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房企謀變大潮流:轉型城市運營商

2018-01-09 03:44:27 時代周報  楊靜

  “大象起舞”的時代,碧桂園、恒大、萬科等競爭對手帶來的危機感,讓越來越多的房企進入軍備競賽中。

  強烈的求變意願正在不斷滲透,人人都在爭取成為時代的模範生,一大方向便是切入城市運營商。

  這股浪潮中,每一個房企既是獨立的個體,亦是抱團前行的同盟軍。這背後亦是房企堅定轉型的信念和善於試錯的智慧的檢驗。

  請不要叫我開發商

  在博鰲(樓盤)21世紀房地產論壇第17屆年會上,清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示,當前房地產行業已經進入了以資產管理為主的階段,探索城市空間更新和資產運營管理變得十分重要。

  轉型城市運營商,切合當下的主題。究其原因,下半場的競爭中,單一的地產開發已經無法滿足購房者日益豐富的需求。購房者在產業、商業、文化、旅遊、醫療、養老等復合性高層次需求上,都急需被解決。

  在另一個維度,隨著城市發展腳步的較快,政府在土地出讓時也附加了例如產業化等運營上的要求。順應這種變化,拓寬拿地渠道。

  開發商們早就做了準備和圖謀。

  比如招商蛇口(001979.SZ),經歷無先例的重組,已經宣告要轉型為園區、社區與郵輪三大業務並行的“城市綜合運營商”。以“蛇口”這片發展了30多年的區域為原點,招商蛇口的郵輪母港和城市運營商模式將向全國乃至全球輻射。其城市運營商的理念與經營模式,不僅在國內擴張,還將帶到海外。

  中國金茂(00817.HK以下簡稱“金茂”)則在2015年10月起,從名字上的更新—方興地產到中國金茂,用這個不具備地產符號的新名稱,開始從傳統的地產開發商轉向城市運營商的涅槃。

  和產業的對接,是綠地控股(600606,股吧)(600606.SH以下簡稱“綠地”)的特色。綠地集團董事長、總裁張玉良就曾經坦言過,未來城鎮化的根本是“產城融合”。按照綠地方面對時代周報記者的肯定,綠地在開發過程中會緊密跟隨當地政府的產業定位。

  做城市配套服務商是萬科(000002.SZ)對服務人、服務城市作出的回應。張海對時代周報在內的媒體公開了上海(樓盤)萬科做“城市配套服務商”的系統化、個性化定義—熱帶雨林。

  上海萬科看上的是熱帶雨林本身強勁的生態系統。“"熱帶雨林"是無法擺拍與模擬的商業邏輯與個性化戰略,在市場的波動下可以自動調節,抵抗力穩定性最強,利於業態的平衡增長。”張海對外闡釋道。

  當萬科、綠地、金茂以系統性綜合性方式進入城市綜合開發與運營領域時,也有企業以城市更新的角度“入局”競爭。上海老牌國資房企中華企業(600675,股吧)(600675.SH)的戰略目標裏,就包含了從房地產開發商向城市更新平臺綜合服務商轉型。

  一些中小型房企也向城市運營商發出了號角,當中包含著禹洲地產(01628.HK)、中駿集團等。

  重塑商業模式

  上述種種,或許在未來能提供很好的樣本參考。但前提是,這樣的嘗試要能經得起時間的沈澱。

  要知道,轉型城市運營商對開發商提出的是更高的要求。城市運營商要實現的是讓自己開發的項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分。

  誠然,優秀的資源整合能力、產業運營能力、城市規劃與商業開發能力等,往往必不可少。對於房企來說,通常這種城市運營項目大部分都需要自持,並不能拿來出售,因此對資金和運營的要求極高。

  運營商,其本質是持有資產、運營管理,其中對產業的加載和植入,將是最核心的能力之一。

  北京(樓盤)師範大學金融研究中心主任鐘偉曾公開指出,房企轉型是在地產之上加載產業。同時,房企的運營能力決定了自持物業的潛在價值。運營能力可能會超越開發能力、建造能力、投資能力成為考驗開發商的指標。

  清華城市規劃設計研究院副所長彭建波也有過同樣的闡釋,在他看來,中國城鎮化走到今天,未來30年甚至更長時間,應該是“產-地-房”的邏輯,產業先導,帶動土地價值提升和物業價值提升,產業發展創造的就業機會吸引人口集聚。

  轉型之路難,轉型城市運營商更難,而這種難也是行業之難。

(責任編輯:季麗亞 HN003)
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