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【共有產權之辯】與其他政策房相比,共有產權房升級了?

2018-01-12 07:14:56 和訊房產 
【共有產權之辯】與其他政策房相比,共有產權房升級了?
  和訊房產消息 “政策房”向來是我國房地產的重要存在,經濟適用房、廉租房、自住型商品房、共有產權房等,這些“政策房”作用不一,但同是為了房地產行業的平穩健康發展,2017年大熱的“共有產權房”也不例外,但在眾多的政策房中,共有產權房的特點是什麽?又處於什麽位置?和訊房產就這些問題進行了分析整理報道。

  共有產權房是此前政策房的補充

  2013 年 10 月 23 日,北京(樓盤)市發布《關於加快中低價位自住型改善型商 品住房建設的意見》(以下簡稱“意見”),明確要完善住房供應結構, 加快自住型商品房建設,開始探索具有保障性質的商品住房,滿足夾心層的購房需求。

  自住型商品房是房企通過“限房價、競地價”等出讓方式取得土地使用權,按照限定銷售對象、限定銷售價格的原則,優先用於滿足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。

  為增加剛需、穩定房價,北京市於 2013 年 10 月推出自住型商品房。《意見》規定,2013 年完成 2 萬套自住型商品住宅用地供給,並鼓勵企事業單位在自有用地上建設自住型商品房。自住型商品房價格低於周邊30%,承諾 2013 年底之前完成至少 2 萬套供地,供應增加直接扭轉了居民的購房預期。

  這裏有一個背景是,原有住房體系尚不完善,大量夾心層需求無法得到滿足。

  在自住型商品房推出之前,高收入人群住房需求主要是通過市場滿足,低端收入人群則是由政府推出經濟適用房、廉租房等形式滿足。而夾心層,既無能力購買商品房,也無資格享受保障房。

  並且,北京市推出的經濟適用房、廉租房等主要是滿足北京籍居民住房需求,非京籍群體則被排除在外。

  而自住型商品房取消對戶籍的限制,只要是符合北京市限購政策條件的購房者,均有資格購買,但優先給北京籍無房家庭和經濟適用房、限價房輪候家庭。不可否認,自住房打破戶籍限制,為新北京人購房提供更多機會。

  自住型商品房規定每戶家庭限購一套。《意見》規定,每個家庭只能購買一套自住型商品房,限制投資行為,發揮房子的“居住”功 能,共有產權房政策沿用了這一規定。

  而共有產權房是對自住型商品房的進一步升級,是從供給端 入手穩定房價,隨著其入市滿足部分剛性需求,有利於分流部分剛需, 緩解供不應求的情況,推動商品房市場穩健發展。

  對比租賃房,共有產權房制度與租賃住房類似,都是從供給端入 手,緩解住房供需矛盾,但是租賃房是以非自有產權模式,共有產權房則是產權性保障房的升級模式,滿足人們的購買需求,與租賃房形成較好互補。

  對比經濟適用房,共有產權房旨在滿足中端夾心層購房需求,而經濟適用房主要是為低收入階層提供住房,兩者定位不同。

  共有產權房是對北京原住房體系的完善,是租賃房、經濟適用房、 廉租房等保障房的補充。共有產權房推出增加住房供給,部分剛需被滿足,分流部分商品住房需求。

  北京房價或更加平穩乃至下調

  從共有產權用地的供應力度和城市來看,其發展可期。

  北京市規劃國土委信息顯示,在過去的2017年,北京市共推出共有產權用地38宗,用地面積約207公頃,規劃建築規模約403萬平方米,是往年自住房供地可建設規模的3倍。

  除了北京,上海(樓盤)、南京(樓盤)、煙臺(樓盤)、福州(樓盤)等城市也向市場推出共有產權住房。

  2017年12月25日,南京市4大保障房片區的1499套共有產權房開始接受選房。2017年12月,煙臺市宣布,首批拿出1254套現房作為共有產權住房。上海共有產權保障房制度於2010年推出試點,實行住房和經濟“雙困”標準。福州第一塊“共有產權房”地塊,被福晟集團以26.6億元競得,樓面價21614元/平方米。

  中原地產研究中心統計數據顯示:供應量最大的北京與上海,2017年北京共完成共有產權住房用地供應38宗,用地面積約207公頃,超額完成年度供地計劃,規劃建築規模約403萬平方米。38宗土地對應已入市的38個項目,共計提供共有產權房近4萬套。

  整體看,對於北京來說,商品房目前依然稀缺。共有產權房明顯緩解買不起商品房人群的需求。中原地產研究中心預計,北京的房價肯定會出現明顯的平穩乃至下調。

  (本文部分內容綜合方正證券(601901,股吧)研究所證券研究報告)

(責任編輯:徐帥 )
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