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【解讀】限購松綁,你看見了政策放松,卻早已被人扣住了命門

2018-01-10 08:35:47 和訊房產  央吉

  本文轉載自微信公眾號:90度地產

    正所謂,無博弈不樓市。

限購松綁,你看見了政策放松,卻早已被人扣住了命門

  2017年,布政施政的決策層幾乎唱了全年的獨角戲,樓市表面平靜一潭死水,實則暗流洶湧,各方都在積蓄力量。2018年伊始,蘭州(樓盤)就扔出了“放松限購”的政策投石問路,地方政府的博弈再次上演。

  不過,你看見了開頭,卻很難猜得出結尾。蘭州“以限售換限購”看上去是一次“以退為進”的勝利,但你又怎麽知道,這場勝利是否又是一次“以退為進”的開始?

  2018,中國樓市的政策格局究竟如何變化?

  01

  蘭州的勝利可以說算是一次高質量的“政策博弈”。

  這個偏安於西部一隅的弱二線城市以三年限售為“代價”,換取了遠郊區取消限購和城區限購放松。看上去有緊有松,尋求平衡;但實際上,一松一緊之間,別有玄機。

  限售的都是老城區,解禁限購的則是活力新區。從交易端來說,政策調整後,預計蘭州房屋買賣交易量顯然會有所提高。這是權衡取舍之後得出的精準結果,而這樣的計算也絕不是一朝一夕的簡單推演。

  根據90度獲得的消息,蘭州的這一政策醞釀多時,經過反復研討論證,2017年底就已成形,出臺時間慎之又慎,最終定於1月初出臺,當地也動了好一番心思:放在18年初出臺顯得不那麽急躁,而新年伊始又是地方放松限購的頭一份,這本身就有“新政首發、探路市場”的深意,因此一定會得到暫時性的“放行”。

  實際上,90度從多個渠道獲得的消息顯示,蘭州的政策在出臺之前就已經向上做過通報。這從這一政策出臺之後新華社的反應就可以窺得一絲端倪。蘭州新政發布的第二天,新華社發文表示,“購買首套房的條件適度放寬,這些家庭實現購買首套房的住房夢想,會更加便利。”

  這意味著,以新華社為代表的官方媒體對蘭州出臺的松綁限購政策持肯定態度,並給予了正面解讀。而這一態度背後釋放的政策信號,不言自明。

  02

  沒錯,這是個好消息。

  這一政策之後,能順利獲得“放行”的同類政策還有一籮筐,這也會成為2018年樓市的好消息。

  比如立馬跟風的廈門(樓盤)提出將鼓勵改善住房、天津(樓盤)實行引人才租房落戶、青島(樓盤)全面放開城鎮落戶限制,等等。最近一段時間內,這樣的消息將越來越多,且各地放松政策的維度和深度也會越來越多樣,為的還是不斷試探政策底線。

  你甚至可以將這解讀為“樓市調控出現政策轉機”都不算太過分,90度了解到的新一年政策走勢,在大的步調上就是“房住不炒”細化落地,行政幹預的成色在部分城市將出現減弱的趨勢。

  一方面,“房住不炒”就是“鼓勵住、限制炒”,因此在剛需和改善的需求端勢必會有所放松。另一方面,顯然,所謂“部分城市”還是不包括一線城市、熱點二線城市及周邊區域,這些區域在政策層面的放松則需要靜待時日,只有當像蘭州這樣的“探路者”不斷增加、且市場仍能保持穩定後,這些重點區域才有的可能獲得部分釋放。

  畢竟“差別化調控”、“因區施政”的提法是今年中央經濟工作會議上著重強調的。而“差別化調控”也必須要有一條“紅線”,紅線之上的要繼續收緊,紅線之下的則需要放松。

  但紅線到底是什麽?新華社給出了一個參考答案,“蘭州市2017年全面房屋成交量約為700萬平方米左右,較上一年度同比下降20%以上。”對於這個20%的標準,各地雖不盡相同,但相差也不會太離譜。

  實際上,過了這條紅線,市場已經開始有所反應,購房的潛在需求已經蠢蠢欲動。就在2017年年底,90度在蘭州的幾個朋友中已經有兩個開始著手看房,一個是剛需買房,一個是賣一買一的改善置換。而同樣的情況實則在各地也已出現,廣州(樓盤)、北京(樓盤)、天津等地成交量上漲的新聞已開始見諸報端。

  03

  最後要說的,仍然是“但是”。

  政策端走出“放松”的美麗曲線,成交及房價能否實現V形反轉?我能否坦然走上買房之路?不好意思,答案顯然是“不能”。

  為什麽?因為你的“命門”早就握在人家手裏了。“命門”在哪兒?就在你的錢包裏。別說你不差錢,土豪請直接聯系我們買房。

  目前困擾自住需求購房的最大因素是什麽?是利率。

  以北京為例,目前購買首套房的貸款利率已經是基準利率上浮5-15%,購買二套房的貸款利率則上升至20-30%,與2016年早期還有9折利率相比,利率上漲的幅度不是一點半點。這樣的利率確實讓購房者有點望而卻步。

  2018年的癥結,除了貨幣政策將比2017年更緊之外,更為要緊的變數在於全球加息周期下的央行跟進。從種種跡象上可以看出,美聯儲持續加息,已經讓央媽感到壓力山大。2018年的加息是大概率事件。

  為此,央行已經開始“放風”。1月7日,中國日報報道,央行研究局副局長紀敏稱,自去年以來工業產品價格和企業利潤不斷提升,短期內中國存在著加息空間。在對利率做出調整前,通脹和匯率將被計入考慮因素。

  因此,在銀根將繼續收緊的語境下,再回頭看限購政策的放松,實際上,這無疑也是中央層面給出的“平衡術”。畢竟,中央對房地產的調控目標仍然是保持穩定。

  此外,90度在之前《從“茅房泡沫”看明年房價會不會降?》的文章中已經提到,2018年房地產稅進入立法程序也是大概率事件。目前,關於此事的進展是,之前的內部博弈已經理清,對房地產稅的征收辦法中央層面已經達成一致,2018年兩會就會有所體現。

  所以說,不要輕易相信政策放松就是最大的利好,往往“殺招”就在“賣個破綻”之後。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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