我已授權

註冊

【長租之爭】長租公寓,貪戀著皮囊

2018-01-11 07:07:40 和訊房產  苗雪艷

  和訊房產消息 “一顆活著、醒著、亮著的心無法拒絕皮囊,皮囊等待著、召喚著人的掙紮、憤怒、鬥爭、意誌、欲望和夢想……”《皮囊》書中序言部分對於皮囊的描述倒是很符合當下的長租公寓市場。

【長租之爭】長租公寓,貪戀著皮囊

  2017年的長租公寓市場,一個個主子們貪戀上了這塊皮囊,並裂變出了開發商隊、互聯網隊、中介隊、創業隊等各方力量。欲望、野心、夢想交織在一起的市場主體,哪一個都不想落下這塊大肥肉。

  在利好政策的裹挾下,長租公寓也跑出了一些創新和規模:比如,3成TOP30龍頭房企對長租公寓的布局、以旭輝、保利、新派等企業領銜的長租公寓資產證券化的起步。比如,從土地供應上看,截至2017年12月底,北京(樓盤)實現集體土地租賃住房用地供應203.9公頃,完成率102%,超額完成2017年度供應任務。這也是北京市首次將集體土地列入年度土地供應計劃並超額完成。再比如,長租公寓的利好蔓延到了2018年,天津(樓盤)市實施“租房落戶”。

  藍圖雖美,矛盾仍存。規模VS不經濟、長租VS租不長、想上車VS看不清等等都是纏繞在這塊大肥肉上的結節。

  長租VS租不長

  從2017年開始,中國房地產市場邏輯和方向發生了根本性的變化。市場供給端的天平開始向租賃市場大角度傾斜。

  但是,從消費端入手,租不長成為長租公寓市場的一個現象。雖然從政策角度,北上廣等地出臺的租賃新政鼓勵長租合同,但不少公寓並不能長租3年以上。當然,房主和租客都各有的考量。對於房東來說,可能資產配置變動的原因,並不希望長租給一個租戶。而且長租的合同也約束了租金的上漲。

  對租戶來說,工作地點的變動等都是影響因素。在建行的“按居貸”出來後,一位互聯網開發人員向和訊房產算過這樣一筆賬:1—3年,在利率方面,根據建行的“按居貸”協議來說,1年期貸款月息為0.363%,合年息4.356%(假如1年租金5萬元,利息就是2178元);1—3年期的貸款月息為0.396%,合年息4.752%(假如3年租金15萬,總利息就是7128元)。“利率低,也能夠享受到更好品質的話,會考慮租這樣的房子。但考慮到工作地點的變動性,可能會選擇短期租賃1年,不會更長。”

  對此,有業內人士表示,目前市場上的長租公寓產權並非掌握在運營方手中,加上房源改造和後期運營需要投入較高費用,投資回報率並不高。企業要賺錢,只能在短期約滿後就市漲價。鏈家研究院院長楊現領也認為,前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是這個行業共同的痛點。從目前的市場情況來看,房企對旗下長租公寓的長期盈利目標設置在6%-7%,但當前大多數品牌的回報率不及1%。

  規模VS不經濟

  “還看不清楚盈利模式”讓不少人望而卻步。新城控股副總裁歐陽捷就直言,目前還沒有找到一個好的盈利模式,所以新城現在還必須要堅持新城過去的戰略,住宅+商業地產。

  相較於不上車者的理性,一個有趣的現象是,更多企業的做法是:先上車再說。在他們看來,面對新興市場,快人一步先塑造出品牌就有更大幾率搶占到最大限度的市場份額,也更能吸引資本的註意,這跟共享單車是一個道理。很多房企也把長租公寓當做一個新的抓手,三年為期,喊出的規模數字從5萬到100萬間不等。中駿置業三年內將建5萬間長租公寓,佳兆業預計三年內打造長租公寓10萬間,碧桂園計劃在三年內建設100萬套長租公寓……

  一位房地產人士分析,企業設定三年的期限,是出於盡快打下規模、占領市場的考慮,只有規模化了才可以談利潤。而此前不少企業“先做規模後談利潤”的表態也透露出了這樣的小心思。龍湖就曾表示,希望在三年內能把規模做到一定程度,三年內集團不對長租公寓的利潤指標進行考核。

  不過,也有業內人士提出擔心,長租公寓運營能力至關重要,如果運營能力很弱,結局就跟小藍單車、酷騎單車、小鳴單車一樣落得“夭折”命運。更重要的是,運營能力的弱化可能會造成規模不經濟的現象。

  盈家生活創始人邢弢就指出,幾乎全部租賃運營商,在運營板塊處於1.0狀態,開發商的窘境在於,此前,開發相當於他主要的獲取利潤的業務,現在國家不鼓勵這樣的方式,開發商學一學都可以,但是運營不學習,完全不可以,那麽開發商就變成一個工程隊了,最多是一個有錢的工程隊,人工運營下的規模不經濟,租賃需要管理,租前、租中、租後,每一方面都包含眾多的環節,現在很多企業都拋出類酒店管理公司,但人力成本太大,而且分散式和集中式的人房比是不一樣的,這也造成規模不經濟的現象。

  證券化VS資質條件

  長租公寓前期投入大,回報周期又長,再加上從2016年下半年開始,房地產企業的各融資渠道(銀行開發貸、公司債、私募)紛紛收緊。這無疑給企業帶來了不小的資金壓力。長租公寓融資難的問題更加凸顯。

  但是下面的這幾個案例給行業帶來了創新生機。2017年10月11日,國內首單長租公寓資產類REITs產品——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃獲得深交所審核通過;10月23日,國內首單央企租賃住房類REITs 、首單儲架發行類REITs——中聯前海開源-保利地產(600048,股吧)租賃住房獲得上交所審核通過;12月1日,全國首單儲架式長租公寓CMBS——招商蛇口長租公寓CMBS,獲得符合深圳(樓盤)證券交易所掛牌條件的無異議函;12月26日,旭輝領寓類REITs的獲批,則開創了國內首單民企長租公寓資產證券化的新篇章。

  一個產業有巨頭進入,有金融支持的時候,這個產業才是好的產業。上述2017年幾單“首單”預示著融資難的問題有了突破,同時為長租公寓的未來打開了一條真正輕資產化運營的道路。

  但並不是所有產品都能完成資產證券化。石榴集團旗下熊貓公寓CEO王璽龍曾表示,首先物業本身是否合法和是否適合做證券化,在市場上,很多物業自身存在很多這樣那樣的問題,比如產權不明晰、證照不全等;其次,對於經營主體的資質要求也很高,例如規模、風險把控能力等。

  新派公寓創始人王戈宏談到“180個蛻變的日夜”時,也提到了項目審批的嚴格性:當時深交所準備全中國找一個可以發類REITs的公寓的時候,設立了幾個標準,第一希望是一線城市的住宅資產;第二是持有運營了三年以上,有穩定的現金流;第三是租金增長,而且價格提升;第四,最好是國家鼓勵的租賃行業,而不是長租公寓、寫字樓。沒想到只有新派一家合適。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
看全文
和訊網今天刊登了《【長租之爭】長租公寓,貪戀著皮囊》一文,關於此事的更多報道,請在和訊財經客戶端上閱讀。
寫評論已有條評論跟帖用戶自律公約
提 交還可輸入500

最新評論

查看剩下100條評論

熱門新聞排行榜

和訊熱銷金融證券產品

【免責聲明】本文僅代表作者本人觀點,與和訊網無關。和訊網站對文中陳述、觀點判斷保持中立,不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請讀者僅作參考,並請自行承擔全部責任。