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2018年調控或將深入 “規模”賽道上的房企如何“穿越”周期

2018-01-05 00:18:06 每日經濟新聞  吳若凡

  編者按 房地產行業發展具有明顯的周期性特點,而過去十年業內普遍認可的三年一個發展周期,或因“去庫存”“史上最嚴調控”等因素影響而發生變化。

  在剛剛過去的2017年,樓市“因城施策”“房住不炒”“租購並舉”等成為核心詞,與此同時,限購、限售、限貸、限價等措施持續發力,住房租賃市場迎來風口,樓市長效機制呼之欲出。多位業內專家預測,2018年樓市政策調控或將進一步深入。而在調控新周期內,房企如何從容“穿越”周期從而實現穩定發展?

  伴隨著城市化進程、城鎮化建設的高歌猛進,房地產行業經歷了“黃金十年”。不過伴隨著住房市場從高速度增長轉向高質量增長,房地產行業也步入了新周期。

  業內人士認為,在新的房地產周期,將呈現資產價格高企、“房住不炒”政策定位、貨幣周期轉換等特點,住房市場則以存量市場為主、租賃市場為輔,剛需和改善性需求的主流趨勢將更加顯著,房地產市場將告別大起大落的漲跌周期,進入穩定發展時代。

  在剛剛過去的2017年,“因城施策”的樓市調控不斷加碼,同時行業集中度加速提升,促使房企深化“賺慢錢、重運營”的發展模式。但即使在極度嚴峻的市場環境下,2017年依然有144家房企業銷售業績超過百億元,17家房企躋身千億俱樂部。

  不管面臨什麽樣的政策調控和市場環境,這些規模房企似乎總能讓銷售業績繼續大幅增長,使規模和效益穿越周期持續生長。那麽,到底是什麽讓房企在“規模”賽道上一路前行?

  穿越周期需順應大勢

  據克而瑞數據顯示,截至2017年末,千億房企數量達17家。這些企業為何能夠一路發展,一邊迅速做大規模,一邊賺取更高利潤?

  新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,這類房企具備幾個特征:首先能夠對大勢準確研判,同時還能制訂正確的戰略規劃(包括規模速度與城市布局),其次這類企業普遍具備優越的商業模式、優異的人才隊伍、強大的執行能力、充足的資本支撐。

  “比如新城控股,住宅地產+商業地產的雙輪驅動就是在市場上行期和波動期最好的雙保險。”

  不過歐陽捷強調,房企要具備這些素質,就必須深刻理解周期之間的差異——不同周期對於房企的發展理念、戰略規劃、能力要求、人才匹配都不盡相同。

  “也要明確看到,未來已不存在"小周期"的可能了,在長效機制逐步確立的新時代,搏周期的投機策略不再適用。”歐陽捷認為。

  安居客房產研究院首席分析師張波則指出,總體來看這類房企的重要特質是“順應大勢,步伐穩健”——有穿越周期能力的房企往往會順應行業規律而為,從而取得更高速的發展機遇。

  從近兩年來看,“順應大勢”房企已經在產業地產、物流地產、長租公寓等方面提前布局。尤其是租賃領域的布局,這在當前來看是賺小錢甚至不賺錢的領域,但當周期真正到來之時,提前布局的規模化效果就能幫助房企穿越周期,對抗行業低谷期給房企帶來的衝擊。

  張波認為,“步伐穩健”則體現在把握好企業擴張和風險之間平衡關系。穿越周期房企有著較強的市場節奏把控性,並據此制定理性的投融資計劃,保障良好的現金流和財務安全;同時優化經營方式,緊抓行業機遇期,最大化整合土地、資金資源,贏得未來發展的主動權。

  定律已打破需合理高周轉

  值得一提的是,這些穿越周期的企業,也多是敢於順勢打破諸多既有定律的企業。

  歐陽捷直言,固守一二線城市、放棄規模增長、舍棄高周轉、不敢加杠桿,這樣的房企其實是誤判形勢,會明顯落後於大市。相反,踩準城市布局節點、追求高周轉率而非高利潤率、善用杠桿,使這類房企獲得了更快更好的發展。

  對此也有業內人士表示認同,其指出,部分香港房企在上一輪周期中獲取了高利潤的發展,但這一輪周期中,秉持緩慢開發的固有節奏,策略較為保守,結果是每年在內地市場推出的樓盤銷售數量極為有限,甚至不斷售賣本身持有寫字樓來回籠現金流。企業很難繼續做大做強,不適應周期帶來的影響顯而易見。

  以長實集團為例,其2017年中期業績報告顯示,內地可開發土地儲備僅余1.14億平方英尺(約合1060萬平方米)。其市盈率、市凈率、負債率、凈資產收益率等主要財務指標,明顯低於在港上市內房股。例如2017年長實集團凈資產收益率(ROE)僅5.28%,遠低於在港上市的恒大(25.92%)、碧桂園(10.1%)和中海(9.3%)。

  克而瑞數據也顯示,長實集團地產板塊2017年期流量銷售額僅149.1億元,位列106位,銷售面積80.6萬平方米,位居126位。與內地房企高杠桿、“快拿地+快開放+快回籠”模式下形成的發展場景有顯著差異。

  不過業內人士也提醒,在長期執行嚴格調控措施的一二線城市,客戶不斷萎縮,高周轉模式或難以發揮作用。比如上海(樓盤)、南京(樓盤)有很多限制政策,如要求樓盤封頂、限價出售,這使房子必須現房銷售,或者即便預售了房子,現金也無法回籠,這類城市就無法實現高周轉。

  “做精品項目,並不是舍去高周轉、不善用杠桿的理由,此節奏可能拖累整家企業。但房地產企業尤其是中小房企,受短期政策調控影響極大,其除了關註存貨周轉率,不妨更多關註細分產品市場,例如綠色科技住宅、健康養老產業、長租公寓等都是值得精耕細作的。”張波表示。

  規模足夠大腳步才夠穩

  在2016年以來不斷嚴厲的調控政策下,樓市已明顯降溫,銀行信貸也逐步收緊,但評估一家房企未來好壞的重要指標,依然是銷售額、土地儲備和現金儲備。

  多數房企大力推行“高周轉”模式的目標其實是“高規模”。尤其是在穿越周期時,規模是一個極為重要的武器。

  “規模已經成為眾多房企追求的目標,因為有規模就有更大的聚集資源能力,現在包括客戶資源、金融資源、供應商資源、人才資源、政府支持等都是向規模房企傾斜的。”張波表示。

  當規模足夠大,利潤才能做到更大。歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,同樣是10%的行業平均利潤率,100億元規模的企業與1000億元規模的企業,利潤絕對值相差很多。

  而且這類企業在資本市場上也更能獲得支持,2017年股價快速上升,他們的策略和能力得到了充分認可。

  “雖然不排除一些企業,例如區域性國資委下屬企業,它們規模雖然中等,但資金成本足夠低,也可以穿越周期。”資深地產人薛建雄認為,但普遍而言,通過全國化布局做大規模,是最受認同的房企抵禦局部市場波動的方法。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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