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東方不亮西方亮 2018年房企如何布局城市對衝風險

2018-01-05 00:18:03 每日經濟新聞  吳若凡

  1999年到2017年,中國的城鎮化率從30%躍升至接近60%,城鎮化建設給城市帶來翻天覆地的改善,房地產行業很大程度上肩負了“國家城市化進程快速推進”的使命,也在近二十幾年中承擔國家支柱產業的角色。

  房地產的發展和城鎮化進程是相輔相成的,當房地產進入新的周期,城市化也進入新的階段,如何判斷各線城市價值,以布局助力平衡風險、跨越周期,也成為步入2018年門檻之際,房企應該重新深入考慮的問題。

  誌在全國:“跨周期”進階必修課

  在房地產企業的百強榜上,TOP10企業早已完成高密度的城市布點,幾乎所有房企都試圖通過各種路徑深耕全國化布局。

  例如新城控股2017年布局城市已超60個,一方面深耕上海(樓盤)、南京(樓盤)、蘇州(樓盤)等一二線城市,另一方面加速布局大城市周邊的三四線城市;旭輝則在“五年實現三千億”的計劃下,謀劃2020年在實現區域間均衡的前提下,城市布局從當前30多個擴至70個。

  為什麽房企如此重視全國化布局?

  融信中國也是近年來積極擴張版圖的代表房企之一,該公司相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,按照各國城市化的歷史經驗,當城市化率達到70%~75%左右時,城市化的進程將放緩。而按照我國城市發展速度,這個時間節點起碼還有10年。所以接下來的10年,房地產行業的機會還是廣闊的。無論是一線城市還是二線城市,乃至三四線城市,房地產行業都有發展機遇。

  “越是全國化布局的房企,相比區域型企業,平滑風險的能力也越強。同時,企業要做大規模,要從百億級走向千億級進階,也需要全國化布局。”上述融信中國相關人士表示。

  新城控股和旭輝全國化布局產生的業績效果已經呈現,據克而瑞數據,兩家企業分別在2017年實現了1260億和1040億元的銷售業績,這是企業跨越周期的保障。

  不過,安居客房產研究院首席分析師張波強調,全國化布局並不代表是全線布局,不同規模、不同類型、不同發展階段的房企,都需要開展有點有面、側重不同的全國化布局。“否則,短期開展全線布局,各級城市會帶來人才儲備、報批程序、流程管控等一系列問題,不但不能抵抗外部風險,還有可能增加企業自身發展的風險。”

  革新思維:分城而論註重均衡

  在房企全國化布局中,分城而論十分重要。當前中國的城市版圖上,一線城市的消費升級轉型需求體量驚人。以上海為例,2017年12月25日公布的《國務院關於上海市城市總體規劃的批復》中,明確提出“努力把上海建設成為創新之城、人文之城、生態之城,卓越的全球城市和社會主義現代化國際大都市。”這個宏偉目標中,舊城改造、城市更新、工業用地轉型、土地集約利用等等,無疑有不少房地產行業的創新發展新機遇

  “我國城鎮化水平已經大為改觀,一線城市的城市化率達到甚至超過發達國家水平,但仍存在著明顯的不均衡性,很多三四線城市發展相對滯後。”上述融信中國相關人士指出。

  在當前一線城市“嚴管控”的行情下,房企的資金沈澱風險會相對提升,此時順應三四線城市去庫存的機遇,就能獲得輪動發展的市場機會。

  “尤其是二線城市,從未來3~5年的發展來看這是房企的必爭之地,由於二線城市還處於增量市場,憑借相對充足的供應、相對便宜的地價以及大量人口導入的優勢,房企布局的動力較強。”融信中國相關人士表示。該人士認為,在布局方面,企業需要均衡化布局,依靠全國化來獲得風險的平衡和對衝。比如在多數房企離開三四線時選擇逆勢回歸;當房企又將目光聚焦三四線時,轉而選擇區域深耕;當房企懼怕一二線城市時,曲線回營,“東方不亮西方亮”,才不會錯失市場紅利。

  認清企業:布局前提是“適用”

  房企在布局時,除了不同城市采取不一樣的投資策略,還有一項重要的前提是“適用性”。

  張波認為,不同規模房企可以有不同的布局方式,達到年銷售金額千億規模以上房企可以多個城市群圈層發展、多元化開發為發展路徑,結合特色小鎮、租賃發展等政策性機遇,實現全國化的優勢布局;而千億規模以下中型房企仍需在規模化上找到最佳路徑,無論是布局二線城市還是大力擴張三、四線,皆需有明確的快速增長目標;對於預計3~5年無法突破千億的中小房企,則需及早定位區域性重點城市而非一味追求全國性布局。隨著人們對理想居住的要求逐步提升,區域性市場的產品精耕細作將大有可為。

  對於每個房企來說,全國化布局既是一個重大挑戰,也是綜合實力的較量,企業戰略導向、城市進入選擇、管理架構、人才團隊等各項因素環環相扣,任何方面都不能出現明顯的短板。

  新城控股高級副總裁歐陽捷直言,隨著房企進入越來越多的城市,對於當地城市的理解和政策的把握越發重要。看錯了時機、踩錯了節奏、進錯了城市,就可能拖累企業發展的腳步。

  同時,隨著業務規模的擴大和管理半徑的增加,必須適度授權,充分調動一線積極性。融信中國相關人士告訴記者,2017年融信以城市群作為劃分(7大核心城市圈:海峽西岸、長三角、珠三角、京津冀、中部、成渝、西部城市),將區域公司升級為事業部,給事業部賦能,在設定指標的前提下充分授權,讓事業部成為獨立的經營主體,發揮各事業部主觀能動性。

  判斷市場:各線城市訴求有共性

  在客觀透析企業自身實力和訴求之後,則需要對城市精準判斷。

  在歐陽捷看來,企業在布局城市時,主要考慮以下幾個方面:城市未來發展空間,與超大特大城市之間關系,高速交通便捷程度,基礎設施發展條件,人口流入流出狀況,當地居民住房條件與收入水平,市場競爭充分程度。“新城控股是以住宅和商業雙輪驅動在發展,住宅地產主要是深耕一二線城市及都市圈中小城市,商業地產則是尋找商業市場的空白點,包括一些有實力、有活力的三線城市。”

  據介紹,目前新城控股已進入全國60多個大中城市,累計開發項目超200個,發展明顯步入快車道。

  融信中國相關人士也告訴記者,在房企城市布局中,對於核心城市,由於面對的客戶群和城市發展能級的要求,房企打造高品質類產品,在一定程度上是文化精神堡壘或代表作品的意義;在次級城市,房企更多的是城市進程推進者和參與者;在三四五線城市,房企甚至是城市創新的引領者之一,將核心城市先進的開發理念和產品快速移植到這裏,推動區域發展。對參與不同城市開發的房企而言,可結合企業發展戰略,根據不同城市屬性,打造不同的產品。

  另外在判斷城市基本面的同時,張波提醒,目前中國的一線城市已從增量市場轉向存量市場,在新增建設用地供應總體從緊、土地獲取的資金成本居高不下的背景下,房地產企業應緊抓一線城市舊改帶來的二次發展機遇,並以獲取租賃土地、發展長租公寓等方式重點布局租賃市場。

  不同城市的發展階段雖然給企業發展的空間不同,但市場也存在共性。多位業內人士和企業高管也強調,在當前的行業趨勢下,無論哪座城市,對品質的需求都在提升,這是房企應該重視的戰場。歐陽捷告訴記者,不論是住宅還是商業,都已經或將從短缺時代轉向充沛時代,未來將是產品力取勝的新時代,匠心營造才是尊重城市、贏得市場、收獲客戶的最強策略。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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