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【長租之爭】盈家生活邢弢:長租公寓的終極三問

2018-01-11 07:09:08 和訊房產  李霂軼

  和訊房產消息 在邢弢看來,長租公寓面臨最重要的問題是運營。

【長租之爭】盈家生活邢弢:長租公寓的終極三問

  在資產證券化成風的行業現狀下,邢弢的觀點自有其原因。長租公寓已成為房地產行業的新風口,行業有著廣闊的發展空間,同時也布滿發展的荊棘和陷阱。

  邢弢,盈家生活創始人,長期浸淫在長租公寓,稱的上行業先行者之一,這一類人通常具有幾個特點,從一線出來,日積月累,具備行業高度,邢弢的觀點具備很強的實踐價值,邢弢對和訊房產提出,為什麽那麽多人不看好長租公寓的發展?為什麽房企的運營能力是發展命門?這個行業怎樣才能賺錢?而這些問題正是行業亟需解決的問題。

  為什麽那麽多人不看好長租公寓的發展?

  關於長租公寓的一個普遍性的認知是,長租公寓一定要在人口密集度高的地方才可以有所發展,這個邏輯很簡單,人口凈流入高的城市才會有持續的租賃需求,但是, 邢弢也提出,這類城市還包括人口基數大的城市,比如上海(樓盤)有2400萬人,活不下去的人要走,這類城市人口自動過濾,會有一個自動循環。

  通常,這類城市的租賃業務相對多元,而隨著行業需求的發展,租賃行業也有額固定的模式,傳統的租賃是轉租型職業房東和轉租型機構房東,業務模式是“二房東”的模式,邢弢說道,“這類企業居多,二房東模式的財務模型做的漂亮得不得了,但是這種業務模型是建立在預設基礎之上的,第一,假設投了裝修,租金可以無限上漲。第二,未來所有租房的人收入也在不斷上漲。第三,假設運營成本減少,所有發展必須以商業模式為基礎,這也是大部分人不看好長租公寓的原因之一。

  那麽,中國到底有多少公寓?多少房子?多少轉租型職業房東?根據盈家生活提供的數據,全國的人套比是2.8:1,整個上海有五六百萬可租賃房,北京(樓盤)是上海1.5倍,廣州(樓盤)加深圳(樓盤)約等於北京,也有一種統計說法是約等於上海。

  盈家生活一直是給這些房東提供普惠型服務的,盈家生活把房子拎出來,全國的房東都是以轉租,發展速度緩慢。邢弢坦言,“全國的房東大部分以轉租為主,一是資產不是他自己的,他本人也拿不到銀行的貸款,它的擴張比較慢。

  為什麽房企的運營能力是發展命門?

  如今,長租公寓儼然成為“網紅行業”,在眾多搶灘者大軍中,開發商是其中頗具優勢的一支隊伍,他們資金雄厚,具有前期開發優勢,人力物力足具優勢,但是,在邢弢看來,長租公寓面臨最重要的問題是運營,這也是開發商面臨的最重要的問題。

  此前,他便對和訊房產強調過,“開發商的運營能力普遍比較弱,現在,幾乎全部租賃運營商,在運營板塊都處於1.0狀態,開發商的窘境在於,此前,開發相當於他主要的獲取利潤的業務,現在國家不鼓勵這樣的方式,開發商學一學都可以,但是運營不學習,完全不可以,那麽開發商就變成一個工程隊了,最多是一個有錢的工程隊。”

  而對於開發商前往發達國家購買運營管理企業的舉動,邢弢則表示,國內國外情況很不相同,容易水土不服,並且,開發商購買的都是品牌,具體的運營還是得中國人在操作。

  這個行業怎樣才能賺錢?

  “盈利問題”是這個行業的終極問題,目前,行業裏不乏有企業在燒錢砸錢做長租公寓,處於對盈利不敢奢求的狀態,縱然長租公寓的回報周期長是不可改變的問題,但是,這個行業的發展前景和目前的盈虧情況差距甚大。

  關於盈利,除了上述運營能力的提升,規模化和資產證券化也是行業總結的解決方式。

  12月26日,由旭輝領寓作為發起人的中國首單民企長租公寓儲架式權益類REITs成功獲批發行,規模為30億元。當晚,一位長租公寓企業的高管對和訊房產表示,“對旭輝領寓的類REITs獲批並不驚訝,這是所有做長租公寓人的夢。”

  誠然,資產證券化能夠很好的助力長租公寓品牌的發展,但歸根究底,也是因為長租公寓太過燒錢。上述長租公寓企業高管還表示,“長租公寓需要的發展資金很多,借助於金融工具發展更快。”

  也有業內人士對和訊房產表示,資產證券化是企業學習後可以掌握的能力,但是,中國並沒有真正的REITs,投資回報率無法達到。

  而關於規模化發展,邢弢覺得這個邏輯並不成立,他表示,運營1.0下,人工運營下的規模不經濟,租賃需要管理,租前、租中、租後,這三大方面每一方面都包含眾多的環節,還有增值類的生活服務,現在很多企業都拋出類酒店管理公司,公寓提升坪效,但是人力成本太大,而且分散式和集中式的人房比是不一樣的,這也造成規模不經濟的現象。

  按照邢弢的說法,如果要實現盈利,首先企業需要很好的控制土地成本,最好的帶有政策的租賃用地,租前、租中、租後每個環節都需要嚴格的把控,大到項目規劃,裝修,小到服務人員的數量、薪資,這對企業運營能力是很大的考驗。

  盈家生活瞄準的是存量居住物業的去化與經營, “一家租住服務交付提供商,致力於改變中國3億用戶的租住體驗。”這是盈家生活的定位和目標,目前已形成了從租房服務、金融服務再到生活服務的服務鏈條,其租後生態圈也即將搭建完成 隨著租賃市場的崛起,越來越多的租客需要多樣化的租後服務,包括找房配房、租房分期、生活服務等等。

  截止至2017年3月,盈家的房東準入率僅達到5%。目前,盈家生活已與近3000家職業二房東達成了合作,平臺提供的總房源數量超過了6萬套。在城市布局方面,盈家生活的管家配房和租後服務仍然集中在上海,而金融業務已拓展至上海、北京、深圳、杭州(樓盤)、蘇州(樓盤)、南京(樓盤)、武漢(樓盤)等7個城市。

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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