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樓市史最密集調控的大壩為什麽從“這些城市”開閘?

2018-01-08 07:52:01 和訊房產  張大偉 大偉看樓市

  最近樓市政策微調的內容:

  1:南京市委今年1號文件出爐,主題是打造具有全球影響力的創新名城,時間表是8年。為此南京出臺了創新10條,為了廣攬天下英才,南京調整人才落戶政策,允許研究生以上學歷及40歲以下的本科學歷人才,以及持高級工及以上職業資格證書的技術、技能型人才先落戶再就業。

  2:合肥(樓盤)市國土資源局和市物價局表示:商品房應由開發商自行定價

  3:蘭州(樓盤)市調整房地產市場調控政策 核心區買房三年後才能交易 取消部分區域住房限購。取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

  同時,城關區、七裏河區、安寧區範圍內(含高新區、經濟區,不包括高新區榆中園區)的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策,但不再提供社保證明和納稅證明。

  那麽為什麽會出現政策調整?對市場的影響如何?

  首先:從市場基礎看,為什麽這些城市調整了?

  大偉哥統計數據顯示:

樓市史最密集調控的大壩為什麽從“這些城市”開閘?

  這些城市的房價除非蘭州外,同比都有下調,特別是限價下的網簽數據顯示,市場的確平穩了。

  另外從土地市場看,在全國大部分城市賣地熱的情況下,這些城市2017年土地收入出現下調:

樓市史最密集調控的大壩為什麽從“這些城市”開閘?

  2017年,蘭州市三縣六區以掛牌、協議方式(劃撥用地不計成交價)成交土地總額為134.58億元,較之2016年(102.44億元)增加約31.63%。

  另外從房地產交易量看:

  2017蘭州商品房供應:主城區遇冷 新區發力,2017年蘭州商品房新增供應面積中,蘭州新區居首,供應商品房210.94萬平米,其中住宅167.29萬平米,非住宅43.65萬平米,業態多為住宅、商業、倉儲物流等;較之2016年,蘭州新區僅新增40.27萬平米商品房供應面積,增長了423.81%。

  南京全市共成交新房6.2萬套,跟2016年“史上峰值”的12.8萬套相比,整整少了一半.

  2017年合肥樓市成交量同比下跌73%。

  從房地產市場的基本面看,調控政策調整的城市,基本有2個主要特點:

  1:2017年土地市場收入明顯降低,市場庫存明顯分化,特別是蘭州,主城區無房可買,郊區供應量大。

  2:房價從統計數據看,已經有所平穩,在限價下,市場價格同比降低,但前期大量的高價盤已經簽約未備案,或者地王項目預售價監管導致虧損無法入市。

  這兩種情況下,整體這一類型城市的調控將有所調整:

  其次。還有那些城市會調整?

  偉哥之前幾篇文章分析過,房地產從來不是一個孤立的行業:

樓市史最密集調控的大壩為什麽從“這些城市”開閘?

  房地產股最近火爆的不得了,其實原因是二線城市用人才這個口子,在房地產各種限制大門關上的時候,窗戶開的比門大了!

  買房不要看專家如何說,天天忽悠的專家,自己企業幹的越來越小,你指望他能教你什麽?有房的,有多套房的也不多。自己都搞不定的,你指望能學會什麽?

  中國房地產最重要的經濟指標是6.5%

  考慮了與全面建成小康社會目標相銜接,考慮了推進結構性改革的需要,也有利於穩定和引導市場預期。穩增長主要是為了保就業、惠民生,有6.5%—7%的增速就能夠實現比較充分的就業。

  中國房地產還遠遠沒有到崩潰的時候,因為城鎮化率戶籍人口城鎮化率,兩者之間存在著16.2個百分點的差距(數據未更新)。這其中,除部分城市落戶難外,大部分都是買不起房的打工族,需求基礎依然存在。

  中原地產研究中心統計數據顯示:2017年,年內全國房地產調控政策發布接近110個城市與部門(縣級以上),發布的調控政策次數多達270次以上。

  其中包括北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)、杭州(樓盤)、成都等城市多次發布政策,僅北京一個城市發布的各類型房地產調控政策就超過30次。

  2017年全年,房地產調控最大的特點是一城一策,甚至一城多策。分類調控是2017年調控的最主基調。

  短效調控機制逐漸向長效調控機制轉變,限購限貸限售限商限價,5限疊加土拍收緊,供應結構優化,調控效果逐步顯現。

  堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,從調控城市看,15個熱點城市是調控熱點,另外還從一二線城市開始,逐漸向周圍城市擴圍。

  長三角、珠三角、京津冀三大城市群內部三四線城市聯動中心城市出臺收緊政策;下半年,三四線城市調控進一步擴圍,集中在山東半島城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地區重點城市周邊的三四線城市。

  從未來趨勢看,在房價出現波動的情況下,調控政策過嚴的城市,政策加碼的必要性已經不存在,2018年,市場三四線反而風險比較大,而一二線城市,因為2017年全面平穩,反而值得大家關註。

  這些城市的政策調整,對市場的影響主要有:

  1:整體看,因為信貸政策依然緊張,不存在全面爆發的可能性。調整政策不代表全面放松。之前部分城市的政策的確力度過嚴。

  2:但熱點城市,特別是限價之前過度嚴格的城市,存在釋放堰塞湖的可能性,對於部分地王項目,嘗試放開限價,在收緊信貸的情況下,對市場影響不會太大。

  3:房地產的發展是要平穩健康,而不是市場崩盤,平穩是主基調,托底蓋帽也是分城市調控的主要內容。未來不僅僅是一城一策,而是一城多策。

  4:2017年房地產市場調控最成功的地方是,在熱點城市房價被抑制的情況下,全國房地產市場依然維持推動的經濟活力,2018年,調控的方向也肯定是依然維持這個發展趨勢。

  5:以最典型的蘭州為例,庫存過多的區域松綁政策,庫存少的區域加碼調控,符合調控的大方向。

  對於剛需來說,偉哥建議特別是北京這些已經成交量基本平穩的區域,可以看看房了。另外2015-2016年地王數量特別多的城市,比如南京、合肥等,這些市場也可以看看了。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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