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房企生存戰:三家龍頭銷售過5000億 50家拋千億計劃

2018-01-05 07:35:12 21世紀經濟報道  張曉玲 丁潔英

  2017年的房地產市場暗流洶湧,不僅龍頭房企競爭激烈,百億、500億、千億級房企也是擠破了頭想進入相應的排行榜。

  2017年12月31日,克而瑞發布《2017年中國房地產企業銷售TOP200》排行榜,碧桂園登頂居第一,萬科連續第三年屈居第二,2016年的第一名恒大跌到了第三,但三家均超過了5000億;從全榜單來看,房企之間分化加劇,前100強房企占比歷史性突破50%,市場加速集中。

  對於中小房企而言,龍頭房企5000億的銷售難以望其項背;而進入千億陣營,則意味著可能拿到未來十年的入場券,因此在近期,包括時代地產、禹洲地產、龍光地產等超過50家房企提出了銷售千億的目標,向市場和投資者喊話。

  1月4日,一家規模在300億左右的新興房企高管對21世紀經濟報道記者表示,小房企要實現彎道超車,必須在規模上先走出來。企業規模太小不利於生存,不利於長遠發展;未來1000億將成為房企生存門檻。

  房企分化加劇

  2017年的冠軍恒大讓位於碧桂園,融創中國突進成為新四強之一,2016年跌出前十的華潤置地,2017年終於扳回一局,重回前十。

  2017年末的這份房企銷售排行榜,僅前十強的變動就顯得驚心動魄,故事多多。

  排行榜顯示,碧桂園、萬科、中國恒大TOP3龍頭房企均破5000億,第四至第六名融創中國、保利地產(600048,股吧)、綠地控股(600606,股吧)均突破3000億,中海地產超過2000億,位列第七;龍湖、華夏幸福(600340,股吧)、華潤置地位列8、9、10,均超過了1500億。千億房企數量則達17家。

  TOP10房企中,融創是上升最快的一家,2017全年同比大幅增長140.3%至3620億,同時四季度業績增長1573億,高於碧桂園的1526億,成為四季度冠軍。

  千億企業中,龍湖、新城、旭輝、泰禾增長較為顯著;而非千億企業中,中梁、藍光、美的、新力也加緊擴張,同比增長均超過100%。

  隨著房企銷售業績的增長,各個級別的門檻均有了不同程度的提升。從金額來看,TOP30梯隊房企門檻提升幅度最大達51%。TOP50房企門檻從2016年的310億提升23%至381億。

  中大型房企的市占率也大幅提升,前100強占比突破了50%。在一些重點城市,大型房企更是贏者通吃。

  比如,保利地產在廣州(樓盤)單城實現銷售300億,萬科在深圳、北京(樓盤)銷售均已超過300億,相當於一個中型房企的份額。

  二線城市的集中度提升也是如此。保利成都公司宣布單年銷售額突破200億,碧桂園以224億元在東莞(樓盤)奪魁。

  中國指數研究院數據顯示,萬科幾乎全部以前三的位置,“通吃”一、二線城市以及小部分三四線城市,如東莞、佛山(樓盤)和中山(樓盤)

  1月2日,中指院分析師朱敏指出,百億(及以上)房企在重點城市銷售額市占率較高,嚴格調控的熱點城市集中度更顯。其中,千億、500億以上房企十大城市銷售額市占率均值分別達 26.7%、37.0%;500億以上房企在北京、杭州(樓盤)、南京(樓盤)、天津(樓盤)的市占率超40%。

  此外,在市場集中度提升趨勢下,土地資源也在集中。50家房企2017年招拍掛拿地金額高達22420.3億元,同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米,同比增長 81.4%。

  1月3日,易居中國執行總裁丁祖昱預計,未來各梯隊房企行業集中度將進一步提升,2018年TOP4房企總規模或近3萬億,TOP10房企集中度有望達到35%。

  在2017年的榜單中,千億房企數量達到了17家。丁祖昱預測,千億房企即將再度擴容,2018年有望超過30家。據克而瑞統計,近期有50家房企都提出了千億計劃。

  小房企風險加大

  總體而言,規模增長仍是2017年房企的主旋律。盡管房地產市場承受調控高壓,但在慣性熱度和三四線去庫存的利好釋放下,百億房企仍有良好的銷售表現,2017年仍是房地產的“大年”。

  朱敏指出,從各陣營銷售額及增長率來看,“越大越強、強者恒強”的競爭法則已成共識,房地產行業已進入資源主導階段,規模型房企具有較強的資源集聚效應,優勢資源不斷向大型房企傾斜,中小型房企的生存壓力進一步加劇。

  從2017年的數據來看,除了銷售增速稍遜於部分中型房企,千億及以上的大型房企,在拿地、融資、並購等方面全面碾軋中小型房企。

  根據中指院數據,1000-5000 億房企增長率均值為53%,主要憑借布局、產品、品牌等優勢,在市場波動中以更靈活的調整能力,實現業績跨越;500-1000億房企更多是“黑馬”,增長率均值為84%,以更高的周轉率、杠桿率、執行力加速趕超。

  300-500億、100-300億房企則主要把握深耕區域或城市的市場機遇,圍繞區域城市熱度輪動趁勢擴大銷售,銷售額平均增速分別為59%和 21%。

  不過,中指院指出,100-300億房企業績波動較大,不乏業績下滑的企業,在激烈的競爭下面臨較高的運營風險。

  在拿地能力上,中小房企也不如大型房企。500億以上陣營房企拿地金額占銷售額比重均值超40%;300-500億、100-300億房企拿地金額占銷售額比重均值分別為35.9%、26.8%,與500億以上房企差距拉大,且拿地城市更集中於二線城市,拿地競爭力相對較弱。

  在融資能力上,千億以上房企的海外債發行規模領先。2017年,千億以上房企海外發債938.6億元,其中恒大海外發債規模達593億。

  500-1000億房企信用債發行規模領先且具有低成本優勢,發行信用債規模高於300-500億和100-300億的房企,其中龍頭房企和央企融資規模優勢明顯。

  基於較強的銷售和融資能力,大型房企也積極介入並購。500-1000億、1000-5000億房企收並購金額占比最高,分別為50.8%和34.6%,其中融創、陽光城(000671,股吧)及泰禾收並購金額占拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和 68.9%,而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

  在各方面能力不足及市場集中驅使下,加大合作力度成為百億房企分擔運營風險的選擇。

  中指院選出的50家百億房企中,有38家采用合作拿地方式,權益拿地比例均值為86.1%,其中,中南、遠洋及首創等更傾向於聯合拿地,權益拿地比例在70%以下。

  不過,未來對於中小房企而言也並非全無出路,深耕區域市場便是其中一條,如北京首開、深圳鴻榮源集團等。

  1月4日,中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者指出,排行榜榜單的數據也是有水分的,會隨時變動,在資金收緊下,未來多家“假百強企業”會有資金鏈斷裂的風險,尤其是新加入榜單的企業。

  “未來中國房地產市場,將由大而全的公司和小而美的公司構成。”張大偉認為,龍頭房企將在全國占主流,但在小城市,或個別一二線城市,地方性龍頭企業的地位也將難以撼動。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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