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被中央督查組點名批評,海南房價會大跌?

2018-01-05 08:44:32 和訊房產  李霂軼 90度地產

  本文轉載自微信公眾號:90度地產


   “房住不炒”的大基調下,“押註”海南(樓盤)樓市的投資者們倍感憂慮。尤其是在海南遭到點名批評之後,這種擔憂更是升級為一些人的恐慌——懸在頭頂的調控之劍說不定又會在某一天突然落下,到時候房價將會大跌!

  事情是這樣的。2017年12月23日,中央第四環境保護督察組狠批了海南房地產業對當地生態的破壞: “財政過分依賴房地產,房地產企業指到哪兒,政府規劃跟到哪兒,鼓了錢袋,毀了生態,一些自然保護區、優質自然岸線、生態脆弱山體遭受破壞,成了當地生態環境難以撫平的創傷。”

  督察組可不是空口無憑,人家手裏掌握著你大量“罪證”,比如,海南某市曾在1天內批準過18個分拆的子項目,而且不止一次。

  海南是標準的外向型房地產市場,本地需求在購房者中並非主力,真正給這類城市帶來發展的是全球各地的客群,這也就決定了限制政策對海南房地產的作用至關重要,說政策掌握著海南房地產的“命門”也不為過。

  如何把握政策力度,才能讓樓市平穩發展,而不是大漲或崩潰?海南正面臨著一個巨大的考驗。

  | 調控政策會不會加碼?

  就在海南被中央督查組點名批評4天後,網上便出現了“海南突然加強樓市調控”、“新一輪限價”的新聞,稱海口市要求未售商品房備案價不得超2萬。

  根據媒體的報道,這條限價消息來自於一場閉門會:海口市物價局召集十余家房企開閉門會議,要求重新調整未售商品房備案價格。

  雖然海口市有關部門隨即“辟謠”,否認了這條新聞。但有意思的是,海口市物價局某科室工作人員卻證實了這個閉門會,“12月26日曾就重新調整未售商品房備案價格開過會,目前暫定房子不能賣也不能網簽,但未指出調整幅度,待市裏領導研究決定後,再出文或者出函,可以確定的是會要求房企重新備案,之前的備案價格肯定要下調的,也許會低於傳言中的2萬元/平米。”

  這是一場令人浮想聯翩的閉門會。一般來說,對於新盤的限價,一般都是設置一條“隱形紅線”,地方政府往往是以類似“窗口指導”的方式傳達給開發商,並不會發文件。而海口的這個“限價令”,按照物價局工作人員的說法,肯定會出來,最終可能是以函的形式通知企業,且限價紅線甚至會低於2萬元。

  當然,這一切在落地之前,都只能算猜想。

  其實,為了解決房地產過度開發問題,海南政府部門也做出了努力,他們很清楚,海南的房地產市場出現過早繁榮,並不有利於當地政府向中央申請進一步的產業扶持政策。

  | 投資回報率擠不進全國前十

  由於海南優越的環境和“國際旅遊島”的特殊位置,購房者很願意選擇在這裏購房,直到現在,在北京(樓盤)人的交談中,仍能聽到一段話,“北京的大城市病太多,指不定哪天我就去海南買套海景房,面朝大海,春暖花開。”

  王浩便是這樣一位北京人,而且他早前便在海南的某度假村買了房,一套在三亞(樓盤),一套在五指山。

  如王浩所說,去海南買房的人,大多是雙需求購房,即度假兼顧投資,還有養老兼顧投資,“我買來度假時住,能漲最好,我反手賣了。但是不漲,我就留著度假,老了來養老。”

  盡管前些年投資旺盛,但實際上海(樓盤)南的整體投資回報率並不突出。

  根據雲房數據研究中心發布的《2017下半年中國房地產投資回報率調查報告》,在普通住宅和高端住宅投資回報率方面,部分區域漲幅亮眼的海南甚至連前十名都擠不進,這個昔日的樓市“網紅”風光不再,而重慶(樓盤)、成都、長沙(樓盤)、武漢(樓盤)等新晉樓市“網紅”則受到關註。

  頂著“國際旅遊島”的政策帽子,做起了房地產過度開發,最終,僅是部分區域的房價漲上去,一談整體投資回報率,就完全不行,這其中一個重要的原因,就是各城市房價分化嚴重。

  安心購房網聯合創始人“安老師”曾做過關於海南房價分化的數據調查,海南各區域的房價分化很嚴重,三亞房價高則達到六萬,但是瓊中房價也僅在6000左右。屯昌、白沙、昌江、儋州等地房價也只是千位數。

  所以,王浩去年把五指山的房子賣了,他並沒有賺到什麽錢。

  “海南一些區域的房價漲幅還是可以的,但是海南其他地方是賣不出去的,我平時也不出租,現在房地產市場也不像以前了,我想著趕緊把五指山的房子賣掉。”王浩說。

  | 房價大跌的“預言”不靠譜

  除了投資回報率的不理想外,在政策高壓之下,以度假休閑投資購房為重要組成部分的海南樓市已經開始出現變化,相比前些年,如今的房地產市場需求疲乏。

  一個事實是,在之前調控政策的強效作用下,海南很多城市的房價的漲幅已經放緩。以海口為例,據國家統計局數據,8月份之後,海口市房價上漲勢頭就已停止,8月、9月、10月的環比漲幅分別是-0.1%、0、0。

  隨著海南樓市的變化,最近市場上也頻頻傳出“海南房價大跌”的“預言”。

  那麽,這種預言是否靠譜呢?

  從供求關系看,房價大跌的條件並不充足。

  海南現在面臨的一個問題是,在成功的去庫存之後,海南整體的庫存量幾乎沒有多少了。一位海南當地的房地產人士向90度地產表示,部分城市的樓市庫存量從28個月跌到了5個月。如此低的庫存量意味著供求失衡和房價上漲。

  一些投資者也不相信房價會大跌。在海南投資購房的楊菲說,“大跌完全沒可能,都趕不上地價了,我在海南買了兩套房了,純投資,因為買的時候價較格低,一套在海口,一套在萬寧,現在已經通過收租金收回首付了,如果真的跌,我也不可能虧本賣,不行就放在那。”

  此外,調控政策也是影響房價走勢的關鍵因素。上述海南房地產人士認為,“政策決定了2018年海南房地產的走向,影響是雙向的,開發商和購房者,對他們來說,誰都輸不起。”

  如果,海南的房價真的全線下跌,那麽,最先崩潰的會是誰?

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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