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融資環境持續嚴峻: 中小房企2018開局艱難

2018-01-06 09:47:01 21世紀經濟報道 

  中小房企在2018年或許將面臨嚴峻的融資難題。

  對房企而言,銷售回款是重要的資金來源。但在當前銷售下滑、房價穩中有降的市場環境下,房企的資金壓力加大。另外,銀監會在國務院“嚴格管控各類資金違規進入房地產市場”的指示精神下,已經作出部署,嚴查個人消費貸款違規流入房地產市場。房企融資難度不斷上升,融資成本明顯提高,中小房企在資金實力、品牌和規模上均處於劣勢。

  從整體看,房企境內融資持續低迷。中原地產研究中心統計顯示:境內房企融資總量在減少,而資金價格上行已經成為趨勢。2017年以來,發行的債券利率均在5%-6%以上,6月多宗融資的資金成本已經接近或超過7%。房企在2017年的融資成本相比2016年平均4%均有明顯上行。目前很多融資的年化收益率已經在5.5%以上。

  1月3日,易居企業集團CEO丁祖昱表示,目前房企的債務壓力非常大。因此,不少房企選擇在境外融資。國內金融對房地產的影響也是非常大的。

  據中原地產研究中心統計,2017年,房企境外融資合計388.6億美元,同比2016年的140.6億美元上漲了176%。

  1月5日,中原地產首席分析師張大偉指出,房企海外融資的步伐在繼續加快,出現這一趨勢的主要原因是境內融資難度加大。雖然整體看,美元融資絕對值不高,但需求量明顯上漲。從各地樓市調控看,預計房企的資金還會受到繼續的壓力,這種情況下,發債等渠道還有可能繼續收緊。

  張大偉表示,2018年將是房企最近4年來資金壓力最大的一年,疊加最近全國多個城市房地產市場調控等外部環境,對房地產市場的利空將加大。在內地融資渠道收窄的情況下,海外融資難度也在加大。

  在2017年房地產調控周期內,全國已有110多個城市出臺了超過270多次調控政策,部分城市房地產調控已經逐漸影響到房企銷售。尤其體現在對中小房企的影響上。

  2017年12月末,浙商證券分析師孫付稱,“我們近期組織了滬杭地產債系列調研,本次共走訪三家上市房企。目前房市調控仍緊,在資金成本伴隨利率擡升的過程中,地產長效機制尚未落地,房地產這類周期明顯的行業已翻越上一輪地產高點,逐步邁入下行區間。在大環境緊縮的格局下,強者恒強,大房企有資金規模和成本的優勢,可以收購競爭邊緣化的中小房企,並在地產前景存憂的展望下積累優質土地儲備和項目貨值,提前鎖定下一輪周期的銷售和盈利。”

  孫付認為,政策壓制下未來地產債整體估值風險仍存,但項目布局區位較佳的上市房企違約風險很低。然而,明後年私募債到期較多的中小非上市房企,仍有可能出現信用風險事件。

  不少中小房企已經開始出讓股權“斷臂求生”。據中原地產研究中心統計,2017年11月,宣布房地產股權變動涉及金額已超500億。從各大交易所掛牌看,房地產類標的物也明顯上漲,同期北京(樓盤)交易所價值也已超過200億。從掛牌信息看,這些企業主要為中小房企。如銀億股份(000981,股吧)擬逾2.4億轉讓兩地產公司股權,華僑城轉讓深圳(樓盤)11棟別墅,石榴置業擬出售上海(樓盤)公司100%股權,掛牌價2.3億等。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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