬結構的會員企業都非常關心這個課題,所以劉凱秘書長說,借這次會議半年的時間再給大家匯報一次,因為去年年底已經在寫字樓年會上給大家匯報過一次。


 

導則的目標和願景,為正在轉型的中國經濟做好準備。大家熱烈討論的關於園區、特色小鎮、產業園也好,確實中國經濟在轉型、中國房地產也在變化和轉型,而商業寫字樓也是轉型過程中的一個重要的組成部分,為什麽呢?因為第三產業將成為中國經濟增長的主要動力,貿易、金融、科研、服務業的發展將蘊含對商業寫字樓市場的強勁需求,而國內對商業寫字樓的基礎研究仍然欠缺。


  

有一個挺有意思的插曲。今年年初的時候,中央的領導突然要視察北京的一個超高層商業寫字樓,也是我們的會員企業中信地產的羅總接待了中央的領導。視察的時候就跟羅總講,這種寫字樓的建設其實中央領導非常重視,因為這些城市中的超高層建築的建設關系到國家的安全、關系到政權的穩固。這個說法感覺好象有點牽強,蓋一棟寫字樓跟國家的安全、政權的穩固都有關系,但是仔細一想也有道理。911改變了世界的政治格局,最大的事件就是劫持了飛機撞擊了美國的世貿雙塔,雖然911已經過去了,但是改變了全世界的政治格局。所以商業寫字樓,不管設計者、建設者、運營者,當初有沒有這樣的意願,寫字樓在城市經營中的影響,對於城市形象的塑造都有巨大的作用,所以商業寫字樓不僅僅是工程建設的問題,其實它對我們城市的形象、城市的經濟發展、城市的功能,包括城市的公共空間,都有相當大的影響。


我們國內對商業寫字樓的研究的欠缺,我們的設計企業、編制規範往往偏於技術,開發企業偏於工程、偏於建造,運營者偏於財務計算包括物業等等。其實在所有這些具體的技術問題之上,還有商業寫字樓對城市經濟發展、對城市的公共形象、對城市的競爭力有這樣巨大的影響。所以我們其實在編制導則的時候,大家在一年的時間經過很多很多次的開會、討論、研究,大家有這樣的一些奢望或者願景,就是我們更深層的去研究寫字樓。雖然是一個技術導則,但是我們從技術問題再進一步的發掘,看一看未來的商業寫字樓,因為畢竟是中心的商業寫字樓代表了建築技術的最前沿,所有的最先進的建築技術首先應用在商業寫字樓上,比如超高層建築上的技術應用,包括一些技術系統、機電設備,包括先進的建築材料、建築部品,最先應用的往往也是商業寫字樓。


  

我們這個導則不同於一般的規範,不同於一般的標準,也不同於一般的技術規程,我們希望以開發的全流程、全生命周期的視角研究商業寫字樓的問題,為業內包括房地產開發商,包括承建商,也包括運營企業,也包括承租商業寫字樓的這些貿易公司也好,企業也好,提供使用的技術文件。


 

整個工作的進展,2015年在住建部立項之後,2016年經過了一年的緊張工作,而且我們的會員企業非常積極的參與到課題的研究和報告撰寫,在立項的時候由全聯房地產商會,寫字樓分會是主要承擔課題的單位,截止到2017年6月,規劃設計、工程建設、材料部品、運營管理四個專業組,都是由我們的會員企業來承擔,做了非常細致的工作,已經完成了導則的初稿的編寫工作,北京建築設計研究院正在匯總整理。不但是會員企業,非常有實力的北京建築設計研究院和清華大學也參加了我們導則的編制工作,為高質量的完成導則提供了保證。


在2016年的調研、研討、資料收集、編制規劃的基礎上,2017年課題組按計劃繼續推進這個工作。除了會員企業之外,研究、設計實力非常雄厚的北京建築設計研究院、清華大學也參與課題組,進一步保證課題研發的質量。


  

現有九章五十節160余個條目,不含附錄,附錄有很大篇幅,因為有一些沒有編入正文的內容,包括一些分項的專項技術,包括材料、部品、機電、設備都有大量應用。一個典型的寫字樓設計單位就有幾十家,供應商更是不計其數。所以不含附錄的正文部分已經有20余萬字了,但是最後成稿的導則不會有這麽大的篇幅,還有大量編寫的工作要去粗取精。


現在的工作涉及到商業寫字樓的規劃、設計、工程建設、專項技術、機電設備、材料部品、項目管理、物業管理、商業運營、資產管理等全生命周期的技術、經濟、管理問題。所以我們對這個導則有很大的期望。


  

我特別感謝一些優秀的會員企業,金融街、啊富力地產、中國金茂、平安不動產、中糧置地等等業內優秀企業為導則編制貢獻了寶貴支持。特別感謝北京建築設計研究院邵偉平總建築師的團隊全力支持導則的編寫工作。除了感謝一年半的時間積極參加我們的編制工作,為編制工作做出諸多貢獻的企業和個人之外,我們還希望有更多的會員企業,包括在座的大家,包括我們房地產商會的會員企業,也包括金屬結構協會的會員企業,關心導則,為導則的編制貢獻力量。以後在完成第一稿的時候,大家可以在劉凱秘書長的房訊網上下載文件,如果大家有好的建議和思路也可以跟房訊網劉秘書長這邊做交流,不管是不是我們編制組的成員,大家都有機會參與到導則的編制中來,因為這是我們自己的事情。


我們對導則的期望。在下半年導則還有大量的工作要做,因為我們計劃在今年要結題,有半年時間。課題組計劃在年內要如期高質量的完成導則編寫工作,送審、結題等等,希望這個技術文件能夠成為廣大開發企業、工程建設單位、運營管理者一本實用的工具書,進而提高中國商業寫字樓的總體水準。因為中國經濟在快速發展。剛才陳嘯天陳總講了脫虛入實,這肯定是國家經濟的基礎。但實體經濟在未來經濟發展中的重要作用也不言而喻,而商業寫字樓很大程度上是承載著支持經濟發展的重要載體。所以整個商業寫字樓,包括我們大家關心的,包括今天的主題產業園、商務園等等,都會有非常好、非常廣闊的前景,而導則的編制和最終的完成也會幫助有誌於在商業寫字樓、在商業園區開發建設過程中發展的企業提供幫助。


我給大家匯報這些內容。謝謝大家。


15:35

劉凱發表演講

主持人:謝謝陳總。


下面有請劉總,蜂巢計劃有哪些成果和計劃,或者還有一些需要再提高的部分的經驗和感觸,請劉總完成一下您的作業報告。


 

劉凱:感謝陳音老師。剛才介紹了商業辦公建築建設與運營的技術導則目前階段性的工作的成果。我們在這裏也呼籲一下,歡迎在座的開發商以及產業鏈的企業來加入到導則當中來,我們一起為商辦地產行業標準化做出我們自己的貢獻。再次感謝陳老師。


 

剛才主持人說作業,我也給自己留了一個作業,我們想跟大家匯報一下房訊在2017年一些新的思考和新的實踐。


 

商辦地產行業目前面臨著幾個挑戰,整個大背景是目前包括北京、上海以及其他的一線城市對商辦的限購,尤其是我們北京前一段時間又發布了一個關於產業項目管理的規定,所有這些我們覺得對商辦地產的影響都非常深遠。有幾個數字跟大家公布一下。


  

1,國家統計局數據顯示,2016年末商品房待售面積6.95億,其中在庫存近三成的商辦這塊,整個超過了2.5億,如何消化商辦庫存是我們目前面臨的挑戰之一。


2,北京商辦限購,標誌著商辦地產回歸基本面,從個人投資主導向機構投資主導的轉變。根據全聯房地產商會寫字樓分會的統計,目前北京商辦類庫存體量超過兩千萬平方米,如何消化也成為我們目前面臨的一個挑戰。


  

3,一線城市目前有改造潛力的商業資產已達到一千萬平米量級,從增量逐步跨越到存量,城市更新時代已經到來。在存量改造持續升溫,如何激活日益稀缺的包括核心區域的商辦市場,也是我們的一個挑戰。


 

上個月我們去參加北京站的中糧廣場C座的改造,實際上就是核心區域商辦地產改造的典型案例。


房訊網大家都不陌生,很多朋友都來參加過我們的活動。目前我們是關註商辦地產方面國內最大的線上線下的整合服務平臺。我們下面有房訊網,有房訊的雜誌,還有房訊的app,還有選址通,四個品牌。活動方面,包括我們今天的產業園商務區的發展論壇,也包括每年在12月份的中國寫字樓綜合體發展論壇,還有每年固定在4月份和9月份的全國寫字樓聯合展示交易會,同時我們也有一個名字叫做中國商業地產及投資專業博覽會,還有一個是我們目前正在進行的選址中國城市行的沙龍活動。另外,我們在去年12月份成立了房訊商學院。


  

除此之外,我們每年定期會發布中國寫字樓藍皮書、中國產業地產綠皮書、中國地產金廈獎,還有商辦建設與運營的標準。


以上是房訊網大概的介紹。


  

房訊網的目標就是為企業用戶提供最佳的選址體驗,跟其他房地產網站不一樣,關鍵就在於其他房地產網站是住宅方面,用戶是偏向於個人。而我們商辦這塊是更多偏向於企業。企業跟個人的概念完全是不一樣的,購房的決策或者租房的決策都是不一樣的。企業表現更為理性,時間周期會更長。而個人會完全不一樣,可能有感性的東西在裏面,有衝動的因素在裏面,決策也是比較簡單。這就是我們房訊跟其他門戶網站不一樣的地方。


目前有幾個數字。我們的訪問量在商辦地產領域是排在第一位的,關註度方面註冊用戶目前超過了80萬,從2001年開始最早我們叫北京寫字樓信息網,在2009年我們重新推出房訊網這個品牌。廣告主占有率包括信息量,目前我們有30萬個商辦地產的樓盤信息。


下面我介紹一下蜂巢計劃。在優勝劣汰的自然界當中,六邊形的柱狀結構具有安全、穩固、投入資源最少、獲得空間容量最高的特性。尤其是六邊是缺一不可的。到今天它仍然是值得信賴、高性價比的代名詞。我們房訊正是由蜂巢特有的構造和特質為理念,推出蜂巢計劃。天洋的王總做了演講,他們在房山有一個項目叫超級蜂巢,我們叫蜂巢計劃。


蜂巢計劃由媒體、活動、聚合、社群、數據、電商六大基於大數據的產品組成一個六邊系統。我們希望這個系統能夠相互連通、相互滲透,再搭配大數據的運算團隊,敏捷的反饋能力和驚異化的整合營銷策略,確保客戶營銷推廣得以快速傳播、快速推廣的同時,帶來更加穩固的可量化的營銷效果。這就是蜂巢的內涵。


這就是蜂巢計劃的圖。在六邊的基礎上,組成一個蜂巢的圖形。


怎麽樣來實現呢?我們借用了買房或者租房決策的漏鬥的模型,第一是引起關註,我們可以做哪些工作?比如流量。第二是產品偏好,在內容營銷和活動營銷上面。第三是購買意向,會在內容營銷、互動營銷和線上的聚合集客方面,第四是購買行動。還有電商這塊。最後就是最終的交易,我們通過2B或者2C的電商來實現。


下面我介紹一下媒體優勢。從影響力的角度,我們產品服務這塊有流量入口,新聞影響力,熟悉我們房訊網的都知道,我們的新聞在百度和其他的搜索平臺上面權重是非常高的,發布一分鐘之後,在百度新聞裏面可以找到,尤其是新聞的搜索。


另外,活動的優勢,包括今天產業地產論壇,我們已經從2009年開始連續每年一屆,已經做了九屆。還有一個是中國寫字樓綜合體發展論壇,是2004年開始做,已經做了第十三屆。商業地產投資專業博覽會,我們是每年兩次,從2012年開始,目前我們也是做了九屆。


還有一個是聚合優勢,通過跨界打造媒體矩陣,梳理用戶的瞄相和標簽,獲得精準、潛在客群。產品服務方面有媒體的矩陣,有12家新媒體的資源,包括PC端的、移動端的。同時我們線上的集客和線下的集客,通過雲經紀人和看房團組成。同時還有線下促銷,圈層活動、投資講座、賣房匯等,來實現聚合方面的工作。


社群優勢。我們認為這是IP的概念,我們去年12月剛成立的房訊的商學院,定位於專門服務於商辦地產行業的創新型的商學院。通過培訓、講座、公開課、顧問、咨詢、標準編制、會員服務等形式,希望能影響IP,進而能影響潛在的客戶群體。目前包括全聯房地產商會寫字樓分會,還有陳老師剛才介紹的商業辦公建築和建設運營的標準。


  

我們每月有一些沙龍方面或者公開課方面的工作,還有數據的優勢,數據的優勢是基於我們十幾年房訊網優勢為核心的大數據的智能化、精準化、場景化、效果化的整合營銷解決方案。包括關註指數平臺,數據應用平臺、買房與租房行為漏鬥分析、用戶滿意度。通過做這些工作實現數據的工作。


最後一個是電商優勢。這是渠道+。希望通過傳統營銷模式和傳統營銷模式的融合,優化交易的流程,最大化的改善用戶商辦的選址的體驗。目前是兩種合作的模式,包括按效果付費+全盤綁定、前期廣告費+帶客成交、商辦地產電商營銷解決方案。我們的目的只有一個,就是對成交負責。


目前我們每個月最新挑選出優秀的項目,在線上和線下構建一個相關的主題,策劃一系列與項目有關的展覽展示的互動活動,包括投資的推介,從而協助開發商促進交易。


我們2015年4月份推出選址通品牌,到目前差不多兩年時間,大概目前業績是成交了三萬平米,成交金額在12億。我們主推的項目在2015年做了金豐能源中心張毅總的項目,這個項目是2015年整個寫字樓的銷冠,同時也是2015年北京房地產的銷冠,將近50億銷售業績。去年主要協助經略天則項目,經略天則項目是去年產業園區項目的銷冠。


結語。2017年我們將更加關註商辦地產用戶的需求,全面升級用戶服務平臺,充分發揮房訊網對商辦地產的深刻理解,在大數據的基礎上,深度擴展商辦地產營銷的社交數據和場景應用,為消費者提供更好的企業選址及增值服務。


同時我們通過蜂巢計劃整合六邊優勢,最大化的提高買房與租房的轉化率,為所有開發商提供更完美的營銷服務。通過這個我們希望能夠助力目前商辦地產去庫存。謝謝大家!


15:55

無邊界服務——產業地產招商與運營

主持人:感謝劉總。


今天下午的活動已經完成了3/4,接下來是今天下午論壇的非常精彩的環節,就是產業運營方面,一個是運營,一個是招商,提起服務是無邊界服務,今天邀請了很多一線大咖,他們是知名房地產公司的VP級別的,而且都是有豐富經驗的操盤手,我們待會兒把他們請上臺來一起聊一聊,歡迎他們之間互懟。有請對話環節的嘉賓主持:北京金豐科華房地產開發有限公司總經理張毅先生。


 

同時邀請參與對話的嘉賓:


 

元喆輝 北京萬科寫字樓與產業園事業部總經理


 

郗龍飛 北京天洋基業投資有限公司副總經理


  

袁紅兵 遠創資本控股集團董事長


劉亞玲 北京經開投資開發股份有限公司招商中心總經理


  

米思南 北京國泰創業投資有限公司副總經理


 

張毅:非常感謝大家能夠在這個夏至的日子能夠來到這個論壇,這就標誌著一年最熱的日子馬上要到了,同時也標誌著產業地產最熱的時候來了。今天我們請來了臺上五位嘉賓,真是重量級的。這邊有在地產界非常受尊重的萬科,也有在產業園區做得非常有經驗的經開。還有很多在產業園區的運營、管理、開發建設上有非常好的心得的專家們。首先有請在經開的劉亞玲劉總在招商方面把非常好的經驗跟大家分享。掌聲歡迎。


劉亞玲:大家好。經過一天的學習,今天整體的知識非常豐富。我是北京經開招商中心的劉亞玲。北京經開是一家成立於2000年的專門做產業園區的企業,目前我們已經17年的做產業園的時間。在17年中,我們做了13個目前正在運營的園區,基本上是差不多一年多一點就形成了一個園區。整個園區裏面的招商企業目前達到了一千多家,我們17年的時間做了13個園區,有一千多家企業。因此,我們在產業園的招商和運營方面積累了一些自己的實踐。


  

剛才很多嘉賓已經聊到產業園區從大的層面、從整個產業園區的發展、現狀,包括未來的發展趨勢,都已經做了非常非常詳細的闡述。我們也能學到很多知識。我今天想換一個角度來說這個事,從產業園區的實踐和運營裏面我們看一看經開做了哪些事情。


經開從17年的時間裏,從空間的設計上,從招商渠道、招商方式的創新方面,以及從運營層面,都做了很多很多的嘗試。我首先說一下我們整個的招商運營最基礎的一些條件。


  

其實產業園區最基礎的應該是做產業地產的時候的空間。我們做了這麽多年的產業園區的招商,很多企業來到園區之後,第一看到的就是我們的產品,產品的好壞其實對企業的選址、對園區的感官來講是非常重要的。我們經開很多園區,尤其是近幾年的園區,在空間設計上面都請了崔凱崔總,他是中建院的工程院士。包括智慧園項目,都是由崔總做的設計。所以從空間感、立面感、整個園區的規劃設計,都有他非常獨特的屬性。


很多企業來到我們園區之後,第一眼看到項目之後,都會被這個園區的品質給震撼到,很多人都覺得怎麽會有這麽好的產業園區。因為原來大家意識裏面,產業園區就是一些工業廠房或者總部型的建築,但實際上我們在裏面賦予了很多建築上面的藝術感和空間上面的寓意。這都是非常重要的。


同時,經開是最早提出低碳、高端、智慧園區理念的公司,我們公司的總裁周總在很早的時候就一直在做低碳的研究,我們自己本身也有一套低碳的綠色園區的標準,我們一直在探索。同時我們的很多項目都在做綠建二星的標準。綠建二星是國內的綠色建築的標準,相當於國際的LEED金級標準。我們亦中心項目整個都達到這個標準。並不是說就為了達到這個標準而達到這個標準,實際上是因為在這裏面有很多在企業入駐之後的節能環保,怎麽給企業進行能源的節約,這些都有非常重要的意義。所以這塊也是我們在空間上面比較關註的。這是第一點,這是我們在招商運營的空間的基礎,就是我們的產品。


第二點,我們在招商渠道和招商方式上。產業園區最早的招商渠道更多的是政府主導的園區。產業園區從我們的分類來講分了兩類,一類是政府主導的園區,這些園區可能在最早像中關村很多軟件園、環保園,包括生命科學園等等很多園區都是在以政府為主導做的園區,這些園區政府在招商引資方面起到的作用非常大。我們經開的項目雖然隸屬於亦莊經濟技術開發區的下屬企業,但更多是企業行為。我們在做整個招商過程中,市場化更明顯一些。在招商渠道創新方面也做了很多嘗試。因為最開始的時候,主要是以打廣告為主,做一些活動等等,最傳統的方式來做。但近兩年互聯網+大數據,給我們在招商渠道方面提供了很多招商的基礎。


舉個例子,去年在招商智慧園的項目上面做了嘗試。不僅僅是把企業招進來,我們要對項目進行認可,這是一直在思考的問題。我們去年的時候大膽做了嘗試,我們做了We plus之城的理念,We是我們,plus是加,我們希望除了工作之外,還要加生活、加娛樂、加教育等等一系列的東西進來,我們在招商過程中希望的是能夠讓我們未來的目標企業能真真正正的參加到這個項目的建設過程中。我們這個項目不希望光給它提供一個好的產品,還希望他們能有體驗感。


所以在去年的時候,做了一個競賽,因為當時我們的競賽還處於設計階段,在設計裏面我們經過跟崔大師的協商,給了我們一些空間的建議,我們把這些空間拿出來,讓我們的目標客群也就是我們的一些設計行業、影視行業的目標客群參與到這個項目中來。因為我們這個項目是屬於通州副中心的區域裏邊,旁邊有環球影城,它的文化藝術感和設計感是非常明顯的,尤其是崔總的設計對整個項目來講是非常有感覺,很有氣質。所以我們拿住一些空間來,讓這些人真正參與到你來設計,你要是想進入這個園區,你需要什麽樣的空間,需要什麽樣的配套,需要什麽樣的設施,你來做,做完之後我們來實施。這樣就拉近了和客戶之間的互動性、參與性,我們希望通過這個來進行招商的活動。


我們去年從4月份開始到10月份,整個做了大半年的時間的活動,由崔總領銜做評委,取得的效果非常明顯。而且我們確實是把他們設計的方案在我們項目裏拿出來一個空間具體實施。去年整體在設計行業、影視行業都取得了非常好的效果,同時大家都紛紛表示,這個項目真的還不錯。


這個項目未來在招商過程中肯定會參與,因為這確確實實有我的心血。我們通過這樣的融入式、互動式、體驗式的招商方式,來和我們的客戶達成一致,來進行招商的工作,這是在招商的渠道和方式上。


第三點,在運營上。經開已經有17年產業園區的運營經驗,經開整體轉型也是從園區建設方、開發方,到目前我們做的是高端園區的運營服務商。這是我們最新的定位,我們也整體在做高端產業的綜合運營服務。這是我們在目前大的公司戰略。


我們在運營方面也做了很多嘗試,這裏面又包括了兩點。一點是我們對企業的服務。在整個運營過程中我們一直在思考一個問題,怎麽和一千多家企業進行融合,怎麽能給他們搭建一個平臺,讓他們也有發展。所以我們在這裏面做了很多服務的內容,尤其是企業來到一個園區,其實最關註的一個是產業聚集,一個是已經有什麽樣的產業,我進來之後,能夠給我一個什麽樣的企業的對接、企業的平臺,因此我們經開基本上每月都有一場名企分享會的活動,我們既邀請現有園區的知名企業,同時也邀請一些潛在的我們希望能夠過來的一些產業、一些企業,讓他們一起來做一個活動,大家一起來座談,一起來聊行業上的一些事。這樣也大的促進了意向型企業,他們通過入駐園區的企業能更加清晰的了解到這個園區,了解到到經開之後能得到什麽服務。我覺得這種方式促進了招商的工作。


  

同時,企業比較關註的還有一點就是金融,錢方面的問題。很多企業在購買樓宇或者自己在企業發展的過程中,資金都是大問題。經開在這方面專門成立了融資租賃公司,專門為企業提供金融方面的服務。這個也是在目前招商過程中起到了非常大的促進作用。這是從企業的角度。同時還有雲服務等等基礎的服務。這是在運營方面給企業的服務。


同時在運營過程中,我們還關註到企業職工,其實企業職工也是影響這個企業到底選址在哪,是不是入駐這個園區非常重要的一點,經開在最開始的時候就對入駐園區做了深入調研。舉幾個小例子,比如我們每年都會有園區趣味運動會,增加不同企業之間的溝通和互動。同時我們針對一些大齡的男女青年會定期組織聯誼會,同時在共享單車還沒有完全占領市場之前,我們為了解決他們的交通問題,各個園區都會配備專職的班車。從各個方面來給這些企業提供基礎的服務,從這些整體的空間上、從招商的方式、渠道上面,包括從運營方式上,對企業、對企業職工的關懷和活動方面,我們這是三維立體的招商和運營的網絡。其實產品、招商、運營是環環相扣的過程,並不是分裂開來,也不是一段一段的感覺,而是整體來促進整個園區的招商。


張毅:謝謝劉總,經開真的做得非常好,13年,17個園區,一千多家企業,非常優秀。剛才講了從怎麽去築巢,為企業創造非常好的環境,怎麽去引鳳,從傳統廣告的方式一直到現在互聯網+的新的跨界融合的方式,做產業招商。同時剛才我特別感動的是,在運營服務上面不僅僅給企業解決資金、金融的問題,同時從一個國企的運營商怎麽去關心企業的員工,這是產業園區能夠持續的非常好的運營下去的非常重要的環節。再次感謝劉總給我們分享她的經驗。謝謝劉總。


談到創新,今天還有一個非常重要的人物,是遠創資本控股的袁紅兵董事長。他會給我們帶來非常新的感受,他將講的是產業的生態招商。我今天第一次聽到這樣一個題目,非常想能夠跟大家一起來分享袁總的體會。


袁紅兵:謝謝大家。非常高興有這樣的機會跟大家分享一下產業地產的招商方面的心得和想法。


我是遠創資本的袁紅兵。我們自己最大的一塊產業定位是產業的運營商,今天這個主題是產業地產,大家都是來尋找產業地產發展過程中遇到的問題,怎麽解決。產業地產發展最大的問題就是“招商”這兩個字。怎麽樣解決這個難題,我想說的就是產業生態招商能夠有效的解決產業地產的招商和運營的難題。


產業園的核心是在於招商和運營,怎麽樣破解招商難題,我想從三個問題來切入。


第一,產業在哪裏,這是任何一個招商人員所面臨的產業在哪裏或者企業在哪裏的問題。


第二,產業或者企業為什麽要進到你的園區。


第三,如何留住產業、留住企業。


第一個問題,產業在哪裏。現在一說到招商,下午郭瑩輝郭總說了,大家都想一下子抓一個大塊頭、抓一個大佬企業,一下子就把幾棟物業消化掉。我覺得這種事情是很多人的急功近利想做成的想法,因為對大的企業而言,它自己本身是有能力來自己拿一塊地或者自己蓋一個樓的。這是第一。第二,關於從外地拉企業,做招商運營的同誌會知道,這不是一個難字能解決的,而是太難了,你想把一個北京的企業拉到河北或者拉到山西去,太難了。我們的做法是,產業就在本地,兩類是我們招商的目標。一,本地現有的企業。二,本地新創的企業。還有一個問題沒有拋出來,本地的企業和新創企業為什麽能夠把它們引入進來,我待會兒會講。


產業或者企業為什麽會進入你的園區呢?我們現在打造的產業生態,是在一個專業領域裏面的,這個專業領域還挺棒,我們做的園區叫跨境電商與貿易產業園。跨境電商與貿易的範疇特別大,可以囊括到各個行業裏,所以有足夠多的企業在園區裏,如果你選擇的比較小,比如我們在江蘇那邊調研的時候,人家說我做一個機器人產業園,我就問他你當地有多少機器人的企業,數一數不到十家,包括創新型的、小型的。我說你把十家都裝進去,能做一個產業園嗎?只是租幾套房子而已。另外,從外地去拉,這件事情是你想的。首先每個地方都在拉,無非就是條件的比較。第二,如果有規模的企業,有稅收的企業,真的那麽容易拉走嗎?它原來所在的城市肯定是想方設法不讓它走的。


所以我們在電商與貿易產業生態裏面,構建了一個生態鏈,我們花了三年時間。我們為什麽要做生態鏈?我原來是做投資行業的,老分析一些產業。電商產業也好,貿易產業也好,本質是貿易企業。貿易企業有四個核心要素,這四個核心要素就決定了電商與貿易產業發展好不好。哪四個要素呢?第一,所有電商與貿易企業都希望能夠拿到源頭的商品或者靠近源頭的商品。第二,有了商品資源之後,希望有更多分銷渠道區分銷它的商品。第三,所有電商和貿易企業一個共同的硬需求就是倉儲物流服務。第四,所有電商和貿易產業無論做得多大,永遠需要周轉資金。這是它的四個核心要素,商品、分銷渠道、標準的倉儲物流服務以及供應鏈金融服務。


我們就在這四塊花了三年多的時間,包括跟一些商協會合作,我們現在手上有全中國最大的境外商品資源庫以及營運通道。第二,我們整合了國內一些分銷平臺。第三,我們在過去做園區的時候,倉儲物流服務是標配。第四,我們可以為園區裏每一家企業提供供應鏈金融服務。因為我們在園區裏才能做到這一點。我們手上比如說有境外的一些商品,如果進到這個園區裏來,這個商品代理權我會給你,而且不收你錢。如果你有商品了,我們把分銷通道給你用,也不收你錢。我們境外12個國家的采購服務中心,在國外收了很多商品進來,給到這些電商和貿易企業,是源頭商品。然後是倉促物流服務是標配。供應鏈金融服務。


供應鏈金融大家都提到了,也能做,但你們做得跟我做得還真不一樣。為什麽呢?因為如果你沒有深入到這個產業鏈的鏈條裏面去,比如一個園區裏的企業,怎麽樣給它做供應鏈金融,一定像原來銀行或者小貸公司一樣,用非常安全的方式,比如我們知道現在阿裏巴巴也在做供應鏈金融,是針對他們平臺上的中小企業給到一個額度,比如50萬、100萬,是基於經營數據,不敢往多了做,為什麽?因為這個企業沒見過面,也不知道企業經營情況,風險控制上面有一些問題只是基於數據。而我們不一樣,我們園區裏的企業,你的員工、你的固定資產、你的倉儲物流都在我園區裏,供應鏈金融我通過大數據可以了解到。所以這一類企業,我們敢給它提供資金周轉,讓它把業務做好。同時它有些商品是我們供應給它的,它有些分銷渠道是我們提供給它的。所以對企業本身運營情況和經濟情況我們能掌握得非常好。所以在這樣的情況下,我們能夠真的給它做供應鏈金融的業務。這是我們在園區裏面運作,怎麽樣把企業引進來的核心要素。


我們看到地方政府文件裏面,各地政府都在做產業集中區,電商產業尤其特殊,很明顯,因為電商產業發展這十幾年來沒有規劃,政府都不知道會發展到今天。沒有規劃就導致這個產業發展很亂,大小不一,分布在城市各個角落裏,夫妻倆開個網點,一年做一千多萬很輕松,但是他們在家裏。這樣的企業政府沒有辦法管理,沒有辦法進行扶持。政府想把地方的產業進行合並同類項,放在一起,叫產業集中區。政府能夠有什麽手段呢?無非是跟企業說,你進到我這裏來,我給你稅收減免或者給你一點補貼,那都是很少的,打動不了企業。對園區而言,無非是服務提供好一點,租金便宜一點,或者免租。有的地方免租會出現這樣的情況,有的園區運營是面組兩年,兩年之後你要走了,或者免租兩年人家也不來,為什麽?因為企業本身關註的不是房子貴不貴,地方好不好,而是我的生意能不能做好,這才是它的核心。


所以我們從企業本身所需要的去給他提供支持,深入到產業園裏面,再加上和政府的要素一起為他們服務,真正做產業鏈的服務。


我們在上海松江新潮鎮,非常偏,已經到農村了,這是我們試點的項目,我們從上海弄了一百多家企業給它填滿了。這時候不是企業來選地方,而是它看到我們能給他們的好處,他們跟著我們走,你到哪裏,他們跟到哪裏。這就是抓住企業的核心。


下面是第三個問題,產業怎麽留住。原來地方政府或者園區做產業,沒有考慮到運營問題。現在從住宅市場裏面看到,招拍掛的時候招什麽?自持率。自持就是要去運營這個產業,不僅僅靠租金掙錢,因為租售比很低,根本沒有辦法回收。我調查了很多園區租金的回報率大概是2%到4%之間,還有比2%更差的,2%以下的回報率,那就是將近100年才能夠回本,真是沒法做。我們對產業運營的概念是什麽呢?一個產業園區怎麽樣運營好,首先想的是,你怎麽樣讓產業園裏的企業活得好,企業活得好,產業園才能運營得好。我們從產業鏈上面去幫助它,因為我們現在做的試點情況來看,一個園區運營得好,運營收益可以是租金收益的兩到五倍之間,有一些運營商知道哪些收益。


我舉幾個例子,比如電商企業一年500單,不算大,可能一年就一千多萬。電商和貿易企業如果一年做不到一千多萬,活不下來的。一年500單就意味著500個包裹。一百家企業就是五萬個定單,意味著五萬個包裹,每個包裹最少十塊錢。我們跟物流談,這個產業有很大利潤空間。我們兩個條件,第一,園區裏的企業每一單要比市場價格便宜五毛錢,如果做不到就換一家,反正現在是買方市場。第二,你每一單給我五毛錢。因為這個園區是我封閉的,一天五萬單,就是兩萬五千塊錢,這沒有成本的。


另外,供應鏈金融。因為我們園區是全封閉管理,拿一臺電腦出去,都要經過我保安簽字的,它的貨都在我倉庫裏,它的資產,它還給我交了押金。我給它做供應鏈金融,我做到年化18%,大家認為很高,因為他每年至少周轉5次,18除以5,年化3.6%,很低了。我給他年化18%,利潤10%。每年可以賺幾千萬。


第三,政府補貼,每年一個園區拿幾百萬是很輕松的。


第四,租金收益。


我們就能夠從後端掙錢的時候,可以想到把園區運營好,掙持久的錢,而不只是掙租金。


這是我們做的產業招商和運營的核心,未來掌握這個產業生態我們花了三年多的時間,從商品采購源頭到分銷渠道建設,到供應鏈金融,搭建了產業生態。所以現在招商相對容易一點,比如我搞一個會議,一百個商品代理權免費的,大家搶。但是有條件的,進到我的園區,這些企業就很好搞定了。這就是我們產業生態招商的一個分享。


最後我想講,產業地產是地產商與產業運營商的兩方攜手的雙人舞的舞臺,不能夠以地產的心態來做,一定要是產業跟地產結合的心態來做。地產公司把硬件做好,把園區做漂亮,產業運營方不僅僅是保安+保潔,那樣是做不了產業園的。要真正做產業運營商,要深入到產業鏈的內部,產業地產深入到產業鏈條裏面去,擁抱產業,你才能夠實現產業和地產的融合,才能夠實現產融共贏。謝謝大家。


張毅:非常感謝袁總。袁總提到了產業的生態招商,首先解決物種問題,生態招商的物種是本地企業和本地的新創企業,你到哪個地方去做產業園區,最基本的目標群還是本地企業,解決本地的物種的成長性的問題。第二,在這個當中能夠在整個生態鏈上怎麽培育企業的發展,幫助本地企業有一個非常健康、非常良好的發展。同時在這個過程當中把政府的政策、園區的政策以及本企業的服務優勢,能夠融入到所謂的生態招商過程當中,為企業發展創造更好的環境,這樣園區才能夠持續、穩定的運營。我不知道我理解的對不對。


在座的還有一位最近做了一個園區,非常有體會,非常成功。就是北京國泰創業投資有限公司副總經理米思南先生。請他給我們大家分享他最近做的非常成功的園區的招商和運營的體會,有請米總。


米思南:大家好。我們園區比較小,我們幹園區時間也比較短。我簡單跟大家分享一下。


我們園區在林萃橋,奧北科技園,園區不到11萬平米,22個獨棟,兩個大的寫字樓。目前22個獨棟全部出租,寫字樓也出租率很高,達到80%。而且獨棟的價格達到每天每平方將近12塊錢,我們的位置在北五環,奧森公園北邊。我們周邊可能租不了這麽高,為什麽我們能租這麽高的價格呢?包括我們寫字樓也到了每天每平米10塊錢,包括我們的獨棟現在很多租戶也要續租,而且還要新客戶問其他客戶什麽時候退租,我們能不能租上你們的獨棟。


我們才兩三個人在招商,但是我們也采取了一些手段,首先要感謝房訊網,房訊網給我們幫了很大的忙。


我的感觸比較深的是,我們園區從產業定位到目標客群的定位都做了篩選,為什麽要把價格提高到這麽高呢?就把比較低端的企業拒之門外。我們園區做TMT人工智能的領域。企業進駐園區的時候,我們要給它做調研,到底它的成長性、發展前景大不大,同時根據他們的發展情況,我們再決定它能不能進駐園區。我們有一家企業特別好,2014年12月份註冊,2015年銷售額是一億美金,2016年銷售額是30億,而且基本上靠出口,做芯片的。


我們選擇企業的時候還註重它的互補性,比如我們做TMT,還有央企,還有投資公司,為園區入園企業的成長提供資金方面的幫助。我們還跟政府關系搞好,比如海澱區政府。我們22個獨棟,其中有11家企業上市,有兩家企業從三板往主板轉,在轉板。


另外我們也經常搞豐富多彩的活動,比如我們有相親會,園區內青年男女比較多,我們有相親會、音樂會、運動會,基本上每月舉辦一次活動。而且園區企業跟企業之間的關系非常融洽。這裏就成為他們的家,大家非常開心。我們還會對他們進行相關的稅收咨詢等等,都做得非常到位。


我的感悟是,搞科技園區、產業園區,定位非常重要,到底是選擇什麽樣的企業到園區裏面去,並且對入園企業能有什麽好的幫助,都非常重要。接下來我們可能還要繼續搞這樣的園區,但是我們的園區跟劉總的不太一樣,我們搞得比較小,都是搞小而精、小而美、小而強的,向這樣的方向去發展。下一步我們可能會在房山、密雲布點。


今天我過來主要是跟大家學習,我們2013年開始建,2014年建成開始招商,不到一年時間就全部滿租了。今天主要是向各位老總學習。謝謝大家。


張毅:謝謝米總,也非常祝賀他做第一個園區就做這麽好。從爭取政府的政策開始,可能他和他的團隊對目標客戶群把握比較清楚,所以才有非常好的業績。


在座的還有一位重量級人物,郗總,北京天洋基業投資有限公司副總經理,原來是做地產開發,轉移到產業園區的招商、運營、管理,核心是企業和產業,請郗總分享他的體會,怎麽在產業園區當中通過企業的選擇和產業的定位,來把產業園區的招商和運營做好。


郗龍飛:大家下午好。我主要負責房山超級蜂巢項目的招商運營。


我首先介紹一下我們公司大致的情況。天洋是成立於1993年,目前有24個年頭,現在它橫跨了文化、科技、大消費、金融四大集團,目前有兩個上市公司,一個是A股上市公司,大消費板塊。另外一個板塊是H股,天洋控股,是香港上市公司。我們房山的超級蜂巢項目屬於香港H股天洋國際板塊內的。房山超級蜂巢靠地鐵300米,22萬畝,9萬平米的商業配套,24萬平米寫字樓。目前北區12萬平米的寫字樓已經五一的時候全部交付,目前正在招商過程。這次也是非常感謝主辦方組織這個活動能有一個機會跟大家交流、分享。


回歸到今天的主題“產業地產的招商和運營”。實際我本人十多年都是在做招商的,所以更多的是在為企業做選址,產業地產這個課題實事求是說比較大,難度也比較大,今天上午聽到好租曲總做了一個分享,讓我感覺壓力很大,很吃驚。曲總的數據和信息是中國的產業園區的GDP占到全國整體GDP的23%,第二個數據,目前產業園區的空置率達到了43.2%,其中上海的空置率達到了20%以上。這個讓我感覺產業招商多麽嚴峻。


下午聽北科建郭總演講,受益匪淺,產業地產招商確實在我的理解當中應該分兩個維度,第一個維度,核心應該是前期開發商拿地的時候就應該考慮到我的項目定位、產業規劃、客群定位是什麽。後期的招商實際是要延續前期拿地或者是前期產業規劃怎麽有效的根據市場化的判斷去落實和執行。你是做項目策劃還是做策劃項目,項目策劃就是執行,策劃項目涵蓋的就非常大了,招商也是一樣。


作為天洋一直是做住宅開發的,去年開始成立了產業事業部,往產業轉型,目前也是產業領域的新兵。


我想從兩個角度說,去年了成立事業部以後,走訪了中關村總部基地100多家企業,他們最關心的問題是什麽,後來歸納總結了一下,有四點:


第一點企業搬遷到新的區域是否可以存活,是否有市場。現在大的企業去新的地方就是占便宜,要政府政策和訂單的,所以到新的區域,上市公司,大企業去就是要地的。政府是否願意給企業一些訂單,讓他來,以前成熟的區域到陌生的區域,給他們訂單,PPP的模式或者政府購買服務的形式。


第二點,一個新的企業搬到新的區域,成本是否會大幅度降低,比如說房租、裝修、能耗,運營模式等等方面,包括政策,一個新的企業到陌生的區域肯定關心是否有配套的相關政策,房租中關村十塊錢,房山可能是三塊錢,為什麽還不來。


第三點,結合第二點來說,人員是否可以有效補充。我們看到很多企業搬遷員工流失率達到15%,甚至20%以上。


有一個亦莊的企業想搬到中關村,員工流失率達到了25%以上,因為他們的生活都在亦莊,搬過來以後面臨著人員招聘和培訓的問題,人才培養的問題。所以一個企業搬到房山面臨著招人招不來的問題。還有一個企業做IT的,他們上班時間早上十點晚上十點,他們需要員工宿舍,但是高管都在北邊,望京、天通苑這些區域。


第四點,交通和配套的問題,一個園區做的再好,招商再成功,如果運營跟不上,這個園區不是一個成功的園區,從這塊來講,一個園區的交通、位置、生活配套,商務配套,比如說超市、餐廳,便利店,商務配套像咖啡廳,中餐、簡餐等等是否可以滿足企業的需求。這是我對我們走訪一百多家總結跟大家分享的企業選址的核心。


翻回來說產業招商,我經歷過兩個比較成功的案例,我們看到最早像劉總所說的國家主導的開發區,像大連軟件園,益達集團和東軟戰略合作,在廈門、武漢、或者在成都,是一個模式。


另外一個模式是旭天模式,軟通動力的創始人之一,是以軟通為核心,軟通往哪一個城市拓展,旭天就去開疆辟土。


比如說在上海的模式,以軟通動力和中新威合作拿了一個園區。在青島是跟惠普拿了兩百畝地。在無錫是以軟通動力,IBM,卡耐基商學院為龍頭做的招商模式,拿地的時候已經有30%的訂單,剩下的70%靠龍頭企業帶動的市場化正常的去化,這是目前我漫道比較成功的模式。


同時我們還有一個規劃前期招商定位的問題,我們跟泰州的一個園區,帶著當當去做訪談的時候,當當想把客服中心一個政府邀請去山東的濰坊,他們覺得各方面都很好,但是去了以後面臨很大的問題,招不到人。他們就跑到旁邊的城市去招人,十個月以後,員工流失率是120%,聽到這個數據是非常可怕的。很貿然的去山東濰坊的時候沒有搞清楚做這個呼叫中心的實際情況,只看到了優惠的政策。


還有一個好的案例,我們在重慶做的園區,永川,一共有23所高校,中專高職,我一個朋友做整體的園區招商和運營,他很明確的說這個園區就適合做呼叫中心,因為有23個高校,從中關村拉了七家企業去了永川,給了很優厚的政策,招人因為有高校,很容易解決了,可以實行定制委培的形式,大四的時候跟學校建立聯系,你適合做呼叫中心的,客服還是做市場,我認為這種模式實際上是比較成熟的或者比較成功的,定位很清晰,所以我覺得做招商最核心,涉及的面非常多,也非常廣。


反過來再說運營,招商再成功,如果運營跟不上,我認為是很可怕的。我們目前的房山區產業運營平臺的情況剛才王總已經說了,有六大產業平臺。我們想打造的是以互聯網為思維方式,構建一個產業的生態鏈,這個平臺比如說企業發展服務平臺,前面的三位劉總,袁總都已經說到了,我們要解決企業入園一系列跟企業共同成長的問題,企業來了人力外包的問題,解決人的問題,還有工商註冊,跟企業共同成長的過程中牽涉到法律問題,稅收問題,產權問題,融資難的問題,我們都會考慮進去。


另外一個板塊是智能園區或者智能平臺這塊,本身劉總說LEED認證,我們項目也在申請,已經拿到了LEED一星認證,還有我們的智能化,門禁系統,識別刷臉系統,自動泊車系統,都有綜合的體現。


在我的理解中,我們我想做的是運營商或者是服務商,我們要解決的問題是企業和政府勾兌的問題。比如說幫助企業一些政策通過第三方解決,同時解決企業和企業之間相互黏性的問題,大家都在一個園區裏面工作,怎麽解決企業和企業的黏性的問題,劉總他們說了有企業的聯誼會,運動會,俱樂部等等活動。


這塊我們也是想天洋從純住宅開發向產業轉型,現在還是一個新兵,希望跟各位多交流和學習。


張毅:謝謝,打造新的生態鏈,把企業和企業之間的黏性可以做好,確實講的非常到位,怎麽能夠讓企業進入園區,怎麽能夠讓企業在園區生存、發展,能夠更好形成反哺園區健康發展,這是非常好的體會。


我邊上這位是非常值得我們尊敬的企業代表,萬科北京寫字樓和產業園區事業部的總經理元喆輝先生,萬科在我的心目中,在中國的企業當中是非常自得尊敬的企業。大家知道他們做住宅開發是非常優秀的,每年幾千億的銷售額。


大家可能不太知道他們在寫字樓和產業園區上還有一些體會和做法。下面有請元總跟我們分享他們的體會,有請。


元喆輝:感謝各位的分享,也特別感謝房訊網劉總邀請我參加這個論壇,分享萬科做產業地產的一些事情。我們是傳統的住宅開發商,也是在這個行業裏面做了很久,有一些想法。


萬科轉型做城市配套服務商的時候提出了6+X計劃,產業和寫字樓是裏面的一個組成部分。


我參加這個活動,聽了幾位的分享,受益匪淺,招商方面獲得很多新的知識,大家都有很多的交流,學習了不少。


對待產業地產方面,我們有一個重產業,輕地產的思路,就是如何思考作為一個地產開發商,作為一個城市配套服務商,如何和城市和產業以及這裏面的細胞發生一些關系,有益、有效的推進這個城市發展的思路和想法。產業鏈上如果只是空間鏈上跟企業和產業服務,被復制和超越的機會可能就會特別多,所以我們覺得在一些產業園的定位上做一些不斷的嘗試。比如說我們做一些開放式創新的園區的產業落位,有兩個方面,一個方面是國內的技術和產業聯盟、加速過程中會幫助這些企業更好發展,更好的做一些城市的配套服務,以及我們自己作為一些技術參與的工作。


更重要的是想在技術轉化方面對園區和產業的促進做一些嘗試,我們走了很多國家,在一些科技創新比較有優勢,而且比較有競爭力的國家看了一些案例,比如說歐洲國家開放式創新的園區,走過之後發現真正的創新的國度或者科技引領的市場裏面,其實大多數的企業都是碎片化辦公的,企業的組成是特別小型,而且創新的力度特別快,而且特別迅速,占領市場的需求特別明顯。


我們跟這些企業做訪談或者溝通的過程中發現,他們對中國的市場需求和興趣特別濃,他們都在想我們怎麽來到中國,到中國怎麽成功有效的把自己的企業從國際的企業變成中國企業,可以占領這個消費市場,或者把技術應用在這個市場上轉化。


其實我們在這方面有兩個案例,一個是我接觸了一家做智能環保空氣凈化的企業,他們對中國的PM2.5研究的不比我們差,而且產品特別的有針對性,但是來了之後發現應用的市場特別的封閉,因為沒有國內的品牌做的市場的覆蓋率已經很大了,他發現中國的市場是大中型企業占領特別明顯的市場,他們的技術很先進,沒有辦法只能做OEM,只能賺很少的錢,他來了之後覺得萬科的技術轉化平臺很好,可以提供市場的消費的出口,提供一個平臺,幫助我們找到投資和合作的客戶,更關心的一點,他們說這種創新企業對成本的意識特別明顯,我們的團隊其實就幫助他們做非核心業務的所有的外包服務。他們其實就不會擔心進入這個市場的靈活性和企業到這個市場的發展的趨勢性。


這種企業來了以後就會特別依賴技術轉化平臺和資源對接,同時我們也可以幫助他們提供一些一站式的解決方案。這是一個特別成功的案例。


另外一些企業來到中國參加了很多的技術對接,我在國外看到他們,他們說做了一個智能硬件的開發,植入任何一個手機裏面,取錢,看病都可以做,但是為什麽在中國不行,我們解釋了一下互聯網+在中國發展趨勢,他們就改進了硬件的系統,做一些APP的轉化的成功,他們也跟我們一塊來到了中國,我們也關註了不同階段的企業來到中國的方式,比如說現在有技術成熟的加速企業,還有一些有技術有團隊,需要更多的支持的孵化加速,在不同的國家還有不同的產業領域,智慧城市,生命健康,總的來說整個產業地產的落位還有招商運營,對於萬科和在座的各位來講,在這個行業裏面都應該抱著一個很好的心態迎接和擁抱他們,踐行這個城市和企業的時間合夥人,我們在不同的視角上可以得到一些相對滿意的回報。


張毅:非常感謝元總,剛才幾位從各個方面闡述了一下,有國企的劉總,還有剛剛做園區的,還有做生態,元總也講了開放式創新,其實這裏面有很多非常豐富的內涵和做法,如果以後有時間和機會,是不是再組織一次單獨的時間跟元總學習和探討什麽叫開放式創新,可以把論壇內容延伸。


剛才元總也講了,年初國務院出了七號文,從國家層面對開發區的建設和產業園區的建設是一個綱領性的文件。大家下去可以認真的體會和學習。


最後請幾位每人一句話送給劉總的論壇,來寄語產業園區的發展,寄語論壇。


元喆輝:非常感謝這個論壇。篳路藍縷、以啟山林,產業地產是中國未來發展的希望,我們在做的不僅僅是我們自己的一點事業,其實是對這個城市、對這個國家做的貢獻。


郗龍飛:核心應該是我們對產業地產保持敬畏的心,真實的了解企業的需求,為企業服務,打造產業或企業上下遊的生態圈,希望房訊網越辦越好。


袁紅兵:感謝房訊網劉總給這樣的機會。我們是做產業的,為地產公司捷波服務的,我們未來有20到30個園區的計劃,包括北科建也是我們的合作方,你們做大園區,我們在裏面做產業。產業地產地產是基礎,產業是靈魂。做一個有靈魂的地產,方能百年常青。謝謝。


劉亞玲:產業地產的運作是非常有難度的,行業內的人士如果想做好產業地產,一定要做到細心、耐心、精心,這是我們一定要接下來再接再勵的地方。最後祝願房訊網、祝願中國產業地產發展論壇越辦越好,成為行業內的最好的交流平臺。謝謝。


米思南:謝謝大家,祝論壇越辦越好,我們會大力支持論壇的工作。謝謝大家。


張毅:非常感謝大家用一個多小時的時間來聆聽五位的演講,我代表他們對大家表示感謝。


主持人:謝謝張毅總,非常專業。


再次感謝大家今天一整天的聆聽。大家辛苦了!


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