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2017年房企拿地榜單出爐丨誰是新霸主,誰在掉隊?

2018-01-08 07:55:11 中國房地產報微信號  許倩

  十年前,房企四大金剛是“招保萬金”(招商地產、保利地產、萬科、金地集團),如今新四大金剛已變成“碧恒萬融”(碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國)。隨著土地爭霸賽名次不斷翻新,未來這些房企的座次或再度發生更叠。

  2017年,是政策調控最為嚴厲最為密集的一年,也是房地產市場格局重新洗牌的一年。不管是大型房企,還是中等規模房企,均在土地儲備上大肆擴軍。

  拿地最多的房企依然是碧桂園。據克而瑞統計數據顯示,2017年碧桂園新增土地建築面積12553.7萬平方米,新增土地價值4100億元,高居榜首。這裏的新增土地範疇既包括通過招拍掛傳統方式獲得的新增土地,也包括收並購所得的經營性土地。

2017年房企拿地榜單出爐丨誰是新霸主,誰在掉隊?

  貨值決定霸主地位。從新增土地貨值(土地市場價值)看,2017年全年,銷售5強房企土地貨值達到4.68萬億元,銷售十強房企拿地貨值超過6.2萬億元。土地資源越來越集中在龍頭房企手中。

  並購迅猛的融創中國2017年新增土地貨值高達14358.5億元,高居業內榜首。而剛剛突破5000億元銷售規模的碧桂園,2017年獲取了11963.3億元的新增土地貨值。

  顯然,融創中國已經有了進軍房企一線陣營的資本。

數據來源:中房智庫研究員根據克而瑞CRIC數據整理排名;因華夏幸福和華僑城土地中含大量產業用地和交旅用地無法區分,暫不計入;土地數據包含招拍掛土地及收並購項目,含住宅、商業、辦公等經營性用地,一級土地開發不計入,收並購的酒店不計入;新增土地貨值=地塊總建築面積伊平均市場價值,貨幣推算沒有扣除土地中的持有部分,所涉及土地總建築面積為全口徑數據 劉凱/制作
數據來源:中房智庫研究員根據克而瑞CRIC數據整理排名;因華夏幸福和華僑城土地中含大量產業用地和交旅用地無法區分,暫不計入;土地數據包含招拍掛土地及收並購項目,含住宅、商業、辦公等經營性用地,一級土地開發不計入,收並購的酒店不計入;新增土地貨值=地塊總建築面積伊平均市場價值,貨幣推算沒有扣除土地中的持有部分,所涉及土地總建築面積為全口徑數據 劉凱/制作

  有兩家黑馬房企殺進了2017年房企新增土地貨值榜前十,分別是新增2811.6億元土地貨值的新城控股,以及新增3199.4億元貨值的福晟集團,福晟集團僅通過並購方式即取得超過2651億元的土地貨值。

  昔日的房企霸主,如綠地控股(600606,股吧)和金地集團,在這場土地爭霸賽中,地位逐漸遠去。綠地控股2017年新增土地貨值1973.3億元,排名第15位,短時間內難以再上位至龍頭位置。金地集團已跌出了新增土地貨值20強榜單。

  十年前,房企四大金剛是“招保萬金”(招商地產、保利地產、萬科、金地集團),如今新四大金剛已變成“碧恒萬融”(碧桂園、中國恒大、萬科、融創中國)。隨著土地爭霸賽名次不斷翻新,未來這些房企的座次或再度發生更叠。

  從招拍掛到並購再到舊改 2017年土地市場競爭激烈

  2017年是樓市銷量創新高的一年,也是土地市場交易量創新高的一年。從招拍掛市場到收並購再到城市舊改,土地競爭蔓延到各個拿地領域。大房企的規模優勢也在土地市場上有所顯現。

  從新增土地價值榜單來看,碧桂園、萬科、融創中國、保利地產、中國恒大居榜單前5名。從新增土地面積榜單來看,前5名依然是碧桂園、融創中國、中國恒大、萬科地產、保利地產,只不過排名先後略有變化。

2017年房企拿地榜單出爐丨誰是新霸主,誰在掉隊?

  克而瑞統計數據顯示,2017年,碧桂園以4100億元新增土地金額、12553.7萬平方米新增土地面積位居兩榜榜首,萬科以2604.7億元新增土地價值、4293.8萬平方米新增土地面積穩居土地價值榜第二位、面積榜第四位;融創中國以2054.2億元拿地款、8984.6萬平方米新增土地居價值榜第三位、面積榜第二位;保利地產以2133.5億元拿地款、3670.3萬平方米新增土地居價值榜第四位、面積榜第五位。這4家房企在2007年全年新增土地價值均超過2000億元。

  2017年新增土地價值超過千億元的上市房企還有中國恒大、中海地產、龍湖地產,皆為行業龍頭房企。

  據中房智庫研究員統計,土地價值榜TOP20房企2017年拿地總額高達25889億元,龍頭房企的土地資源優勢凸顯,其中TOP5房企的拿地額達12604億元,占TOP20房企拿地額的49%。追求規模與擴張仍然是行業普遍的準則。

  在招拍掛市場之外,房企2017年加大了收並購力度,不斷尋求合作拿地、舊改拿地等方式進行補倉。

  據中國指數研究院監測數據,2017年,50家百億代表企業並購金額達3109.2億元,占拿地總額15%左右。500億~1000億、1000億~5000億房企收並購拿地金額占比最高,分別為50.8%和34.6%,其中融創、陽光城(000671,股吧)及泰禾收並購金額占拿地總額比重分別高達78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭輝、融信等房企也在30%以上。

  據中房智庫研究員觀察,無論是在招拍掛市場,還是在收並購市場,2017年房企們拿地區域重心依然是京津冀、長三角、珠三角內一二線城市。尤其長三角和珠三角為重中之重。

  中指院研究數據顯示,長三角地區TOP10企業拿地總額高達4880億元;珠三角和中西部以3353億元和3089億元分列第二、第三位;環渤海地區由於推出土地城市數量較少及熱點城市如北京(樓盤)多為聯合體競得,拿地總額位列第四位,為2258億元。500億元以上房企拿地金額前20的城市占城市土地成交金額比重均值近6成。其中溫州(樓盤)、南通(樓盤)、福州(樓盤)、合肥(樓盤)、無錫(樓盤)、寧波(樓盤)等城市的占比超七成。

  同時,部分熱點一線及二線城市拿地門檻逐漸提升,拿地企業多為國企及大型民企,中小企業拿地機會較少。如北京拿地企業多為碧桂園、萬科、保利、中海、龍湖等千億級以上房企及遠洋、首開、中鐵置業等國企;廣州(樓盤)土地則多被碧桂園、萬科、保利、招商蛇口、綠城等房企收入囊中,僅碧桂園在廣州拿地金額占比就超過了兩成。

  從收並購上看,百億代表房企收並購拿地金額前20城市中除佛山(樓盤)、惠州(樓盤)外均為一二線城市,其中50家百億代表房企在杭州(樓盤)、廣州收並購拿地金額超200億元,在天津(樓盤)、北京、上海(樓盤)及重慶(樓盤)收並購拿地金額也在150億元以上。

  此外,房企們開疆擴土的另一個重要途徑是借助發展舊城改造、產業新城、物流地產、文旅地產斬獲大量低成本土地。

  2017年,碧桂園、中國恒大、萬科、融創、華潤、中海、遠洋等房企在上海、深圳(樓盤)、武漢(樓盤)、珠海(樓盤)及徐州(樓盤)等城市借助這些途徑獲取大量優質土地,其中遠洋以總價150億元、建築面積187.97萬平方米獲武漢舊城改造地塊;綠地、華夏幸福、榮盛發展(002146,股吧)等房企通過產業新城方式獲得大量土地儲備;而萬科2017年前11月新增物流地產項目32個,建築面積247.4萬平方米,成交權益金額僅為26.82億元;恒大僅2017年上半年就通過旅遊地產獲得土地2664萬平方米。

  為了分擔運營風險,實現優勢互補,越來越多的房企采取合作拿地的方式來擴充疆土。青睞合作拿地的不止中小房企,還有一些大房企,如保利地產、龍湖地產、招商蛇口、中南置地、遠洋集團等更傾向於聯合拿地,2017年權益拿地比例在70%以下。

  土地貨值決定未來地位 融創晉級新四強綠地掉隊

  現在的土地貨值決定未來房企們的江湖地位。

  在2017年房企新增土地貨值TOP20榜單中,排名第一的融創中國新增土地貨值14358.5億元,是其同期銷售額的3.97倍。2017年,融創中國通過收並購新增了大量可快速變現的貨值,業績也實現爆發式增長,2017年銷售額3620億元,相比2016年的1506億元翻了一番,成為國內房企新四強之一。

  剛剛突破5000億元銷售規模的碧桂園,全年獲取了11963.3億元的新增土地貨值,排在第二名,新增土地貨值是其同期銷售額的2.18倍。

  第三名是中國恒大,2017年新增土地貨值8785.1億元,是其同期銷售額的1.71倍。第四名是萬科地產,2017年新增土地貨值6379.7億元,是其同期銷售額的1.22倍。

  老牌房企中,保利新增土地貨值5319.1億元,中海地產新增土地貨值3553億元,均表現出發力的態勢。富力、龍湖也躋身新增土地貨值榜前十位,分別為3100億元和2814.9億元。

  新增土地貨值TOP20榜單中,殺出兩家頗為激進的“黑馬”房企:

  一家是來自福建的中小房企福晟集團,2017年銷售額396.2億元,新增土地貨值卻達到3199.4億元,是銷售額的8.08倍。福晟集團僅通過並購方式即取得超過2651億元的土地貨值。

  另一家是新城控股,2017年銷售額1260.1億元,進入千億陣營,新增土地貨值2811.6億元,是銷售額的2.23倍。

  在這場拿地競賽中,不進取則意味著退步。曾經的地產大佬綠地控股與金地集團地位不復從前。

  按照克而瑞統計,綠地控股2017年新增土地貨值為1973.3億元,排名第15位,新增土地貨值僅為其當期銷售收入的0.65,雖然綠地控股此前曾儲備了大量土地資源,但自身擴張速度的放緩以及新晉房企的高速擴張,使得這個過去曾是行業老大的房企似乎短時間內難以再上位至龍頭位置。

  曾經的“招保萬金”四金剛之一的金地集團,2017年新增土地貨值1559.7億元,排名第22位。昔日的四強身份已遠遠逝去。

  房地產行業正以前所未有的速度聚合、集中。自2010年開啟“千億俱樂部”以來,2016年千億房企數量已達到12家,2017年末千億房企數量達17家,規模房企業績再上一個臺階。

  規模關乎房企在行業中的地位,關乎在所布局城市的話語權,但過於追求速度與規模,風險亦極大。因為一般來說,規模意味著高杠桿、高負債,一味追求規模,不註重盈利能力的鍛造,可能面臨“溫水煮青蛙”式死亡的危局。

  

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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