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今年開發商還會上演年終獎大戲嗎?

2018-01-11 08:05:58 中國房評報道微信號 

  當房小評在外與非房地產業內人士交流時,他們一聽說房小評在跑房地產,都會露出羨慕和詫異的表情——你們房地產行業好有錢啊!

  有錢嗎?

  身為屌絲一枚,房小評對這個看法表示懷疑。

  可是非房地產業內的人士,關於“房地產=土豪”的看法,始終難以改變。這不,又到年底,又有很多財經圈的朋友來打聽,某某房地產公司今年年終獎的發放計劃。

  記者們臨到年底沒選題,想來想去決定寫房企。寫房企什麽好呢?看看土豪家裏怎麽發錢吧!

  2016年過春節的時候,以碧桂園的上億元年終獎為代表,很多房企在年終秀了一把“撒錢”。很多職業經理人獲得了豐厚的年終獎、跟投分紅等等,賺了個盆滿缽滿。

  2016年對於房地產行業來說是“大年”。這一年主要城市政府和房地產公司收成都不錯。但是2017年3月份以後,一陣嚴過一陣的房地產調控政策撲面而來,一線城市交易量腰斬。地價高企、自持和共有產權房大量供應,在衝擊著市場。

  大部分房企從業人員,在對房小評評價2017年的行情時,都是用“難熬”兩個字來代表的。

  即便如此,我們看到,今年房地產上市公司銷售額卻創下了歷史新高。碧桂園銷售額過了5000億元,甚至前10強房地產企業銷售額都過了1000億元。用非房地產業內人士的眼光看來,今年房地產行業肯定得發巨額獎金吧?

  實際情況是這樣嗎?

  用旭輝老板林中的一句話說,沒有利潤的銷售額都是耍流氓。

  這句話也一定程度上揭露了,房地產企業2017年銷售額創紀錄背後的真相。聯合開發、賠本甩賣等辦法背後,折射的是房地產上市公司平均利潤率已經跌到了可憐的10%以下。

  銷售額似乎都是做出來,年底給銀行看的。誰讓銀行那裏有個嫌貧愛富的排行榜呢?對於所謂的十強、百強房地產企業,銀行給予利率較低的貸款,對於中小房企,銀行的貸款利率要高很多。

  對於動輒調動百億資金進行開發的房企來說,一個點的銀行利息意味著什麽?

  所以,房地產業內人士都知道,別光看銷售額,那都是裝樣子的。要看利潤,利潤才是老板給職業經理人發年終獎的基礎。

  正如前文所說,房地產公司的利潤率等指標都在下降,尤其是北上廣深等一線城市的項目,2017年幾乎都遭到了“滅頂之災”。於是,一線城市的房企職業經理人們,今年註定是別想過“肥年”了。

  除了利潤率下降,導致今年職業經理人們年終獎紅包鼓不起來外,風行一時的房企“跟投”機制在2017年啞火,也是職業經理人年終獎堪憂的主要因素。

  從2015年下半年開始,房企突然都開始熱衷玩“跟投機制”,說白了就是捆綁職業經理人一起做開發。既然你職業經理人要掙錢,就要跟老板捆在一起,風險共擔,利益共享。

  巧合的是,這個機制推出以後,不但降低了各項成本,調動了職業經理人的積極性,更是趕上了2016年這個所謂的房地產“大年”。於是跟投就變成了分錢,很多房企的跟投計劃在2016年的分紅,讓職業經理人的投資回報率達到了200%以上。

  碧桂園那個拿到近億元獎勵的老總,背後可是把房子都抵押了,湊了幾千萬全盤押上,所謂投入大,收益自然也大。

  今年情勢卻變了。

  首先是市場行情不好。雖然房企錄得了巨額的銷售數字,但是這種銷售額絕大部分集中在前十強等少數大公司手裏。中小房企在項目和土地儲備耗盡的時候,職業經理人面臨下崗,哪裏還談得上獎金呢?

  對於大型房企在一線城市公司的職業經理人來說,2017年也是糟糕的一年,因為他們手裏的項目要麽沒有利潤,要麽就是沒有土地儲備。即便是公司有跟投機制,城市公司老總們清楚,自己操盤的這幾個項目能不能賺錢。

  一二線城市的地價飆升,吞噬了這些城市房地產項目的利潤,由此造成了這些城市的職業經理人們,2017年拿不到什麽跟投分紅。

  總而言之,一二線城市房地產項目利潤率降低,導致了主流職業經理人們無錢可賺。而三四線城市房地產項目雖然火爆,卻是去庫存的尾聲,這些地區的企業專業程度和跟投機制建立還不成熟,恐怕難以惠及大部分職業經理人。

  除了利潤問題以外,還有一個不可小覷的問題,就是2017年之後,有的房企看到了市場變化和政策變化的風險,開始收攏戰線,對於跟投機制這樣的激進措施,開始減少。

  比較典型的一個案例是萬科在深鐵入主之後,就很少提跟投機制了,員工的績效獎金也打了折扣,萬科動輒按照國企對照自己,對於大規模發錢和跟投的事情,慎之又慎。

  其實,保利、招商等國企央企房地產企業,在2017年都很少提跟投機制了,唯恐和“私分國有資產”劃上等號。國企率先對於跟投機制冷淡,民營企業也就不擔心優秀人才跑到國企去了。民營企業也要面臨生存問題,大家都判斷2018年依然是“小年”,那麽就要節約著過,誰還奢望獎金這件事兒呢?

(責任編輯:常丹丹 HO016)
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