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【特刊·並購悖論】灰犀牛和黑天鵝同在 開發商千億狂歡之後

2018-01-13 09:24:40 和訊房產 
【特刊·並購悖論】灰犀牛和黑天鵝同在 開發商千億狂歡之後
  美國前美聯儲主席艾倫·格林斯潘說過,“無論是1873年還是2008年,經濟危機的發生都有個共同的規律,那就是始料不及,無人預知一場危機的必要條件是什麽。”

  迷茫、趕路,這兩個詞概括了當下房地產企業的普遍生存狀態。房地產行業的政治邏輯和業務本質已開始改變。高壓之下,開發商的關註點各異,傳統開發需要的政商關系,精細開發需要的運營能力,高周轉高杠桿的激流勇進,隨大流的千億擴張,這些因素刺激著開發商,使他們苦悶、興奮、沈默、恐慌……你問他們前路在哪,他們支支吾吾,很難給你一個清晰的回答。

  對於開發商來說,“灰犀牛”和“黑天鵝”同在,但他們並不知道哪一種風險先到來?但是,無論是哪一種風險找上門來,開發商都無力承受。

  山重水復疑無路,柳暗花明又一村,這是開發商的希望,在剛剛過去的2017年,房地產的市場集中度越來越高,巨頭開發商搶下大半的市場份額,合作開發和並購也翻身洗白,成為開發商的重要發展工具。

  這聽起來很美好,“買買買”出現,行業不再是一大片一大片的質疑,而是集體唱贊歌。風險便不再存在了嗎?千億企業是“大”還是“強”?銷售額增多後,多少權益額是進入開發商的口袋的?舉債擴張,融資成本是多少?收購的項目為什麽在你手裏能夠賺更多錢?

  冒險挺進VS平穩著陸

  2017年,並購成為和正常招拍掛同樣重要的拿地方式。規模不大的房企已沒有資金獲取更多土地;而對於實力雄厚的大型企業,“買買買”的成本更低,資金回籠更快。

  可以看到的是,行業合作開發和並購現象越來越普遍。普華永道的《中國房地產並購市場2017年中期回顧》報告中顯示,從交易數量來看,地產行業並購自2014年以來迅速增長,越來越多的企業通過並購的方式,增加土地儲備,提高規模效應。

  一般情況,企業的收購分為全額收購和部分收購,目前,業內企業多為部分收購,這樣流量金額也會全部計入財務報表,企業之間也可以更好地分擔風險,減少成本。

  某房企相關負責人對和訊房產表示,全額收購的價格肯定更高,這對企業造成一定資金壓力,不過全額收購,公司的自主性會更高一些。此外,公司收購的目的,是為了更好增加規模、融資,收購50%與收購100%,合並報表的收入都是一樣的,只是歸屬於母公司的利潤會少一點。

  中央財經大學教授魯桂華表示,“並購的風險復雜,並購,只能被收購的企業,在收購方的手中賺錢的能力更強,並購才有意義。被收購的房地產企業,為什麽在收購方的手中更賺錢?這是第一個風險。第二,並購的資金從何而來?如果是借款,那就會加大杠桿,在企業面臨不利的商業環境時,高杠桿會成倍地放大風險。”

  囿於資金實力,部分企業收購是靠舉債而為之,如企業的融資成本過高,不僅是成本增加,風險還將變高。

  假設,一家開發商由於業務擴張需要,以6%以上的融資成本獲得高額借款並購項目,而並購的項目發展情況相對不好或地處三四線城市,一旦開發商不能化腐朽為神奇,那麽借的錢就會打水漂,並且還需要還清高額貸款,開發商一不留神便可能萬劫不復,風險之大,不容忽視。

  但是,在目前的市場環境下,不進則退,開發商平穩著陸進行把控較難。

  強者恒強VS大不是強

  旭輝集團董事長林中曾表達過“1000億只算生存 5000億才能發展”的觀點,他的意思是,規模是結果性指標,讓你衡量經營成果的指標。在主流開發領域裏面,一定存在生存規模、競爭規模、發展規模。生存規模是千億門檻;競爭規模是3千億,是對土地、資金、人才的配置能力;發展的規模是5千億,是在行業中具有領先的整合產業價值鏈的能力,產業及非產業的延伸空間。

  房地產的成果有滯後性,但是從巨頭房企的已售未結轉的金額來看,部分房企的未來業績有了一定保障。但問題隨之而來,那麽高的銷售額,錢都是開發商的嗎?

  房地產向來是個亂象橫生的行業,在2017年,也有開發商提出,評判一家企業足夠強的標準是什麽?很慶幸,業內不再只看流量金額,還把目光放到了權益額、現金流、成本等方面上。

  《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》顯示,中國恒大以權益金額4880.2億元位居權益排名第一,而其流量金額為5131.6億元,位居第三,碧桂園以3961.1億元位居權益榜第二,其流量金額為5500.1億元,向來以穩健著稱的流量金額為5239.0億元,權益金額為3772.1億元。

  其中,萬科的權益金額和流量金額的差額均在1500億左右。但是,我們也看到,部分企業權益金額和流量金額的差額較大,旭輝集團的流量金額達到1040.0億元,排名第十五名,但是權益額僅僅在624.0億元,位列第二十五名。

  魯桂華對和訊房產表示,“流量金額應是合約銷售額,也就是某個房企參與的開發建設項目的總銷售額,現在很多開發項目是由兩家甚至多家開發商共同開發、建設、銷售的,參與的開發商各占一定的權益份額,合作開發是風險分散的策略,也就是拉一個墊背的。”

  除了需剔除給合作開發對象金額過多的現象,從目前看來,大型房企的核心能力並不突出,一位房企董事長對和訊房產表示,“我並不認同強者恒強,現在很多企業都只是大,當黑天鵝來的時候,最先死掉的也會是這些企業。”

(責任編輯:徐帥 )
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