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全國閑置住宅用地5年翻3倍 為什麽越加大打擊囤地越多

2018-01-06 18:03:53 和訊名家 
  按照國土資源部的界定,達到總投資的25%認定為開發,不是囤地,現在房企開發都是分為四期,第一期達到25%,剩下三期根據市場情況逐步推進,所以主要還是合同出讓明細問題造成囤地現象。

全國閑置住宅用地5年翻3倍 為什麽越加大打擊囤地越多
  大片的閑置土地,被菜農種上了各類蔬菜中房報記者 李燕星 北京(樓盤)報道

  促進住房有效供給,土地市場整頓是一個抓手,必須硬起來。

  2017年9月,國土資源部印發《關於開展住宅用地出讓合同執行情況檢查的通知》,組織全國71個重點城市開展住宅用地出讓合同執行情況檢查。據各省(區、市)及新疆(樓盤)生產建設兵團國土資源主管部門報送數據,地方結合當地房地產市場形勢,將檢查範圍增加至111個城市。

  4個月後,2017年12月29日,國土資源部公布了檢查結果。此次檢查內容是2013年以來住宅用地出讓合同執行情況,總計檢查了2013年1月1日以來出讓的住宅用地52285宗、面積170404.7公頃,重點是按時開工、竣工情況和出讓價款繳納情況,各省級國土資源主管部門於2017年11月30日前完成檢查、提交報告。

  檢查結果表明,全國住宅用地出讓合同執行情況良好,合同正常履約比例達到81.8%,安徽等8個省級行政區正常履約合同超過90%,但檢查對象中仍有近二成不能正常履約。

  中國房地產報記者比對數據發現,根據近二成的未履約率計算,2017年住宅用地閑置面積約3.4萬公頃,而根據國土資源部土地利用管理司原司長廖永林公開對外發布的2012年11月數據,全國閑置房地產用地為1.1萬公頃,其中閑置住宅用地面積為7461公頃。這意味著,全國閑置住宅用地面積5年內增長3倍之多,國土資源部加大打擊囤地行為力度勢在必行。

  20年嚴查屢查屢多

  20余年來,國土資源部一直打擊囤地,以確保住宅有效供給,促進房地產市場平穩發展。但現在看來,局面讓人無法樂觀。

  早在1999年,國土資源部出臺的《閑置土地處置辦法》就明確規定,閑置土地滿1年的可征收土地閑置費;滿2年以上的可無償收回土地使用權。2005年,“國八條”追加“1年不開工按土地出讓金的20%進行罰款”。2009年新修訂的《閑置土地處置辦法》進一步細化關鍵環節,比如將“動工開發”定義為依法取得施工許可證後,區分需挖深基坑的項目、使用樁基的項目和其他項目,避免出現“僅圍墻動工”現象。

  2013年,國土資源部在全國範圍內建立土地利用巡查制度,嚴厲打擊囤地行為,制度包括建設項目跟蹤、信息現場公示、價款繳納提醒、開竣工預警提醒、開竣工申報、現場核查、閑置土地查處、建立誠信檔案八項內容。據國土資源部數據,截至2013年5月,全國閑置土地仍多達3.55萬公頃,其中房地產(000736,股吧)閑置土地1.07萬公頃。

  在房地產長效機制建立的大趨勢下,2017年國土資源部加大巡查力度。去年全國兩會期間,國土資源部部長姜大明就表示,根據“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,國土資源部提出“住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積”,將進一步規範土地市場秩序,遏制炒作土地的投機行為。

  2017年9月,國土資源部部署對71座城市住宅用地出讓合同執行情況展開檢查的同時再次強調,住宅用地是保障住有所居的,不能拿來炒作囤積,並明確了三個檢查工作環節,包括城市開展自查,省級國土資源主管部門指導、現場抽查核實和督導,以及國土資源部調研、督導。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“從此次檢查精神來看,總體上是為了實現更好的供應。很多房企存在一定的囤地可能,這會帶來很多新問題,比如各地在庫存增補方面乏力,房企又不主動進行開發,造成房源偏少的現象。所以,積極進行檢查,也是為了形成有效供應,使得各類土地資源得以真正的利用,防範土地資源浪費。”

  二成未履約誰是元兇

  從2012年11月份的7461公頃到2017年11月底的3.4萬公頃,全國閑置住宅用地面積5年翻3倍。其大背景是,2012年全國出讓國有建設用地面積32.28萬公頃,2013年至2016年出讓20.32萬公頃、15.1萬公頃、12.0萬公頃和20.82萬公頃。

  除了供應量的連年疊加,近年來樓市調控趨嚴也導致部分房企以銷定產,降低施工速度。

  嚴躍進表示:“房企囤地一種是惡意的,主要是因為地價上漲有利可圖,另一種是無意的,主要是由於開發壓力大,資金到位狀況差,本質上都是對土地供應和開發節奏的幹擾。在實際操作中,囤地項目甚至可能會違規用於抵押,影響房地產市場的政策落地。”

  中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示:“房企囤地主要有兩類原因,第一種是由於周邊同類型產品過多,等待更好的開發時機;第二類是開發商捂地等待升值,未來以更高的評估價格合作開發或者整體轉讓。”

  但是,在合肥(樓盤)房地產研究所副所長淩斌看來,房企一般情況下是不情願囤地的,其中沈澱的資金成本是一筆大賬,“從成本角度來考慮,第一要做規模,第二做速度,第三控制成本。按照合肥市場的測算,囤地資金成本率為12%,也就是說,如果有100億元的土地囤積,每年的成本就是12億元,開發企業是不願意付這個錢的,它們更希望快進快出。”

  值得註意的是,國土資源部原副部長贠小蘇曾公開表示,截至2009年底,全國54%左右的閑置土地主要是政府部門原因造成的,這顯然成為房企囤地的另一隱性因素,其主要反映在當下的土地出讓合同明細中。

  淩斌表示:“造成房企囤地的主要原因,客觀層面是開發企業以銷定產,市場銷售遇阻時降低開發速度;主觀層面是土地出讓合同明確了開工竣工期限,其中承諾的諸如水、電、氣、道路等配套條件沒有及時溝通履行,造成施工延誤。”

  一半以上違約宗地在整改

  針對囤地行為,各地政府和國土資源部門針對存在問題的宗地進行了逐宗整改,目前已經對一半以上違約宗地制定了整改措施。在追繳土地出讓價款方面,采取催繳、仲裁、提起訴訟等方式,按照合同約定對超期未支付價款的受讓方征收違約金;在督促開工、竣工方面,采取了向受讓方發出開竣工提醒通知書、約談督促、啟動閑置土地處置程序等方式,督促加快開發建設進度。地方國土資源部門將進一步規範管理,強化住宅用地出讓合同執行監管。

  嚴控土地出讓環節是避免房企囤地的重要手段。嚴躍進表示:“認定方面其實壓力不大,但是囤地的原因有很多,尤其是類似動拆遷等原因,都可以成為合理囤地理由,有很多解釋空間。建議後續土地項目也要貼上‘身份證’,這樣土地交易才可以實現精準管控。”

  劉澄表示:“囤地行為主要從時間上來界定,土地出讓程序完成後3年沒有合理原因不建設,可以初步認為涉嫌囤地。限制囤地行為要從土地出讓環節設置條件,比如限定開工時間。減少囤地行為有助於房地產市場健康持續發展。”

  淩斌表示:“界定上還存在一定問題,按照國土資源部的界定,達到總投資的25%認定為開發,不是囤地,現在房企開發都是分為四期,第一期達到25%,剩下三期根據市場情況逐步推進,所以主要還是合同出讓明細問題造成囤地現象。合肥也遇到類似情況,比如十五裏河地塊出讓之前環評問題沒有在土地出讓條件中列出來,開發企業拿地之後遇到環保部門對合肥的督查,以至於無法正常施工。建議采用土地意見書制度,對相關部門水、電、氣、市政配套、環保等問題采用書面契約形式,開發進度就更加明確了。”

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:趙然 HZ002)
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