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為什麽我們不愛逛王府井了

2018-01-12 08:58:40 和訊房產  90度地產 苗雪艷
為什麽我們不愛逛王府井了
 
  女士們,你們就去附近商場逛逛買買衣服首飾什麽的……”在王府井大街,一名導遊高舉著小紅旗對遊客高喊道。

  這時,一個男遊客問:“那我們男的去哪兒逛啊?”話音剛落,其他的男人和女人們都跟著哄笑起來。

  “男的?呃……你們就跟著到處逛逛吃吃吧。”面對男人的問話,導遊似乎真的說不出答案。

  王府井曾是號稱“日進鬥金”的商業寶地。巔峰時期,每天進入這條街的中外顧客多達百萬人次。

  然而,就是這樣一條“老街”,還是在顧客不經意的一問中道出了些許悲涼。

  一個嚴峻的數字是,近年來,這裏的日均客流量僅在30萬左右,比巔峰期差了很多。

  王府井集團也意識到了緊迫性,並推出一攬子“變革求生”的計劃。不過,生存在這條以“世界級商圈”為終極目標的王府井大街上的各方力量能否擰成一股繩,則是王府井商圈新的“生長之惑”。

  王府井,芳華已逝,再不變就真的老了!

  這個曾以王府紮堆聞名於世,見證了數代繁華的“中華第一街”,能否在變革中獲得新生,重新激起人們去逛吃逛吃的衝動呢?

為什麽我們不愛逛王府井了
01

  王府井一攬子“變革計劃”包括延長王府井步行街、激活海港城項目、東安市場和新中國兒童用品商店等原業態轉型升級、王府中環新項目入駐、淘匯新天和銀泰in88等商改辦、自行車禁入等等。

  王府井的目標是成為像美國第五大道、英國牛津街、法國香榭麗舍大街一樣的世界級商圈。但近年來僅維持在30萬左右的日均客流量,也意味著存量商場向上生長的疲態。

  王府井集團前董事長劉冰在2017年曾提到:“盡管地理位置優越,但王府井卻沒有一個30億元以上銷售額的商場,跟國際上著名的商業街相比有很大差距。”

  原有業態基本定型,即使調整也是“小打小鬧”,改變不了結局。所以王府井也在從“新”切入,以期新的大項目能夠激活商圈。於是,在前有李嘉誠的東方新天地、新鴻基地產的APM等港資項目下,同屬港企的香港置地新項目成了補位的“白馬騎士”。

  在王府井商圈的核心位置,開業時間一拖再拖的香港置地旗下的項目王府中環,終於在2017年的年尾時刻試營開業。雖然這一刻的熱鬧,等待得太久太長,但對於整個王府井大街來說,人頭攢動的場景再現,終究還是熱鬧了一陣子。

  王府中環是王府井商圈的“重要客人”,可以說承載著“帶活商圈”的較高期望,連東城區政府領導在公開場合都要為它做宣傳。

  蹊蹺的是,與大多數商場開業儀式的開放式不同,試營業當天,王府中環的開業儀式頗為神秘。安保人員把大門看得“死死的”,只有相關人員和領導們才可進入,“外人”只能眼巴巴看著大門外的陣勢。從另一個半圍擋的門口向裏望,空蕩蕩的,很多門店都未開業。據悉,試營業店鋪開業率僅有30%左右。

  據知情人士向90度地產透露,這是因為香港總部催得緊,王府中環項目才匆忙開業,不管內部店鋪情況怎麽樣,反正算是開業了,這樣對香港總部那邊也好有個交代。

為什麽我們不愛逛王府井了
02

  事實上,王府中環的試營業日期比預期已經延緩了三年。香港置地拿下這塊地,還是在6年前。人們猜測可能是招商遇到了“麻煩”,因為對於一個對標國際商業街上的高端商業綜合體來說,最重要的就是能否如期招商成功。從2017年11月28日試營開業至今,王府中環內部依舊有部分店鋪未開業。

  王府中環定位高端時尚生活中心。從目前來看,在客群結構已基本固化的前提下,王府中環走的高端路線與這條大街上的客群定位(70%外地遊客、30%本地顧客)匹配度並不高,這對於客群需求的拉動極富挑戰。

  在王府中環之前,王府井商業街上唯一的高端項目是銀泰in88。不過,該項目經過調整後並未“發光發亮”起來,還曾一度被曝經營慘淡,近期部分樓層又被傳出要改寫成寫字樓,可見生存的艱難程度。

  北京的高端商業項目集中度還不像上海(樓盤)那樣高。上海還有像恒隆廣場、中信泰富、梅隴鎮組成的“金三角“高端項目。北京(樓盤)的較為分散,所以,王府中環作為王府井大街上第二個定位高端的項目,如何不重蹈覆轍走出自己的特色,同時貢獻出可觀的客流量,備受期待!

  不過,現在不少開發商開發新項目並非在純做商業,往往做一個商業項目的同時,都會連帶上周邊公寓、住宅、寫字口等項目一並開發銷售。而開發商們也認為,只要銷售收入能夠平衡持有商業的費用,就值得投資。回歸到王府中環,或許也是這樣的思路。

  圈內的人有著普遍共識,對於像王府井這樣的商業步行街,一直都是商業地產企業關註的焦點。王府中環項目的開業,也是樹立品牌的做法,畢竟這類街區商業地產項目,面對的是全國甚至全球的旅遊需求。不過,對於王府井大街來說,未來商業街還需要不斷做調整,既要保留北京的文化特色,也要和當前變化的消費需求有更大的匹配。

為什麽我們不愛逛王府井了
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  目前,王府井商圈的另一個生存之道是“商改辦”。比如,處在金魚胡同邊上的定位高端的銀泰in88和定位低端的淘匯新天都傳出要改成寫字樓。

  目前,淘匯新天的4—7層已是空置狀態,工作人員說這裏改為“寫字樓”,正在招商。但前來逛街的遊客並不知情,上到相應樓層一看關了又折返下樓。

  商場改成寫字樓,是一條正確的道路嗎?

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,大城市電商比較發達,很多實體商業項目容易陷入客流不足、租金收益不高的困境,所以這個時候會出現很多新問題,比如說空置率較高、經營壓力大等。辦公樓則不同,若實體經濟好,企業有較好的擴張動機,那麽這個時候辦公物業的租賃需求就會上升。所以在北京此類核心區域,商業項目更多的要改造成為寫字樓。

  縱觀京城商圈,“商改辦”的案例很多。北辰購物中心亞運村店、宣武門的莊勝崇光百貨、原華堂商場十裏堡店、北京中糧廣場C座、三裏屯附近盈科中心的原太平洋(601099,股吧)百貨、原百盛百貨太陽宮店等商場,都要改成寫字樓或者已經改成了寫字樓在運營。

  當然,從大數據看,北京寫字樓市場的發展也較為樂觀。根據雲房數據研究中心發布的《2017下半年中國房地產投資回報率調查報告》顯示,北京寫字樓市場在高需求下,保持著租賃市場的旺盛,長期租賃回報率和靜態租賃回報率高於上海、廣州(樓盤)、深圳(樓盤)

  “位於上海靜安區的興業太古匯項目自從寫字樓租滿後,相比剛開業時,也漸漸好了起來。”按照一位上海房地產人士向90度地產透露的信息,人口消費結構都變了,習慣也都已成型,項目與客群匹配度不高時,如果再沒有像寫字樓這樣的常住消費人群,很多純商業項目根本沒法活。

  高力國際華北區董事總經理李傑也看好“商改辦”:很多一線城市和幾個主要二線城市對商業地產的供應是限制的,比如在北京,很早之前五環以內已經不再審批、不再新供商業用地了。還有現在零售業態的百貨業態受到打壓非常大,因此零售也會出現改變的格局。另外是酒店,長達15年、20年,把酒店改成寫字樓,有更好的投資回報。

  “在北京盈科中心,7.5萬平米的項目,就是由零售改的辦公樓,非常成功。上海亨通廣場對面的五星酒店正在通過四層改三層的格局,改成辦公樓,我們也很期待它再次展現出活力。”李傑說。

 
(責任編輯:徐帥 )
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