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【特刊·共有產權之辯】共有產權對“你”是怎樣的存在?

2018-01-12 07:05:35 和訊房產  李霂軼
【特刊·共有產權之辯】共有產權對“你”是怎樣的存在?
  和訊房產消息 這個時代已經在思考:如何讓產業之間發展更加平衡,以及人和人之間的懸殊不那麽大。

  黨的十九大報告提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,在這個大基調下,在12月8日召開的中共中央政治局會議上,“加快住房制度改革和長效機制建設”被列為明年的重點工作。

  那麽,中國的住房制度改革和長效機制建設究竟是怎樣的一個存在?是中國“特色”房地產的進一步發展,還是會給市場更多的自由?答案唯有在實踐中找尋,在此大背景下,和訊房產年底特刊就“共有產權”進行專題報道,共有產權是住房制度的進一步完善,當下的大環境也更加需要共有產權的普及。對於個人、開發商、政府,共有產權的“激辯”是什麽?

  政府:有用VS無用

  “從目前的制度設計來看,北京(樓盤)的共有產權房在某種程度實現了“房住不炒”的調控目的,共有產權房只具備一個居住的屬性和功能,不具備任何與投資相關的資產增值、變現、流通這類能力。”亞豪機構市場總監郭毅對和訊房產表示。

  共有產權房是我國探索加快住房制度改革和長效機制建設的內容之一,從目前的經濟發展和房地產發展大背景看,共有產權房是住房制度的完善,但是,共有產權房對長效機制建設意味著什麽?

  此前,在和訊網第十五屆財經風雲榜第八屆地產金融創新峰會上,財經評論員、原華遠地產(600743,股吧)董事長任誌強提出,對於房地產行業來說,房地產的長效發展機制是目前亟待解決的問題。任誌強提出“土地制度”和“戶籍制度”,前者涉及地價問題,後者涉及一線城市資源、人口過於集中的問題,均處於暫時無法破題的狀態。

  中原地產首席分析師張大偉表示,政策吸取了過去保障房,及自住房政策的一些問題,共有產權房是北京對自住房概念的升級,吸取了自住房的優點,規避了一些缺點。從產權意義上保護了保障房人群的資產升值權,體系內流轉又可以做到避免過度福利化。

  住建部政策研究中心主任秦虹近期撰文稱,目前房價上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規模較快的城市,都應加大共有產權房供應規模。既可切實滿足首次置業而購房支付能力不足家庭的住房需求,又可防止政策尋租、平抑房價、穩定住房建設發展。

  開發商:做VS不做

  房地產行業在發生著變化,開發商的日子變的艱難。共有產權項目本就是民生型的項目,開發商很難從其中獲取相對高的利潤。這就面臨一個問題,在開發商對共有產權用地普遍熱情不高的情況下,共有產權項目由誰來做?開發商將獲得什麽?

  北京市規劃國土委信息顯示,在過去的2017年,北京市共推出共有產權用地38宗,用地面積約207公頃,規劃建築規模約403萬平方米,是往年自住房供地可建設規模的3倍。

  據中原地產研究中心統計,1月4日-2月2日不到一個月時間內,北京將成交26宗土地,其中23宗為住宅用地,且共有產權供應比例明顯增加。北京住建委數據顯示,截至2017年12月中旬,北京共有產權房項目共40個,提供房源約4.1萬套。

  郭毅坦言,對於這種民生型的項目,也是限制了銷售金額,本著企業社會責任做的地產,沒有太高的利潤空間。

  2017年是土地供應大年,從土拍現場來看,開發商對共有產權用地的熱情並不高,甚至遇冷。央企、國企肩負著企業責任,對共有產權項目相對熱情,另外,需要註意的是,一線城市的部分共有產權住房是和商業地產一起出讓的,所以開發商也不得不“順便”拿下共有產權項目。

  據統計,在此前政府力推的自住型商品房,國企受政策引導成為開發主力。截至2017年9月,在 所有入市項目中,中鐵建、首創置業兩大國企分別開發 6 個項目,首 開、恒大集團分別開發 5 個項目,住總、金隅分別開發 4 個項目,北京城建(600266,股吧)開發 3 個項目。

  郭毅還表示,如果一家開發商有進入某座城市的計劃,但是其他項目不是太好進入,會通過共有產權項目進入。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,“對於共有產權項目來說,未來依然是開發商會領頭去做,關鍵就是在資金平衡上要做足文章。比如說可以降低營銷成本等,畢竟此類物業認購的積極性會比較高,房企在營銷成本方面可以做積極的降低。”

  個人:買VS賣

【特刊·共有產權之辯】共有產權對“你”是怎樣的存在?
  談到“共有產權房”,多數人的第一反應是“我有購買資格嗎?”通常,答案會讓大多數人失望而歸。一部分具備資格的購房者,

  共有產權住房政策,通過實行政府與購房者按份共有產權方式,政府將其所持有部分產權的“使用權”,讓渡給首次購房者,進一步降低房屋出售價格,支持手頭有一定存款、但又購買不起普通商品房的夾心層家庭購房。

  北京規定,申請家庭應符合北京住房限購條件且家庭成員在北京均無住房,單身家庭申請購買的,申請人應當年滿30周歲。此外,北京市還要求對“新北京人”分配比例不低於 30%,首次從房源層面保障“新北京人”購房需求,與過去的經濟適用房、自住型商 品房相比,“新北京人”購房安居可能性增加。

  共有產權房進一步完善退出機制,可租可售,引導其流向真正剛需人群。退出機制引導房屋流向真正剛需人群。共有產權房退出時規定租賃對象和轉讓對象均須為保障性住房備案家庭,再購房群體依然是共有產權房群體。

  也就是說,如果消費者是出於投資屬性需求進入共有產權市場,那多是“竹籃打水”了。郭毅對和訊房產表示,購買共有產權住房帶有住房保障的房子,如果是要基本的居住需求,滿足要求可以申請,但是如果是出於“投機性需求”或者以後有居住升級的需求,是不太適合購買共有產權房的,它並不具備隨著經濟發展而增值的屬性。

 
(責任編輯:徐帥 )
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