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規模競賽中的“異數”這些區域深耕型房企成了黑馬

2018-01-05 00:18:04 每日經濟新聞  舒曼曼

  2017年房企“成績單”紛紛出爐,在“房住不炒”總基調下,規模增長成為百億房企的主旋律。除了千億房企擴容之外,還有一部分區域型房企的表現值得關註,他們搶抓重點城市群中溫和二線及基本面優異的三四線城市的發展機遇,銷售業績獲得大幅提升。

  區域型房企有個有意思的現象是銷售面積排名遠高於流量金額的排名。從克而瑞研究中心公布的房企排行榜中不難發現,碧萬恒等千億房企自帶規模優勢,流量金額和銷售面積均排行靠前,而如金科集團、建業地產、中南置地和藍光發展(600466,股吧)等房企的面積榜排名較流量金額排名名次大幅靠前,其中建業地產銷售面積排行與流量金額排行相差26個名次。

  區域深耕型房企的護城河

  據克而瑞研究中心數據顯示,2017年,TOP200品牌房企業績規模大幅增長,各梯隊集中度進一步提升,其中TOP10房企集中度達24.1%,TOP30和TOP100房企集中度分別達到了38.4%和55.5%。

  然而靚麗數字的背後,是行業集中度越來越高的表現,再加上信貸收緊、競自持等政策會讓更多區域型中小房企退出市場。然而,還有一些區域深耕型房企在調控周期下活得越來越好。

  比如金科以重慶(樓盤)大本營為基礎,深耕中西部,兼顧環渤海。由於長期深耕帶來了成熟的產品線和對文化、氣候等的適應,金科在中西部如四川(樓盤)、湖南、貴州(樓盤)、雲南等城市均有優勢,在四川的三四線城市更是項目眾多。

  上述區域型房企在代建項目和舊改項目上也有很強的優勢。以深耕河南的建業地產為例,雖然由於房價因素在流量榜中排名不高,但在面積榜中則長期盤踞前30。據建業地產公告顯示,2017年1~11月,已取得物業合同銷售總額256.51億元,同比增加40.9%;總合同銷售建築面積約382.37萬平方米,同比增加為58.3%。上半年通過品牌和技術輸出,其輕資產獲得0.99億元的營業收入。

  明源地產研究院主編艾振強認為,區域深耕型房企有許多機會,通常深耕本土多年,在當地擁有良好的品牌知名度和忠誠度,首先,深耕一二線及周邊三四線城市的房企通過舊改等方式更容易獲得大量土儲,其次,布局三四線城市的房企錯開與大房企的直接競爭。

  擴大規模是穿越周期的保障

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者,區域性房企深耕本土的戰略是出於對城市投資前景的看好,通常開發成本較低且產品復制型全面開放,這也是企業在擴大規模得到資本原始積累的重要前提。

  中指院報告顯示,2017年,銷售貢獻率增長城市主要為中西部、西北等二線城市及熱點城市周邊的三四線城市,50家代表企業在成都、重慶、沈陽等溫和二線城市及泰州(樓盤)、黃岡(樓盤)、張家港(樓盤)等熱點城市周邊的三四線城市增長較快,如重慶、成都銷售額分別同比增長72.1%、37.0%;北京(樓盤)、上海(樓盤)、南京(樓盤)、合肥(樓盤)等熱點城市銷售額明顯減少。

  調控周期下,三四線城市的崛起為區域型房企帶來飛速發展的機遇。但長遠來看,取得規模優勢對區域型房企至關重要。區域型房企如何迅速擴大規模是其能夠順利穿越周期的保障。

  房企在售項目和在售城市的數量是決定企業銷售規模的基礎。TOP10梯隊房企2017年的平均在售項目個數和平均在售城市個數分別達到了374個和84個;而TOP11-20梯隊房企平均有99個在售項目和34個在售城市,千億房企在售項目和城市個數至少達到100個和30個,未來這一數字或將成為千億房企的“門檻”。

  嚴躍進表示,區域深耕型的房企一般更註重成片開發,對於其他新進入城市會比較保守,很容易錯過外部城市投資拓展的機會,對於區域深耕型房企來說尋求規模優勢和拓展城市將任重而道遠。

  艾振強也認為,沒有規模,區域房企很容易在同行業失去話語權,在當地消費者腦海裏的印象會弱化。即便深耕區域,同樣也要做大規模。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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