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房企 海外

典型房企海外布局分析

綠地——布局最廣、投資規模最大


拓展模式:區域深耕、系統開發、針對全球客群


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萬科——布局穩健,穩紮穩打


拓展模式:把海外市場作為學習平臺和主業補充;多股東合資項目,聯手當地最具實力的房企共同開發;合作方操盤,萬科僅以參股的形式跟進項目日常運營;僅部分協助其在中國境內的銷售推廣工作。


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碧桂園——復制國內開發模式,擴張進程放緩


拓展模式:復制國內郊區大盤建城,碧桂園在馬來西亞的開發方式復制了在國內的開發方式,低價取得大面積土地,控制成本,重視營銷。



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部分房企海外布局現狀

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其他主要地產商投資項目


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其他主要地產商投資項目


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房企出海原因

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中國資本海外房地產投資拓展圖

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  從地圖中可以看到,中國資本市場已進入四大洲十幾個國家進行房地產投資。

房企海外投資城市特點

  

  一、華裔移民數量多:代表城市——美國、韓國、澳大利亞

  

 中國移民海外的主要目的國家地為美國、加拿大、澳大利亞、韓國、日本和新加坡等國,與房企主要進軍國家相同。

  

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  二、經濟金融中心:代表城市——倫敦、紐約、悉尼

  

 除了住宅項目,高端酒店等成為房企的主要開發業態,他們所選擇的則是環境成熟的國際政治金融中心,如綠地洛杉磯綠地英迪格酒店等。這類市場風險相對較低,收益平穩,可以作為分散風險的投資選擇。

中國大陸海外置業需求預測

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 同策咨詢研究機構預測,2020年,我國高凈值人群(資產1000萬元以上)規模將達155萬,年均增長5%左右。預計2020年,中國高凈值人群海外置業總規模約7.44萬億元,年均增長約3000億元。

投資盈利分析

  

  為何海外房地產投資對房企以及保險行業產生如此大的誘惑力?良好的投資盈利能力是一個主要原因。

  

  市場潛在回報率高——從住宅開發的回報率情況來看,海外房地產開發的凈利潤率可達到17%左右,而國內房地產開發毛利率逐年下降,預計平均凈利潤率在10%左右。

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  寫字樓收益績優——根據萊坊國際預測,未來5年,倫敦、紐約和悉尼寫字樓租金的平均增長率分別為16.3%、28.2%和22.3%,目前北京和上海甲級寫字樓的回報率一般介於5%—6%之間。而這些城市的信貸成本卻相當高,通常在8%以上。對保險資金等長期資本,租金成本不足以覆蓋利率成本。相比之下,盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只介於4%—6%之間,但其利率卻一直維持在較低水平,美國的資金成本可能低至3%,都有平穩的盈利空間。

投資風險分析

  

  風險一:投資政策改變或政局變化

  

  風險案例:近年來,濟州島大幅提高外國人通過購買房地產獲得濟州永居權的條件,部分獲得上屆政府批準、但未開工的項目需重新審批。

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  風險二:資金風險

  

  風險案例:碧桂園新山金海灣在導入大量中國籍人士購房後,相當一部分客戶面臨貸款失敗,從而取消購房,失敗的原因則是部分中國人工作收入不透明,被馬來西亞銀行拒絕了貸款申請;按照2013年公司財報,金海灣最終在業績中體現的合同金額不到70億元,與成交初期所公布的100億元相差甚遠。而在馬來西亞市場的接連受挫也使得碧桂園海外投資進程放緩。

新房供應
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