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年初北京房貸利率調查:首套上浮區間0-10% 大行額度較寬松

2018-01-13 08:11:03 經濟觀察網  胡艷明

  經濟觀察報 記者 胡艷明 位於金城建國5號的鏈家交易中心,除了工作人員,只有零星的幾個人影。眼看北京的房價仍在回落,一直在觀望的剛需購房者們又在考慮“目前是不是最優時間?”、“要不要趁機買入?”

  房價之外,貸款利率同樣是購房者們關註的焦點之一。

  記者近日走訪北京市西城區的多家銀行網點發現,目前各家銀行的房貸利率不一,大型銀行利率整齊,額度也較為寬松。股份制銀行給出的利率各有高低,批貸速度不一。其中,華夏銀行最低,可以執行基準利率,但是需繳納還款保證金。城商行中,北京銀行首套上浮10%,目前額度比較緊張。

  銀行房貸眾生相

  北京的房貸利率市場如何?近日,記者以購房者的身份走訪了北京西城區的數十家銀行支行信貸部門,從個人貸款經理的表述中,我們能夠獲得一些片段式信息。

  房貸利率最低的是華夏銀行,華夏銀行某支行個貸經理對記者表示,華夏銀行首套最低可以平息,按照基準利率執行,但是需要繳納還款保證金。

  對於繳納還款保證金的金額,該個貸經理表示,具體看個人征信,“征信好的話少一點,最低是一年的還款額。批貸方面,符合資質的話挺快的。但是隨時可能有排隊的情況,排隊情況看整體額度,我們行每個月都有計劃。有的銀行現在已經停貸了。”

  民生銀行的房貸額度似乎也比較緊張,但是“對銀行有貢獻的話,可以往前排隊。”民生銀行某支行個貸經理表示:首套上浮10%,二套上浮20%。“額度比較緊張,需要排隊,不能保證馬上放款。民生銀行目前仍沒有寬松。但是,購房者如果能接受更高一點的利率,可以排隊更靠前一些。或者對銀行有些貢獻,比如說有些理財或者存款的情況,可能會往前排。”該行個貸經理對記者建議道。

  北京銀行似乎情況也不是很樂觀。該行某支行人員稱:北京銀行執行首套上浮10%,二套上浮20%,也考慮個人資質和征信情況。記者詢問,是否銀行在月初會有當月放款的額度,所以會相對輕松一點?該經理回復,每家支行情況不一樣,所以不能以偏概全的來講。

  國有銀行的房貸資金似乎更寬裕一些,中國銀行、中國工商銀行、農業銀行、建設銀行和交通銀行的執行利率標註都是首套上浮5%,二套上浮20%。其中,中國銀行西城區某支行個人貸款經理稱,“現在業務挺好做的。如果資質、征信沒問題的話,兩三個工作日就可以批貸。但是如果有逾期行為,利率可能需要上浮。批貸方面,目前沒有排隊的現象,現簽的現解決。”

  建行某支行住房金融業務部員工對記者表示,建行三個工作日左右就可以放款。農行西城區某支行個貸經理稱,批貸需要一到兩周的時間,還需要去現場評估。交行個貸專員表示,放款額度是動態控制的,總行在每個月都會審核額度,一月一控制。符合條件的話,一周之內可以放款。

  招商銀行西城區某支行個貸經理回復記者稱,目前首套上浮5%,二套上浮20%。招行響應國家調控房地產市場政策,嚴格按照央行規定的利率執行。“年底時候的確會緊張,但是現在額度還不錯,放款不是太大的問題。目前的交易量遠遠沒有2017年上半年好,更沒有2016年好,目前市場比較平靜,交易冷清。但是目前整個市場上的政策、規定是一樣,各個銀行形勢都差不多。批貸也看個人的征信、資質情況,條件符合的情況下,招商銀行大約一周就可以放款。”該行個貸經理補充道。

  浙商銀行某信貸經理對記者表示,我們行目前首套房上調8%,二套房在10%-20%之間,視購房者的個人資質和征信情況而定,目前銀行額度方面沒有問題,但是批貸速度方面情況不容樂觀。

  融360監測數據顯示,2017年12月全國首套房貸款平均利率為5.38%,相當於基準利率1.098倍,環比11月上升0.37%;同比去年12月首套房貸款平均利率4.45%,上升20.89%。2017年底銀行上浮房貸利率的勢頭放緩了一些,2018年1月份新的信貸額度調配下來,能暫時解決一部分排隊等候貸款的人的需求。

  住房貸款成“優等生”?

  “現在整個市場都在找錢。”一位銀行信貸業務人士對記者表示。年底錢緊,各家金融機構都在尋找可靠的流動資金。

  2018年初與往年最大的不同是什麽?“嚴監管對市場的作用。”該信貸業務人士稱,在一系列嚴監管政策的規範下,來錢的業務都被卡死了,嚴監管下負債端成本擡升推動貸款利率繼續走高。

  在一系列監管政策影響下,銀行同業、通道、委外業務降速明顯。銀監會近期公布的數據顯示,截至2017年11月底,商業銀行同業資產、同業負債自2010年來首次收縮,其余額分別比年初減少2.8萬億元和8306億元。2017前11個月,銀行理財產品增速有所放緩,其中同業理財累計凈減3萬億元,理財中的委外投資較年初減少5888億元。銀行委托貸款中的“金融機構委托貸款”同比少增889億元,表外業務增速由過去的50%以上降到19%。

  對於1月份的資金面,海通證券首席經濟學家姜超認為,1月份的資金面將會維持平衡,大行和小行、銀行和非銀之間流動性分層局面或持續。姜超解釋道,央行臨時準備金動用安排有利於緩解大行和股份行春節前取現壓力,且資金成本低、無需質押券、期限30天;《自動質押融資業務管理辦法》有利於防範銀行(尤其是中小行)日間流動風險。

  但是銀行對個人住房按揭貸款的額度似乎也沒那麽緊張。“對銀行來說,個人住房按揭貸款資產還是很不錯的。無論是屬於對私業務的房貸、車貸,還是屬於對公業務中的企業貸款、經營貸、投資政府機構等,這在資產負債表中,都是銀行持有的資產。資產投向哪裏?目前一線二線城市房價相對平穩,所以房貸資產在這些可選項裏算是比較優質的。2018年如果不會有大的波動的話,利率應該會保持常態吧。”上述銀行信貸業務人士對記者解釋稱。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也對記者表示了相似的看法:“銀行本身也要做業務,對整體來說,按揭貸款業務對銀行來說還是比較優質的業務。銀行本身也願意去做。”

  嚴躍進對2018年房貸市場的行情比較樂觀,“在2017年曾經有過一種說法,如果房地產市場持續降溫,銀行在2018年可能會有完成貸款的壓力。所以2018年初適當放寬點額度,曾經有部分貸款需求被抑制,銀行也願意為購房提供金融支持。”

  而對於2018年房地產和房貸利率的走勢,姜超的預測是,房地產弱勢難改。住建部定調2018年房地產實施差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求,在部分三四線和縣城繼續去庫存。

  而2018年伊始,蘭州率先對限購政策進行調整,這是不是意味著地產市場表現會繼續超預期?似乎情況不是這樣。姜超認為,2018年與2017年地產市場最大區別在於利率水平,2017年初的全國首套房貸利率只有4.4%,而2018年初已經接近5.4%。利率低房價漲的時候限購也攔不住市場的熱情,而利率高房價不漲了,放開限購也未必有大用。主要地產商12月銷售的優異表現來自於短期低基數,但到2018年低基數效應全部消失,後面才是真正的考驗。

  嚴躍進則認為,貸款利率的影響可能要小於首付政策的影響,“從貸款利率有所上升相對來說,影響還是比較小的,現在購房利率仍然不高,有所擡升的影響沒有想象那麽大。影響最大的還是首付政策。”

  “目前的市場交易數據依然被壓抑,2017年‘認房認貸’的政策比較嚴厲,比如北京首套房首付比例35%,二套房的首付比例60%,嚴重影響成交量。另外,部分大城市周邊也在限售,比如河北的北三縣燕郊、廊坊、香河受到社保繳納政策影響,這些都會相應影響購房交易。2017年交易數據總體來說,依然創新高。潛在的購房需求比較強勁,我認為需求量還是很大,受到政策調控的影響,有部分需求暫時還沒有入市,不排除在2018年重新入市。”嚴躍進對記者稱。

  央行房地產信貸統計數據顯示,2017年個人住房貸款余額21.86萬億元,同比增長22.2%,增速比上年末回落14.5個百分點。

  在1月12日舉行的中國人民銀行金融統計數據發布會上,央行調查統計司司長阮健弘表示,2017年中國人民銀行堅決貫徹落實黨中央、國務院統一部署,嚴格遵循“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,積極指導金融系統配合做好房地產調控的相關工作,加強住房信貸管理,鞏固調控成果,推動建立“租售並舉”的住房金融制度,促進形成房地產市場穩定發展的長效機制。

(責任編輯:何一華 HN110)
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