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租賃 證券化

租賃住房證券化漸成風口

租賃證券化

助推樓市新生態 租賃住房資產證券化"破冰"

項目規模50億,期限18年,分期發行,底層物業資產是保利自持的優質租賃住房,主要為青年公寓和養老公寓。[詳細]

十九大 美好生活

十萬億元存量資產待證券化

在住房租賃類REITs產品近期接連獲得批準上市的背景下,包括銀行在內的金融機構、房地產企業也紛紛開始行動,以盡快進入這一前景巨大的市場。[詳細]

十九大 美好生活

租賃市場證券化提速 運營機構融資渠道進一步豐富

隨著新派公寓類REITs、保利地產租賃住房類REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs的接連獲批,住房租賃市場的證券化加速落地。[詳細]

十九大 美好生活

中央經濟工作會議再提住房租賃 地產證券化融資加速在望

住房租賃的機構化和專業化也將推動以房地產為基礎資產的ABS及REITs市場的進一步擴大,並在一定程度化解當前的房地產融資風險。[詳細]

長租公寓資產證券化探索

常見模式分類


魔方公寓、自如、新派公寓、保利地產和招商蛇口等先後對其持有的租賃資產進行了證券化。目前市場上已經出現的多只長租公寓資產證券化產品,從其操作模式來看,主要分為租金收益權ABS模式和類REITs模式兩類:


德國漢堡

▲四單租賃物業證券化


(一)租金收益權ABS模式:


魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃

2017年1月4日,魔方公寓在上交所發行國內首期長租公寓資產證券化產品“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”,底層資產為4014間房間的租金收入。該產品就是典型的租金收益權ABS產品。

(1)轉租型物業,輕資產運營,無物業抵押。

(2)解決專業公寓運營商企業融資的問題。


(3)引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。


(4)以“特定門牌號的公寓”所產生當前與未來的租金作為入池資產,通過入池資產特定化,解決租約與產品期限錯配問題,並通過雙SPV結構,創建穩定現金流。




魔方公寓

▲魔方公寓資產證券化結構圖


自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃

8月10日,鏈家旗下長租公寓品牌自如在上交所發行了長租公寓第二單ABS產品。該產品的底層資產除了租金收入外,還包括自如在出租時的服務費(類似於通過中介租房時付的中介費)以及保潔、維修、搬家等衍生收入。

(1)托管型物業,輕資產運營,無物業抵押。

(2)通過“租賃+消費金融”商業模式,直接滿足租戶融資需求,與個人信貸普惠金融銜接。


(3)引入第三方擔保機構為產品兌付提供額外保障。


(4)循環放貸交易結構保證穩定充足還款現金流。




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▲自如1號資產證券化結構圖


(二)類REITs模式


新派公寓權益型房托資產支持專項計劃

對於重資產的長租公寓運營商而言,其擁有物業的所有權,采用類REITs模式也是證券化的一種選擇模式。


“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”已於2017年10月11日正式獲批發行,擬發行金額為2.7億。據了解,新派公寓項目是國內首單長租公寓資產類REITs產品,也是國內首單權益型公寓類REITs。

(1)國內首單住房租賃類REITs,精品案例,具有示範效應,自持型物業實現輕資產運營。

(2)優質物業產生充足現金流,無第三方增信情況下獲得高信用評級。


(3)公寓運營商管理運營能力優良,物業定位鮮明,租戶嚴格篩選,保證客源品質和充足現金流,形成良性循環。




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▲新派公寓資產證券化結構圖


保利地產租賃住房第一號資產支持專項計劃

2017年10月23日,國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發行REITs——中聯前海開源-保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃(下稱“保利租賃住房REITs”)獲得上海證券交易所審議通過,開創了租賃住房資產證券化新篇章。

(1)首單央企房地產開發商住房租賃證券化產品。對開發商持有資產向輕資產轉化方面具有示範效應。

(2)首單儲架發行REITs,分期發行機制,創新實現擴募功能。


(3)發起機構主體信用強,擁有成熟公寓品牌和專業管理能力,是央企布局住房租賃市場典範。


(4)打造“開發建設-投資孵化-持有運營-成熟REITs 退出”的完整、閉合業務鏈條。




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▲保利資產證券化結構圖


招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃

2017年12月1日,“招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃”獲深交所評審通過,是全國首單長租公寓儲架發行CMBS項目,獲批發行規模達60億元。

(1)國內首單住房租賃CMBS產品,資產物業抵押,並采用儲架式發行。

(2)城市運營管理商持有大量優質長租公寓,且存量資產成本較低,具備市場化發行資產證券化產品的條件。


(3)與類REITs 對比,CMBS資產保留物業所有權,獲得融資同時實現資產增值。


(4)與信托受益權ABS對比,CMBS物業資產進行抵押,可獲得較大融資規模,並獲得投資人信心。




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▲招商蛇口資產證券化結構圖


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2017年租賃資產證券化市場發行總量

被動式建築

▲數據來源:Wind數據庫


租賃資產證券化市場情況

  

證券化

租賃住房REITs前景可期

  

  根據測算,參考REITs占GDP和股票總市值的比例,中國REITs市值規模在4萬億至12萬億之間。其中,租賃住房REITs是REITs一個大的分類。


  以美國為例,截至2017年9月末,美國REITs總市值1.11萬億美元,其中21家租賃住房REITs合計總市值1468億美元,占總體REITs市值的13.2%


租賃

AAA級融資租賃ABS產品利率走勢

  

  從發行利率來看,根據Wind數據庫公布的最新數據,以AAA級融資租賃產品利率為參考,在不考慮產品期限結構的情況下,其利率走勢如下圖所示。


租賃

▲2017.1-2017.10


  自2017年1月至8月期間,受宏觀市場資金面的影響,整體利率呈現穩步走高趨勢,AAA級融資租賃產品的利率波動區間由5.00%逐步提升至6.00%,上升約100個BP,資金成本上升較快。


  2017年8月至11月期間,整體資金面略有寬松,市場上最新的融資租賃ABS產品利率開始逐步下降,AAA級產品的票面利率基本保持在5.50%區間範圍內。


租賃資產證券化存在問題

  

  租賃資產與證券化是天然的組合,當然這其中也面臨著一些壓力和問題。


租賃

  首先,宏觀層面。


  當期宏觀經濟結構化調整的形勢下,經濟面臨較大的下行壓力,部分基礎資產潛在信用風險較大;在去杠桿的大背景下,新一輪的政策調控使得監管對資產證券化的口子已有所收緊,項目整體更難開展;風險事件頻發,個別公司爆發出一些問題,可能對整個行業產生非常嚴重的影響。


  其次,市場對租賃的認識存在較大差異。


  券商及中介機構對融資租賃行業的理解是參差不齊的,對租賃公司的需求以及對租賃資產質量的判斷和理解都需要進一步提高。


  最後,關於租賃資產證券化的稅收適用問題。


  相關稅收工作上有一些突破,但也存在風險上的隱患,很多稅收適用問題仍需稅務主管部門進一步明確和完善。


從類REITs到公募REITs還有多遠?

  

  根據去年6月發布的《中國公募REITs發展白皮書》及11月出爐的第二份REITs報告《中國不動產信托投資基金市場規模研究》,租賃住房公募REITs的推出仍需重點著手以下6個方面:


  一是增大對租賃住房領域的土地供應,通過“自持比例限制”降低土地供應價格。但應預留“允許自持土地及住房進行證券化運作”的出口。


  二是針對租賃住房REITs制定專項稅收支持政策,依據稅收中性原則,解決雙重征稅、重組稅負過重等問題,進而促進租賃住房市場健康發展。


  三是加強專業品牌運營機構培育工作,支持市場化運營機構數量和運營水平的穩步提升。


  四是盡快出臺公募REITs管理辦法,明確監管規則,在“公募基金+ABS”的產品架構下,對產品治理結構、擴募機制、基礎資產準入標準等內容進行深入研究。


  五是對於運營水平達到市場要求的資產(特別是公租房類資產),可以嘗試進行公募REITs試點,從土地性質、產權、估值、租約、產品架構、資產管理、投資者信息披露等各方面進行論證並取得相關主管部門的支持,為下一階段中國租賃住房市場的快速發展提前做好配套金融工具的支持準備工作。


  六是加強投資者教育,營造良好輿論環境,充分宣傳REITs對建立租賃住房市場長效機制的積極作用。


供地
租購同權新區
新房供應
新房供應
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