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2017“碧萬恒融”畫像:高增長背後的路徑差別

2018-01-09 18:14:18 和訊名家 
  變化衝破了人們的想象,也在不斷地與發展趨勢印證。

  當市場給我們展現單個企業實現5000億元、3000億元越來越大時,當我們看到資源不斷地在向大房企聚攏時,我們看到了這個行業的階段性成熟與變化,以及這些領軍者開始為房地產行業創造一種五光十色的新場景,希望光影掠過之處盡是驚艷,告別過去的粗糙與灰暗,帶來新景象。

中房報記者 周翔宇 北京報道
 

  碧桂園、萬科、恒大,2016年創下3000億銷售規模的三巨頭,2017年又齊齊闖進5000億元,其後融創中國緊緊跟隨。克而瑞最新發布的房企2017年銷售金額排行榜顯示,碧桂園全年銷售金額達5500.1億元,萬科銷售5239億元,恒大緊隨其後,達到5131.6億元。

從曾經的“招保萬金”到如今的“碧萬恒融”,央企地產從隊列中完全消失。取而代之的後來者以各自“神通”對前輩進行了超越,創造了一個又一個破紀錄的數字。
  從曾經的“招保萬金”到如今的“碧萬恒融”,央企地產從隊列中完全消失。取而代之的後來者以各自“神通”對前輩進行了超越,創造了一個又一個破紀錄的數字。

  數字之後,這些領頭羊也擁有顧慮與擔憂,這種對規模的渴望以及對隨之而來的風險的擔憂組成了2017“碧萬恒融”的畫像,同時也成為對各自2018願景的寫真。

2017“碧萬恒融”畫像:高增長背後的路徑差別
  碧桂園:快字當頭

  率先公布前11月業績的恒大、萬科都沒能成為首個破5000億元的房企,稍晚一步的碧桂園則在12月7日中午一紙公告宣布自己成為首家邁入5000億元銷售階梯的中國房企。

  公告顯示,截至2017年11月30日共11個月,其累計合同銷售金額已經突破5000億元,達到約5342.7億元,對應銷售面積約5844萬平方米。

  快速增長的業績與碧桂園的銷售策略密不可分。在2016年年報業績會上莫斌就曾透露:“碧桂園原來主要在三四線城市,隨著集團的發展,競爭力的提升,現在是一二三四五(002195,股吧)線城市全線出擊,哪裏有市場,哪裏就有碧桂園,這就是我們戰略的安排。”

  快,無疑是碧桂園的5000億元規模的首個。

  雖然2017年年中業績會時,包括碧桂園及恒大在內的不少房企都說要註重規模與效益的平衡,不會刻意衝規模,彼時碧桂園總裁及執行董事莫斌也強調會配合調控政策,有節奏地安排銷售,“如果下半年我們做得更好,也不排除會比5000億做得更好一些”。

  但從目前已公布前11月業績的幾大房企銷售數字來看,無論是碧桂園,還是恒大、萬科、融創、保利,各家都在年底加快了衝刺的步伐。10月份碧桂園達到全年最高單月銷售額566億元,及至11月其單月銷售亦是房企中最高,為495億元,其次則是融創的494億元、恒大的480.6億元、保利364.06億元、萬科347.5億元。

  保持如此之快的增長速度碧桂園的存貨規模自然不會少。記者查閱碧桂園資料發現,集團今年上半年存貨規模上升至近3800億元,較之去年,同比增加了近90%。

  從存貨到現金,一向以快周轉模式著稱的碧桂園曾要求所有項目爭取拿地後迅速開工和銷售,盡量將開發周期縮短至8個月左右。2017年9月底碧桂園曾邀請多家媒體參觀其東莞某項目,宣傳引入的一個可縮短項目開發周期,同時減少成本的建築施工體系。

  當時出席活動的碧桂園總裁莫斌表示,該體系的引入可將整體建造周期縮短至6-8個月,這是近兩年來碧桂園積極力推SSGF工業化建造體系。據了解,SSGF建造體系重要的特點之一就是建造工期能比傳統建造工藝下的工期快8個~10個月。目前,碧桂園已在34個區域55個項目試點推行SSGF工業化建造體系,這些項目分布在北京、廣東、四川(樓盤)、重慶(樓盤)、江蘇、湖北、河北等20多個省市。

  萬科:多元與合作

  今年1月3日,萬科企業股份有限公司公布2017年12月銷售情況,期內其實現合同銷售面積453.2萬平方米,合同銷售金額622.3億元。至此,2017年1~12月份萬科累計實現合同銷售面積3595.2萬平方米,合同銷售金額5298.8億元。

  雖然取得了不俗業績,但是從以往“神壇”走下的萬科正在被趕超。記者查閱數據發現,2012年~2016年,碧桂園的復合增長率達到58%,銷售金額完成了從492億元到3090億元的跨越,是增速幅度最大的房企。恒大也連續3年增速超過30%,復合增長率達到42%,2016年更是以85%的增速超過萬科。而萬科的復合增長率在三者中最低,僅為27%。

  “銷售規模和排行榜不再重要了。”在去年12月8日廈門(樓盤)見面會上,萬科董事會主席郁亮公開表示,萬科的發展商時代結束了;在城市配套服務商時代,大家的經驗都是零,所有房企站在了同一起跑線上。

  在這種戰略定位下,中國房地產報記者了解到,萬科內部提出“找活幹、賺小錢”,一方面積極尋求合作開發,另一方面在開發之外去做更多的新業務,尋找利潤增長點。

  克而瑞數據顯示,2016年萬科權益銷售額實際為2606.5億元,銷售權益占比為72%,這意味著萬科2016年總銷售額中有超過1/4的銷售來自合作開發。

  中國房地產報記者發現,萬科2016全年新增開發項目173個,總建築面積約3157.3萬平方米,其中權益建築面積約1892.2萬平方米,占比低至60%。這意味著在2017年萬科的銷售數據中依然有很大一部分來自於權益銷售,克而瑞數據顯示,萬科5298億元的合同銷售中,權益金額為3772億元。

  與此同時,過去四年的數據顯示,萬科拿地權益總價占銷售金額在2017年比例最低僅為4%,主要由於去年年內增加土儲較少,雖然萬科去年下半年加快了拿地進程,但這個比例仍保持在40%以下。

  不僅如此,2017年12月,萬科新增了26個項目及4個物流地產項目。其中,新增的26個項目分布於深圳(樓盤)、北京、東莞、泉州(樓盤)、廈門、蘇州(樓盤)、揚州(樓盤)、太原(樓盤)、青島(樓盤)、西安(樓盤)等地,而其中僅有深圳、東莞、煙臺(樓盤)、昆明(樓盤)及烏魯木齊5個項目權益比例為100%,其余均在94%以下,最低的蘇州項目僅有16.6%。

  雖然在目前土地一級市場競爭激烈的背景下,合作、代建、收購等多元化的土地獲取模式可以幫助萬科以更合理的價格獲取項目資源,不過克而瑞認為,隨著拿地成本不斷增高,這種合作開發模式對萬科規模的發展會有一定的限制。

  恒大地產:不講規模講利潤

  恒大地產2017年與碧桂園保持著相似的步調,而在土地儲備上更為突出。在今年上半年恒大地產的土地儲備已經達到2.76億平方米,成為內地土地儲備最多的開發商,不過其在第三季度絲毫沒有“收手”打算。其中9月20日一天恒大就以25.56億元的底價拿下句容市當日出讓的16幅地塊。

  積極的拿地策略表現在權益銷售上數據則是恒大自有開發項目更多,根據克而瑞發布的權益銷售榜,恒大全年累計權益銷售額達4880.2億元,繼續保持全國首位。

  這種企業戰略在規模衝刺上的作用是雙向的,一方面更多的權益產品意味著企業對產品質量以及單個項目速度把控能力的最大化,不過從整體規模擴張層面來看,相對合作開發則稍遜一籌。

  因此,2017年年初之時,雖然不少分析一直認為本年度恒大仍然是銷冠的有力爭奪者,但事情發展顯然不如外界所猜測。不僅如此,中國房地產報記者從恒大公告獲悉,中國恒大2018年的合約銷售目標為5500億元人民幣。對於2018年,恒大並沒有立下過高目標,實際上從規模到利潤,恒大從去年開始正在經歷企業戰略的轉變。

  在沽出了所有永續債之後,恒大繼續致力於“回A”大業,同時重新把“效益”擺上臺面,提出“規模與效益”並重的概念。

  2017年恒大提出了“三低一高”的轉型思路,即低負債、低杠桿、低成本、高利潤,恒大董事局副主席、總裁夏海鈞在2017年半年業績說明會上指出,恒大未來將不追求銷售量第一,規模保證前三,爭取利潤效益第一。

  融創:並購與趕超

  對於孫宏斌和融創來說,高速增長的房地產行業給房企帶來的一定是絕佳的規模增長機遇。

  根據克而瑞研究發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示,2017年,融創完成了排名的“三連跳”,以銷售金額3620億元的成績緊跟“碧萬恒”之後。雖然在銷售規模上融創與5000億規模的“碧萬恒”尚有差距,但以去年融創大手筆並購拿地的動作來看,進入三甲並非沒有可能。

  雖然銷售規模在2017年突破了3000億元,但並購迅猛的融創中國2017年新增土地貨值高達14358.5億元,高居榜首。作為對比,剛剛突破5000億元規模的碧桂園,全年獲取了11963.3億元的新增土地貨值。而恒大的新增土地貨值為8785.1億元,萬科為6379.7億元。

  與此同時,去年12月15日,融創中國發布公告擬以每股31.1港元配售2.515億股配售股份,增發融資總額折合美元約10.02億。這也是半年之內,融創中國的第二次增發。融創的這兩次增發,完成了超過15億美元的股權融資。

  這一行為,被市場解讀為融創為優化資產負債結構所作出的又一次重大舉措,同時也為後3000億時代的融創奠定了“穩健”的主基調。

  但是伴隨著積極的並購往往是高企的企業負債率。隨著收購樂視、萬達系列資產,以及大量房地產項目的收購和開工,融創的負債率一直高企,這也需要時刻警醒。

 

    本文首發於微信公眾號:中國房地產報。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

(責任編輯:嶽權利 HN152)
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